Экономика
ЗЕМЛЯ ПРО ЗАПАС
26 сентября
Сегодня только первоначальный взнос за простую двухкомнатную квартиру (25 процентов от цены) составляет 30 тысяч долларов. Покупка нового жилища за 100-150 тысяч долларов становится не под силу большинству тех, кто относит себя к среднему классу. Внезапное, как дефолт, повышение цен - с начала 2006 года по типовому жилью на 60 процентов и по жилью повышенной комфортности на 70 процентов - специалисты называют беспрецедентным. Ни разу еще на петербургском рынке недвижимости не фиксировался средний рост стоимости жилья на 10-12 процентов в месяц, не говоря уже о том, что по отдельным объектам он достигал 30-40 процентов.
Квартиры покупают в основном те, кто выгодно продал уже имеющуюся недвижимость, профессиональные инвесторы, зарабатывающие на разнице между ценой квартиры, купленной на стадии фундамента, и готовой, и те, до кого дотек ручеек поступающих в страну нефтяных денег. Остальные вынуждены ждать и надеяться на то, что очевидно спекулятивные цены упадут. К сожалению, порадовать их нечем. Рынок сворачивается в черную дыру.
Построим город... в облаках?
Дома строятся на земле. Но в 2005 году город выставил на продажу всего около 30 земельных участков - в 7 раз меньше реальных потребностей жилищного строительства. На них можно построить немногим больше 300 тысяч квадратных метров нового жилья. Напомним, что в последние годы строители продавали горожанам по 2,1-2,3 миллиона метров.
Однако ни строительный комитет, ни правительство города не сделали никаких выводов из провального (по земле) 2005 года, а в 2006-м и без того кризисная ситуация стала еще хуже. В нынешнем году продано всего 28 участков, на них в лучшем случае можно построить 300 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом, в 2007-м, когда подойдет срок сдачи домов 2005 года, город получит жилья в семь раз меньше обычного, в 2008-м - почти в восемь раз. Как это скажется на ценах? Лучше об этом не думать.
Война нервов
На первый взгляд совершенно неконструктивная позиция городских властей непонятна. Зачем рубить под корень весь строительный рынок и рынок жилья? Зачем оставлять без надежд купить квартиру несколько десятков тысяч семей (в докризисный период квартиры покупали по 10-20 тысяч семей в год)? Проблема, из-за которой не идут торги, - потому что какие-то выбранные комитетом по строительству фирмы не могут справиться с подготовкой документов на земельные участки, выглядит смехотворно. При желании можно нанять еще сотню таких фирм, пригласить их, в конце концов, из Москвы или даже Владивостока - все дешевле, чем заваривать, а потом расхлебывать кризис.
В сталинские времена непонятные на первый взгляд "действия и бездействия" городского руководства получили бы однозначную оценку со столь же однозначными последствиями. К счастью, времена сейчас другие. Так что попробуем понять, что же стоит за искусственно созданным земельным кризисом.
У кого суп жидок, у кого жемчуг мелок
Как ни странно, но реальной причиной столь мизерного выделения земли действительно служит отсутствие на имеющиеся участки полного (чаще говорят - "длинного") пакета документов, в котором были бы все необходимые согласования и разрешения. Придумка строительного комитета насчет специальных фирм, которые готовили эти пакеты, оказалась провальной.
Тем не менее никаким санкциям со стороны высшего городского руководства строительный комитет не подвергся. Потому что у него есть "железная" отговорка: все разговоры насчет кризиса безземелья - выдумка строителей. На самом деле у строительных организаций города хранится в запасниках около 2,5 миллиона квадратных метров так называемого "замороженного" жилья, строительство которого было начато в 2002-2003 годах и заброшено во время стагнации строительного рынка в 2004-2005 годах. Пока их достройка считалась нерентабельной, но теперь приходит ее черед. Так что при желании план будущего года выполнить будет можно.
