Экономика
"АЖИОТАЖ ПРЕКРАТИТСЯ, НО ЗЕМЛЯ НЕ ПОДЕШЕВЕЕТ"
12 октября
Чуть ли не главными причинами роста цен на жилье эксперты называют нехватку земельных участков. Так ли это на самом деле? Свою позицию по этому вопросу на страницах "НВ" неоднократно высказывали представители строительного бизнеса Петербурга. А что думают по этому поводу в городской администрации, мы решили узнать, обратившись к заместителю председателя комитета по строительству Николаю Крутову. Он рассказал нам, зачем Смольный собирается оптом продавать застройщикам жилья инженерно неосвоенные участки.
"Город не может установить стоимость земли ниже рыночной"
- Недавно прошли еще одни земельные торги. Сколько на них было продано лотов?
- Двенадцать. А всего с начала года - сорок. Благодаря последнему земельному аукциону городской бюджет пополнился на 120 миллионов рублей.
- Деньги в бюджет - это, конечно, хорошо. Но не мало ли участков выделяется? Ведь цены на них все растут и растут...
- Территория Петербурга ограничена. В связи с интенсивной застройкой число свободных площадей постепенно уменьшается. Даже если намыть некоторые участки на побережье - это не приведет к существенному увеличению земель, отведенных под жилищное строительство. Они - невосполнимый ресурс. У нас в последнее время наблюдался строительный бум. Чем больше строят, тем меньше земли остается и тем больше за нее платят застройщики. Стартовая цена за аренду земли на последних торгах была превышена по некоторым лотам в 6-7 раз.
- Кто ее определяет?
- Рыночную оценку проводит независимый эксперт. Он действует на основании Закона об оценке РФ. А затем Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости, проверив его работу, устанавливает цену. Причина того, что за землю сегодня платят намного дороже, чем ее оценивают, - в ажиотажном спросе. Наступит время, когда ажиотаж прекратится. Но земля вряд ли при этом подешевеет. При дефиците земли она может только дорожать. Установить же стоимость земли ниже рыночной оценки городу не позволяет федеральное законодательство. С проблемами дефицита земли сталкиваются в крупных городах всего мира. К примеру, в Гонконге квадратный метр стоит 0,5 миллиона долларов. Кто знает, к какой цене земли придем мы через десять лет?..
- Но ведь у нас существует генеральный план, где намечено к 2025 году построить 40 миллионов квадратных метров жилья в многоквартирных зданиях и
20 миллионов квадратных метров в домах коттеджного типа.
- Для выполнения этих планов сейчас задействован другой вид торгов. Речь идет о комплексном освоении земель в целях жилищного строительства. По сорока лотам мы продавали, так сказать, "готовую" землю, которая имеет градостроительную документацию и инженерное обеспечение. Через 3-4 года в домах, построенных на ней, уже можно будет жить. Говоря о комплексном освоении, мы имеем в виду территории, которые, согласно генплану, только предстоит осваивать. Например, это район Конной Лахты - почти 2 миллиона квадратных метров жилья, "Северная Долина" - 1,5 миллиона, Юго-Запад - около 2 миллионов. Цена этой земли будет на порядок, а может быть, даже на два ниже, чем цена готовых к застройке участков. Но зато прокладывать инженерные сети должны будут строительные компании, а не город. Это стало возможным благодаря внесению изменений в Земельный кодекс, которые позволяют продавать "несформированную" землю. Она, опять же, продается в аренду на определенных условиях. В течение полутора лет выигравший конкурс должен разработать проект планировки данной территории, сформировать кварталы, дороги, определить, где будут находиться социальные учреждения, а какая земля пойдет под жилую застройку. Затем проект подается на утверждение городскому правительству. Если он соответствует нормативам, то принимается. И победитель торгов начинает строить внутриквартальные инженерные сети, а головные источники и магистральные коммуникации строятся за счет городского бюджета. По окончании этого этапа застройщику дается эксклюзивное право получить в собственность земельные участки, предназначенные для строительства жилья. Земли под дорогами и социальными объектами остаются в собственности города. Осваиваться будут очень крупные участки, включающие в себя 3-5 кварталов, поэтому в этих торгах смогут участвовать только крупные компании, располагающие большими кредитными ресурсами или собственными средствами, которые можно вложить на 3-4 года для освоения этой земли. Дальше они могут либо сами строить, либо продать жилье с торгов и таким образом окупить вложенные деньги. Так что чем больше будет в обороте земли, тем ниже окажется ее стоимость. Прекратится и ажиотажный спрос на нее.
