Экономика
ТРУДНАЯ ДОРОГА К ДОМУ
20 июня
На круглом столе "Невского времени" ведущие строительные специалисты предлагают варианты решения проблемы
Скачкообразный рост цен на жилищном рынке в Петербурге, Ленинградской области, как и на всем Северо-Западе, а также в ряде других регионов России начался через считаные недели после того, как президент РФ Владимир Путин весной прошлого года назвал в числе приоритетных национальных проектов "Доступное и комфортное жилье".
За семь месяцев прошлого года в Петербурге цены выросли с
1 тысячи до 2,5 тысячи долларов за квадратный метр. В нынешнем году они закрепились на этом уровне. Для подавляющего большинства населения приобретение новой квартиры стало практически недоступным.
Чтобы разобраться в причинах жилищного кризиса и предложить программу действий по выходу из него, "НВ" собрало за круглым столом руководителей ведущих строительных компаний региона, руководителей строительных союзов, самых авторитетных специалистов-аналитиков строительного рынка.
Участники круглого стола "НВ":
Павел Владимирович ГОРЯЧКИН - директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, руководитель регионального центра по ценообразованию в строительстве;
Лев Моисеевич КАПЛАН - вице-президент, директор Санкт-Петербургского саморегулируемого союза работодателей в сфере строительства "Союзпетрострой";
Павел Борисович СОЗИНОВ - представитель президента Российской гильдии риэлторов на Северо-Западе;
Алексей Валерьевич ЛЕБЕДИНСКИЙ - директор Союза строительных организаций Ленобласти;
Вячеслав Адамович ЗАРЕНКОВ - президент холдинга "Эталон - ЛенСпецСМУ";
Матвей Леонидович ЗАКАШАНСКИЙ - генеральный директор ЗАО "Группа компаний "М-Индустрия";
Игорь Арнольдович КАМЕНЕЦКИЙ - директор по исследованиям и прогнозированию группы "ЛСР".
Ведущие круглого стола - главный редактор "НВ" Михаил Владимирович ИВАНОВ и редактор отдела экономики и бизнеса Владимир Николаевич НОВИКОВ.
ДЕФИЦИТ ЗЕМЛИ СОЗДАВАЛСЯ ИСКУССТВЕННО
ИВАНОВ: Что спровоцировало скачок цен год назад? Даже профессиональные аналитики не смогли его предсказать - он оказался полной неожиданностью.
КАПЛАН: Когда случится скачок - никто не знал, но угрожающие симптомы были. Первый рывок цен в прошлом году был вызван отложенным спросом. Граждане долго ожидали, что заработает ипотека, которая сделает покупку квартиры возможной для всего среднего класса, менее обеспеченные слои надеялись на строительство бюджетного жилья. Ожидания не оправдались, все, кто сумел накопить какие-то средства, начали спешно раскупать имеющиеся квартиры. И тут сработал второй фактор роста цен: жилья на рынке оказалось мало. Почему?
Россия, и в том числе Петербург, оказалась не готова к выполнению пакета федеральных законов, который был принят в конце 2004 года, ни к земельным торгам, ни к исполнению Градостроительного кодекса, который требует наличия генерального плана для каждого населенного пункта, ни к исполнению 214-го закона о долевом участии граждан в строительстве.
Поэтому в Петербурге магазин земельных участков, подготовленных к продаже, сейчас пуст.
ИВАНОВ: Свободная земля в городе еще есть. Разве так сложно подготовить на конкретные участки документы?
КАПЛАН: Система подготовки торгов в Петербурге оказалась нежизнеспособной. Сегодня осталось несколько десятков компаний, которые специализируются на изготовлении пакетов документов. Это, на мой взгляд, ничего не решает.
ИВАНОВ: Из этого можно сделать вывод, что дефицит земли создан искусственно. Не принимать же всерьез версию, что в Петербурге не хватает фирм, которые могли бы готовить документы к земельным торгам.