Но и это еще не все. По данным Союза строительных компаний, некоторые застройщики держат под спудом участки на 10,8 миллиона квадратных метров жилья. Земля была получена всеми правдами и неправдами в прошлые годы, и сейчас она просто гуляет под парами. И этого запаса строителям хватит еще минимум на три года, даже если город им больше ни сотки не выделит.
Убедительно? Еще бы. Особенно для тех, кто не знает ситуацию в подробностях. А подробности в том, что 70 процентов всего этого запаса находится в руках всего нескольких компаний, которым до нужды безземельных компаний и состояния рынка нет дела.
Чиновничья монополия
Но дело, конечно же, не в том, кто кого переспорит - строительный комитет застройщиков или застройщики - комитет. Как бы убедительно ни звучали заявления чиновников, что строители просто пытаются выбить у города побольше земли, есть неоспоримые факты: резкое сокращение строительного задела
(т. е. начавших строиться домов) и совершенно неприличный рост цен.
А между тем в Петербурге резервы земли для строительства отнюдь не исчерпаны, считает заместитель директора "Союзпетростроя" по информационно-аналитической работе Евгений Каплан. Но проблема в том, что застройщики действуют в условиях рыночной экономики, а земельные ресурсы находятся в сфере распределения чиновников. При этом чиновники ведут себя как коммерсанты-монополисты. Городские власти, взвинтив пятикратно-семикратно цены на землю и доведя ее в некоторых случаях до 500-700 долларов за квадратный метр в цене метра будущего жилья, не могут не знать, что продажная цена такой недвижимости не сможет быть ниже 2000 долларов, считает Евгений Каплан.
По мнению членов Союза строительных компаний, цена земли выше 200 долларов на квадратный метр жилья (это соответствует максимуму затрат на инженерную подготовку территории) является экономически необоснованной и спекулятивной и достигается путем провоцирования искусственного дефицита земельных участков. Нынешние цены на землю повышают стоимость квартир не только "напрямую" - по формуле "стоимость строительства плюс стоимость земли", но и опосредованно, через ухудшение рыночного климата. Средние застройщики уже и не пытаются выходить на земельные торги, зная, что 5-10 миллионов долларов за территорию под строительство - для них цена запредельная. Ни о каком равном доступе к земельным ресурсам не может быть и речи. Вкладывать деньги в землю могут только строительные компании, имеющие крупные капиталы, будущее остальных, даже тех, кто строил по одному дому в год, остается под вопросом.
Марина ВОЛОДИНА
Квартиры покупают в основном те, кто выгодно продал уже имеющуюся недвижимость, профессиональные инвесторы, зарабатывающие на разнице между ценой квартиры, купленной на стадии фундамента, и готовой, и те, до кого дотек ручеек поступающих в страну нефтяных денег. Остальные вынуждены ждать и надеяться на то, что очевидно спекулятивные цены упадут. К сожалению, порадовать их нечем. Рынок сворачивается в черную дыру.
Построим город... в облаках?
Дома строятся на земле. Но в 2005 году город выставил на продажу всего около 30 земельных участков - в 7 раз меньше реальных потребностей жилищного строительства. На них можно построить немногим больше 300 тысяч квадратных метров нового жилья. Напомним, что в последние годы строители продавали горожанам по 2,1-2,3 миллиона метров.
Однако ни строительный комитет, ни правительство города не сделали никаких выводов из провального (по земле) 2005 года, а в 2006-м и без того кризисная ситуация стала еще хуже. В нынешнем году продано всего 28 участков, на них в лучшем случае можно построить 300 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом, в 2007-м, когда подойдет срок сдачи домов 2005 года, город получит жилья в семь раз меньше обычного, в 2008-м - почти в восемь раз. Как это скажется на ценах? Лучше об этом не думать.
Война нервов
На первый взгляд совершенно неконструктивная позиция городских властей непонятна. Зачем рубить под корень весь строительный рынок и рынок жилья? Зачем оставлять без надежд купить квартиру несколько десятков тысяч семей (в докризисный период квартиры покупали по 10-20 тысяч семей в год)? Проблема, из-за которой не идут торги, - потому что какие-то выбранные комитетом по строительству фирмы не могут справиться с подготовкой документов на земельные участки, выглядит смехотворно. При желании можно нанять еще сотню таких фирм, пригласить их, в конце концов, из Москвы или даже Владивостока - все дешевле, чем заваривать, а потом расхлебывать кризис.