- А что же, раньше нельзя было ввести такую систему и не доводить дело до кризиса?
- В силу того что изменилось Федеральное законодательство, в короткие сроки разработать градостроительную документацию и продавать большое количество подготовленных земельных участков было невозможно. А ограниченность бюджетных средств не давала возможности освоить их инженерно. Выход нашли в том, чтобы для инженерного обеспечения больших территорий привлекать средства застройщиков.
"Региональные законы не успевают перестраиваться"
- На торги было выставлено мало участков из-за проблем с подготовкой документов на землю. Помогли ли в этом сейчас так называемые девелоперские забеги, когда пакет документов готовят сразу несколько компаний, но побеждает пришедшая к финишу первой?
- Здесь вина не девелоперов. Дело в том, что региональное законодательство не успевает перестраиваться за федеральным. До настоящего времени еще не утвержден даже порядок разработки и согласования проектов планировки. Произошла серьезная перестройка позиций. Если раньше планировщики делали только проекты застройки, то теперь от них требуется выполнение проектов планировки - а это два разных документа. Кроме того, документация, описывающая городскую градостроительную ситуацию, создавалась еще в 1970-х годах и просто устарела, а на создание новой требуется много денег и времени. Поэтому проекты планировок делаются не так быстро, как бы этого хотелось.
- Собирается ли городская администрация что-то предпринять, чтобы расширить круг проектировщиков?
- Сейчас комитет по строительству проводит ряд конкурсов для разработки проектов планировки за бюджетные деньги. Мы привлекаем средние и даже небольшие творческие архитектурные мастерские. Последний конкурс пройдет в ноябре. Посмотрим, кто откликнется и какие будут результаты. Комитету по строительству на 2007 год будет выделено на разработку документации 60 миллионов рублей, в текущем году освоено около 50 миллионов рублей. КГА на эти нужды получил порядка 200 миллионов рублей. Вознаграждение за выполнение городского заказа проекта планировки в зависимости от размера и сложности территории варьируется от 1,5 до 12 миллионов рублей.
"Стагнация на рынке жилья продлится как минимум до апреля"
- Имеют ли право разрабатывать документацию на участки под жилищное строительство частные землевладельцы?
- Таковых около 70. Те, кто купил землю в районе Шушар, совхоза "Ручьи", активно разрабатывают проекты планировок. Пока эти земли по-другому не освоить. Им приходится часть собственной земли отдавать городу под строительство детсадов, школ и поликлиник, потому что, если всю территорию застроить одними жилыми домами без социальной инфраструктуры, там невозможно будет существовать. Проблема стоит достаточно остро - как собственники будут расставаться со своей землей? Они желают получить компенсацию, а город не стремится идти на это. И предлагает им самостоятельно строить на этой земле социальные объекты.
- Будут ли еще в текущем году проводиться земельные торги?
- В этом году мы планируем торги по землям в Петродворце - Купеческая гавань - на строительство 30 тысяч квадратных метров жилья, а также 13-й и
14-й кварталы в Горской - на 120 тысяч квадратных метров жилья - и, возможно, в районе проспекта Маршала Блюхера - на 600 тысяч. В следующем году на торги будет выставлено 3 миллиона квадратных метров.
- Ожидает ли нас новый виток роста цен на жилье?
