Экономика
"ЗАКОНЫ, НЕ УЧИТЫВАЮЩИЕ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ,НЕ ПОМОГУТ И ДОЛЬЩИКАМ"
12 май
Но в откликах на публикацию появились дополнительные вопросы. Особенно часто встречается просьба пояснить: почему чиновники не выполняют элементарные требования законодательства о регулярном проведении аукционов продажи земельных участков с предварительной подготовкой их под застройку? А также в какую сумму конкретно обходятся, из каких слагаемых складываются "побочные" расходы на строительство (а стало быть, и переплаты покупателей) жилья? И главный вопрос: как решить проблему? Есть на сей счет у известного, опытного строителя положительная программа? Еще раз слово Михаилу Зарубину:
-Последние участки под застройку были проданы Фондом имущества по 600-700 долларов за квадратный метр. (Это не стоимость земли, а как бы пола будущих квартир.) Раньше брали 130-150 долларов. Почему так цены подскочили? Вот, предположим, если бы хлебом торговали не каждый день, как мы привыкли, а - не дай бог - раз в месяц? Что бы мы имели? Очереди, ажиотаж, все бы стремились побольше хлеба набрать, чтобы потом сухарей насушить. Продавцы, естественно, в момент повысили бы цены. Так и у нас: земельные участки - хлеб строительства. Когда предписанные законом аукционы проводятся все реже и продаж мало, а покупателей много, они нервничают, рост цен неминуем.
Но что у нас, земля в дефиците? Про районы старого города не говорю, хотя и там участки под застройку есть. Но чуть за их пределы, вообще пустыри. А дальше - больше. Только готовь под застройку и продавай. Большие участки и маленькие. Для строительства целого квартала и одного дома. И - каждый день продавай, как тот же хлеб. Что мешает? Один чиновник в ответ откровенно высказался: "Чего пристал? Тебе что нужно - деньги надо зарабатывать. А мне зачем? Иди сам и договаривайся, чтобы к нужному тебе участку подвели свет, газ, воду, оформи все разрешения на строительство в том месте, какое присмотрел, и вперед..." Так, впрочем, на деле часто все и происходит.
Все участники подготовки земельного участка к строительству предлагают свои услуги в этом бесплатно. Но с некоторыми оговорками. Казалось бы, какие у нас могут быть согласования с экологами? Нам нужен лишь один ответ на один вопрос: можно вот здесь строить или нет? Все. Если можно, начинаем проектирование. Ну да, сейчас, чего захотели... Сначала, объяснят вам, должно состояться предпроектное согласование. Причем не у самих экологов, а в специализированной для таких целей дружественной фирме, которой наши защитники природы, как они говорят, "доверяют". Там, понятно, вам все как надо согласуют за умеренную плату. После этого делается рабочий проект для следующего согласования. Само собой, не без денег. И только после этого проект и согласование окончательные. За еще одно денежное вознаграждение, естественно. Потом подключаем электричество. Тут свои "ноу-хау". Чем дальше точка подключения, тем дороже операция. Хотим, конечно, поближе, дают, конечно, подальше. Выходит двойная сумма оплаты. Но попробуй возрази: вообще, пригрозят, подключим где-нибудь в Сосновом Бору. Наступает черед теплосети. Снова предлагаются услуги единственной в своем роде уполномоченной фирмы - на сей раз по технадзору. Говорю: у меня свой технический инженер для этого есть, сертификат имеет. Нет, предупреждают, если не хотите иметь проблем, следуйте нашим советам. И следуем, куда деться. Только это опять же стоит денег. И так далее. Но все по закону, по нашему доброму согласию. Дружественной фирмы по такого рода обслуживанию застройщиков до некоторых пор не имела лишь служба МЧС. Но и она теперь не отстает. Участок застройки, сообщили нам, должен быть, кроме прочего, проверен на наличие в земле снарядов и мин. И для этого тоже имеется отдельная фирма, выполняющая эту работу за отдельную плату.
