Экономика
ПРАВДА О КВАДРАТНОМ МЕТРЕ
13 сентября
В Москве стоимость квадратного метра жилья уже подобралась к четырем тысячам долларов. А Петербург во всем, что касается цен, следует за столицей. Обозленная таким развитием событий публика требует если не крови строителей, то хотя бы правды: сколько на самом деле сейчас стоит жилье, а сколько составляют накрутки. Правду о квадратном метре нам раскрывает директор Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин.
- Ценовые рекорды обеих столиц - это результат сговора или плата за их высокий статус?
- Ни то, ни другое. Во всех крупных городах России с численностью населения от 600 тысяч человек стоимость квадратного метра жилья уже перевалила за тысячу долларов. С начала 2006 года цены поднялись на 30-80 процентов. Есть регионы, где стоимость квадратного метра вполне сопоставима с ценами на недвижимость в Петербурге и Ленинградской области. Более того, нас опережает Свердловская область - город Екатеринбург и Уфа в Башкортостане.
НА КОПЕЙКУ ЗАТРАТ - РУБЛЬ ПРИБЫЛИ
- Строители утверждают, что главная причина роста цен на жилье - это постоянное повышение себестоимости строительства...
- Это лукавство. Я утверждаю и могу доказать, что на сегодняшний день к росту стоимости жилья себестоимость не имеет никакого отношения. С начала года рост себестоимости составил 11 процентов, а цены на первичном рынке недвижимости выросли на 72 процента, на вторичном - на 68 процентов. Это абсолютно не сопоставимые цифры.
- Можно назвать себестоимость квадратного метра на настоящий момент?
- Скрыть какие-то затраты застройщику сегодня трудно, цены всем известны. Возьмем дома эконом-класса - крупнопанельный или объемно-блочный типового проекта. К примеру, те, что у нас строит ДСК-3. Полная себестоимость квадратного метра с учетом НДС составляет здесь 976 долларов. Еще один тип массовых зданий - монолитные жилые дома с навесными сэндвич-панелями, их себестоимость 1017 долларов за метр. И третий широко распространенный тип - каркасно-монолитные здания со стенами из газобетона и облицовкой из кирпича - 1076 долларов.
Для сведения: 68 процентов жилья у нас строится в монолитном исполнении, 18 процентов - в панельном и 14 процентов - в кирпично-монолитном.
- Сейчас все говорят о дороговизне земли, о ее доле в цене новых квартир.
- Это справедливо именно для домов, землю под которые выделяли недавно. В среднем она обходится в 140-170 долларов за квадратный метр будущего жилья. Но цены на землю росли от аукциона к аукциону, и сейчас в продаже есть дома, в которых цена земли - 200 и более долларов в метре жилья. И их себестоимость 2006 года составляет 1200 - 1250 долларов за квадратный метр.
- А из чего складывается реальная цена квадратного метра?
- Цена стройматериалов - 54 процента, вторая составляющая - земля, остальное - стоимость согласований, подключения коммуникаций, строительные работы.
- Стройматериалы - одна из главных составляющих. И какие из них дорожают быстрее всего?
- В первую очередь металлопрокат. Цены на него с начала года выросли на 75 процентов. На щебень, песок, гравий - на 16-25 процентов, на лицевой кирпич - на 23 процента. Меньше всего подорожал цемент, о котором велось столько разговоров, - всего на 5 процентов, но зато большой скачок цен на него наблюдался в конце прошлого года.
- Понятно, почему дорожает нефть, - сложная ситуация на Ближнем Востоке, в Венесуэле. Но почему в России так дорожает металл и щебень, понять не могу.
- По разным материалам причины тоже разные. По цементу - причины в возросшем спросе. Дефицит цемента - уже реальность. Но при этом на строительство 1 квадратного метра жилья расходуется примерно 500-600 килограммов, которые стоят 1,5-2 тысячи рублей. Поэтому не стоит преувеличивать остроту этого вопроса. По металлопродукции, по моему мнению, есть основа для работы антимонопольных служб. По некоторым видам стройматериалов, безусловно, имеется ценовой сговор производителей. В том числе и в нашем регионе
- Итак, реальную стоимость вы указали. А каковы же рыночные цены?
