Экономика
ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕКИ ГЛАЗАМИ ПЕТЕРБУРГСКИХ СТРОИТЕЛЕЙ
29 ноября
ВОСТРЕБОВАННОСТЬ ПРОГРАММ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ
Долевое участие, в отсутствие федерального и местного государственного финансирования строительства жилья, фактически заменило их и позволило строителям в труднейших условиях ежегодно сдавать по 1 млн 200 тысяч - 1 млн 400 тысяч кв. метров нового жилья. Заменило вынужденно, "от безысходности", явившись практическим ответом на поставленную временем тупиковую задачу, поскольку ни механизма ипотеки, ни доступа к банковским кредитам строители, по большому счету, не имеют и сегодня. Ответом "и рисковым, и опасным" как для дольщиков, не защищенных от многих рисков, так и для строителей, которых любое увеличение стоимости строительства (возникшее по любым непредсказуемым и независящим от них причинам) поставит в положение стороны, не способной выполнить свои договорные обязательства. В результате строители вынуждены использовать самые изощренные схемы, чтобы обеспечить финансирование процесса нового строительства. Мало того, они не могут использовать и существующие законные пути, прямо предусмотренные федеральным законодательством, которое по воле прежней городской администрации оказалось не действующим на территории Петербурга. Речь идет в первую очередь о праве банковского залога, праве аренды земельного участка и о праве его приобретения застройщиком в собственность (а ведь именно эти механизмы служили основой для финансирования львиной части строительства дореволюционного Петербурга).
И происходит это в то время, когда по всему миру веками действуют широко известные схемы инвестирования в жилищное строительство, четко регулируемые устоявшимися цивилизованными нормами законодательства, обычаями делового обихода и корпоративной этики. То же, например, ипотечное кредитование (но на реальных для конкретной страны условиях) или кредиты банков (но на приемлемых для производителя условиях)... Или - средства пенсионных фондов и резервных фондов страховых компаний, которые сегодня разрешено использовать исключительно на приобретение государственных ценных бумаг (а ведь эти средства могли бы придать жилищному строительству мощнейший импульс развития).
Строители своими силами, как могли, попытались привести долевое строительство в цивилизованные рамки. Надо признать, что многое им удалось. Был создан Экспертный совет по определению надежности строительных компаний (ЭСОН), предоставляющий потенциальным и реальным дольщикам беспрецедентно полную и достоверную информацию о действующих лицах петербургского строительного рынка. Удалось организовать и страхование финансовых рисков, разработать типовой договор долевого участия...
Безусловно, ипотеку надо развивать. Но при этом не стоит слепо копировать американский опыт. Многие реалии в России - иные (и менталитет, и заработки, и государство - в десятки раз беднее...). Механизм ипотеки, используя опыт и Германии, и Франции, и Венгрии, и других стран, надо приспособить к реальным условиям России. Сделать так, чтобы кредиты выдавались не более чем под 5-6 процентов годовых в валюте (и мы, кстати, такое уже сделали совместно с членом нашего союза - Балтийским банком). И уже 4 года работает очень простая схема, которую бывший председатель Госстроя считал "квазиипотекой", а его заместитель даже называл долевое участие "преступной деятельностью"... Схема состоит в том, что человек может заложить старую квартиру в качестве первого взноса, затем - выбрать у одной из аккредитованных нами компаний квартиру в нужном ему районе по подходящей ему цене, открыть в Балтийском банке депозитный счет и, получив новую квартиру и оформив ее в ГБР, закладывает ее, оформляя уже залог права собственности. По этой системе уже выдано кредитов более чем на 3 миллиона долларов, люди охотно ею пользуются. Но она не годится тем, у кого есть маленькие дети, возникает проблема с защитой их прав.
Сегодня на жилищном рынке Петербурга ипотечное кредитование и все его органы работают сами по себе, а строители - сами по себе. Они говорят, мол, а зачем нам ипотека, если есть дольщики, которые несут "живые" деньги.
