Экономика
ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ МОГУТ, БАНКИ НЕ ХОТЯТ. НАЗРЕВАЕТ РЕВОЛЮЦИЯ?
22 мартa
ТЕПЕРЬ НОВОСЕЛОВ ЗАЩИЩАЕТ ЗАКОН
Раньше все было просто. Деньги давали будущие жильцы. При этом никаких серьезных обязательств строители перед ними не несли. Когда сдадут дом - тогда и сдадут. Бывало, что и вообще не сдавали, объясняя обманутым дольщикам, что, мол, бизнес не бывает без риска.
Теперь будущих новоселов защищает закон. Собирать-то с них деньги по-прежнему можно, но за любой сбой штрафы будут такие, что управляющим придется собственные квартиры продавать. И строительным фирмам приходится искать иные источники финансирования новостроек. Испробованы разные способы.
Например, создание паевых инвестиционных фондов под один конкретный объект.
Была и схема, предложенная Сбербанком, при которой застройщик напрямую не имеет взаимоотношений с дольщиками: желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и прилагая собственные средства, банк кредитует строительство всего дома.
Можно упомянуть и жилищно-накопительные кооперативы. Однако после небольшого всплеска (два года назад) тут все пошло по нисходящей.
Эффективными смогли бы стать облигационные займы, которые корпоративно могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают хорошую доходность - 14 процентов. Запуск их в оборот показал неплохую раскупаемость. Но реально заработать на рынке ценных бумаг будет возможно только при объединении застройщиков в крупные пулы.
ЗАСТРОЙЩИК СТАНОВИЛСЯ ПОДОБИЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО БАНКА
В общем, распространения ввиду малой эффективности подобные способы пока не получили. К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. Немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Но при существовании на городском строительном рынке более 300 застройщиков только единицы из них обладают необходимыми капиталами - ведь наиболее распространенный ранее способ застройки и не требовал инвестирования значительных собственных средств (разве что в аренду участков). Основные деньги собирались с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимались строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Даже порой не требовалось и этого - строительные бригады можно было задействовать "разовым образом". Благо что в городе легко найти дешевую рабочую силу в виде мигрантов из стран СНГ. А строительную технику можно арендовать у бывших стройтрестов.
Таким образом, застройщик становился подобием инвестиционного банка - привлекал средства дольщиков и одновременно был девелопером и заказчиком строительства, привлекающим подрядчиков.
При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло не "отстегивать" средства на налоги. Но зато и на счетах таких компаний фактически не было свободных средств.
БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ НЕДОСТУПНЫ
Теперь 214-й закон поставил подобным схемам прочный заслон. А замкнутый цикл строительства, принятый на Западе, для нас пока не слишком приемлем. Эта схема заключается в том, что компании строят жилье на собственные деньги и банковские кредиты, а чтобы расплатиться за них и получить доход, квартиры распродаются, причем большей частью через ипотеку, или сдаются в аренду.
Но вот как раз банковские кредиты, как отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, и являются для наших застройщиков недоступными, поскольку они ничего не могут предложить в залог, не имея собственного имущества. Участки со строящимися зданиями не могли расцениваться как обеспечение, потому что они не являлись собственностью, а лишь сдавались в аренду, причем на небольшой срок - от 3 до 6 лет.
Правда, сейчас появилась возможность сдавать в залог землю, находящуюся в длительной аренде. Однако руководство банков такая перспектива все равно не очень привлекает.
По словам управляющего строительным филиалом Промстройбанка Владимира Желиостова, требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки - установлена 3-я категория риска со 100-процентным резервированием под такой кредит, а в залог при этом предоставляется лишь земля да стройматериалы под громким названием "незавершенное строительство". В итоге в строительство идет лишь 4-5 процентов ресурсов коммерческих банков.
УСПЕХИ В ИПОТЕКЕ ЕСТЬ, А ИПОТЕКИ НЕТ
Откровенно пробуксовывает и ипотечное кредитование. Хотя постоянно звучат доклады об успехах в этой области: например, что объем ипотечных кредитов за прошлый год увеличился почти в два раза. Но несколько тысяч кредитов на многомиллионный город - это капля в море. Снижаются ставки по ипотеке, требования к заемщикам, сумма первичного взноса - а результат все равно невысок.