- Цены не поднимаются, поскольку в последние две недели продажа квартир просто остановилась. Люди перестали покупать жилье по предложенной стоимости. На рынке - очередной период стагнации. Те, кому недвижимость была необходима, реализовали свое желание. Остальные от заоблачных цен отказываются. Как минимум до апреля 2007 можно ожидать застоя продаж.
Беседовала Марина ВОЛОДИНА
"Город не может установить стоимость земли ниже рыночной"
- Недавно прошли еще одни земельные торги. Сколько на них было продано лотов?
- Двенадцать. А всего с начала года - сорок. Благодаря последнему земельному аукциону городской бюджет пополнился на 120 миллионов рублей.
- Деньги в бюджет - это, конечно, хорошо. Но не мало ли участков выделяется? Ведь цены на них все растут и растут...
- Территория Петербурга ограничена. В связи с интенсивной застройкой число свободных площадей постепенно уменьшается. Даже если намыть некоторые участки на побережье - это не приведет к существенному увеличению земель, отведенных под жилищное строительство. Они - невосполнимый ресурс. У нас в последнее время наблюдался строительный бум. Чем больше строят, тем меньше земли остается и тем больше за нее платят застройщики. Стартовая цена за аренду земли на последних торгах была превышена по некоторым лотам в 6-7 раз.
- Кто ее определяет?
- Рыночную оценку проводит независимый эксперт. Он действует на основании Закона об оценке РФ. А затем Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости, проверив его работу, устанавливает цену. Причина того, что за землю сегодня платят намного дороже, чем ее оценивают, - в ажиотажном спросе. Наступит время, когда ажиотаж прекратится. Но земля вряд ли при этом подешевеет. При дефиците земли она может только дорожать. Установить же стоимость земли ниже рыночной оценки городу не позволяет федеральное законодательство. С проблемами дефицита земли сталкиваются в крупных городах всего мира. К примеру, в Гонконге квадратный метр стоит 0,5 миллиона долларов. Кто знает, к какой цене земли придем мы через десять лет?..
- Но ведь у нас существует генеральный план, где намечено к 2025 году построить 40 миллионов квадратных метров жилья в многоквартирных зданиях и
20 миллионов квадратных метров в домах коттеджного типа.
- Для выполнения этих планов сейчас задействован другой вид торгов. Речь идет о комплексном освоении земель в целях жилищного строительства. По сорока лотам мы продавали, так сказать, "готовую" землю, которая имеет градостроительную документацию и инженерное обеспечение. Через 3-4 года в домах, построенных на ней, уже можно будет жить. Говоря о комплексном освоении, мы имеем в виду территории, которые, согласно генплану, только предстоит осваивать. Например, это район Конной Лахты - почти 2 миллиона квадратных метров жилья, "Северная Долина" - 1,5 миллиона, Юго-Запад - около 2 миллионов. Цена этой земли будет на порядок, а может быть, даже на два ниже, чем цена готовых к застройке участков. Но зато прокладывать инженерные сети должны будут строительные компании, а не город. Это стало возможным благодаря внесению изменений в Земельный кодекс, которые позволяют продавать "несформированную" землю. Она, опять же, продается в аренду на определенных условиях. В течение полутора лет выигравший конкурс должен разработать проект планировки данной территории, сформировать кварталы, дороги, определить, где будут находиться социальные учреждения, а какая земля пойдет под жилую застройку. Затем проект подается на утверждение городскому правительству. Если он соответствует нормативам, то принимается. И победитель торгов начинает строить внутриквартальные инженерные сети, а головные источники и магистральные коммуникации строятся за счет городского бюджета. По окончании этого этапа застройщику дается эксклюзивное право получить в собственность земельные участки, предназначенные для строительства жилья. Земли под дорогами и социальными объектами остаются в собственности города. Осваиваться будут очень крупные участки, включающие в себя 3-5 кварталов, поэтому в этих торгах смогут участвовать только крупные компании, располагающие большими кредитными ресурсами или собственными средствами, которые можно вложить на 3-4 года для освоения этой земли. Дальше они могут либо сами строить, либо продать жилье с торгов и таким образом окупить вложенные деньги. Так что чем больше будет в обороте земли, тем ниже окажется ее стоимость. Прекратится и ажиотажный спрос на нее.