Всего же надо оформить 53 согласования, прежде чем начать стройку. Подсчитано: это обойдется в 42 процента себестоимости квадратного метра жилья. Столько уходит на инфраструктуру, плату за электроэнергию и т. д. Если в среднем она 1700 долларов, то на такие "побочные" расходы уходит, грубо говоря, 700 "зеленых" (только с одного квадратного метра - не надо забывать). Кроме того, в обстановке крайней нерегулярности и непредсказуемости проведения земельных торгов, нехватки земельных участков каждый строитель возводит свой дом как последний. А потому старается получить за него максимальную цену. Что, конечно же, дополнительно подогревает рынок в целом.
Какая может быть положительная программа? Пока что все фирмы стараются устроить ее себе сами. Мы в том числе. Я предлагал: готов строить жилье для молодых по очень даже льготным ценам. Но пусть тогда хотя бы в таких случаях с меня снимут те 42 процента расходов на придуманное чиновниками "эксклюзивное обслуживание". Нет, сказали мне, у нас целевая адресная программа для молодых. Правильно - программа есть, адресов только не густо. Ладно, не договорились, и торгов нет, сами ищем подходящие участки, в том числе за чертой города. Нашли: в районе Горелово так называемое Офицерское Село. А земли рядом - на целый город. Только она уже областная, и ее надо оформить как населенный пункт - только тогда можно будет там строить. Но это и оказалось неразрешимой проблемой: не хотят областные депутаты, как выяснилось, лишних хлопот.
А на государственном уровне, по-моему, есть два варианта. Первый: обязать чиновников выполнять законодательство по нацпроекту "Доступное жилье" не формально, а по сути. Второй: если первый нереален, приостановить действие не работающих практически, как должно, законов и подумать вместе законодателям и строителям, что с учетом двухлетнего опыта применения этих законов надо в них изменить. (Принимались они в Госдуме, как известно, в некоторой спешке, сразу пакетом в три чтения почти одновременно в конце декабря 2004 года. С января нацпроект в работе. Недостатки его обнаружились сразу. И чем дальше, тем больше давали о себе знать.) На мой взгляд, последний вариант наиболее продуктивен. Строительное деловое сообщество вместе с правительством города могло бы, взвесив все по этому поводу, выступить с законодательной инициативой. А пока, считаю, можно было бы на время вернуться к прежней практике отвода и подготовки земельных участков под застройку, объявив мораторий на проведение аукционов.
Записал Лев АНИКИН
-Последние участки под застройку были проданы Фондом имущества по 600-700 долларов за квадратный метр. (Это не стоимость земли, а как бы пола будущих квартир.) Раньше брали 130-150 долларов. Почему так цены подскочили? Вот, предположим, если бы хлебом торговали не каждый день, как мы привыкли, а - не дай бог - раз в месяц? Что бы мы имели? Очереди, ажиотаж, все бы стремились побольше хлеба набрать, чтобы потом сухарей насушить. Продавцы, естественно, в момент повысили бы цены. Так и у нас: земельные участки - хлеб строительства. Когда предписанные законом аукционы проводятся все реже и продаж мало, а покупателей много, они нервничают, рост цен неминуем.
Но что у нас, земля в дефиците? Про районы старого города не говорю, хотя и там участки под застройку есть. Но чуть за их пределы, вообще пустыри. А дальше - больше. Только готовь под застройку и продавай. Большие участки и маленькие. Для строительства целого квартала и одного дома. И - каждый день продавай, как тот же хлеб. Что мешает? Один чиновник в ответ откровенно высказался: "Чего пристал? Тебе что нужно - деньги надо зарабатывать. А мне зачем? Иди сам и договаривайся, чтобы к нужному тебе участку подвели свет, газ, воду, оформи все разрешения на строительство в том месте, какое присмотрел, и вперед..." Так, впрочем, на деле часто все и происходит.
