Экономика
УНЕСЕННЫЕ МЕТРЫ
21 октября
Петербургские чиновники только объясняют, почему квартиры дорожают, но ничего не делают для того, чтобы жилье стало доступным хотя бы для среднего класса. Поэтому петербургским строителям, которые 7 декабря соберутся на свой очередной съезд, самим придется решать, как выйти из тупиковой ситуации, в которой оказались не только застройщики, но и горожане, желающие улучшить свои жилищные условия.
О мерах, которые помогут преодолеть жилищный кризис, рассказывает директор союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан.
- Чиновники говорят, что со строительством все не так уж плохо и не надо драматизировать ситуацию...
- У городского правительства найдутся поводы, чтобы вновь сорваться на самовосхваления. И "Балтийскую жемчужину" нам строят, и вторую сцену Мариинского театра, и фасады в центре Петербурга засверкали красками благодаря выполнению губернаторской программы. Все это, бесспорно, позитивные изменения, если только при этом не забывать о нуждах рядовых горожан. Даже если реализация многомиллиардных проектов и вызывает у них чувство гордости, то оно исчезает при возвращении в убогую коммуналку, сменить которую на удобную отдельную квартиру пока, увы, невозможно.
- Настолько плохи дела с выполнением программы "Доступное жилье"?
- Последние земельные торги выявили, что итоговая нагрузка на квадратный метр будущего жилья только по аренде земли составляет в среднем 550 долларов. Обратите внимание на эту цифру - она ключ ко всему. Добавим к стоимости земли то, что "Ленэнерго" берет за присоединение к распределительным сетям: 250 долларов за каждый квадратный метр. Плюс стоимость других подключений - воды, канализации, газа, плюс стоимость различных экспертиз и разрешений. Еще до того, как на будущей стройплощадке выкопают хоть лопату земли, уложат хоть один кирпич - цена будущего квадратного метра уже достигла 1000 долларов!
Если к ней приплюсовать среднюю себестоимость строительства - около 1100 долларов за квадратный метр, - мы выйдем минимально на 2100 долларов самого среднего по качеству жилья.
- У нас что - Монако, Гонконг или Лихтенштейн, где туго с землей и потому такие цены?
- Дефицит земли создан искусственно. В этом году продано участков всего под 300 тысяч квадратных метров, тогда как нужно предоставить под миллионы.
А если магазин продажи земельных участков пуст даже по таким ценам и пакеты документов для торгов не готовятся - это ведет к краху строительного комплекса. И не понимать опасности положения - значит, вести страусиную политику. Когда у нас средняя стоимость жилья достигает 3 тысяч долларов за метр, то покупателей на него найдется немного. Раньше однокомнатные квартиры типа "Реал", которые строит компания "ЛЭК", стоили 30 тысяч долларов, а сейчас дешевле 100 тысяч долларов подобное жилье не купить. Вот так "выполняется" проект по доступному жилью.
Программа "Жилье для молодежи" в этом году выполнена всего на 67 процентов. Ее реализация сейчас из-за высоких цен приостановлена. Выполнение программы по жилью для работников здравоохранения на нуле. Программа по предоставлению жилья для военнослужащих тоже трещит по всем швам. В свое время исходили из того, что при выдаче сертификатов из бюджета выделяли средства по 25 тысяч рублей на метр, сейчас требуется вдвое больше. А это означает, что военнослужащие должны были получить в Пушкине 3650 квартир, а получат в лучшем случае 1500. Проблему доступного жилья разрешить невозможно, когда спрос на жилье в 4 раза превышает предложение. Сейчас утверждают, что цены стабилизировались. На самом деле темпы их роста просто снизились - с 5 процентов в неделю до 1,5 процента.
- Только что состоялось очередное заседание совета "Союзпетростроя". Были ли внесены строителями конкретные предложения по изменению ситуации?
- В первую очередь была буря возмущения. Застройщики говорили, что пытались выйти на последние торги. Причем не только малые и средние компании, но и такие крупные, как ДСК-3 и 47-й трест. Узнав о ценах, они отскочили, как от раскаленной плиты. Покупать землю сегодня могут только гигантские холдинги, которые накопили большие деньги. А 50 процентов жилья в Петербурге всегда вводилось средними и мелкими компаниями, которые в год строили 2-3 дома. Сейчас они сидят на голодном пайке или разоряются.