В сталинские времена непонятные на первый взгляд "действия и бездействия" городского руководства получили бы однозначную оценку со столь же однозначными последствиями. К счастью, времена сейчас другие. Так что попробуем понять, что же стоит за искусственно созданным земельным кризисом.
У кого суп жидок, у кого жемчуг мелок
Как ни странно, но реальной причиной столь мизерного выделения земли действительно служит отсутствие на имеющиеся участки полного (чаще говорят - "длинного") пакета документов, в котором были бы все необходимые согласования и разрешения. Придумка строительного комитета насчет специальных фирм, которые готовили эти пакеты, оказалась провальной.
Тем не менее никаким санкциям со стороны высшего городского руководства строительный комитет не подвергся. Потому что у него есть "железная" отговорка: все разговоры насчет кризиса безземелья - выдумка строителей. На самом деле у строительных организаций города хранится в запасниках около 2,5 миллиона квадратных метров так называемого "замороженного" жилья, строительство которого было начато в 2002-2003 годах и заброшено во время стагнации строительного рынка в 2004-2005 годах. Пока их достройка считалась нерентабельной, но теперь приходит ее черед. Так что при желании план будущего года выполнить будет можно.
Но и это еще не все. По данным Союза строительных компаний, некоторые застройщики держат под спудом участки на 10,8 миллиона квадратных метров жилья. Земля была получена всеми правдами и неправдами в прошлые годы, и сейчас она просто гуляет под парами. И этого запаса строителям хватит еще минимум на три года, даже если город им больше ни сотки не выделит.
Убедительно? Еще бы. Особенно для тех, кто не знает ситуацию в подробностях. А подробности в том, что 70 процентов всего этого запаса находится в руках всего нескольких компаний, которым до нужды безземельных компаний и состояния рынка нет дела.
Чиновничья монополия
Но дело, конечно же, не в том, кто кого переспорит - строительный комитет застройщиков или застройщики - комитет. Как бы убедительно ни звучали заявления чиновников, что строители просто пытаются выбить у города побольше земли, есть неоспоримые факты: резкое сокращение строительного задела
(т. е. начавших строиться домов) и совершенно неприличный рост цен.
А между тем в Петербурге резервы земли для строительства отнюдь не исчерпаны, считает заместитель директора "Союзпетростроя" по информационно-аналитической работе Евгений Каплан. Но проблема в том, что застройщики действуют в условиях рыночной экономики, а земельные ресурсы находятся в сфере распределения чиновников. При этом чиновники ведут себя как коммерсанты-монополисты. Городские власти, взвинтив пятикратно-семикратно цены на землю и доведя ее в некоторых случаях до 500-700 долларов за квадратный метр в цене метра будущего жилья, не могут не знать, что продажная цена такой недвижимости не сможет быть ниже 2000 долларов, считает Евгений Каплан.
По мнению членов Союза строительных компаний, цена земли выше 200 долларов на квадратный метр жилья (это соответствует максимуму затрат на инженерную подготовку территории) является экономически необоснованной и спекулятивной и достигается путем провоцирования искусственного дефицита земельных участков. Нынешние цены на землю повышают стоимость квартир не только "напрямую" - по формуле "стоимость строительства плюс стоимость земли", но и опосредованно, через ухудшение рыночного климата. Средние застройщики уже и не пытаются выходить на земельные торги, зная, что 5-10 миллионов долларов за территорию под строительство - для них цена запредельная. Ни о каком равном доступе к земельным ресурсам не может быть и речи. Вкладывать деньги в землю могут только строительные компании, имеющие крупные капиталы, будущее остальных, даже тех, кто строил по одному дому в год, остается под вопросом.
Марина ВОЛОДИНА
