Экономика
ВРЕМЯ СВЕРХПРИБЫЛИ ПРОШЛО
23 мартa
Многие, кто раньше был готов продать или купить объект недвижимости, сейчас не спешат этого делать - они выжидают и наблюдают за дальнейшими ценовыми тенденциями на рынке недвижимости. Потому что увеличение покупательной способности населения (за счет ипотечного кредитования) и тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам не может компенсировать произошедший ценовой рост и заполнить нишу платежеспособного спроса при ценах на недвижимость такого уровня. Однако ценовой прогноз для покупателей пока что неутешительный.
В Петербурге, по данным регионального центра по ценообразованию в строительстве, цены первичного рынка жилья эконом-класса выросли за 2006 год на 87,5 процента, а на вторичном рынке - на 80,7 процента. При этом рост реальной себестоимости строительства составил 23,75 процента. В том числе на основные строительные материалы - 19,11 процента.
Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором повышения цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. Проверка Федеральной антимонопольной службы России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены продажи над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке еще только строящегося жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.
Правда, с августа 2006 года начался и устойчивый рост цен на основные строительные материалы. Их производители тоже хотят иметь свою долю прибыли от ажиотажных цен на жилье. По нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость реальная себестоимость строительства будет расти. К концу 2007 года она поднимется на 17-20 процентов. В результате образовавшийся в 2006 году значительный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-16 процентов. Период сверхрентабельности строительства закончится. Эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере с учетом продолжительности строительного цикла и приведенных данных будет находиться в пределах 18-25 процентов, что, по нашему мнению, является вполне нормальной величиной.
Мы ожидаем более-менее стабильного поведения рынка в 2007 году. На него постепенно начнет воздействовать механизм отложенного спроса, который сформировался в момент ожидания коррекции (то есть ожидания падения цен). Цены возобновят свой рост, но на среднем уровне - 0,5-0,9 процента в месяц. В конце года рост цен ускорится до 1-1,3 процента в месяц.
Процесс выхода на рынок новых объемов предложения крупнейшими застройщиками не сразу приведет к затовариванию рынка. На сегодняшний день предложение на первичном рынке меньше того, что было в 2004 году, в несколько раз. Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в 3 раза. По другим оценкам, соотношение различных групп населения по доходам таково, что сейчас потенциально рынок способен поглотить пятикратное предложение объемов и поэтому выдерживает такие темпы роста цен, каких не было за весь предыдущий период.
Поэтому наш прогноз на 2007 год - это инфляционный рост цен. Общий индикатор цен на готовое жилье в Петербурге на конец февраля составил 2674 долл./квадратный метр. Рост с начала года - 2,6 процента. На первичном рынке жилья - 2186 долл./квадратный метр. Рост с начала года - 1,48 процента. В том числе на квартиры в панельных домах эконом-класса - 1976 долл./ квадратный метр. Рост с начала года - 3,6 процента.
На сегодняшний день предложение на первичном рынке меньше того, что было в 2004 году, в несколько раз. Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в 3 раза.
Павел ГОРЯЧКИН, директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России,
В Петербурге, по данным регионального центра по ценообразованию в строительстве, цены первичного рынка жилья эконом-класса выросли за 2006 год на 87,5 процента, а на вторичном рынке - на 80,7 процента. При этом рост реальной себестоимости строительства составил 23,75 процента. В том числе на основные строительные материалы - 19,11 процента.
Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором повышения цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. Проверка Федеральной антимонопольной службы России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены продажи над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке еще только строящегося жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.
Правда, с августа 2006 года начался и устойчивый рост цен на основные строительные материалы. Их производители тоже хотят иметь свою долю прибыли от ажиотажных цен на жилье. По нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость реальная себестоимость строительства будет расти. К концу 2007 года она поднимется на 17-20 процентов. В результате образовавшийся в 2006 году значительный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-16 процентов. Период сверхрентабельности строительства закончится. Эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере с учетом продолжительности строительного цикла и приведенных данных будет находиться в пределах 18-25 процентов, что, по нашему мнению, является вполне нормальной величиной.
Мы ожидаем более-менее стабильного поведения рынка в 2007 году. На него постепенно начнет воздействовать механизм отложенного спроса, который сформировался в момент ожидания коррекции (то есть ожидания падения цен). Цены возобновят свой рост, но на среднем уровне - 0,5-0,9 процента в месяц. В конце года рост цен ускорится до 1-1,3 процента в месяц.
Процесс выхода на рынок новых объемов предложения крупнейшими застройщиками не сразу приведет к затовариванию рынка. На сегодняшний день предложение на первичном рынке меньше того, что было в 2004 году, в несколько раз. Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в 3 раза. По другим оценкам, соотношение различных групп населения по доходам таково, что сейчас потенциально рынок способен поглотить пятикратное предложение объемов и поэтому выдерживает такие темпы роста цен, каких не было за весь предыдущий период.
Поэтому наш прогноз на 2007 год - это инфляционный рост цен. Общий индикатор цен на готовое жилье в Петербурге на конец февраля составил 2674 долл./квадратный метр. Рост с начала года - 2,6 процента. На первичном рынке жилья - 2186 долл./квадратный метр. Рост с начала года - 1,48 процента. В том числе на квартиры в панельных домах эконом-класса - 1976 долл./ квадратный метр. Рост с начала года - 3,6 процента.
На сегодняшний день предложение на первичном рынке меньше того, что было в 2004 году, в несколько раз. Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в 3 раза.
Павел ГОРЯЧКИН, директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России,
