Экономика
И один в поле «Воин»
27 ноября
Из 40 «хрущевских» кварталов Петербурга, которые должны будут пойти под снос и застройку современным жильем, продан пока только один. Это участок в Ульянке площадью 22,7 гектара с 15 жилыми домами. Претендентов было всего двое, и аукционная цена победителя – компании «Воин В» – практически не отличалась от стартовой: 103,5 миллиона рублей при начальной цене 102 миллиона. А что дальше? Помешает ли этому кризис? На вопросы «НВ» отвечает генеральный директор строительной компании «Воин В» Олег Глущенко.
– Жителям Ульянки пора паковать чемоданы или можно не торопиться?
– За шесть месяцев мы должны сделать проекты планировки и межевания территории, потом еще утвердить их. Только после этого сможем перейти к проектированию непосредственно самих домов. В общем, раньше, чем через полтора-два года, к строительству приступить невозможно.
– А когда планируется его закончить?
– Программа рассчитана на девять лет.
– Многих застройщиков пугают «длинные» проекты – мало ли что может случиться за такой период. А тут еще и кризис.
– Сейчас, может быть, и не очень хорошие времена для начала новых проектов. Но тем не менее мы надеемся, что к моменту окончания проектировки и начала строительства ситуация поменяется к лучшему.
– Для вас хрущевки – по-прежнему бизнес-проект?
– Да, речь идет о вложении примерно 500 миллионов долларов. И на прибыль, конечно, рассчитываем. Открою карты. Нам нужно снести пятнадцать домов общей площадью 46 тысяч квадратных метров. Построить для расселения 69 тысяч квадратных метров, а в общей сложности 170–180 тысяч. Дополнительные сто тысяч метров будут проданы по коммерческим ценам и окупят, как мы надеемся, весь проект.
– Так ведь придется весь квартал элитными высотками застраивать!
– Если нам не выставят никаких дополнительных градостроительных ограничений, предполагается максимальная высотность до 25 этажей. Но это не означает, что весь жилой квартал будет такой высоты. Разные проекты, разная архитектура. А по объему «элиты» заранее сказать не могу – это определит рынок, на что будет спрос. Наверное, будут дома и повышенной комфортности, и среднего, и, может быть, даже эконом-класса.
– «Расселенцы» опасаются, что им придется переехать из старых хрущевок в новые, модифицированные.
– Мы планируем строительство зданий разных типов, но в основном – кирпично-монолитные. И, конечно, по качеству они несравнимы со старыми хрущевками. Монолитный каркас будет облицован кирпичом желтых, зеленых, коричневых тонов. Появится много застекленных лоджий.
– Один из самых сложных вопросов «хрущевской» программы – так называемая квартирография. Нужно изучить жилищные условия всех будущих расселенцев, решить, кому что выделять, на каких условиях.
– К счастью, этим занимался город – жилищный комитет и жилищный отдел районной администрации. Сейчас у них все детально расписано. Мы официально начинаем работу с момента подписания инвестиционного договора с КУГИ. Получили его буквально на днях и только готовим свои замечания – с чем наша компания согласна, а с чем – нет. Параллельно администрация района приняла решение о создании комиссии, которая будет заниматься вопросами реновации. Ее первое заседание состоится уже на этой неделе, нужен план мероприятий на ближайшее время. Не только по расселению. Например, до начала проектирования надо понимать, какие мощности и в какие сроки могут нам предоставить «Ленэнерго», «Водоканал», ГУП «ТЭК».
– Вы уже вели прямые переговоры с жильцами?
– Нет. Я уже сказал, что вместе с районной комиссией по реновации нам только предстоит наметить программу действий. Мы же пионеры, первопроходцы. Как информировать жильцов, во сколько этапов будет проходить преобразование их квартала, какие из домов первыми пойдут под расселение, как будет работать схема предложения и показа нового жилья, которое предлагается жителям взамен старых хрущевок, – все это делается впервые, поэтому будут разрабатываться методики взаимодействия инвестора, государственных органов и горожан.
Но от людей мы не скрываемся. В помещении одной из школ района мы провели такое собрание совместно с муниципальным советом, где отвечали на вопросы присутствующих – собрались более 150 человек. Принципиальных противников реновации не было, но люди пришли очень разные и задавали непростые вопросы. У каждого своя индивидуальная ситуация, из которой надо искать выход. К примеру, спрашивали, как быть, если в хрущевке проживают в одной квартире родители и взрослые дети – можно ли в таком случае претендовать на получение двух квартир. Подобных вариантов – великое множество.