- Земли под застройку предусмотрены действующим Генеральным планом. Почему он не выполняется?
- Сейчас идет общественное обсуждение закона о землепользовании и застройке, который стоит во главе угла строительства. Без него Генеральный план Петербурга практически не действует, поскольку он лишен конкретики. Детализирующий его закон будет описывать, какие зоны существуют в городе, регламентировать высотность строений в них и плотность застройки - принципы зонального использования. То есть, где можно строить только жилье, где - промышленные предприятия, где осуществлять смешанное строительство. Будем надеяться, что к концу года этот закон будет принят. Но - в какой форме?
Пока обсуждение такого важного документа превращается в профанацию. Собирается очень незначительное количество горожан, которые мало информированы или ничего не понимают в данном вопросе. А чиновники говорят: пусть себе обсуждают, мы примем то, что сами себе запланировали. На заседание "Союзпетростроя" мы тоже вынесли этот вопрос и, видимо, будем предлагать внести в закон наши коррективы. Но прислушаются ли к этому - сказать трудно. Вопрос не только в том, какие это будут правила, но и как они будут выполняться.
Например, до сего времени застройщики должны были подчиняться временному высотному регламенту. И почти все его соблюдают. Но некоторые искали и нашли обходные пути. А в результате у гостиницы "Санкт-Петербург" фирмой "Строймонтаж" строится высотный комплекс "Монблан", портящий городскую панораму. Была надежда, что "строймонтажники" остановятся хотя бы на 30-м этаже, но они вывесили на фасаде лозунг "Будем строить выше!". А ведь нас официально предупредили, что искажение исторического облика Петербурга повлечет за собой исключение его из числа памятников архитектуры ЮНЕСКО. Выходит, правила писаны не для всех?
Кстати, здесь есть и обратная сторона. В 1989 году четыре района города площадью 4,2 тысячи гектаров были объявлены охранной зоной. Это было большой ошибкой, поскольку на данной территории далеко не все здания имеют архитектурную ценность. У нас есть в этих районах Дворцовая площадь, но есть Пряжка и Лиговка с их доходными домами. "Союзпетрострой" добился, чтобы в Генеральном плане выделили три зоны. Одна - действительно охранная, где нельзя ничего строить. Вторая - примыкающая к ней, где сохраняется исторический колорит, но в ряде случаев строительство возможно. И третья - с домами малоценной застройки, которые просто необходимо перестраивать, поскольку они стоят на полуразрушенных деревянных лежнях. Иначе повторится картина обрушения в Выборге.
- Первый путь снизить цену жилья - снизить стоимость земли. Что еще требуется?
- Очень дорого обходятся услуги естественных монополистов. Мы недавно получили справку из Жилищной инспекции о том, что в городе 241 новый жилой дом не подключен к электроснабжению и стоит на временной схеме. В Законодательном собрании были слушания по поводу "Ленэнерго". Я задал простой вопрос - кому подчиняется "Петроэлектросбыт" после реорганизации, но ответа не получил. А между тем эта организация не принимает дома в эксплуатацию по вполне меркантильным причинам: ей это не выгодно. Она годами взимает плату со строителей в четырехкратном размере. А с жильцов пришлось бы получать гораздо меньше. Объясняться с "Петроэлектросбытом" невозможно - он закрыл прием для посетителей. Вообще реорганизация "Ленэнерго", когда вместо одной структуры появилось четыре, создала только дополнительные трудности для строителей.
- О каких результатах по сдаче жилья можно будет рапортовать на съезде строителей - ведь темпы строительства упали?
- В настоящее время введено 996 тысяч квадратных метров - 85 процентов к аналогичному периоду 2005 года. Вполне возможно, что прошлогодний рубеж будет достигнут. Только за счет чего? Ведь дома сдаются на скорую руку - без отделки и инженерных сетей. Более того - недавно, когда сдавали очередные три дома, произошел казус - приемочная комиссия не смогла войти внутрь, потому что там не было лестничных маршей. Так что для обсуждения на съезде строителей волнующих тем - предостаточно. Это будет не съезд победителей, как окрестили прошлогодний форум. В лучшем случае - антикризисный.
