Город
ДЕЛО ХРУЩЕВА ЖИВЕТ И ТОРЖЕСТВУЕТ?
30 января
Конечно, нам следует искоренять национальную черту - с завидным упорством наступать на одни и те же грабли. Необходимо перебарывать привычку все рушить до основания, чтобы уже затем... Это затем не всегда наступает, ведь рушить, как известно, не создавать. Но и "пломба на сгнившем зубе" выглядит еще более дико.
Известно, что гарантийный срок эксплуатации "хрущевок" 15 - 17 лет. На сегодняшний день по разным оценкам более 50% фонда ПМС находится в плачевном состоянии, несущие конструкции многих доживают последние дни, не радует и техническое состояние коммуникаций. Таким образом, 10% всего жилищного фонда Петербурга, в котором проживает 11% городского населения, можно сказать, дышит на ладан.
Помните анекдот, когда санитары везут больного в морг, тот приподнимается и спрашивает: "Может быть, все-таки в реанимацию?" На что следует безапелляционный ответ: "Врач сказал в морг - значит, в морг". С хрущевками ситуация диаметрально противоположная: врач сказал в реанимацию - значит, в реанимацию. Хотя очевидно, что везут туда покойника.
Возникает резонный вопрос: а что в этой ситуации можно сделать? Некоторые известные в городе застройщики, в частности "ЛенСпецСМУ", предложили свой вариант решения проблемы. Они просили отдать им целый квартал, населенный "хрущевками", которые бы пускались под снос. Их обитатели расселяются либо в маневренный фонд, либо сразу в новые квартиры, причем за счет компании. Затем квартал застраивается современными многоэтажками, значительно уплотняясь. Часть квартир получает город, другую - застройщик.
Выгода для обеих сторон очевидна. Строители обзаводятся высоколиквидными городскими территориями (большая часть хрущевок как бы опоясывает центр города) с развитой инфраструктурой. Потенциальные "пятна" весьма ценны в градостроительном отношении (иными словами, хорошее жилье здесь всегда будет востребовано). Получит динамику к развитию и риэлторский рынок. Ведь сегодня на хрущевки спрос практически отсутствует. Исключение составляют лишь те случаи, когда эти квартиры приобретают для расселения коммуналок.
Город при этом раскладе получает "живые" деньги. Кроме того, проблемы с расселением жильцов также ложатся на плечи инвестора и застройщика. Конечно, полностью "уйти в тень" городу не удастся - наши люди всегда любили помитинговать под окнами Смольного или Мариинского: многие не согласятся на переезд ни при каких условиях. Существуют и другие "но" в данном варианте. Никакие жесткие условия отбора не могут на 100% гарантировать, что конкретная фирма, выигравшая лот на определенный квартал, завтра не обанкротится. К замороженным стройкам нам не привыкать.
Видимо, взвесив все "за" и "против", администрация города решила не рисковать и пойти своим путем. Как уже отмечалось выше, в 2000 году город принимает 20-летнюю программу реконструкции хрущевок. Речь идет именно о комплексной реконструкции, включающей замену коммуникаций, усиление фундамента, несущих конструкций, перестройку лестничных клеток, замену окон, перепланировку квартир, надстройку дополнительных этажей и мансард. Поэтому известный проект, что был реализован датским фондом мансардных жилищ для России на Торжковской улице, никакого отношения к нынешней программе не имеет. Там просто был возведен своеобразный купол на пятиэтажке. Ни о какой серьезной перестройке дома изначально речь и не заходила.
Цель нынешней программы - не только реконструировать хрущевки и территории застройки 60-х годов, но и создать базу для реконструкции последующих поколений индустриального домостроения. Расходы бюджета на реализацию программы относительно общей суммы достаточно невелики - 11,7% (3,2 млрд рублей). Всего же за 20 лет всем миром придется раскошелиться на 27,56 млрд рублей. Правда, пока что очереди частных инвесторов, жаждущих вложиться в эту затею, не наблюдается.
В течение первого этапа (общий объем финансирования 269 млн рублей) как раз должна быть создана правовая база для привлечения инвесторов к процессу реконструкции на инвестиционных условиях. Кроме того, до 2003 года будет произведена модернизация с частичной заменой инженерной инфраструктуры и произведен капитальный ремонт объектов, которым реконструкция, что мертвому припарки (в пилотном квартале). Все вышеперечисленные деяния будут осуществлены на 42 млн рублей городских денег.
Во время второго этапа (2004 - 2010 годы) наступит очередь омолаживаться хрущевкам-первенцам. Бюджет потратит почти 200 млн рублей на реконструкцию в этих районах инженерной инфраструктуры и корректировку градостроительной документации.
Основная работа закипит во время третьего этапа (2011 - 2020 годы). Это время массовой реконструкции хрущевок. Бюджет возьмет на себя лишь 11% затрат, остальные средства должны быть получены от инвесторов.
Впрочем, даже те средства, что будут направлены из городской казны, по замыслу авторов программы туда вернутся максимум через 7 лет. Примерно 25% планируется получить за счет продажи права на осуществление в этих районах нового строительства, остальные 75% образуются благодаря сокращению эксплуатационных расходов и поступлению налога на имущество (ведь собственников станет значительно больше).
