Экономика
"ЗАКОНЫ, НЕ УЧИТЫВАЮЩИЕ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ, НЕ ПОМОГУТ И ДОЛЬЩИКАМ"
23 мартa
- Михаил Константинович, как могло случиться, что квартиры начали дорожать именно со стартом нацпроекта - когда им было предписано дешеветь? Строителей даже подозревали в ценовом сговоре. Но Федеральная антимонопольная служба провела проверку и никакого сговора не нашла...
- Вообще-то сам по себе процесс дорожания жилья - штука в некотором роде естественная. Этот товар редко дешевеет, поскольку население Земли в целом и в большинстве мегаполисов в частности во всех странах растет. И спрос на жилье соответственно тоже. Кроме того, сказывается инфляция. Все дело в мере и в причинах этого дорожания. В нашем случае оно вышло действительно диким и произошло в самый, казалось бы, неожиданный момент, конечно же, не случайно. Задумали вроде бы все верно - все по известным и проверенным рыночным образцам. Госдума приняла пакет законов по формированию рынка доступного жилья и федеральную целевую программу - для удешевления, удлинения ипотечных кредитов, для стимулирования строительства и продажи жилья. Забыли только одну малость - родную специфику. Уникальные особенности сложившегося рынка, которым норовят - и не безуспешно - управлять в свою пользу чиновники. То есть забыли о том, что у нас деликатно называется "административные барьеры". И вот благодаря этим "барьерам", а еще по-российски вездесущим мошенникам строительство жилья при всех нововведениях если и увеличилось, то очень ненамного. А спрос при этом рос намного быстрее прежнего. Поскольку его подогрели новыми заманчивыми условиями жилищного кредитования. Отсюда и цены...
- Это в общих чертах. А подробней?
- Ну взять, например, один из основополагающих, можно сказать, новых законов в нашем деле. Этот федеральный закон называется "О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов". Он так защищает интересы дольщиков, что с этим законом не хотят иметь дело застройщики. Потому, видимо, в позапрошлом году не было заложено ни одного дома с долевым участием. И до сих пор строители стараются поменьше к нему прибегать, чтобы не иметь весьма вероятных неприятностей. Этот закон исходит из того, что все дольщики - люди идеальные, существа, так сказать, страдательные. А застройщики, наоборот, - они изначально под подозрением. Между тем любой застройщик вам расскажет, какие у него возникают, мягко говоря, сложности с некоторыми частными долевыми партнерами. Вносит кто-нибудь из них свой первый взнос за десяток-другой квартир и пропадает на год, а то и больше, и дальше не платит. Объявляются еще несколько таких оптовиков - и все: денег нет, стройка останавливается. А наказать их застройщик не может. Имеет право только предупреждать в строгих посланиях. А те тянут время.
- Зачем это им надо?
- Ну, кому зачем... Такие оптовики не из тех, кто считает каждую копейку, кто на последние сбережения строит себе квартиру и ждет не дождется, когда она будет готова. Это, так сказать, бизнес. Иногда выжидают, ищут сделку повыгодней. А иногда даже выполняют спецзадачу - сжить со света конкурента. В долевом строительстве жилье обходится, как известно, дешевле, чем при покупке готовых квартир. И перекупщики, само собой, тут как тут. Но бизнес этот тоже по своему рисковый. На том же самом спекулянтском интересе начинают зарабатывать и другие ловкачи. Они продают долевую недвижимость и вовсе по соблазнительным ценам - скажем, по 200 долларов за квадратный метр. А потом, набрав хорошие суммы, попросту исчезают. Страдают от этого и обычные граждане, которые теряют последние деньги. Но таких пострадавших, по некоторым подсчетам, всего три процента. Больше все же тех самых оптовиков-"предпринимателей". Вывод: законы без учета интересов застройщиков не помогут и дольщикам - адресатам программы "Доступное жилье".
- А как быть с проблемой вечного дефицита подготовленных для застройки земельных участков?
- Наболевший вопрос - земля. Ее у нас море. Но попробуй эту землю получи. Решили: все, с коррупцией будем бороться - теперь только свободные открытые торги на право аренды земельных участков для жилищного строительства. Кто же против? Давайте торги. Но они проходят, во-первых, очень редко. Во-вторых, участки, как правило, не подготовлены. Мы вот только что прошли торги в Выборгском районе. Коммуникаций, конечно, никаких. Но дело даже не в этом. Если государству очень трудно подготовить участки, так объявите мораторий на их продажу - года на два. Оставьте на время в Петербурге ту схему, которая раньше работала, и дайте те участки, которые подберут сами инвесторы. Посмотрите только, чтобы не вышла уплотнительная застройка. И волокиты не будет по простой причине - подготовкой участков займутся сами строители. Может быть, лучше всего это делать под патронажем государственной строительной корпорации, которая курировала бы программу "Доступное жилье", а частные строительные фирмы работали бы при ней на подрядных началах. Кстати, довольно успешную работу подобного содружества я наблюдал в Манчестере. При таком варианте мы, бизнес-сообщество, могли бы готовить материалы для торгов. Честных, нормальных. После чего, я уверен, цены на жилье непременно опустились бы.