КАПЛАН: Все делается ради пополнения бюджета. Но тройное увеличение бюджета еще не означает такого же увеличения ВВП. Можно и пятикратно пополнить бюджет, но при этом уничтожить петербургский строительный бизнес. Петербургские застройщики уходят в область, в другие города - Новосибирск, Норильск, где более благоприятный инвестиционный климат.
ИВАНОВ: Зато в северную столицу приходят мощные московские игроки.
КАПЛАН: Да, провалив торговлю участками стандартных размеров - под один или несколько домов, сейчас в городе пошли по другому пути - комплексного освоения огромных территорий под застройку. Какая картина складывается при этом? Компания Дерипаски - "Главстрой Санкт-Петербург" - скупает все: Ольгино, Лахту, Каменку. И сейчас прихватила самый лакомый кусочек - Северную Долину - 237 гектаров. Второй игрок - компания "Возрождение" группы "ЛСР". Как только появляется какой-либо другой претендент - его попытки пресекаются на корню. Несмотря на то что 10 ведущих компаний Питера во главе с "ЛенСпецСМУ" вводят порядка 40 процентов жилья, комплексное освоение становится недоступным даже для них. А ведь раньше 60 процентов у нас вводили компании, которые строили по 1-3 дома в год - такие, как 36-й, 47-й тресты. Сейчас они просто не имеют никакого доступа к таким аукционам, поскольку цены на землю на них возрастают в 67-70 раз.
Я считаю, что аукционы на земельные участки в том виде, в котором они проводятся, - путь в тупик. Их следует отменить.
ЗАРЕНКОВ: Я считаю в корне неправильным продажу "упакованной" земли, то есть снабженной инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными учреждениями. В этом случае она будет непомерно дорогая. А строители хотят сегодня получить дешевую землю. В Петербурге - в прибрежных районах - 75 миллионов квадратных метров жилья можно построить на свободных территориях. Они не подготовлены инженерно, на них нет проекта планировки, но такую неподготовленную землю можно было бы дешево продать. Я приветствую, когда земля передается в таком виде, как в Лахте. Там болото, нужно вложить сотни миллионов долларов, чтобы на ней можно было строить. Примерно то же можно сказать про Северную Долину. Надо сказать спасибо Дерипаске, что он купил такую землю, будет ли он впоследствии сам на ней строить или перепродаст другим застройщикам.
КАПЛАН: Исследования "Союзпетростроя" показали, что деньги, которые взимаются с застройщиков на инженерную инфраструктуру, идут куда угодно: на пешеходные зоны, метрополитен, но только не на инженерию. Правительство должно решить - или пополнять бюджет за счет застройщиков, или строить доступное жилье. Под него нужна земля, и под землей - коммуникации. Их нет. Поэтому мы не можем справиться с уплотнительной застройкой.
ЗАРЕНКОВ: На мой взгляд, проблема не в том, как организовать торги, а в том, чтобы выделить для строительства как можно больше земли. Плюс к 75 миллионам квадратных метров жилья на свободных территориях, о которых я уже упоминал, можно построить еще 32 миллиона метров на землях, занятых сегодня предприятиями. Не надо искусственно создавать проблему дефицита земельных участков - их предостаточно. А продавать их надо в любых вариантах.
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть предложение - проводить не торги, а конкурсы, когда город продавал бы не землю, а конечную цену объекта. И кто предложит наименьшую цену готового жилья - тот и строил бы на данном месте. Я говорю сейчас о социальном жилье. Хотя, если государство действительно заинтересовано в доступном жилье для всех, такая схема подойдет и для коммерческих домов. Город должен выделять земельные участки бесплатно и выступать заказчиком социального жилья. Тогда хотя бы квартиры для бюджетников и тех, кого нужно расселять из аварийного фонда, будут не такими дорогими.
ИВАНОВ: Но у петербургских компаний есть огромный земельный резерв - территория в Ленобласти. Можно попросить в аренду участки сразу за городской чертой. Это решит проблему земельного дефицита?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: К сожалению, в Ленинградской области проблем с землей не меньше, чем в Петербурге, - несмотря на наличие свободных территорий. Точно такой же дефицит инженерно подготовленных и оформленных участков. К тому же в области новый виток реформы местного самоуправления, идет перераспределение полномочий и обязанностей, непонятно, кто за что отвечает.
