Экономика

"ДА ЗДРАВСТВУЮТ НИЗКИЕ ЦЕНЫ!"? ОТВЕТ НЕОЧЕВИДЕН

16 ноября 00:00
Появление первого документа под таким названием в июле 2001 года вызвало в среде застройщиков неоднозначную реакцию. Слышались обвинения в ценовом сговоре, в попытке монополизации рынка, в желании заставить участников рынка поднять цены. После такого приема трудно было ожидать, что "Заключение" появится вновь.
Но вот в сентябре оно все-таки выходит вновь. Мы решили разобраться, в чем же, собственно, дело. Для этого мы обратились с вопросами к исполнительному директору Ассоциации домостроителей Сергею Николаевичу Максимову.
1. Какие задачи решает "Заключение"?
Отвечая на вопрос, надо говорить в первую очередь о том, какие задачи решает Общественный совет по ценообразованию в строительстве, который и публикует "Заключение". Основной задачей Общественного совета по ценообразованию в строительстве инициаторы его создания считают предоставление всем участникам рынка информации о ситуации с ценами и ценообразовании на первичном рынке и прогнозов по их изменению.
Само "Заключение" в данном случае является средством, при помощи которого Общественный совет по ценобразованию в строительстве обращается ко всем участникам рынка недвижимости. Надо сказать, что основным адресатом является человек, решивший вложить средства в строительство жилья. Зачастую этот человек, который именуется дольщиком, не может получить реальной и достоверной информации о том, какой уровень цен сегодня позволяет ритмично строить дома и вводить их в эксплуатацию, проще говоря: "Почем сегодня построить?"
2. В чем заключается для дольщика практическая ценность информации, содержащейся в "Заключении"?
Не имея достоверной информации, люди попадают, я бы сказал, под обманчивое очарование низких цен.
Ведь пока вы не знаете реального положения дел, в том числе с ценами и ценообразованием, вы принимаете решение интуитивно. Однако покупка квартиры не тот случай, когда интуиции достаточно, - кроме интуиции надо опираться на факты. А факт сегодня таков, что ведущие строительные компании утверждают, что сегодня в городе с учетом всех реальных затрат, которые несут застройщики, построить дешевле определенной цены практически невозможно. Возможно, у кого-то получится дешевле, теоретически это не исключено.
Практическая ценность информации, содержащейся в "Заключении", в лозунге: кто предупрежден - тот вооружен.
3. Почему очарование "обманчивое"? И что плохого в низких ценах?
Обманчивое, потому что низкие цены хороши только в первый момент, в момент когда вы вытаскиваете из кармана денег немного меньше, чем могли бы. Удовольствие от "экономии" мигом пропадает, когда выясняется, что строительство замораживается, что для того чтобы горе-строителю закончить проект, а дольщику получить квартиру, надо доплачивать, что сладкие посулы нужны только для того, чтобы получить ваши деньги.
Что же до низких цен - ничего плохого в них нет. Правда, при одном условии - если эта низкая цена позволит застройщику построить дом и выполнить все взятые на себя обязательства перед дольщиками и перед городом.
У этой проблемы есть две стороны. Первая - устойчивость. Если все время идти "на грани", балансируя между малой прибылью и убытками, то ни о каком нормальном развитии речи быть не может. Кроме того, более или менее существенное неблагоприятное изменение внешней экономической среды не позволит организации в этом случае выстоять. Мы все прекрасно знаем, что такое жить от зарплаты до зарплаты, когда вдруг все дорожает и мы мечемся в поисках денег.
Вторая проблема - развитие.
Не имея средств на развитие, строители никогда не будут внедрять новые материалы и технологии. Больше того, они будут стремиться максимально упрощать технологии. Приглядитесь - это уже происходит. Картонно-пенопластовые дома - неужели это предел мечтаний?
Дальше без средств на развитие застройщики не смогут привлекать грамотных, квалифицированных рабочих, инженеров, архитекторов, менеджеров. Грамотные люди не работают за нищенские зарплаты. И мы видим это сегодня - качество проектирования и строительства снижается.
Отсюда вывод: низкая цена на первичном рынке далеко не всегда благо для дольщика. Ведь дольщик - состояние временное. После того как дом построен, дольщик становится владельцем и дальше всю жизнь может жить в дурно спроектированном и построенном доме.