Если бы строительные компании могли иметь доступ к кредитам, это позволило бы сделать шаг вперед. Но уже 2 года в Петербурге не действует принятый закон "О государственной поддержке Петербургом инвестиций в жилищное строительство", которым предусмотрены гарантии городского бюджета тем банкам, которые отваживаются предоставлять гражданам долгосрочные ипотечные кредиты. Надо изучить опыт долгосрочного жилищного кредитования, имеющийся в регионах, в том числе - и в Петербурге, в Балтийском банке, в других банках, надо поддерживать эту систему, пока не заработает классическая ипотека. На мой взгляд, американская система у нас не приживется никогда, и было крупнейшей ошибкой дать институту города "сжевать" два миллиона долларов, чтобы ее обосновать. Сообща, с участием Государственной думы, надо взять лучшее из государственной поддержки ипотеки (ей альтернативы нет), взять то, что присуще нашему российскому менталитету и нашим реальным условиям. Дело пойдет вперед только тогда, когда ипотечное кредитование станет так же выгодно и строителям, и гражданам, как и долевое участие.
НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ ДОСТУПА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ К РЫНКУ БАНКОВСКИХ КРЕДИТОВ
Из всех выданных коммерческими банками Петербурга кредитов инвестиционно-строительный сектор промышленности (один из наиболее "реальных" секторов экономики) получил лишь 5,5 процента их массы. В "Союзпетрострой" входят 400 компаний инвестиционно-строительного комплекса, в том числе у нас - все основные строители жилья и коммерческой недвижимости, компании транспортного строительства, 10 банков (в том числе и такие, как Промстройбанк и Балтийский банк...), 16 страховых компаний, производители строительных материалов и т. д. Но члены ассоциации кредитами банков почти не пользуются! Почему? Здесь есть несколько причин. Во-первых, это причины объективные - так, у нашего инвестиционно-строительного сектора нет реальных залогов. И я прекрасно понимаю, что коммерческие банки без залога кредитов на строительство давать не могут. Основные фонды строительных компаний изношены и неликвидны. Земля до сих пор не находится в собственности застройщиков, хотя Земельный кодекс об этом говорит. Более того, залогом могло бы быть право долгосрочной аренды земельных участков, которое тоже предусмотрено Земельным кодексом и тоже может сдаваться в залог, - так нет, у нас в инвестиционном договоре п. 7.3.1 запрещает передавать право долгосрочной аренды земли третьим лицам - в залог банку или в уставный фонд товарищества.
Незавершенное строительство заложить нельзя, потому что ГБР вроде и говорит, мол, мы можем, конечно, зарегистрировать незавершенку, но, во-первых, пройдите через ПИБы, во-вторых, чтобы там не было договора подряда и чтобы эта незавершенка не росла... Ну какой идиот это может придумать - закладывать незавершенку, которая строиться не может!!!
И, конечно, очень большие ставки процента за кредит. Поэтому строители стараются это как-то обойти...