ИВАНОВ: А какова цена земли в области?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: Цена определяется дефицитом, поэтому она очень высока - превышает 10 тысяч долларов за сотку.
Для строительства доступного жилья можно заниматься на дешевых муниципальных участках, пусть инженерно не подготовленных, малоэтажным домостроением. Участки при этом могут быть очень маленькими - до 6 соток. В Финляндии практикуется строительство даже на 3 сотках под домом. На таких землях не нужны капитальные затраты на инфраструктуру, все, кроме электричества, будет автономным. Жилье при этом будет по современным меркам достаточно комфортным и не слишком затратным. Но, говоря от лица строительных компаний, занимающихся малоэтажкой, хочу подчеркнуть - под такие проекты пока невозможно получить участки. Во-первых, потому, что в Ленобласти очень мало населенных пунктов имеет градостроительную документацию, а без нее строить запрещается. Иногда сами компании берутся делать для муниципалитетов эту дорогостоящую документацию. Но муниципалы не заинтересованы в этом. Они безбедно живут, продавая немного земли по высоким ценам. А с появлением большого числа подготовленных пятен, которые будут выброшены через аукционы на рынок, местные власти потеряют свой личный интерес. Сейчас надо искать возможности заставлять властные структуры все же готовить участки и выставлять их на торги.
ИВАНОВ: В ближайшее время Ленобласть сможет стать резервом строительства жилья для петербуржцев?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: Спрос есть. По оценкам риэлторов, до 40 процентов потенциальных покупателей-горожан согласны покупать жилье за городом. Оно в среднем дешевле на 20 процентов. Кстати, пару лет назад областные чиновники не очень приветствовали переселение горожан в область. Поскольку петербуржцы, живущие здесь, но работающие в городе, налоги платят там, а в области их нужно обеспечить социальными учреждениями, транспортом. Сейчас ситуация несколько изменилась - Ленобласть активно развивает промышленность, а работать на заводах некому. Купив в области жилье, горожанин найдет там и работу с хорошей зарплатой.
КРЕДИТНАЯ ПУТАНИЦА
ИВАНОВ: Все планы авторов "Доступного жилья" строились в расчете на ипотеку. Почему она не работает?
КАПЛАН: Нынешние банковские кредиты на покупку жилья почему-то выдаются за ипотеку. Но я считаю, это обычные кредиты. Ипотека - это совершенно иная экономическая категория. Человек живет в готовой квартире и платит государственному ипотечному агентству за пользование кредитом. Агентство рассчитывается с банком, с застройщиком. Жилищные проблемы во всем мире решаются не с помощью кредитования физических лиц, а при кредитовании застройщиков. Нужно продавать жилье не на уровне фундамента или 1-2-го этажа, а готовые квартиры. Вселился - и начинаешь выплачивать. Наши застройщики готовы к этому, но надо обеспечить ликвидность залогов банков, которые бы выдавали эти проектные кредиты. Также залоги широко известны - это собственность на землю, права аренды на 49 лет с переуступкой этих прав, если заемщик не в состоянии выполнить свои обязательства. У нас же инвестиционные разговоры заключаются только на 3 или на 6 лет.
В общем, мне представляется, что доступное жилье сегодня - такой же миф, как утверждение еще при социализме, что к 2000 году каждый будет иметь отдельную квартиру. Доступного жилья в Петербурге не может быть, если государство не решит вопросы предложения и спроса.
ИВАНОВ: Что вы предлагаете сделать, чтобы программа "Доступное жилье" заработала?
КАПЛАН: Полностью изменить или отменить аукционную систему. В отношении социального или муниципального жилья - того, что будет строиться за бюджетный счет, - вообще не проводить никаких аукционов. И создать нормальную ипотеку.
СТРОИТЕЛЯМ НЕВЫГОДЕН РОСТ ЦЕН
ИВАНОВ: А цены на обычное коммерческое жилье могут быть снижены?