– Многих жильцов коммунальных квартир волнует сегодня, не вернутся ли они обратно в коммуналки?
– Здесь тоже все не так просто. Допустим, мы должны предоставить семье, проживающей в хрущевке, квартиру. Но являются ли все они родственниками? И кто будет управлять жильем – один собственник или несколько? Если в квартире, скажем, четыре собственника – им по нормам должны дать гораздо большие площади. В такой ситуации все остается на усмотрение администрации. Если она даст указание каждой из проживающих семей дать квартиру, скажем, по сорок метров – мы это сделаем. А если укажет, что нужно перевести жильцов из коммуналки в коммуналку, – решение останется за ней.
– У вашей компании есть солидное преимущество перед коллегами – уже построенные дома, которые готовы принять переселенцев из хрущевок.
– Действительно, в соседнем квартале у нас имеется четыре построенных жилых здания, в них имеются свободные квартиры, которые мы могли бы предоставить жителям хрущевок. Но это не значит, что можно сразу переселить туда жителей четырех старых домов. Нужно, чтобы площади и число комнат в новых квартирах соответствовали нормам переселения. Скажем, нужна конкретной семье трехкомнатная квартира на 75 квадратных метров. Если таковая имеется у нас в наличии – проблем нет.
Мы в свое время вообще выдвигали предложение, что в один из домов могли бы сразу расселить две хрущевки. Но это было полтора года назад, когда программа только начиналась, и реакции на это предложение из администрации города не последовало. А сейчас перепланировку квартир под реальные потребности жителей хрущевок произвести, естественно, невозможно. Поэтому речь идет о подборе соответствующих площадей. Может быть, подойдет 20–30 квартир.
– Помимо расселения есть еще проблема старых коммуникаций. Строители говорят, что их замена обойдется очень дорого, поэтому «коммерческий» квадратный метр будет стоить 4,5 тысячи долларов.
– Проблема действительно очень сложная. Требуется полностью поменять пришедшие в негодность сети, построить в квартале новые дороги. Город берет на себя только строительство зданий для социальных учреждений – школы и детского сада.
Но, думаю, цифра в 4,5 тысячи долларов несколько преувеличена. По нашим расчетам, проект будет рентабельным. Другое дело, что он не даст каких-то сверхприбылей. Но мы к этому готовы.
Беседовала Марина Володина
– Жителям Ульянки пора паковать чемоданы или можно не торопиться?
– За шесть месяцев мы должны сделать проекты планировки и межевания территории, потом еще утвердить их. Только после этого сможем перейти к проектированию непосредственно самих домов. В общем, раньше, чем через полтора-два года, к строительству приступить невозможно.
– А когда планируется его закончить?
– Программа рассчитана на девять лет.
– Многих застройщиков пугают «длинные» проекты – мало ли что может случиться за такой период. А тут еще и кризис.
– Сейчас, может быть, и не очень хорошие времена для начала новых проектов. Но тем не менее мы надеемся, что к моменту окончания проектировки и начала строительства ситуация поменяется к лучшему.
– Для вас хрущевки – по-прежнему бизнес-проект?
– Да, речь идет о вложении примерно 500 миллионов долларов. И на прибыль, конечно, рассчитываем. Открою карты. Нам нужно снести пятнадцать домов общей площадью 46 тысяч квадратных метров. Построить для расселения 69 тысяч квадратных метров, а в общей сложности 170–180 тысяч. Дополнительные сто тысяч метров будут проданы по коммерческим ценам и окупят, как мы надеемся, весь проект.
– Так ведь придется весь квартал элитными высотками застраивать!
– Если нам не выставят никаких дополнительных градостроительных ограничений, предполагается максимальная высотность до 25 этажей. Но это не означает, что весь жилой квартал будет такой высоты. Разные проекты, разная архитектура. А по объему «элиты» заранее сказать не могу – это определит рынок, на что будет спрос. Наверное, будут дома и повышенной комфортности, и среднего, и, может быть, даже эконом-класса.
– «Расселенцы» опасаются, что им придется переехать из старых хрущевок в новые, модифицированные.
– Мы планируем строительство зданий разных типов, но в основном – кирпично-монолитные. И, конечно, по качеству они несравнимы со старыми хрущевками. Монолитный каркас будет облицован кирпичом желтых, зеленых, коричневых тонов. Появится много застекленных лоджий.