- Вообще-то сам по себе процесс дорожания жилья - штука в некотором роде естественная. Этот товар редко дешевеет, поскольку население Земли в целом и в большинстве мегаполисов в частности во всех странах растет. И спрос на жилье соответственно тоже. Кроме того, сказывается инфляция. Все дело в мере и в причинах этого дорожания. В нашем случае оно вышло действительно диким и произошло в самый, казалось бы, неожиданный момент, конечно же, не случайно. Задумали вроде бы все верно - все по известным и проверенным рыночным образцам. Госдума приняла пакет законов по формированию рынка доступного жилья и федеральную целевую программу - для удешевления, удлинения ипотечных кредитов, для стимулирования строительства и продажи жилья. Забыли только одну малость - родную специфику. Уникальные особенности сложившегося рынка, которым норовят - и не безуспешно - управлять в свою пользу чиновники. То есть забыли о том, что у нас деликатно называется "административные барьеры". И вот благодаря этим "барьерам", а еще по-российски вездесущим мошенникам строительство жилья при всех нововведениях если и увеличилось, то очень ненамного. А спрос при этом рос намного быстрее прежнего. Поскольку его подогрели новыми заманчивыми условиями жилищного кредитования. Отсюда и цены...
- Это в общих чертах. А подробней?
- Ну взять, например, один из основополагающих, можно сказать, новых законов в нашем деле. Этот федеральный закон называется "О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов". Он так защищает интересы дольщиков, что с этим законом не хотят иметь дело застройщики. Потому, видимо, в позапрошлом году не было заложено ни одного дома с долевым участием. И до сих пор строители стараются поменьше к нему прибегать, чтобы не иметь весьма вероятных неприятностей. Этот закон исходит из того, что все дольщики - люди идеальные, существа, так сказать, страдательные. А застройщики, наоборот, - они изначально под подозрением. Между тем любой застройщик вам расскажет, какие у него возникают, мягко говоря, сложности с некоторыми частными долевыми партнерами. Вносит кто-нибудь из них свой первый взнос за десяток-другой квартир и пропадает на год, а то и больше, и дальше не платит. Объявляются еще несколько таких оптовиков - и все: денег нет, стройка останавливается. А наказать их застройщик не может. Имеет право только предупреждать в строгих посланиях. А те тянут время.
- Зачем это им надо?
- Ну, кому зачем... Такие оптовики не из тех, кто считает каждую копейку, кто на последние сбережения строит себе квартиру и ждет не дождется, когда она будет готова. Это, так сказать, бизнес. Иногда выжидают, ищут сделку повыгодней. А иногда даже выполняют спецзадачу - сжить со света конкурента. В долевом строительстве жилье обходится, как известно, дешевле, чем при покупке готовых квартир. И перекупщики, само собой, тут как тут. Но бизнес этот тоже по своему рисковый. На том же самом спекулянтском интересе начинают зарабатывать и другие ловкачи. Они продают долевую недвижимость и вовсе по соблазнительным ценам - скажем, по 200 долларов за квадратный метр. А потом, набрав хорошие суммы, попросту исчезают. Страдают от этого и обычные граждане, которые теряют последние деньги. Но таких пострадавших, по некоторым подсчетам, всего три процента. Больше все же тех самых оптовиков-"предпринимателей". Вывод: законы без учета интересов застройщиков не помогут и дольщикам - адресатам программы "Доступное жилье".
- А как быть с проблемой вечного дефицита подготовленных для застройки земельных участков?
- Наболевший вопрос - земля. Ее у нас море. Но попробуй эту землю получи. Решили: все, с коррупцией будем бороться - теперь только свободные открытые торги на право аренды земельных участков для жилищного строительства. Кто же против? Давайте торги. Но они проходят, во-первых, очень редко. Во-вторых, участки, как правило, не подготовлены. Мы вот только что прошли торги в Выборгском районе. Коммуникаций, конечно, никаких. Но дело даже не в этом. Если государству очень трудно подготовить участки, так объявите мораторий на их продажу - года на два. Оставьте на время в Петербурге ту схему, которая раньше работала, и дайте те участки, которые подберут сами инвесторы. Посмотрите только, чтобы не вышла уплотнительная застройка. И волокиты не будет по простой причине - подготовкой участков займутся сами строители. Может быть, лучше всего это делать под патронажем государственной строительной корпорации, которая курировала бы программу "Доступное жилье", а частные строительные фирмы работали бы при ней на подрядных началах. Кстати, довольно успешную работу подобного содружества я наблюдал в Манчестере. При таком варианте мы, бизнес-сообщество, могли бы готовить материалы для торгов. Честных, нормальных. После чего, я уверен, цены на жилье непременно опустились бы.