Следующая часть программы повествует о ее несомненных, с точки зрения авторов, достоинствах. Речь идет о том, что за счет роста ввысь старых пятиэтажек город получит дополнительное, относительно недорогое жилье. Ожидается, что после реконструкции дома станут потреблять меньше энергии на свой обогрев, так как они будут значительно утеплены. Обязательные приборы учета позволят перейти на бездотационное снабжение домов теплом без повышения стоимости оплаты.
Все умозрительные выкладки подтверждены и конкретными цифрами. Например, сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции составит 148 млн рублей, дома станут потреблять на 50% меньше энергии, в том числе тепловой на 3,3 млн Гкал/год, и т. д. Подсчитано, что плотность застройки будет увеличена в 1,65 раза, а общая площадь квартир после реконструкции территории составит 14,9 млн кв. м (6 млн кв. м прибавится за счет нового строительства и надстроек), за 20 лет появится 7800 новых рабочих мест. Имеются практически все цифры: и доход от строительной деятельности на территории реконструкции (250 млн рублей в год), и экономия городских территорий под размещение эквивалентного количества жилья на новых пятнах (1500 га). Главная же цифра выглядит просто потрясающе - 40. Именно на столько лет дома ПМС после реконструкции продлят свою жизнь. Срок, по мнению многих экспертов, весьма завышенный (некоторые строители, с кем удалось переговорить, высказались более категорично - взятый с потолка). Кстати, интересна еще одна деталь. Похоже, разработчики программы решили оставить себе путь к отступлению. Нигде не говорится, сколько будет построено новых домов, а сколько реконструировано хрущевок. Так что, вполне возможно, отдельные кварталы, застроенные панельными пятиэтажками, могут быть в перспективе отданы на откуп какому-нибудь застройщику по первой схеме.
Самое интересное, что и между различными комитетами администрации полного единодушия в отношении к этой программе не наблюдается. Даже в профильных комитетах - по строительству и градостроительству и архитектуре - разные чиновники высказываются диаметрально противоположно: от "верной дорогой идем, товарищи" до "полный абсурд, который, как и множество подобных программ, канет в Лету". Лучшим судьей, как всегда в подобных ситуациях и бывает, окажется время. Жалко, что, пока идет "процесс", большинство жильцов хрущевок живет, как бы дав подписку о невыезде.
P. S. Один из чиновников КГА, когда я ему привел свою метафору с пломбированием больного зуба, со мной не согласился: "Мы, скорее, пытаемся вылечить больной зуб, спасти его, продлить жизнь, а не рвать с корнем. Еще неизвестно, как на его месте приживется новый, искусственный". Да, стоматология - штука тонкая. ЛЕОНИД ПАНЧЕНКО
Известно, что гарантийный срок эксплуатации "хрущевок" 15 - 17 лет. На сегодняшний день по разным оценкам более 50% фонда ПМС находится в плачевном состоянии, несущие конструкции многих доживают последние дни, не радует и техническое состояние коммуникаций. Таким образом, 10% всего жилищного фонда Петербурга, в котором проживает 11% городского населения, можно сказать, дышит на ладан.
Помните анекдот, когда санитары везут больного в морг, тот приподнимается и спрашивает: "Может быть, все-таки в реанимацию?" На что следует безапелляционный ответ: "Врач сказал в морг - значит, в морг". С хрущевками ситуация диаметрально противоположная: врач сказал в реанимацию - значит, в реанимацию. Хотя очевидно, что везут туда покойника.
Возникает резонный вопрос: а что в этой ситуации можно сделать? Некоторые известные в городе застройщики, в частности "ЛенСпецСМУ", предложили свой вариант решения проблемы. Они просили отдать им целый квартал, населенный "хрущевками", которые бы пускались под снос. Их обитатели расселяются либо в маневренный фонд, либо сразу в новые квартиры, причем за счет компании. Затем квартал застраивается современными многоэтажками, значительно уплотняясь. Часть квартир получает город, другую - застройщик.
Выгода для обеих сторон очевидна. Строители обзаводятся высоколиквидными городскими территориями (большая часть хрущевок как бы опоясывает центр города) с развитой инфраструктурой. Потенциальные "пятна" весьма ценны в градостроительном отношении (иными словами, хорошее жилье здесь всегда будет востребовано). Получит динамику к развитию и риэлторский рынок. Ведь сегодня на хрущевки спрос практически отсутствует. Исключение составляют лишь те случаи, когда эти квартиры приобретают для расселения коммуналок.
Город при этом раскладе получает "живые" деньги. Кроме того, проблемы с расселением жильцов также ложатся на плечи инвестора и застройщика. Конечно, полностью "уйти в тень" городу не удастся - наши люди всегда любили помитинговать под окнами Смольного или Мариинского: многие не согласятся на переезд ни при каких условиях. Существуют и другие "но" в данном варианте. Никакие жесткие условия отбора не могут на 100% гарантировать, что конкретная фирма, выигравшая лот на определенный квартал, завтра не обанкротится. К замороженным стройкам нам не привыкать.