Все участники подготовки земельного участка к строительству предлагают свои услуги в этом бесплатно. Но с некоторыми оговорками. Казалось бы, какие у нас могут быть согласования с экологами? Нам нужен лишь один ответ на один вопрос: можно вот здесь строить или нет? Все. Если можно, начинаем проектирование. Ну да, сейчас, чего захотели... Сначала, объяснят вам, должно состояться предпроектное согласование. Причем не у самих экологов, а в специализированной для таких целей дружественной фирме, которой наши защитники природы, как они говорят, "доверяют". Там, понятно, вам все как надо согласуют за умеренную плату. После этого делается рабочий проект для следующего согласования. Само собой, не без денег. И только после этого проект и согласование окончательные. За еще одно денежное вознаграждение, естественно. Потом подключаем электричество. Тут свои "ноу-хау". Чем дальше точка подключения, тем дороже операция. Хотим, конечно, поближе, дают, конечно, подальше. Выходит двойная сумма оплаты. Но попробуй возрази: вообще, пригрозят, подключим где-нибудь в Сосновом Бору. Наступает черед теплосети. Снова предлагаются услуги единственной в своем роде уполномоченной фирмы - на сей раз по технадзору. Говорю: у меня свой технический инженер для этого есть, сертификат имеет. Нет, предупреждают, если не хотите иметь проблем, следуйте нашим советам. И следуем, куда деться. Только это опять же стоит денег. И так далее. Но все по закону, по нашему доброму согласию. Дружественной фирмы по такого рода обслуживанию застройщиков до некоторых пор не имела лишь служба МЧС. Но и она теперь не отстает. Участок застройки, сообщили нам, должен быть, кроме прочего, проверен на наличие в земле снарядов и мин. И для этого тоже имеется отдельная фирма, выполняющая эту работу за отдельную плату.
Всего же надо оформить 53 согласования, прежде чем начать стройку. Подсчитано: это обойдется в 42 процента себестоимости квадратного метра жилья. Столько уходит на инфраструктуру, плату за электроэнергию и т. д. Если в среднем она 1700 долларов, то на такие "побочные" расходы уходит, грубо говоря, 700 "зеленых" (только с одного квадратного метра - не надо забывать). Кроме того, в обстановке крайней нерегулярности и непредсказуемости проведения земельных торгов, нехватки земельных участков каждый строитель возводит свой дом как последний. А потому старается получить за него максимальную цену. Что, конечно же, дополнительно подогревает рынок в целом.
Какая может быть положительная программа? Пока что все фирмы стараются устроить ее себе сами. Мы в том числе. Я предлагал: готов строить жилье для молодых по очень даже льготным ценам. Но пусть тогда хотя бы в таких случаях с меня снимут те 42 процента расходов на придуманное чиновниками "эксклюзивное обслуживание". Нет, сказали мне, у нас целевая адресная программа для молодых. Правильно - программа есть, адресов только не густо. Ладно, не договорились, и торгов нет, сами ищем подходящие участки, в том числе за чертой города. Нашли: в районе Горелово так называемое Офицерское Село. А земли рядом - на целый город. Только она уже областная, и ее надо оформить как населенный пункт - только тогда можно будет там строить. Но это и оказалось неразрешимой проблемой: не хотят областные депутаты, как выяснилось, лишних хлопот.
А на государственном уровне, по-моему, есть два варианта. Первый: обязать чиновников выполнять законодательство по нацпроекту "Доступное жилье" не формально, а по сути. Второй: если первый нереален, приостановить действие не работающих практически, как должно, законов и подумать вместе законодателям и строителям, что с учетом двухлетнего опыта применения этих законов надо в них изменить. (Принимались они в Госдуме, как известно, в некоторой спешке, сразу пакетом в три чтения почти одновременно в конце декабря 2004 года. С января нацпроект в работе. Недостатки его обнаружились сразу. И чем дальше, тем больше давали о себе знать.) На мой взгляд, последний вариант наиболее продуктивен. Строительное деловое сообщество вместе с правительством города могло бы, взвесив все по этому поводу, выступить с законодательной инициативой. А пока, считаю, можно было бы на время вернуться к прежней практике отвода и подготовки земельных участков под застройку, объявив мораторий на проведение аукционов.
Записал Лев АНИКИН