В любом случае ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок (полтора-два года, пока строился дом), то ипотечные платежи растягиваются на 10-15 лет, причем деньги поступают не застройщику, а банку.
Существует сегодня и еще одна схема, которую тоже называют ипотекой, но, по сути, она не имеет к ипотеке никакого отношения: банк просто предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья, но не абы где, а у конкретного застройщика и в определенном доме. Известны такие альянсы Промстройбанка и Сбербанка со строительной компанией "Северный город", Райффайзенбанка - с компанией "Сканска". Но подобные финансовые схемы не имеют широкого распространения. Руководство банков совершенно оправданно опасается рисков, ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, то банк сразу получит невозврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.
В ТУПИК ЗАГНАЛИ СЕБЯ САМИ
Риски можно было бы свести к минимуму путем, принятым в западных странах, где существуют ассоциации жилищных фондов. Их создают сами строительные компании, отчисляющие в такие фонды до 1 процента от сметной стоимости или рыночной цены объекта строительства. В результате и граждане, и банки могут получить возмещение убытков, что бы ни произошло с застройщиком. Такие ассоциации еще именуются "саморегулирующимися организациями". Клиент просто не будет покупать жилье у фирмы, не состоящей в такой организации.
У нас подобной практики нет, да и вряд ли стоит скоро ожидать ее появления при том малом опыте в частном строительном бизнесе, накопленном у нас по сравнению с компаниями, действующими на западном рынке недвижимости столетиями.
...Подводя итог, нужно отметить, что строители сами загнали себя в тупик. Можно ли представить себе где-нибудь в другой отрасли фирму, которая работает на рынке 10-15 лет, имеет миллиардные обороты, но за все это время не обзавелась ни собственной производственной базой, ни недвижимостью, не накопила средств? А для строителей это в порядке вещей - по балансам они все "малоимущие". И любому магазину, любому заводу или даже совхозу кредит в банке получить проще, чем строительной компании с громким именем.
В перспективе у строителей не будет иного пути, кроме западного, - придется строить дома за собственные деньги и кредиты и только потом продавать квартиры. Но идти по этому пути, наращивая капиталы и другие активы, им придется не один год. Если их не опередят, к примеру, финны, которым скорое вступление России в ВТО откроет российские рынки.
Марина ВОЛОДИНА
Раньше все было просто. Деньги давали будущие жильцы. При этом никаких серьезных обязательств строители перед ними не несли. Когда сдадут дом - тогда и сдадут. Бывало, что и вообще не сдавали, объясняя обманутым дольщикам, что, мол, бизнес не бывает без риска.
Теперь будущих новоселов защищает закон. Собирать-то с них деньги по-прежнему можно, но за любой сбой штрафы будут такие, что управляющим придется собственные квартиры продавать. И строительным фирмам приходится искать иные источники финансирования новостроек. Испробованы разные способы.
Например, создание паевых инвестиционных фондов под один конкретный объект.
Была и схема, предложенная Сбербанком, при которой застройщик напрямую не имеет взаимоотношений с дольщиками: желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и прилагая собственные средства, банк кредитует строительство всего дома.
Можно упомянуть и жилищно-накопительные кооперативы. Однако после небольшого всплеска (два года назад) тут все пошло по нисходящей.
Эффективными смогли бы стать облигационные займы, которые корпоративно могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают хорошую доходность - 14 процентов. Запуск их в оборот показал неплохую раскупаемость. Но реально заработать на рынке ценных бумаг будет возможно только при объединении застройщиков в крупные пулы.
ЗАСТРОЙЩИК СТАНОВИЛСЯ ПОДОБИЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО БАНКА
В общем, распространения ввиду малой эффективности подобные способы пока не получили. К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. Немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Но при существовании на городском строительном рынке более 300 застройщиков только единицы из них обладают необходимыми капиталами - ведь наиболее распространенный ранее способ застройки и не требовал инвестирования значительных собственных средств (разве что в аренду участков). Основные деньги собирались с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимались строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Даже порой не требовалось и этого - строительные бригады можно было задействовать "разовым образом". Благо что в городе легко найти дешевую рабочую силу в виде мигрантов из стран СНГ. А строительную технику можно арендовать у бывших стройтрестов.
