Экономика
ПЕТЕРБУРГСКИЕ КОМПАНИИ НЕ МОГУТ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ УЧАСТИЕ В ТОРГАХ
23 мартa
Что же произошло к сегодняшнему дню? Ипотека получила форму потребительских кредитов банков физическим лицам - под строго конкретные дома для конкретных застройщиков, которые заключили соответствующие договора с банками. Это, с одной стороны, позволило создать альтернативу долевке, но, с другой стороны, разогрело рынок, подняло спрос, что привело к двукратному росту цен за 9 месяцев 2006 года.
Но я - принципиальный противник называть такие кредиты ипотекой! Ипотека - это когда человек живет в готовой квартире, закладывает ее государственному агентству ипотечного кредитования и выплачивает кредит этому агентству в течение 20-25 лет, после чего получает права собственности. Ипотечные агентства рассчитываются с банком, застройщиком и обращают закладные в ценные бумаги, которые идут в рыночный оборот.
А в строящемся доме непонятно, что является залогом - квартиры же еще нет. Это не ипотека, а потребительский кредит, так же как кредиты на автомобиль и другие. Мы не против потребительских кредитов, но я - решительный сторонник того, чтобы экономические понятия называть своими именами. В противном случае есть серьезная опасность, что настоящая ипотека в России так и не разовьется.
Долевое строительство практически свернулось после выхода 214-го закона. Мы приняли активнейшее участие в его корректировке, которая произошла в июне 2006 года. В этой корректировке есть плюсы и минусы, но все-таки после этого долевое строительство начало потихоньку оживать: более 10 домов в Петербурге строятся сейчас в соответствии с этим законом. Думаю, что возможности упорядоченного долевого строительства не исчерпаны. В то же время развивается "квазидолевое" участие - договоры купли-продажи и т. п. Но это опасно, так как застройщиков, практикующих такие договоры с дольщиками, могут обвинить в обходе 214-го закона.
В западных странах распространена иная схема - финансирование строек из собственных средств строительных компаний и заемных средств (так называемое "проектное финансирование" застройщиков банками). Квартиры идут на продажу уже готовыми. У нас такая схема тоже развивается, но слабо. Проектное финансирование затруднено отсутствием ликвидных залогов, которыми могут быть: земля в собственности застройщика, долгосрочная аренда земельного участка с правом его заклада, незавершенное строительство при условии собственности на землю.
Все это предусмотрено Земельным кодексом, но для развития проектного финансирования нужна политическая воля руководства города.
Альтернативные источники финансирования не могут не появиться - рынок не терпит пустоты. Начато финансирование строительства из горбюджета: в 2005 году на бюджетные средства построено 103,9 тысячи квадратных метров, в 2006-м - 162,2 тысячи, в 2007-м - 260 тысяч - это хорошо. Состоялся и выход на фондовый рынок крупных компаний - "ЛенСпецСМУ", "Северный город", ЛСР и других, - позволивший им за счет продажи облигаций и за счет других механизмов привлечь дополнительные средства для строительства жилья. Мы приветствуем все то, что помогает жилищному строительству, но все же надо отдать предпочтение тем источникам финансирования, которые сводят к минимуму риски граждан и в наибольшей мере отвечают рыночным механизмам.
Но проблема петербургского строительства не только в деньгах. Как никогда актуален вопрос создания реального земельного задела для строительства, ибо то, что происходит на рынке земельных участков, очень настораживает. Так, например, недавно на петербургский строительный рынок вышла московская компания "Главстрой" - дочернее предприятие московской корпорации, которая, в свою очередь, входит в холдинг "Базовый элемент", возглавляемый Олегом Дерипаской. В 2006 году "Главстрой" сдал около 1,1 миллиона метров жилья в Москве. На торгах петербургского Фонда имущества компания приобрела право аренды двух участков общей площадью более 400 га. По предварительным оценкам, объем инвестиций в этот проект превысит 2 миллиарда долларов.
Думаю, что приход этого огромного холдинга, который выиграл торги, практически не имея конкурентов, очень симптоматичен. Мы дошли до того, что петербургские компании, даже самые крупные, вообще не рискуют участвовать в торгах. Думаю, что правительство города должно решить - или пополнять бюджет за счет торгов, или строить действительно доступное жилье для горожан. Ибо одно с другим просто несовместимо.
В строящемся доме непонятно, что является залогом - квартиры же еще нет. Это не ипотека, а потребительский кредит, так же как кредиты на автомобиль и другие. Мы не против потребительских кредитов, но я - решительный сторонник того, чтобы экономические понятия называть своими именами. В противном случае есть серьезная опасность, что настоящая ипотека в России так и не разовьется.
