Экономика

«Черные маклеры» и кривые стены

25 декабря
В условиях сложной экономической ситуации рынок жилья неминуемо претерпевает существенные изменения, касающиеся как покупателей, так и застройщиков. И те и другие вынуждены подстраиваться под новые правила игры. Что можно приобрести, а что потерять при этом, корреспонденту «НВ» Марине Володиной рассказывает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.

– Не секрет, что застройщики стараются сегодня сбыть покупателю жилье, что называется, любой ценой, вплоть до того, что в негласных индивидуальных сделках доходят до 30- и даже 40-процентных скидок…
– Такие договоренности могут быть единичными, потому что подобные продажи в основном будут идти компаниям-застройщикам в убыток. Но то, что многие квартиры продаются по цене на четверть ниже их заявленной ранее стоимости, уже реалии сегодняшнего дня. Однако это не означает, что подобной уценке подвергается любое жилье. Основополагающим критерием стоимости, особенно в кризисных ситуациях, является срок сдачи объекта. Риск для покупателя при нестабильной ситуации возрастает многократно, если завершение строительства произойдет не скоро. Тем более что все силы застройщиков сейчас брошены на достройку объектов именно с близкими сроками сдачи – первый и второй кварталы 2009 года. Поэтому, если речь идет о жилье со сроками сдачи в 2010 году или еще более удаленными, чтобы привлечь покупателя, строительная компания может резко понизить цену на него. Но приобретателю жилья надо понимать, что средства, полученные за квартиры в таких будущих новостройках, девелоперами в первую очередь будут пущены на завершение домов, находящихся на более ранней стадии строительства.

– Покупка строящегося жилья по дешевке, видимо, чревата не только его неопределенным будущим, но и далеко не лучшим качеством?
– Удивительный парадокс нашего строительства сегодня заключается в том, что его качество практически не зависит от цены, что характерно не только для Петербурга, но и для всей России. Это крайне удивляет западных застройщиков, для которых такое положение дел недопустимо. Если безопасность строительства конструктивных элементов у нас все же соблюдается, то качество черновой отделки просто вызывает недоумение. Есть масса вопиющих случаев, когда, стремясь быстрее ввести в эксплуатацию объект, его практически не доделывают до конца и он достается покупателю без бетонных стяжек, входных дверей, с неровными стенами, перекошенными рамами окон, вспученной плиткой на полу. На цене все это никак не сказывается. Причем спросить за недоделки уже не с кого, поскольку сейчас, в условиях кризиса, характерная тенденция для застройщиков – нанимать временную бригаду на один объект и сразу по окончании строительства распускать ее.

– Уменьшением цены сегодня можно привлечь далеко не каждого покупателя жилья. Но застройщикам ждать некогда – им нужны оборотные средств. Какие схемы они используют сейчас для более активной распродажи квартир?
– Всплывают такие забытые со времен дефолта 1998 года взаимоотношения, как бартер. Он используется с поставщиками стройматериалов, подрядчиками, между городом и застройщиком – при подписании инвестиционных договоров. А в расчетах с рядовыми покупателями возвращаются рассрочки, бывшие раньше некой альтернативой ипотечному кредитованию. Некоторые компании предлагают даже рассрочки платежей до пяти лет, причем в том числе на готовое жилье. Но на это в основном способны лишь крупные застройщики, поскольку надо иметь определенные средства, чтобы продолжать строить жилье вне зависимости от того, что деньги от дольщиков поступают лишь частями. Некоторые компании используют в настоящее время вексельные схемы, когда в банке открывается счет, куда клиент вносит деньги на будущую квартиру. И сейчас ряд застройщиков пытается переводить эти договоры в сделки долевого участия с четко обозначенной суммой. Это им выгодно, поскольку цены на жилье предположительно будут продолжать падать, а сумма уже зафиксирована. К тому же они получат эти средства прямо сейчас, они не будут оставаться висеть на банковском счете.