- На сентябрь они выглядят так. Крупнопанельные дома - 1735 долларов за метр. Монолитные дома с трехслойными панелями - 1835 долларов, каркасно-монолитные - 1858 долларов. Только за август цены возросли на 12,9 процента.
На вторичном рынке цены еще выше. Квартиры в типовой брежневской застройке 70-х годов можно купить по цене 2167 долларов за квадратный метр, жилье в домах, построенных в 90-х годах прошлого века, стоит 2178 долларов за метр. В старом фонде - XIX и первой половины XX века, сюда относятся и известные "сталинки" - стоимость жилья 2127 долларов. Сопоставив себестоимость строительства с продажной ценой, нетрудно сделать вывод, что ссылки на какое-то повышение расходов, цен несостоятельны.
СПЕКУЛЯЦИЯ КАК СЛЕДСТВИЕ ДЕФИЦИТА
- Ну а истинные причины этого роста в чем?
- В 2005 году рынок практически стоял из-за законодательных новшеств - покупатели ждали снижения цен и более выгодных условий. Не дождались - и весной этого года возник ажиотажный спрос. При том, что новых домов сдается все меньше. Где дефицит, там и спекуляции. Бывает, среди нескольких претендентов на жилье устраиваются негласные аукционы - кто больше даст. На обстановку влияют и нефтедоллары, и столичные деньги. Если в 2004 году доля иногородних покупателей составляла 18 процентов, то сегодня эта цифра от 25 до 30 процентов.
Около 20 процентов квартир покупается не для того, чтобы жить в них, а чтобы сохранить лишние деньги.
- Правительство Москвы, а за ним и петербургские власти заговорили о том, чтобы искусственно сдерживать рост цен на жилье...
- У нас нет государственного регулирования цен на строительную продукцию. Более реальным было бы, и я выступал с таким предложением, объединить потребителей стройматериалов с целью давления на их производителей по поводу монопольного роста цен. А усилия городской администрации должны быть направлены на подготовку новых территорий под строительство. Потому что главное сейчас - кризис безземелья.
- Каковы ваши ценовые прогнозы на 2007 год?
- Я думаю, что до такой гипертрофии цен, как в Москве, где на сегодняшний момент индекс рынка недвижимости 3837 долларов за метр, мы не дойдем. Думаю, к осени 2007 года барьера 3000 долларов за квадратный метр Петербург достигнет, но не выйдет за эту границу, ибо это будет уже рыночной патологией.
Марина ВОЛОДИНА
- Ценовые рекорды обеих столиц - это результат сговора или плата за их высокий статус?
- Ни то, ни другое. Во всех крупных городах России с численностью населения от 600 тысяч человек стоимость квадратного метра жилья уже перевалила за тысячу долларов. С начала 2006 года цены поднялись на 30-80 процентов. Есть регионы, где стоимость квадратного метра вполне сопоставима с ценами на недвижимость в Петербурге и Ленинградской области. Более того, нас опережает Свердловская область - город Екатеринбург и Уфа в Башкортостане.
НА КОПЕЙКУ ЗАТРАТ - РУБЛЬ ПРИБЫЛИ
- Строители утверждают, что главная причина роста цен на жилье - это постоянное повышение себестоимости строительства...
- Это лукавство. Я утверждаю и могу доказать, что на сегодняшний день к росту стоимости жилья себестоимость не имеет никакого отношения. С начала года рост себестоимости составил 11 процентов, а цены на первичном рынке недвижимости выросли на 72 процента, на вторичном - на 68 процентов. Это абсолютно не сопоставимые цифры.
- Можно назвать себестоимость квадратного метра на настоящий момент?
- Скрыть какие-то затраты застройщику сегодня трудно, цены всем известны. Возьмем дома эконом-класса - крупнопанельный или объемно-блочный типового проекта. К примеру, те, что у нас строит ДСК-3. Полная себестоимость квадратного метра с учетом НДС составляет здесь 976 долларов. Еще один тип массовых зданий - монолитные жилые дома с навесными сэндвич-панелями, их себестоимость 1017 долларов за метр. И третий широко распространенный тип - каркасно-монолитные здания со стенами из газобетона и облицовкой из кирпича - 1076 долларов.
Для сведения: 68 процентов жилья у нас строится в монолитном исполнении, 18 процентов - в панельном и 14 процентов - в кирпично-монолитном.