– Один из самых сложных вопросов «хрущевской» программы – так называемая квартирография. Нужно изучить жилищные условия всех будущих расселенцев, решить, кому что выделять, на каких условиях.
– К счастью, этим занимался город – жилищный комитет и жилищный отдел районной администрации. Сейчас у них все детально расписано. Мы официально начинаем работу с момента подписания инвестиционного договора с КУГИ. Получили его буквально на днях и только готовим свои замечания – с чем наша компания согласна, а с чем – нет. Параллельно администрация района приняла решение о создании комиссии, которая будет заниматься вопросами реновации. Ее первое заседание состоится уже на этой неделе, нужен план мероприятий на ближайшее время. Не только по расселению. Например, до начала проектирования надо понимать, какие мощности и в какие сроки могут нам предоставить «Ленэнерго», «Водоканал», ГУП «ТЭК».
– Вы уже вели прямые переговоры с жильцами?
– Нет. Я уже сказал, что вместе с районной комиссией по реновации нам только предстоит наметить программу действий. Мы же пионеры, первопроходцы. Как информировать жильцов, во сколько этапов будет проходить преобразование их квартала, какие из домов первыми пойдут под расселение, как будет работать схема предложения и показа нового жилья, которое предлагается жителям взамен старых хрущевок, – все это делается впервые, поэтому будут разрабатываться методики взаимодействия инвестора, государственных органов и горожан.
Но от людей мы не скрываемся. В помещении одной из школ района мы провели такое собрание совместно с муниципальным советом, где отвечали на вопросы присутствующих – собрались более 150 человек. Принципиальных противников реновации не было, но люди пришли очень разные и задавали непростые вопросы. У каждого своя индивидуальная ситуация, из которой надо искать выход. К примеру, спрашивали, как быть, если в хрущевке проживают в одной квартире родители и взрослые дети – можно ли в таком случае претендовать на получение двух квартир. Подобных вариантов – великое множество.
– Многих жильцов коммунальных квартир волнует сегодня, не вернутся ли они обратно в коммуналки?
– Здесь тоже все не так просто. Допустим, мы должны предоставить семье, проживающей в хрущевке, квартиру. Но являются ли все они родственниками? И кто будет управлять жильем – один собственник или несколько? Если в квартире, скажем, четыре собственника – им по нормам должны дать гораздо большие площади. В такой ситуации все остается на усмотрение администрации. Если она даст указание каждой из проживающих семей дать квартиру, скажем, по сорок метров – мы это сделаем. А если укажет, что нужно перевести жильцов из коммуналки в коммуналку, – решение останется за ней.
– У вашей компании есть солидное преимущество перед коллегами – уже построенные дома, которые готовы принять переселенцев из хрущевок.
– Действительно, в соседнем квартале у нас имеется четыре построенных жилых здания, в них имеются свободные квартиры, которые мы могли бы предоставить жителям хрущевок. Но это не значит, что можно сразу переселить туда жителей четырех старых домов. Нужно, чтобы площади и число комнат в новых квартирах соответствовали нормам переселения. Скажем, нужна конкретной семье трехкомнатная квартира на 75 квадратных метров. Если таковая имеется у нас в наличии – проблем нет.
Мы в свое время вообще выдвигали предложение, что в один из домов могли бы сразу расселить две хрущевки. Но это было полтора года назад, когда программа только начиналась, и реакции на это предложение из администрации города не последовало. А сейчас перепланировку квартир под реальные потребности жителей хрущевок произвести, естественно, невозможно. Поэтому речь идет о подборе соответствующих площадей. Может быть, подойдет 20–30 квартир.
– Помимо расселения есть еще проблема старых коммуникаций. Строители говорят, что их замена обойдется очень дорого, поэтому «коммерческий» квадратный метр будет стоить 4,5 тысячи долларов.
– Проблема действительно очень сложная. Требуется полностью поменять пришедшие в негодность сети, построить в квартале новые дороги. Город берет на себя только строительство зданий для социальных учреждений – школы и детского сада.
Но, думаю, цифра в 4,5 тысячи долларов несколько преувеличена. По нашим расчетам, проект будет рентабельным. Другое дело, что он не даст каких-то сверхприбылей. Но мы к этому готовы.
Беседовала Марина Володина