Правительство города должно решить - или пополнять бюджет за счет торгов, или строить действительно доступное жилье для горожан. Ибо одно с другим просто несовместимо.
Лев КАПЛАН, вице-президент, директор Санкт-Петербургского саморегулируемого союза работодателей в сф
Но я - принципиальный противник называть такие кредиты ипотекой! Ипотека - это когда человек живет в готовой квартире, закладывает ее государственному агентству ипотечного кредитования и выплачивает кредит этому агентству в течение 20-25 лет, после чего получает права собственности. Ипотечные агентства рассчитываются с банком, застройщиком и обращают закладные в ценные бумаги, которые идут в рыночный оборот.
А в строящемся доме непонятно, что является залогом - квартиры же еще нет. Это не ипотека, а потребительский кредит, так же как кредиты на автомобиль и другие. Мы не против потребительских кредитов, но я - решительный сторонник того, чтобы экономические понятия называть своими именами. В противном случае есть серьезная опасность, что настоящая ипотека в России так и не разовьется.
Долевое строительство практически свернулось после выхода 214-го закона. Мы приняли активнейшее участие в его корректировке, которая произошла в июне 2006 года. В этой корректировке есть плюсы и минусы, но все-таки после этого долевое строительство начало потихоньку оживать: более 10 домов в Петербурге строятся сейчас в соответствии с этим законом. Думаю, что возможности упорядоченного долевого строительства не исчерпаны. В то же время развивается "квазидолевое" участие - договоры купли-продажи и т. п. Но это опасно, так как застройщиков, практикующих такие договоры с дольщиками, могут обвинить в обходе 214-го закона.
В западных странах распространена иная схема - финансирование строек из собственных средств строительных компаний и заемных средств (так называемое "проектное финансирование" застройщиков банками). Квартиры идут на продажу уже готовыми. У нас такая схема тоже развивается, но слабо. Проектное финансирование затруднено отсутствием ликвидных залогов, которыми могут быть: земля в собственности застройщика, долгосрочная аренда земельного участка с правом его заклада, незавершенное строительство при условии собственности на землю.
Все это предусмотрено Земельным кодексом, но для развития проектного финансирования нужна политическая воля руководства города.
Альтернативные источники финансирования не могут не появиться - рынок не терпит пустоты. Начато финансирование строительства из горбюджета: в 2005 году на бюджетные средства построено 103,9 тысячи квадратных метров, в 2006-м - 162,2 тысячи, в 2007-м - 260 тысяч - это хорошо. Состоялся и выход на фондовый рынок крупных компаний - "ЛенСпецСМУ", "Северный город", ЛСР и других, - позволивший им за счет продажи облигаций и за счет других механизмов привлечь дополнительные средства для строительства жилья. Мы приветствуем все то, что помогает жилищному строительству, но все же надо отдать предпочтение тем источникам финансирования, которые сводят к минимуму риски граждан и в наибольшей мере отвечают рыночным механизмам.
Но проблема петербургского строительства не только в деньгах. Как никогда актуален вопрос создания реального земельного задела для строительства, ибо то, что происходит на рынке земельных участков, очень настораживает. Так, например, недавно на петербургский строительный рынок вышла московская компания "Главстрой" - дочернее предприятие московской корпорации, которая, в свою очередь, входит в холдинг "Базовый элемент", возглавляемый Олегом Дерипаской. В 2006 году "Главстрой" сдал около 1,1 миллиона метров жилья в Москве. На торгах петербургского Фонда имущества компания приобрела право аренды двух участков общей площадью более 400 га. По предварительным оценкам, объем инвестиций в этот проект превысит 2 миллиарда долларов.
Думаю, что приход этого огромного холдинга, который выиграл торги, практически не имея конкурентов, очень симптоматичен. Мы дошли до того, что петербургские компании, даже самые крупные, вообще не рискуют участвовать в торгах. Думаю, что правительство города должно решить - или пополнять бюджет за счет торгов, или строить действительно доступное жилье для горожан. Ибо одно с другим просто несовместимо.
В строящемся доме непонятно, что является залогом - квартиры же еще нет. Это не ипотека, а потребительский кредит, так же как кредиты на автомобиль и другие. Мы не против потребительских кредитов, но я - решительный сторонник того, чтобы экономические понятия называть своими именами. В противном случае есть серьезная опасность, что настоящая ипотека в России так и не разовьется.
Правительство города должно решить - или пополнять бюджет за счет торгов, или строить действительно доступное жилье для горожан. Ибо одно с другим просто несовместимо.
Лев КАПЛАН, вице-президент, директор Санкт-Петербургского саморегулируемого союза работодателей в сф