- Сейчас все говорят о дороговизне земли, о ее доле в цене новых квартир.
- Это справедливо именно для домов, землю под которые выделяли недавно. В среднем она обходится в 140-170 долларов за квадратный метр будущего жилья. Но цены на землю росли от аукциона к аукциону, и сейчас в продаже есть дома, в которых цена земли - 200 и более долларов в метре жилья. И их себестоимость 2006 года составляет 1200 - 1250 долларов за квадратный метр.
- А из чего складывается реальная цена квадратного метра?
- Цена стройматериалов - 54 процента, вторая составляющая - земля, остальное - стоимость согласований, подключения коммуникаций, строительные работы.
- Стройматериалы - одна из главных составляющих. И какие из них дорожают быстрее всего?
- В первую очередь металлопрокат. Цены на него с начала года выросли на 75 процентов. На щебень, песок, гравий - на 16-25 процентов, на лицевой кирпич - на 23 процента. Меньше всего подорожал цемент, о котором велось столько разговоров, - всего на 5 процентов, но зато большой скачок цен на него наблюдался в конце прошлого года.
- Понятно, почему дорожает нефть, - сложная ситуация на Ближнем Востоке, в Венесуэле. Но почему в России так дорожает металл и щебень, понять не могу.
- По разным материалам причины тоже разные. По цементу - причины в возросшем спросе. Дефицит цемента - уже реальность. Но при этом на строительство 1 квадратного метра жилья расходуется примерно 500-600 килограммов, которые стоят 1,5-2 тысячи рублей. Поэтому не стоит преувеличивать остроту этого вопроса. По металлопродукции, по моему мнению, есть основа для работы антимонопольных служб. По некоторым видам стройматериалов, безусловно, имеется ценовой сговор производителей. В том числе и в нашем регионе
- Итак, реальную стоимость вы указали. А каковы же рыночные цены?
- На сентябрь они выглядят так. Крупнопанельные дома - 1735 долларов за метр. Монолитные дома с трехслойными панелями - 1835 долларов, каркасно-монолитные - 1858 долларов. Только за август цены возросли на 12,9 процента.
На вторичном рынке цены еще выше. Квартиры в типовой брежневской застройке 70-х годов можно купить по цене 2167 долларов за квадратный метр, жилье в домах, построенных в 90-х годах прошлого века, стоит 2178 долларов за метр. В старом фонде - XIX и первой половины XX века, сюда относятся и известные "сталинки" - стоимость жилья 2127 долларов. Сопоставив себестоимость строительства с продажной ценой, нетрудно сделать вывод, что ссылки на какое-то повышение расходов, цен несостоятельны.
СПЕКУЛЯЦИЯ КАК СЛЕДСТВИЕ ДЕФИЦИТА
- Ну а истинные причины этого роста в чем?
- В 2005 году рынок практически стоял из-за законодательных новшеств - покупатели ждали снижения цен и более выгодных условий. Не дождались - и весной этого года возник ажиотажный спрос. При том, что новых домов сдается все меньше. Где дефицит, там и спекуляции. Бывает, среди нескольких претендентов на жилье устраиваются негласные аукционы - кто больше даст. На обстановку влияют и нефтедоллары, и столичные деньги. Если в 2004 году доля иногородних покупателей составляла 18 процентов, то сегодня эта цифра от 25 до 30 процентов.
Около 20 процентов квартир покупается не для того, чтобы жить в них, а чтобы сохранить лишние деньги.
- Правительство Москвы, а за ним и петербургские власти заговорили о том, чтобы искусственно сдерживать рост цен на жилье...
- У нас нет государственного регулирования цен на строительную продукцию. Более реальным было бы, и я выступал с таким предложением, объединить потребителей стройматериалов с целью давления на их производителей по поводу монопольного роста цен. А усилия городской администрации должны быть направлены на подготовку новых территорий под строительство. Потому что главное сейчас - кризис безземелья.
- Каковы ваши ценовые прогнозы на 2007 год?
- Я думаю, что до такой гипертрофии цен, как в Москве, где на сегодняшний момент индекс рынка недвижимости 3837 долларов за метр, мы не дойдем. Думаю, к осени 2007 года барьера 3000 долларов за квадратный метр Петербург достигнет, но не выйдет за эту границу, ибо это будет уже рыночной патологией.
Марина ВОЛОДИНА