Таким образом, застройщик становился подобием инвестиционного банка - привлекал средства дольщиков и одновременно был девелопером и заказчиком строительства, привлекающим подрядчиков.
При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло не "отстегивать" средства на налоги. Но зато и на счетах таких компаний фактически не было свободных средств.
БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ НЕДОСТУПНЫ
Теперь 214-й закон поставил подобным схемам прочный заслон. А замкнутый цикл строительства, принятый на Западе, для нас пока не слишком приемлем. Эта схема заключается в том, что компании строят жилье на собственные деньги и банковские кредиты, а чтобы расплатиться за них и получить доход, квартиры распродаются, причем большей частью через ипотеку, или сдаются в аренду.
Но вот как раз банковские кредиты, как отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, и являются для наших застройщиков недоступными, поскольку они ничего не могут предложить в залог, не имея собственного имущества. Участки со строящимися зданиями не могли расцениваться как обеспечение, потому что они не являлись собственностью, а лишь сдавались в аренду, причем на небольшой срок - от 3 до 6 лет.
Правда, сейчас появилась возможность сдавать в залог землю, находящуюся в длительной аренде. Однако руководство банков такая перспектива все равно не очень привлекает.
По словам управляющего строительным филиалом Промстройбанка Владимира Желиостова, требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки - установлена 3-я категория риска со 100-процентным резервированием под такой кредит, а в залог при этом предоставляется лишь земля да стройматериалы под громким названием "незавершенное строительство". В итоге в строительство идет лишь 4-5 процентов ресурсов коммерческих банков.
УСПЕХИ В ИПОТЕКЕ ЕСТЬ, А ИПОТЕКИ НЕТ
Откровенно пробуксовывает и ипотечное кредитование. Хотя постоянно звучат доклады об успехах в этой области: например, что объем ипотечных кредитов за прошлый год увеличился почти в два раза. Но несколько тысяч кредитов на многомиллионный город - это капля в море. Снижаются ставки по ипотеке, требования к заемщикам, сумма первичного взноса - а результат все равно невысок.
В любом случае ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок (полтора-два года, пока строился дом), то ипотечные платежи растягиваются на 10-15 лет, причем деньги поступают не застройщику, а банку.
Существует сегодня и еще одна схема, которую тоже называют ипотекой, но, по сути, она не имеет к ипотеке никакого отношения: банк просто предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья, но не абы где, а у конкретного застройщика и в определенном доме. Известны такие альянсы Промстройбанка и Сбербанка со строительной компанией "Северный город", Райффайзенбанка - с компанией "Сканска". Но подобные финансовые схемы не имеют широкого распространения. Руководство банков совершенно оправданно опасается рисков, ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, то банк сразу получит невозврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.
В ТУПИК ЗАГНАЛИ СЕБЯ САМИ
Риски можно было бы свести к минимуму путем, принятым в западных странах, где существуют ассоциации жилищных фондов. Их создают сами строительные компании, отчисляющие в такие фонды до 1 процента от сметной стоимости или рыночной цены объекта строительства. В результате и граждане, и банки могут получить возмещение убытков, что бы ни произошло с застройщиком. Такие ассоциации еще именуются "саморегулирующимися организациями". Клиент просто не будет покупать жилье у фирмы, не состоящей в такой организации.
У нас подобной практики нет, да и вряд ли стоит скоро ожидать ее появления при том малом опыте в частном строительном бизнесе, накопленном у нас по сравнению с компаниями, действующими на западном рынке недвижимости столетиями.
...Подводя итог, нужно отметить, что строители сами загнали себя в тупик. Можно ли представить себе где-нибудь в другой отрасли фирму, которая работает на рынке 10-15 лет, имеет миллиардные обороты, но за все это время не обзавелась ни собственной производственной базой, ни недвижимостью, не накопила средств? А для строителей это в порядке вещей - по балансам они все "малоимущие". И любому магазину, любому заводу или даже совхозу кредит в банке получить проще, чем строительной компании с громким именем.
В перспективе у строителей не будет иного пути, кроме западного, - придется строить дома за собственные деньги и кредиты и только потом продавать квартиры. Но идти по этому пути, наращивая капиталы и другие активы, им придется не один год. Если их не опередят, к примеру, финны, которым скорое вступление России в ВТО откроет российские рынки.
Марина ВОЛОДИНА