- А что же, раньше нельзя было ввести такую систему и не доводить дело до кризиса?
- В силу того что изменилось Федеральное законодательство, в короткие сроки разработать градостроительную документацию и продавать большое количество подготовленных земельных участков было невозможно. А ограниченность бюджетных средств не давала возможности освоить их инженерно. Выход нашли в том, чтобы для инженерного обеспечения больших территорий привлекать средства застройщиков.
"Региональные законы не успевают перестраиваться"
- На торги было выставлено мало участков из-за проблем с подготовкой документов на землю. Помогли ли в этом сейчас так называемые девелоперские забеги, когда пакет документов готовят сразу несколько компаний, но побеждает пришедшая к финишу первой?
- Здесь вина не девелоперов. Дело в том, что региональное законодательство не успевает перестраиваться за федеральным. До настоящего времени еще не утвержден даже порядок разработки и согласования проектов планировки. Произошла серьезная перестройка позиций. Если раньше планировщики делали только проекты застройки, то теперь от них требуется выполнение проектов планировки - а это два разных документа. Кроме того, документация, описывающая городскую градостроительную ситуацию, создавалась еще в 1970-х годах и просто устарела, а на создание новой требуется много денег и времени. Поэтому проекты планировок делаются не так быстро, как бы этого хотелось.
- Собирается ли городская администрация что-то предпринять, чтобы расширить круг проектировщиков?
- Сейчас комитет по строительству проводит ряд конкурсов для разработки проектов планировки за бюджетные деньги. Мы привлекаем средние и даже небольшие творческие архитектурные мастерские. Последний конкурс пройдет в ноябре. Посмотрим, кто откликнется и какие будут результаты. Комитету по строительству на 2007 год будет выделено на разработку документации 60 миллионов рублей, в текущем году освоено около 50 миллионов рублей. КГА на эти нужды получил порядка 200 миллионов рублей. Вознаграждение за выполнение городского заказа проекта планировки в зависимости от размера и сложности территории варьируется от 1,5 до 12 миллионов рублей.
"Стагнация на рынке жилья продлится как минимум до апреля"
- Имеют ли право разрабатывать документацию на участки под жилищное строительство частные землевладельцы?
- Таковых около 70. Те, кто купил землю в районе Шушар, совхоза "Ручьи", активно разрабатывают проекты планировок. Пока эти земли по-другому не освоить. Им приходится часть собственной земли отдавать городу под строительство детсадов, школ и поликлиник, потому что, если всю территорию застроить одними жилыми домами без социальной инфраструктуры, там невозможно будет существовать. Проблема стоит достаточно остро - как собственники будут расставаться со своей землей? Они желают получить компенсацию, а город не стремится идти на это. И предлагает им самостоятельно строить на этой земле социальные объекты.
- Будут ли еще в текущем году проводиться земельные торги?
- В этом году мы планируем торги по землям в Петродворце - Купеческая гавань - на строительство 30 тысяч квадратных метров жилья, а также 13-й и
14-й кварталы в Горской - на 120 тысяч квадратных метров жилья - и, возможно, в районе проспекта Маршала Блюхера - на 600 тысяч. В следующем году на торги будет выставлено 3 миллиона квадратных метров.
- Ожидает ли нас новый виток роста цен на жилье?
- Цены не поднимаются, поскольку в последние две недели продажа квартир просто остановилась. Люди перестали покупать жилье по предложенной стоимости. На рынке - очередной период стагнации. Те, кому недвижимость была необходима, реализовали свое желание. Остальные от заоблачных цен отказываются. Как минимум до апреля 2007 можно ожидать застоя продаж.
Беседовала Марина ВОЛОДИНА