ЗАРЕНКОВ: Сегодня не только среди чиновников, но и среди бизнесменов идут спекуляция темой цен. Видел рекламу, где утверждается, что можно построить жилье за 450-500 долларов за метр. Это фантастика. Только для того, чтобы возвести "коробку" без окон и дверей, без инженерной инфраструктуры, дорог, обеспечения электроэнергией и теплом, канализацией, надо вложить 750 евро на метр.
А если посчитать, сколько всего работ нужно выполнить, - получится 2,5 тысячи долларов - это цена, по которой и продается жилье в многоквартирных домах. Якобы дешевое жилье в каких-нибудь щитовых домах я считаю мифом. Проблему национального проекта "Доступное жилье" можно решить только в многоквартирных домах, где проще контролировать цены на строительные работы и стройматериалы, себестоимость. К тому же на квадратном метре дорогой земли можно построить гораздо больше жилья, чем если бы строить там коттеджи.
Нас часто упрекают, говорят, что это строители нагоняют цены. На деле застройщикам никогда не был выгоден рост цен. Большинство квартир продается на раннем этапе. В течение срока строительства они могут вырасти чуть ли не вдвое, но те, кто заключил договор на покупку жилья, получат его по изначальным ценам. Конечно, застройщикам это невыгодно. Если, например, рост цен будет 8-10 процентов в год, нам будет достаточно получать 6-8 процентов рентабельности. Но когда мы продали сотни квартир на стадии строительства по 800 долларов за квадратный метр, а себестоимость возросла вслед за ценами до 1500 долларов за метр, нам приходится остальное жилье продавать дороже, чтобы как-то покрыть свои расходы. Возникает ненормальная ситуация - люди в одном и том же доме купили жилье и за 800 долларов за метр, и за 3000 долларов.
Жилье не может быть дешевым, но может и должно быть доступным. Главным инструментом я считаю развитие ипотечного кредитования. То, что господин Каплан называет "не ипотекой", на самом деле зародыши ипотеки. Но сроки выплаты кредитов надо продлить не на 15 лет, а, допустим, на 30, может быть, даже на 40 лет.
И позвольте выступить в защиту долевого строительства. В высоких сферах говорят, что долевое строительство есть только в России и надо продавать готовое жилье. Я с этим абсолютно не согласен - готовое жилье стоит как минимум на 40 процентов дороже, чем при долевом строительстве. Застройщики берут банковские кредиты, они вынуждены продлевать сроки реализации жилья, поскольку по завершении строительства его нужно еще года два продавать. В цену приходится включать инфляцию, накладные расходы. Поэтому не надо ставить крест на долевом строительстве. Опыт западноевропейских стран, а также США показывает - основные продажи жилья там происходят на стадии закладки фундамента. И законы там разрешают продавать квартиры на ранней стадии строительства. Более того - например, в Лас-Вегасе, если с 60 процентами дольщиков предварительно не заключен договор, даже не дают разрешения на строительство. У нас же пресловутый 214-й закон, якобы направленный на защиту дольщиков, практически способствовал ликвидации долевого строительства. А в экономике не должно быть революций.
КАПЛАН: Вы согласны, что пакет законов, принятый на федеральном уровне, является тормозом для жилищного строительства?
ЗАРЕНКОВ: Да, в свое время на совещании с разработчиками 214-го закона я заявил с трибуны, что его применение резко увеличит цены на жилье. Меня тогда обвинили в перестраховке, но впоследствии все именно так и произошло.
КАПЛАН: И ваша компания не участвовала в торгах на участки, предназначенные для комплексного освоения?
ЗАРЕНКОВ: Мы не имеем возможности участвовать в гонке, когда цены взвинчиваются в десятки раз.
Основной владелец земли - город. Он должен продать на торгах максимальное количество земли. Те 100 миллионов квадратных метров, о которых я говорил, к продаже не готовы - там нужно провести межевание, раздел территорий. Если земли поступит в продажу много, то цены на нее начнут падать.