Итак, городской бюджет не финансирует жилищное строительство уже 10 лет. Федерального финансирования практически нет. Ипотечное кредитование не работает, выдано 100 кредитов за 8 лет, да и то - только на вторичном рынке. Кредитов банков - нет. Пенсионные фонды - не вкладываются. Резервы страховых компаний можно, видите ли, расходовать только на покупку государственных ценных бумаг. Но строить-то 5-миллионный город надо! И тогда жизнь придумала так называемое "долевое участие граждан", которое в течение 6-7 лет обеспечивает все жилищное строительство в городе, несмотря на то что оно не обеспечено законодательно, не прописано в Гражданском кодексе, не имеет никакой юридической защиты и подвержено огромным рискам (были у нас действительно и "двойные продажи", и крах целой компании "Виадук") и тем не менее все же является основным источником финансирования! Это - ненормально! И мы выступаем за то, чтобы кредитоваться банками, чтобы было задействовано и ипотечное кредитование, чтобы разрешили задействовать и резервы страховых компаний и так далее... Но положение сложилось такое, что все это сегодня не работает. И строители получают кредиты, достают правой рукой левое ухо! Приведу пример, как это делается, не называя конкретные банки. Банк заключает договор со строительной компанией, в которой уверен. Договор он заключает на сумму долевых договоров на данный объект. И эти договоры долевого участия кладут подальше в сейфы, чтобы проверяющие не нашли! А кредитуют - под заготовку стройматериалов и конструкций. Затем, когда дома продаются, кредит возвращается. Я мог бы назвать еще сотни таких примеров, но спрашивается, кому и зачем это нужно? До революции как строились доходные дома в Петербурге? В городе был Земельный банк, туда будущим владельцем дома сначала закладывалась земля. Потом закладывались в банк 2-3 построенных этажа и строительство продолжалось. Когда строительство дома заканчивалось, возвращался кредит. Я это говорю к тому, что мы готовы поглотить не 5 процентов, а все 50 процентов кредитных ресурсов петербургских банков. И банки хотят выдавать кредиты, иначе они не шли бы на эти подлоги! Но необходимо сломать действующую ситуацию. О путях выхода я буду говорить завтра на съезде строителей в присутствии губернатора города Валентины Матвиенко. Если коротко - в Петербурге не действует ни Градостроительный кодекс, ни Земельный кодекс, надо пересмотреть условия залога незавершенного строительства, упростить залог ликвидного имущества (попробуйте в любом банке получить кредит под залог даже ликвидного имущества, скажем - башенного крана... Замучаетесь пыль глотать, ничего вы не получите!). Банкам надо кредитовать тех надежных заемщиков, которые давно работают на рынке и прошли экспертную оценку ЭСОН. Вы подумайте, 5,5 процента, или 20 млн рублей, было выдано кредитов, если я правильно понял. А в обороте у строителей находится 1 млрд 200 млн долларов - столько собирается с дольщиков. Ну неужели под эту махину нельзя организовать кредитование? Не верю! Надо просто иметь политическую волю и исполнять законы Российской Федерации.
Михаил ЖУРАВЛЕВ
Долевое участие, в отсутствие федерального и местного государственного финансирования строительства жилья, фактически заменило их и позволило строителям в труднейших условиях ежегодно сдавать по 1 млн 200 тысяч - 1 млн 400 тысяч кв. метров нового жилья. Заменило вынужденно, "от безысходности", явившись практическим ответом на поставленную временем тупиковую задачу, поскольку ни механизма ипотеки, ни доступа к банковским кредитам строители, по большому счету, не имеют и сегодня. Ответом "и рисковым, и опасным" как для дольщиков, не защищенных от многих рисков, так и для строителей, которых любое увеличение стоимости строительства (возникшее по любым непредсказуемым и независящим от них причинам) поставит в положение стороны, не способной выполнить свои договорные обязательства. В результате строители вынуждены использовать самые изощренные схемы, чтобы обеспечить финансирование процесса нового строительства. Мало того, они не могут использовать и существующие законные пути, прямо предусмотренные федеральным законодательством, которое по воле прежней городской администрации оказалось не действующим на территории Петербурга. Речь идет в первую очередь о праве банковского залога, праве аренды земельного участка и о праве его приобретения застройщиком в собственность (а ведь именно эти механизмы служили основой для финансирования львиной части строительства дореволюционного Петербурга).
И происходит это в то время, когда по всему миру веками действуют широко известные схемы инвестирования в жилищное строительство, четко регулируемые устоявшимися цивилизованными нормами законодательства, обычаями делового обихода и корпоративной этики. То же, например, ипотечное кредитование (но на реальных для конкретной страны условиях) или кредиты банков (но на приемлемых для производителя условиях)... Или - средства пенсионных фондов и резервных фондов страховых компаний, которые сегодня разрешено использовать исключительно на приобретение государственных ценных бумаг (а ведь эти средства могли бы придать жилищному строительству мощнейший импульс развития).
