Экономика

ЭЛИТНОЕ ДЛЯ ВСЕХ

02 октября 00:00
Напомним некоторые моменты из истории вопроса. Еще в марте этого года в Каннах проходила крупнейшая в Европе выставка инвестиций в недвижимость MIPIM‘2002 - международная выставка для профессионалов. С одной стороны, там выступали владельцы проектов, а с другой - те, кто ищет сферу применения своему капиталу.
Петербург принял участие в MIPIM в пятый раз, уже имея опыт профессионального подхода, эффективной технологии участия в международных выставках: формирование благоприятного информационного поля, помощь компаниям и фирмам, работающим в Санкт-Петербурге, в продвижении на международный рынок инвестиций, установление контактов между заинтересованными в сотрудничестве представителями зарубежных компаний и Санкт-Петербургом, ознакомление с мировыми тенденциями в строительстве.
В MIPIM‘2002 приняли участие 30 петербургских компаний. Учитывая мировую конъюнктуру, устойчивый интерес к коммерческой недвижимости, питерские участники выставки предложили вниманию посетителей в основном коммерческие проекты. Среди них - проект "Элитный жилой комплекс" строительной компании "Техностром-строительство". Идея проекта подкреплялась цифрами: общая площадь - 9400 кв. метров, из них 6400 кв. м - жилая площадь, 1400 - офисы под аренду и подземная парковка машин.
С тех пор прошло полугодие. Рынок элитной недвижимости Петербурга заметно оживился, усилился интерес со стороны москвичей и иностранцев, произошли качественные сдвиги в требованиях к элитному жилью.
В июле по инициативе оргкомитета выставки "Дом-экспо" (элитный клуб), при организационной поддержке агентства "Бекар" проводился в бизнес-центре "Беринг" круглый стол. Это была солидная подготовка к предстоящей в октябре выставке "Домэкспо", впервые проводящейся в нашем городе параллельно с Москвой. Участники - компании, продающие элитное жилье в Санкт-Петербурге. О важности такой подготовки свидетельствуют вопросы, обсуждавшиеся за круглым столом. Начать, по-видимому, надо было с определения, что же понимать под элитной недвижимостью: критерии, сегменты рынка, портрет потребителя и названий (элитное жилье на первичном и вторичном рынках, на рынке аренды и загородной недвижимости). Классификации: комфортное жилье, бизнес-класс, элитное, VIP, эксклюзивное.
Определился прогноз роста спроса в каждом сегменте, разделение спроса по сегментам, эффективность рекламы - от элитной квартиры к элитному дому, от элитного дома к элитному району, а также перспективы формирования социально однородных элитных районов в Санкт-Петербурге. Особое внимание уделялось элитному жилью как предмету инвестиций.
Формирование общих представлений потребителя об элитном жилье, достойном положения состоятельных людей, началось опять же с экскурса в историю вопроса.
До 90-х годов элитного жилья не строили совсем. Хорошее жилье отличалось близостью к историческому центру и большой площадью. Само понятие "элитное жилье" появилось в Петербурге в 90-х годах. Оно означало индивидуальность проектов, наличие балконов, террас, лоджий, эркеров, декора, оформления подъездов, наличие бесшумных лифтов, подземных гаражей, удобных стоянок для автомобилей, благоустроенных дворов. При старых, капитально отремонтированных домах, расположенных в центре города, устроить такие гаражи и парковки не удастся (с этим приходится мириться), но квартиры в таких домах весьма престижны.
О необходимости социальной однородности населения, проживающего в "элитном" доме, в те времена говорить как-то стеснялись. При расселении "коммуналок" Питер предоставлял жильцам возможность поселиться в эксклюзивных исторических местах, с великолепным видом из окна, ажурными лестничными перилами, витражами, но и нередко соседями-алкашами. Помимо прочих неудобств все старания жильцов навести "европейский" лоск за пределами своей квартиры теряли всякий смысл: за короткое время от трудов не оставалось и следа.
В середине 90-х в Петербурге стало появляться уже современное элитное жилье, которое было по карману лишь состоятельным покупателям. Появилась однородная социальная среда.
Признаками нового жилья, помимо "элитных" удобств, были высококачественные материалы с учетом современных требований, служба охраны, консьержей, оснащение техническими средствами вроде видеонаблюдения, домофонов, сигнализаций, подземный гараж, огороженная территория, детская площадка, газоны, дорожки, соответствующее освещение.
Четких признаков, по которым можно было бы отделить настоящее элитное жилье от реклам и безудержной фантазии риэлторов (да и строителей), на сегодняшний день еще не разработано.
Следует отличать от элитных новые дома высокой комфортности. К ним предъявляются менее жесткие требования как потребителями, так и застройщиками. В отличие от элитных домов застройщики декларируют меньше возможностей к перепланировке квартир, превалирующий тип конструкций домов уже не "дышащий" кирпич, а кирпич-монолит. Общие площади квартир находятся в диапазоне от 45 до 250 кв. м. В проектах большинства объектов предусмотрены парковочные места для автомобилей (1 машиноместо на одну квартиру). В элитных домах количество машиномест, как правило, определяется не из расчета количества квартир, а исходя из общей площади дома.
Почти все предложение жилья высокой комфортности сосредоточено в центральной части города, хотя возведение объектов этого сегмента возможно также и в части Московского и Выборгского районов.
По состоянию на апрель 2002 года в общей структуре строящегося жилья доля объектов сегмента высокой комфортности составляет 4%, доля элитного жилья - 3%. Конкуренцию составляют отдельные квартиры или части домов старого фонда после капитального ремонта, ориентированные на сегмент жилья высокой комфортности. Средние цены на этот сегмент жилья (опять же по состоянию на апрель 2002 г.) - 712 долларов за кв. м, а средние цены на элитное жилье - 1786 долларов.
В историческом центре города, исконно престижных местах, строить новые здания практически негде (не выручит даже новоявленная программа "уплотнения"). Застройщики переключаются на престижные "спальные" и другие районы, в частности Каменный остров, Крестовский остров, район Каменноостровского проспекта. Активно застраиваются элитные места в пригородах Санкт-Петербурга (Пушкин, Петергоф и др.).
Для будущих владельцев "со средствами" идет процесс "коттеджизации". Особенно большим успехом у обеспеченных людей последние годы стали пользоваться загородные коттеджи в Ленинградской области, на побережье Финского залива (в Петродворцовом, Курортном и др. районах).
Для того чтобы рынок элитной недвижимости продолжал успешно развиваться, необходимо, как считают специалисты, прежде всего унифицировать требования к элитному жилью, а также довести планку услуг до уровня, который хотели бы иметь клиенты риэлторских агентств.
Павел ЛЕОНИДОВ
Курс ЦБ
Курс Доллара США
74.86
0.495 (0.66%)
Курс Евро
91.15
0.737 (0.81%)
Погода
Сегодня,
25 января
понедельник
+3
Слабый дождь
26 января
вторник
+2
Слабый дождь
27 января
среда
-1