"ОБРОК" - 1000 ДОЛЛАРОВ ЗА МЕТР
ИВАНОВ: Есть ли вероятность снижения цен хотя бы в перспективе?
ЗАКАШАНСКИЙ: Цены на жилье не будут снижаться, возможны лишь сезонные колебания. Уменьшать их не позволит себестоимость строительства. Я хочу объяснить, как сейчас формируется цена на жилье. За подключение к электросетям платишь 250 долларов на квадратный метр, тепло - еще столько же, земля - еще 300-400 долларов. Проект межевания территорий, проектирование, вода, телефонизация - и вот мы получаем 1000 долларов на квадратный метр площади, еще, как говорится, не взявшись за лопату, не выйдя на стройку. Поэтому строительство за меньшие деньги - утопия.
А что касается разговоров о том, что многоэтажное строительство дорого, а малоэтажное дешево, то я согласен с оценкой господина Заренкова - это миф. Мы ради диверсификации бизнеса купили земельный участок в Токсово для постройки там коттеджного поселка. Уже сейчас себестоимость строительства близка к 2000-2200 долларов за метр с учетом стоимости земли и инженерии.
КАМЕНЕЦКИЙ: Был вопрос, что должен делать город, чтобы строил не один Дерипаска. От городских властей надо просить или даже требовать, чтобы земельные участки продавались частями. Наверняка, если бы территория Северной Долины была разделена на несколько частей, ряд петербургских компаний приобрел бы там землю, в том числе и наша группа
"ЛСР". С точки зрения города это было бы даже более выгодно, поскольку в расчете на квадратный метр земли можно было бы получить больше средств для пополнения бюджета.
В КИТАЕ МЕТАЛЛ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В ЧЕРЕПОВЦЕ
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть у строителей и еще одна проблема - рост цен на стройматериалы.
Каплан: Производители в связи с ростом стоимости жилья накручивают цены на строительную продукцию. Очень дорожает металл, который в Петербурге не производится, его привозят и продают посредники.
ЗАРЕНКОВ: Сейчас дешевле покупать металл в Китае, чем у российских предприятий.
КАМЕНЕЦКИЙ: Я считаю, наоборот, с точки зрения развития промышленности стройматериалов есть какой-то позитив. Начать с того, что доля стоимости стройматериалов в себестоимости строительства при нынешних ценах не превышает 20 процентов. Поэтому нет оснований винить их производителей в удорожании жилья. Хватит ли стройматериалов для реализации проекта? С нашей точки зрения, в ближайшие годы никакого дефицита стройматериалов не будет. Город собирается вводить к 2010 году 3 миллиона квадратных метров, область - 1,5 миллиона. Объемы жилищного строительства будут увеличены примерно в 1,5 раза. А по основным видам стройматериалов, в частности по цементу, ожидается двукратное увеличение производства. Кстати, тот же Дерипаска предполагает заниматься в Петербурге и выпуском стройматериалов. А что касается цен на них - рост не удивителен. Ведь только для того чтобы поддержать существующий уровень производства, требуются колоссальные инвестиции, а от нас требуют еще и развития, поскольку столько жилья, сколько возводится сегодня в Петербурге, не строили 40 лет. Выручка группы "ЛСР" за 2006 год составила 22 миллиарда рублей. Чистая прибыль - 1 миллиард. А совокупные инвестиции на развитие - 11 миллиардов рублей. В производство нами вкладывается не только то, что зарабатывается на рынке, но и большие кредитные ресурсы, наша группа берет на себя значительные риски. Многие ли из тех, кто говорит о больших ценах на цемент, способны на такое? Скажем, вложить 300 миллионов евро в строительство нового цементного завода.
ГОРЯЧКИН: Промышленность стройматериалов нуждается в государственной поддержке. Необходимо снижение таможенных пошлин, поскольку оборудование для производства того же цемента приходится везти из-за границы.
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть еще один больной вопрос: строим полтора года, а разрешительные документы на строительство получаем 3-4 года.
ИВАНОВ: Может быть, для решения жилищной проблемы имеет смысл возродить строительство домов типа хрущевок? Да, они тесные, но хотя бы дешевые.