Строители своими силами, как могли, попытались привести долевое строительство в цивилизованные рамки. Надо признать, что многое им удалось. Был создан Экспертный совет по определению надежности строительных компаний (ЭСОН), предоставляющий потенциальным и реальным дольщикам беспрецедентно полную и достоверную информацию о действующих лицах петербургского строительного рынка. Удалось организовать и страхование финансовых рисков, разработать типовой договор долевого участия...
Безусловно, ипотеку надо развивать. Но при этом не стоит слепо копировать американский опыт. Многие реалии в России - иные (и менталитет, и заработки, и государство - в десятки раз беднее...). Механизм ипотеки, используя опыт и Германии, и Франции, и Венгрии, и других стран, надо приспособить к реальным условиям России. Сделать так, чтобы кредиты выдавались не более чем под 5-6 процентов годовых в валюте (и мы, кстати, такое уже сделали совместно с членом нашего союза - Балтийским банком). И уже 4 года работает очень простая схема, которую бывший председатель Госстроя считал "квазиипотекой", а его заместитель даже называл долевое участие "преступной деятельностью"... Схема состоит в том, что человек может заложить старую квартиру в качестве первого взноса, затем - выбрать у одной из аккредитованных нами компаний квартиру в нужном ему районе по подходящей ему цене, открыть в Балтийском банке депозитный счет и, получив новую квартиру и оформив ее в ГБР, закладывает ее, оформляя уже залог права собственности. По этой системе уже выдано кредитов более чем на 3 миллиона долларов, люди охотно ею пользуются. Но она не годится тем, у кого есть маленькие дети, возникает проблема с защитой их прав.
Сегодня на жилищном рынке Петербурга ипотечное кредитование и все его органы работают сами по себе, а строители - сами по себе. Они говорят, мол, а зачем нам ипотека, если есть дольщики, которые несут "живые" деньги.
Если бы строительные компании могли иметь доступ к кредитам, это позволило бы сделать шаг вперед. Но уже 2 года в Петербурге не действует принятый закон "О государственной поддержке Петербургом инвестиций в жилищное строительство", которым предусмотрены гарантии городского бюджета тем банкам, которые отваживаются предоставлять гражданам долгосрочные ипотечные кредиты. Надо изучить опыт долгосрочного жилищного кредитования, имеющийся в регионах, в том числе - и в Петербурге, в Балтийском банке, в других банках, надо поддерживать эту систему, пока не заработает классическая ипотека. На мой взгляд, американская система у нас не приживется никогда, и было крупнейшей ошибкой дать институту города "сжевать" два миллиона долларов, чтобы ее обосновать. Сообща, с участием Государственной думы, надо взять лучшее из государственной поддержки ипотеки (ей альтернативы нет), взять то, что присуще нашему российскому менталитету и нашим реальным условиям. Дело пойдет вперед только тогда, когда ипотечное кредитование станет так же выгодно и строителям, и гражданам, как и долевое участие.
НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ ДОСТУПА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ К РЫНКУ БАНКОВСКИХ КРЕДИТОВ
Из всех выданных коммерческими банками Петербурга кредитов инвестиционно-строительный сектор промышленности (один из наиболее "реальных" секторов экономики) получил лишь 5,5 процента их массы. В "Союзпетрострой" входят 400 компаний инвестиционно-строительного комплекса, в том числе у нас - все основные строители жилья и коммерческой недвижимости, компании транспортного строительства, 10 банков (в том числе и такие, как Промстройбанк и Балтийский банк...), 16 страховых компаний, производители строительных материалов и т. д. Но члены ассоциации кредитами банков почти не пользуются! Почему? Здесь есть несколько причин. Во-первых, это причины объективные - так, у нашего инвестиционно-строительного сектора нет реальных залогов. И я прекрасно понимаю, что коммерческие банки без залога кредитов на строительство давать не могут. Основные фонды строительных компаний изношены и неликвидны. Земля до сих пор не находится в собственности застройщиков, хотя Земельный кодекс об этом говорит. Более того, залогом могло бы быть право долгосрочной аренды земельных участков, которое тоже предусмотрено Земельным кодексом и тоже может сдаваться в залог, - так нет, у нас в инвестиционном договоре п. 7.3.1 запрещает передавать право долгосрочной аренды земли третьим лицам - в залог банку или в уставный фонд товарищества.