– Сейчас появились случаи продаж квартир, купленных в кредит с использованием ипотеки. С одной стороны, это явно происходит из-за боязни не рассчитаться с банком за кредит, с другой – кто-то, видимо, пытается выиграть на такой сделке…
– Пока такие действия не носят повального характера. Если люди брали ипотечный кредит некоторое время назад и в состоянии сегодня за него расплачиваться – они должны понимать, что его стоимость была раза в полтора ниже, чем сейчас. С другой стороны, цена на жилье еще не упала настолько значительно, чтобы стоимость залога стала намного меньше. Массовой подобная ситуация сможет стать, если цена жилья в целом, а не с отдаленными сроками сдачи, о которых мы говорили, упадет процентов на 30. Надо представлять себе, что если человек взял года полтора-два назад ипотечный кредит на строящееся жилье и оно сдается сейчас, то цена его уже тогда была совершенно иная – примерно на 40 процентов дешевле. И даже если оно упадет в цене на 40 процентов, а кредит был взят под 8–9 процентов, в отличие от сегодняшних ставок в 15 и более процентов, – заниматься продажей явно не имеет смысла.

– Недавно Дума приняла закон об использовании с 2009 года материнского капитала для погашения ипотеки. Насколько это может помочь семьям в приобретении жилья?
– Минимально, поскольку имеются в виду семьи с детьми, родившимися после 2007 года, а таких найдется не слишком много.

– По заявлению Ассоциации строителей России, максимальное падение цен на рынке жилья ожидается летом-осенью 2009 года. Вы согласны с этим?
– Маховик инфляции начинает раскачиваться достаточно серьезно, и это касается не только рубля – идет девальвация всех валют, но одних больше, других – меньше. Поэтому надо учесть, в каких деньгах мы будем измерять экономику летом 2009 года. Необходимо понимать, и о каких конкретно объектах идет речь. Если о жилье с близкими сроками сдачи – в 2009 году, то таких будет насчитываться явно немного, а поэтому сильно упасть в цене они не могут. А вообще при снижении стоимости жилья не следует ожидать активного строительства. В Петербурге ситуация на рынке недвижимости кардинально отличается от московской. В Москве строящееся жилье стоит дороже, чем готовое, а у нас в среднем оно дешевле. А в связи с тем, что новостроек будет все меньше, мы фактически получим рынок, ориентирующийся на вторичное жилье. А готовое жилье даже сегодня падает в цене несильно.

– Эксперты из той же Ассоциации строителей РФ предполагают, что если новые проекты не будут начаты буквально сейчас, то к середине 2010 года на рынке жилья начнется жесткий дефицит.
– Возможно, он начнется, в частности, у нас, в Петербурге, гораздо раньше. Но опять же вопрос – что подразумевается под дефицитом. То есть будут ли покупатели готовы приобретать жилье. Ведь дефицит – это когда у тебя есть деньги, но нет на прилавке того товара, который ты бы хотел иметь. Но если у человека не будет средств на покупку жилья – о каком дефиците можно говорить? Если кризис будет проходить по сценарию 1998 года, оплаченными окажутся всего 500–700 тысяч квадратных метров жилья, а остальные будут попадать в разряд долгостроя. Напомню, что мы вышли сейчас на объемы застройки 5–6 миллионов квадратных метров жилья, находящегося в процессе строительства, и сдачу около 2,7 миллиона квадратных метров в год.

– В последние месяцы мы говорили о снижении стоимости жилья. Каковы итоги к завершению 2008 года?
– Пока нет оснований для утверждения, что это падение было катастрофическим. Если ориентироваться на те цены, которые выставляются для продажи, – они уменьшились всего на 5–7 процентов. Но здесь надо учитывать, что до октября рынок вырос на 30–40 процентов.

– Вы только что принимали участие в национальном совете Российской гильдии риэлторов, проходившем в Москве. Как оценивалась сегодняшняя ситуация и какие высказывались прогнозы?
– На вторичном рынке большая часть сделок приходилась на крупные риэлторские агентства. Развивались сетевые форматы на достаточно широких территориях. Создавались межрегиональные холдинги, филиалы которых были связаны с материнской компанией как дочерние либо работали по методу франчайзинга. К сожалению, такие схемы были завязаны на банковские кредиты, поэтому это может привести, особенно в условиях острого кризиса и превалирования вторичного рынка, к разукрупнению компаний, нарушению связей между ними и появлению на рынке недвижимости «черных маклеров», что грозит потерей управляемости рынком и его прозрачности.

Курс ЦБ
Курс Доллара США
92.26
0.329 (-0.36%)
Курс Евро
99.71
0.565 (-0.57%)
Погода
Сегодня,
29 мартa
пятница
+10
Слабый дождь
30 мартa
суббота
+8
Слабый дождь
31 мартa
воскресенье
+6
Облачно