Кроме этого, стоит учесть и еще одно - цена в проектах застройки складывается под влиянием большого количества факторов, гораздо большего, нежели, скажем, в торговле. Надо учесть, что строительный цикл длится вместе с подготовительным не менее 24 месяцев. Поэтому неоправданно низкая цена на долевое участие уменьшает вероятность того, что проект завершится в срок и без проблем.
4. А как обычному человеку определить - оправданной или неоправданной будет низкая цена?
Хороший вопрос. Приблизительно таким же вопросом и задались в Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга. Любому человеку нужна точка отсчета, базис. Понятно, что кое-кто должен найти и показать эту точку. В данном случае Общественный совет по ценобразованию в строительстве указывает этот базис в своем "Заключении".
Делается это с использованием процедуры опроса квалифицированных экспертов, действующих независимо друг от друга. Именно поэтому мы получаем объективный результат, которому можно доверять. С нашей точки зрения предложение по цене ниже уровня, указанного в "Заключении" как "цена отсечения", повод для того, чтобы задуматься о том, обоснован ли предлагаемый уровень цен.
5. Все-таки как определиться? И что означает цена отсечения?
Определиться при помощи "Заключения" в общем-то несложно. Для этого надо сравнить цену, по которой вам предлагают приобрести квартиру в строящемся доме, и показатели цены на дом соответствующего типа в интересующем вас районе. Можно быть относительно спокойным, если предлагаемая вам цена не ниже указанной в таблице. Если она ниже, то это повод, чтобы узнать почему. Это, в том числе, и повод для того, чтобы более внимательно познакомиться с фирмой-продавцом и более точно оценить вероятность исполнения этой фирмой своих обязательств.
Когда нет точки отсчета - вы принимаете решение, основанное на интуиции, когда есть - основанное на реальном факте. Когда нет этой точки, вам могут сказать, что цена самая что ни на есть реальная, и вы не сможете это проверить. Что же касается различных показателей цены, то тут важно отметить, что цена отсечения есть та цена, ниже которой, по мнению наших экспертов, построить дом в срок и выполнить обязательства перед всеми участниками строительства очень и очень трудно, если вообще возможно.
6. А что такое цена развития? Что вообще вкладывается в понятие "развитие" на первичном рынке?
Цена развития - это та величина цены долевого участия, при которой при соблюдении всех остальных условий по реализации проекта застройки риск для дольщика минимален. Эта та цена, при которой компания-застройщик, ответственно и профессионально работающая на рынке, ритмично строит дома, платит своим рабочим достойную зарплату, без задержек перечисляет городу все полагающиеся платежи и готовит новые проекты для города и горожан.
7. Что такое сегодня компания-застройщик?
Компании-застройщики бывают разные. Большие и маленькие, строящие один дом или целый квартал, вышедшие на рынок 10 лет назад или только вчера. Важно не это, а то, как относятся они к своей работе и бизнесу. Настроенность на стабильность, развитие своего дела - вот что должно двигать этими фирмами.
Показателем этого не в последнюю очередь является и цена, по которой продаются квартиры. Моментальная продажа большого количества квартир по низкой цене чаще всего означает желание побыстрее собрать как можно больше денег в короткие сроки. Но специфика строительства такова, что серьезные средства нужны в начале строительства, затем эти платежи должны быть по возможности равномерными.
Соответственно, продав за полгода весь дом по низкой цене, сможете ли вы обеспечить всем необходимым строительство, которое длится, как уже говорилось, по 1,5 - 2 года?
8. Общественный совет по ценообразованию в строительстве уже во второй раз публикует "Заключение". Почему сегодня так важна работа по информированию рынка?
Короткий ответ таков: сегодня без этой информации принять правильное решение сложно. Рынок требует такой информации. Рынок нуждается в защите от некомпетентности и непродуманных инвестиционных решений. Леонид ВТОРОВ
Курс ЦБ
Курс Доллара США
73.04
0.241 (-0.33%)
Курс Евро
86.62
0.007 (-0.01%)
Погода
Сегодня,
07 августа
пятница
+22
Облачно
08 августа
суббота
+24
Ясно
09 августа
воскресенье
+24
Слабый дождь