Беседовала Марина ВОЛОДИНА
О мерах, которые помогут преодолеть жилищный кризис, рассказывает директор союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан.
- Чиновники говорят, что со строительством все не так уж плохо и не надо драматизировать ситуацию...
- У городского правительства найдутся поводы, чтобы вновь сорваться на самовосхваления. И "Балтийскую жемчужину" нам строят, и вторую сцену Мариинского театра, и фасады в центре Петербурга засверкали красками благодаря выполнению губернаторской программы. Все это, бесспорно, позитивные изменения, если только при этом не забывать о нуждах рядовых горожан. Даже если реализация многомиллиардных проектов и вызывает у них чувство гордости, то оно исчезает при возвращении в убогую коммуналку, сменить которую на удобную отдельную квартиру пока, увы, невозможно.
- Настолько плохи дела с выполнением программы "Доступное жилье"?
- Последние земельные торги выявили, что итоговая нагрузка на квадратный метр будущего жилья только по аренде земли составляет в среднем 550 долларов. Обратите внимание на эту цифру - она ключ ко всему. Добавим к стоимости земли то, что "Ленэнерго" берет за присоединение к распределительным сетям: 250 долларов за каждый квадратный метр. Плюс стоимость других подключений - воды, канализации, газа, плюс стоимость различных экспертиз и разрешений. Еще до того, как на будущей стройплощадке выкопают хоть лопату земли, уложат хоть один кирпич - цена будущего квадратного метра уже достигла 1000 долларов!
Если к ней приплюсовать среднюю себестоимость строительства - около 1100 долларов за квадратный метр, - мы выйдем минимально на 2100 долларов самого среднего по качеству жилья.
- У нас что - Монако, Гонконг или Лихтенштейн, где туго с землей и потому такие цены?
- Дефицит земли создан искусственно. В этом году продано участков всего под 300 тысяч квадратных метров, тогда как нужно предоставить под миллионы.
А если магазин продажи земельных участков пуст даже по таким ценам и пакеты документов для торгов не готовятся - это ведет к краху строительного комплекса. И не понимать опасности положения - значит, вести страусиную политику. Когда у нас средняя стоимость жилья достигает 3 тысяч долларов за метр, то покупателей на него найдется немного. Раньше однокомнатные квартиры типа "Реал", которые строит компания "ЛЭК", стоили 30 тысяч долларов, а сейчас дешевле 100 тысяч долларов подобное жилье не купить. Вот так "выполняется" проект по доступному жилью.
Программа "Жилье для молодежи" в этом году выполнена всего на 67 процентов. Ее реализация сейчас из-за высоких цен приостановлена. Выполнение программы по жилью для работников здравоохранения на нуле. Программа по предоставлению жилья для военнослужащих тоже трещит по всем швам. В свое время исходили из того, что при выдаче сертификатов из бюджета выделяли средства по 25 тысяч рублей на метр, сейчас требуется вдвое больше. А это означает, что военнослужащие должны были получить в Пушкине 3650 квартир, а получат в лучшем случае 1500. Проблему доступного жилья разрешить невозможно, когда спрос на жилье в 4 раза превышает предложение. Сейчас утверждают, что цены стабилизировались. На самом деле темпы их роста просто снизились - с 5 процентов в неделю до 1,5 процента.
- Только что состоялось очередное заседание совета "Союзпетростроя". Были ли внесены строителями конкретные предложения по изменению ситуации?
- В первую очередь была буря возмущения. Застройщики говорили, что пытались выйти на последние торги. Причем не только малые и средние компании, но и такие крупные, как ДСК-3 и 47-й трест. Узнав о ценах, они отскочили, как от раскаленной плиты. Покупать землю сегодня могут только гигантские холдинги, которые накопили большие деньги. А 50 процентов жилья в Петербурге всегда вводилось средними и мелкими компаниями, которые в год строили 2-3 дома. Сейчас они сидят на голодном пайке или разоряются.