ГОРЯЧКИН: Назад к хрущевкам - это не путь развития. Надо строить нормальное жилье. Для среднего класса оно будет доступным, если будет поддержка - кредиты, ипотека. Но значительная часть населения не сможет воспользоваться этими продуктами. Для этих слоев жилищный вопрос надо решать на государственном уровне. Сейчас в Петербурге стоит задача об увеличении строительства муниципального жилья. Но оно опять не получается дешевым. Есть расчет его ориентировочной стоимости - 29 888 рублей за метр (это без цены земли).
Можно что-то сэкономить на новых технологиях домостроения. Мы просчитывали применение новых материалов, предположим пенобетона, современных конструктивных элементов. Но существенной экономии не получается. Взять, к примеру, быстровозводимые модульные дома, широко распространенные в США. Я разговаривал с директором Ярославского завода, который занимается объемно-модульным домостроением. Такая коробка стоит 15 тысяч рублей за квадратный метр, то есть около 500 долларов.
Если говорить о деревянном домостроении, то цены на древесину очень высоки. В ценовой линейке на первом месте стоит кирпичное домостроение, потом идет дерево-клееный брус, цилиндрованное бревно. Поэтому говорить здесь о цене 200-300 долларов за метр нереально.
Скажу о себестоимости строительства. По итогам 2006 года жилье на рынке в Петербурге подорожало на 80-120 процентов. Себестоимость строительства за это время возросла на 17-25 процентов. Вроде бы большой разрыв, но это единовременный показатель. С августа прошлого года начался рост цен на промышленно-строительные материалы. Стоимость металла выросла на 60-80 процентов, и этот рост продолжается. А у нас в одном квадратном метре условного жилья - примерно 40-60 килограммов условного металла - это уже до 7-8 процентов в стоимости строительно-монтажных работ. Цементная продукция подорожала на 16 процентов. А в квадратном метре условного цемента примерно 500 кило. Это может составлять до 4-6 процентов себестоимости.
С начала 2007 года - совокупный рост цен на строительные материалы составил порядка 10 процентов, и это будет продолжаться. То есть, хотя разрыв в стоимости и себестоимости строительства есть, но на конечной стадии реализации проекта мы все равно будем находиться в пределах 14-18 процентов рентабельности для застройщиков. Рост цен на жилье на рынке вроде бы приостановился. Но мы ожидаем, что к осени и началу следующего года цены опять пойдут на повышение, к этому времени поднимется и себестоимость. Сегодня мы оцениваем себестоимость самого простого жилья порядка 1500 долларов за метр. К концу текущего года реальная себестоимость уже будет 1700-1800 долларов.
ИВАНОВ: То есть ценовой пирог уже поделен и конечную цену не снизить, потому что никто не намерен отказываться от своего куска.
ГОРЯЧКИН: Этот пирог делят не только строители и стройиндустрия. Долю с будущих жильцов берут местные власти через продажу земли, энергетики в виде платы за подключение. В западноевропейских странах, где существует свободный рынок, все наоборот - энергетики, коммунальщики сами бегают за строителями, предлагая им обеспечить подключение, если появится новая потребительская единица.
Есть такой показатель - коэффициент доступности жилья. Это количество лет, за которые семья из 3 человек может накопить на приобретение квартиры в 54 квадратных метра, откладывая все свои доходы. У нас национальный проект стартовал осенью 2005 года - тогда коэффициент доступности жилья в Петербурге составлял 4,4 года. На сегодняшний день он исчисляется в 7,7-8 лет. Хотя по общефедеральному проекту к 2008 году он должен был бы составить 3,2 года.