Незавершенное строительство заложить нельзя, потому что ГБР вроде и говорит, мол, мы можем, конечно, зарегистрировать незавершенку, но, во-первых, пройдите через ПИБы, во-вторых, чтобы там не было договора подряда и чтобы эта незавершенка не росла... Ну какой идиот это может придумать - закладывать незавершенку, которая строиться не может!!!
И, конечно, очень большие ставки процента за кредит. Поэтому строители стараются это как-то обойти...
Итак, городской бюджет не финансирует жилищное строительство уже 10 лет. Федерального финансирования практически нет. Ипотечное кредитование не работает, выдано 100 кредитов за 8 лет, да и то - только на вторичном рынке. Кредитов банков - нет. Пенсионные фонды - не вкладываются. Резервы страховых компаний можно, видите ли, расходовать только на покупку государственных ценных бумаг. Но строить-то 5-миллионный город надо! И тогда жизнь придумала так называемое "долевое участие граждан", которое в течение 6-7 лет обеспечивает все жилищное строительство в городе, несмотря на то что оно не обеспечено законодательно, не прописано в Гражданском кодексе, не имеет никакой юридической защиты и подвержено огромным рискам (были у нас действительно и "двойные продажи", и крах целой компании "Виадук") и тем не менее все же является основным источником финансирования! Это - ненормально! И мы выступаем за то, чтобы кредитоваться банками, чтобы было задействовано и ипотечное кредитование, чтобы разрешили задействовать и резервы страховых компаний и так далее... Но положение сложилось такое, что все это сегодня не работает. И строители получают кредиты, достают правой рукой левое ухо! Приведу пример, как это делается, не называя конкретные банки. Банк заключает договор со строительной компанией, в которой уверен. Договор он заключает на сумму долевых договоров на данный объект. И эти договоры долевого участия кладут подальше в сейфы, чтобы проверяющие не нашли! А кредитуют - под заготовку стройматериалов и конструкций. Затем, когда дома продаются, кредит возвращается. Я мог бы назвать еще сотни таких примеров, но спрашивается, кому и зачем это нужно? До революции как строились доходные дома в Петербурге? В городе был Земельный банк, туда будущим владельцем дома сначала закладывалась земля. Потом закладывались в банк 2-3 построенных этажа и строительство продолжалось. Когда строительство дома заканчивалось, возвращался кредит. Я это говорю к тому, что мы готовы поглотить не 5 процентов, а все 50 процентов кредитных ресурсов петербургских банков. И банки хотят выдавать кредиты, иначе они не шли бы на эти подлоги! Но необходимо сломать действующую ситуацию. О путях выхода я буду говорить завтра на съезде строителей в присутствии губернатора города Валентины Матвиенко. Если коротко - в Петербурге не действует ни Градостроительный кодекс, ни Земельный кодекс, надо пересмотреть условия залога незавершенного строительства, упростить залог ликвидного имущества (попробуйте в любом банке получить кредит под залог даже ликвидного имущества, скажем - башенного крана... Замучаетесь пыль глотать, ничего вы не получите!). Банкам надо кредитовать тех надежных заемщиков, которые давно работают на рынке и прошли экспертную оценку ЭСОН. Вы подумайте, 5,5 процента, или 20 млн рублей, было выдано кредитов, если я правильно понял. А в обороте у строителей находится 1 млрд 200 млн долларов - столько собирается с дольщиков. Ну неужели под эту махину нельзя организовать кредитование? Не верю! Надо просто иметь политическую волю и исполнять законы Российской Федерации.
Михаил ЖУРАВЛЕВ