- Земли под застройку предусмотрены действующим Генеральным планом. Почему он не выполняется?
- Сейчас идет общественное обсуждение закона о землепользовании и застройке, который стоит во главе угла строительства. Без него Генеральный план Петербурга практически не действует, поскольку он лишен конкретики. Детализирующий его закон будет описывать, какие зоны существуют в городе, регламентировать высотность строений в них и плотность застройки - принципы зонального использования. То есть, где можно строить только жилье, где - промышленные предприятия, где осуществлять смешанное строительство. Будем надеяться, что к концу года этот закон будет принят. Но - в какой форме?
Пока обсуждение такого важного документа превращается в профанацию. Собирается очень незначительное количество горожан, которые мало информированы или ничего не понимают в данном вопросе. А чиновники говорят: пусть себе обсуждают, мы примем то, что сами себе запланировали. На заседание "Союзпетростроя" мы тоже вынесли этот вопрос и, видимо, будем предлагать внести в закон наши коррективы. Но прислушаются ли к этому - сказать трудно. Вопрос не только в том, какие это будут правила, но и как они будут выполняться.
Например, до сего времени застройщики должны были подчиняться временному высотному регламенту. И почти все его соблюдают. Но некоторые искали и нашли обходные пути. А в результате у гостиницы "Санкт-Петербург" фирмой "Строймонтаж" строится высотный комплекс "Монблан", портящий городскую панораму. Была надежда, что "строймонтажники" остановятся хотя бы на 30-м этаже, но они вывесили на фасаде лозунг "Будем строить выше!". А ведь нас официально предупредили, что искажение исторического облика Петербурга повлечет за собой исключение его из числа памятников архитектуры ЮНЕСКО. Выходит, правила писаны не для всех?
Кстати, здесь есть и обратная сторона. В 1989 году четыре района города площадью 4,2 тысячи гектаров были объявлены охранной зоной. Это было большой ошибкой, поскольку на данной территории далеко не все здания имеют архитектурную ценность. У нас есть в этих районах Дворцовая площадь, но есть Пряжка и Лиговка с их доходными домами. "Союзпетрострой" добился, чтобы в Генеральном плане выделили три зоны. Одна - действительно охранная, где нельзя ничего строить. Вторая - примыкающая к ней, где сохраняется исторический колорит, но в ряде случаев строительство возможно. И третья - с домами малоценной застройки, которые просто необходимо перестраивать, поскольку они стоят на полуразрушенных деревянных лежнях. Иначе повторится картина обрушения в Выборге.
- Первый путь снизить цену жилья - снизить стоимость земли. Что еще требуется?
- Очень дорого обходятся услуги естественных монополистов. Мы недавно получили справку из Жилищной инспекции о том, что в городе 241 новый жилой дом не подключен к электроснабжению и стоит на временной схеме. В Законодательном собрании были слушания по поводу "Ленэнерго". Я задал простой вопрос - кому подчиняется "Петроэлектросбыт" после реорганизации, но ответа не получил. А между тем эта организация не принимает дома в эксплуатацию по вполне меркантильным причинам: ей это не выгодно. Она годами взимает плату со строителей в четырехкратном размере. А с жильцов пришлось бы получать гораздо меньше. Объясняться с "Петроэлектросбытом" невозможно - он закрыл прием для посетителей. Вообще реорганизация "Ленэнерго", когда вместо одной структуры появилось четыре, создала только дополнительные трудности для строителей.
- О каких результатах по сдаче жилья можно будет рапортовать на съезде строителей - ведь темпы строительства упали?
- В настоящее время введено 996 тысяч квадратных метров - 85 процентов к аналогичному периоду 2005 года. Вполне возможно, что прошлогодний рубеж будет достигнут. Только за счет чего? Ведь дома сдаются на скорую руку - без отделки и инженерных сетей. Более того - недавно, когда сдавали очередные три дома, произошел казус - приемочная комиссия не смогла войти внутрь, потому что там не было лестничных маршей. Так что для обсуждения на съезде строителей волнующих тем - предостаточно. Это будет не съезд победителей, как окрестили прошлогодний форум. В лучшем случае - антикризисный.
Беседовала Марина ВОЛОДИНА