СОЗИНОВ: Хотелось бы более подробно коснуться проблемы ипотечного кредитования. В проекте "Доступное жилье", как уже говорилось в начале нашей беседы, делается акцент на снижении процентной ставки кредитов. Правительство ставит перед собой задачу к 2010 году добиться 8-процентной ставки. Рассмотрим, сколько стоит сейчас однокомнатная квартира. На вторичном рынке в среднем 100 тысяч долларов. Чтобы купить ее сегодня под 12 процентов с помощью ипотеки, потребуется выплачивать по 1200 долларов ежемесячно. Значит, необходимо подтвердить совокупный доход на семью порядка 2-2,5 тысяч долларов в месяц. Какое количество жителей может себе позволить приобретать такие квартиры? По данным Петростата, около 6-7 процентов населения, по данным правительства РФ, около 9 процентов. Чтобы купить такое жилье, семье потребуется 12 годовых бюджетов. Людям, таким образом, нужно не пить, не есть, а 12 лет копить деньги на приобретение такой квартиры. Фактор доступности, к сожалению, с каждым годом уменьшается. Ипотека у нас действительно в зачаточном состоянии, но все же это один из механизмов покупки жилья, который нужно защищать как на уровне правительства РФ, так и на нашем местном уровне. Есть много интересных предложений - ПИФы, ссудосберегательные кассы, которые никак не могут заработать. Каждая из этих схем может привнести свой элемент в строительство и покупку жилья. Расчеты показывают, что при снижении ипотечной ставки на 4 процента число заемщиков может значительно увеличиться, поскольку тогда ежемесячно приобретатель жилья сможет отчислять на погашение кредита лишь 500 долларов.
По первому кварталу текущего года ипотечные брокеры заявляют, что количество обращений по ипотечным кредитам снизилось на 30 процентов. К тому же ипотека сейчас - это скрытые потребительские кредиты. Фактически 50 процентов приходящих к брокеру заемщиков получают кредит под залог недвижимости не на приобретение жилья, а на благоустройство уже полученного, ремонт, и так далее, поскольку это оказывается более выгодным, чем иные виды кредитов. Начиная со второй половины 2007 года мы будем свидетелями резкого уменьшения количества выданных кредитов.
Касательно ипотеки Петербург выглядит как рядовой провинциальный город. Чтобы было понятно: в среднем по России выдается ипотечных кредитов где-то 9 процентов от количества сделок на рынке недвижимости. В Петербурге - только 6 процентов. То есть у нас ипотечное кредитование в 1,5 раза менее активно, чем по России.
КАПЛАН: А какой процент невозвращения кредитов?
СОЗИНОВ: Риск невозвращения велик и возрастает после 3-летнего периода. Мы пока до этого рубежа не дошли, а к 2008 году увидим реальное количество невозвращенных кредитов.
ИВАНОВ: Значит, ипотека рядовому покупателю не поможет?
СОЗИНОВ: Ипотека сейчас, к сожалению, не инструмент доступности жилья. Но если цены будут прирастать, даже обеспеченные люди просто не смогут выложить из кармана требуемую сумму целиком. И поэтому число ипотечных сделок будет увеличиваться.
ИВАНОВ: И все же, какие пути приемлемы, чтобы повысить доступность жилья?
ЗАКАШАНСКИЙ: Одно из предложений - чтобы заказчиком такого жилья являлся город. И речь бы шла не об аукционах по продаже земли, а о торгах, где победителем является тот, кто предложит минимальную цену квадратного метра. Кроме того, надо правильно оценить потенциал - сколько имеется строительных компаний и какое количество жилья они могут возводить. Число людских ресурсов в этих фирмах и наличие стройматериалов, а также сколько сможет осилить потенциальный покупатель. Доступность жилья должна определяться расчетами, а не лозунгами.
ИВАНОВ: Подведем итоги. Общий вывод: доступного жилья в Петербурге и близких к городу районах Ленинградской области нет и в обозримой перспективе не будет.
Кто основные "виновники" роста цен, сделавшего жилье недоступным даже для верхнего слоя среднего класса?
Во-первых, региональные и муниципальные власти, превратившие торговлю земельными участками под строительство в крупный источник доходов для бюджета. Являясь монопольными владельцами земли, они фактически занимаются земельными спекуляциями. Росту цен способствует и земельный дефицит, объективных причин которому нет.