Видимо, взвесив все "за" и "против", администрация города решила не рисковать и пойти своим путем. Как уже отмечалось выше, в 2000 году город принимает 20-летнюю программу реконструкции хрущевок. Речь идет именно о комплексной реконструкции, включающей замену коммуникаций, усиление фундамента, несущих конструкций, перестройку лестничных клеток, замену окон, перепланировку квартир, надстройку дополнительных этажей и мансард. Поэтому известный проект, что был реализован датским фондом мансардных жилищ для России на Торжковской улице, никакого отношения к нынешней программе не имеет. Там просто был возведен своеобразный купол на пятиэтажке. Ни о какой серьезной перестройке дома изначально речь и не заходила.
Цель нынешней программы - не только реконструировать хрущевки и территории застройки 60-х годов, но и создать базу для реконструкции последующих поколений индустриального домостроения. Расходы бюджета на реализацию программы относительно общей суммы достаточно невелики - 11,7% (3,2 млрд рублей). Всего же за 20 лет всем миром придется раскошелиться на 27,56 млрд рублей. Правда, пока что очереди частных инвесторов, жаждущих вложиться в эту затею, не наблюдается.
В течение первого этапа (общий объем финансирования 269 млн рублей) как раз должна быть создана правовая база для привлечения инвесторов к процессу реконструкции на инвестиционных условиях. Кроме того, до 2003 года будет произведена модернизация с частичной заменой инженерной инфраструктуры и произведен капитальный ремонт объектов, которым реконструкция, что мертвому припарки (в пилотном квартале). Все вышеперечисленные деяния будут осуществлены на 42 млн рублей городских денег.
Во время второго этапа (2004 - 2010 годы) наступит очередь омолаживаться хрущевкам-первенцам. Бюджет потратит почти 200 млн рублей на реконструкцию в этих районах инженерной инфраструктуры и корректировку градостроительной документации.
Основная работа закипит во время третьего этапа (2011 - 2020 годы). Это время массовой реконструкции хрущевок. Бюджет возьмет на себя лишь 11% затрат, остальные средства должны быть получены от инвесторов.
Впрочем, даже те средства, что будут направлены из городской казны, по замыслу авторов программы туда вернутся максимум через 7 лет. Примерно 25% планируется получить за счет продажи права на осуществление в этих районах нового строительства, остальные 75% образуются благодаря сокращению эксплуатационных расходов и поступлению налога на имущество (ведь собственников станет значительно больше).
Следующая часть программы повествует о ее несомненных, с точки зрения авторов, достоинствах. Речь идет о том, что за счет роста ввысь старых пятиэтажек город получит дополнительное, относительно недорогое жилье. Ожидается, что после реконструкции дома станут потреблять меньше энергии на свой обогрев, так как они будут значительно утеплены. Обязательные приборы учета позволят перейти на бездотационное снабжение домов теплом без повышения стоимости оплаты.
Все умозрительные выкладки подтверждены и конкретными цифрами. Например, сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции составит 148 млн рублей, дома станут потреблять на 50% меньше энергии, в том числе тепловой на 3,3 млн Гкал/год, и т. д. Подсчитано, что плотность застройки будет увеличена в 1,65 раза, а общая площадь квартир после реконструкции территории составит 14,9 млн кв. м (6 млн кв. м прибавится за счет нового строительства и надстроек), за 20 лет появится 7800 новых рабочих мест. Имеются практически все цифры: и доход от строительной деятельности на территории реконструкции (250 млн рублей в год), и экономия городских территорий под размещение эквивалентного количества жилья на новых пятнах (1500 га). Главная же цифра выглядит просто потрясающе - 40. Именно на столько лет дома ПМС после реконструкции продлят свою жизнь. Срок, по мнению многих экспертов, весьма завышенный (некоторые строители, с кем удалось переговорить, высказались более категорично - взятый с потолка). Кстати, интересна еще одна деталь. Похоже, разработчики программы решили оставить себе путь к отступлению. Нигде не говорится, сколько будет построено новых домов, а сколько реконструировано хрущевок. Так что, вполне возможно, отдельные кварталы, застроенные панельными пятиэтажками, могут быть в перспективе отданы на откуп какому-нибудь застройщику по первой схеме.
Самое интересное, что и между различными комитетами администрации полного единодушия в отношении к этой программе не наблюдается. Даже в профильных комитетах - по строительству и градостроительству и архитектуре - разные чиновники высказываются диаметрально противоположно: от "верной дорогой идем, товарищи" до "полный абсурд, который, как и множество подобных программ, канет в Лету". Лучшим судьей, как всегда в подобных ситуациях и бывает, окажется время. Жалко, что, пока идет "процесс", большинство жильцов хрущевок живет, как бы дав подписку о невыезде.
P. S. Один из чиновников КГА, когда я ему привел свою метафору с пломбированием больного зуба, со мной не согласился: "Мы, скорее, пытаемся вылечить больной зуб, спасти его, продлить жизнь, а не рвать с корнем. Еще неизвестно, как на его месте приживется новый, искусственный". Да, стоматология - штука тонкая. ЛЕОНИД ПАНЧЕНКО