Во-вторых, федеральные власти, которые не приняли пока ни одного закона, способствующего росту ввода жилья и снижению цен на него. В частности, они самоустранились от контроля за земельной проблемой в регионах, подменили ипотеку обычным потребительским кредитом, не создали механизма кредитования застройщиков, что позволило бы людям вселяться в готовые квартиры, выплачивая их стоимость в течение ряда лет государственным ипотечным агентствам.
В-третьих, Федеральная антимонопольная служба, при бездействии которой в России идет ничем не оправданный рост цен на металл, цемент и многие другие материалы.
В-четвертых, региональные монополисты, в первую очередь энергетики, придумавшие так называемую плату за подключение, с помощью которой они кладут себе в карман 10-20 процентов от стоимости нового жилья.
Поскольку на нашем круглом столе присутствуют руководители, выражающие мнение большей части строительного сообщества, предлагается принять резолюцию, адресованную в региональные и федеральные органы власти (она будет туда направлена по официальным каналам) и добиться конкретного ответа на нее.
РЕЗОЛЮЦИЯ УЧАСТНИКОВ КРУГЛОГО СТОЛА
Подготовила Марина ВОЛОДИНА
Скачкообразный рост цен на жилищном рынке в Петербурге, Ленинградской области, как и на всем Северо-Западе, а также в ряде других регионов России начался через считаные недели после того, как президент РФ Владимир Путин весной прошлого года назвал в числе приоритетных национальных проектов "Доступное и комфортное жилье".
За семь месяцев прошлого года в Петербурге цены выросли с
1 тысячи до 2,5 тысячи долларов за квадратный метр. В нынешнем году они закрепились на этом уровне. Для подавляющего большинства населения приобретение новой квартиры стало практически недоступным.
Чтобы разобраться в причинах жилищного кризиса и предложить программу действий по выходу из него, "НВ" собрало за круглым столом руководителей ведущих строительных компаний региона, руководителей строительных союзов, самых авторитетных специалистов-аналитиков строительного рынка.
Участники круглого стола "НВ":
Павел Владимирович ГОРЯЧКИН - директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, руководитель регионального центра по ценообразованию в строительстве;
Лев Моисеевич КАПЛАН - вице-президент, директор Санкт-Петербургского саморегулируемого союза работодателей в сфере строительства "Союзпетрострой";
Павел Борисович СОЗИНОВ - представитель президента Российской гильдии риэлторов на Северо-Западе;
Алексей Валерьевич ЛЕБЕДИНСКИЙ - директор Союза строительных организаций Ленобласти;
Вячеслав Адамович ЗАРЕНКОВ - президент холдинга "Эталон - ЛенСпецСМУ";
Матвей Леонидович ЗАКАШАНСКИЙ - генеральный директор ЗАО "Группа компаний "М-Индустрия";
Игорь Арнольдович КАМЕНЕЦКИЙ - директор по исследованиям и прогнозированию группы "ЛСР".
Ведущие круглого стола - главный редактор "НВ" Михаил Владимирович ИВАНОВ и редактор отдела экономики и бизнеса Владимир Николаевич НОВИКОВ.
ДЕФИЦИТ ЗЕМЛИ СОЗДАВАЛСЯ ИСКУССТВЕННО
ИВАНОВ: Что спровоцировало скачок цен год назад? Даже профессиональные аналитики не смогли его предсказать - он оказался полной неожиданностью.
КАПЛАН: Когда случится скачок - никто не знал, но угрожающие симптомы были. Первый рывок цен в прошлом году был вызван отложенным спросом. Граждане долго ожидали, что заработает ипотека, которая сделает покупку квартиры возможной для всего среднего класса, менее обеспеченные слои надеялись на строительство бюджетного жилья. Ожидания не оправдались, все, кто сумел накопить какие-то средства, начали спешно раскупать имеющиеся квартиры. И тут сработал второй фактор роста цен: жилья на рынке оказалось мало. Почему?
Россия, и в том числе Петербург, оказалась не готова к выполнению пакета федеральных законов, который был принят в конце 2004 года, ни к земельным торгам, ни к исполнению Градостроительного кодекса, который требует наличия генерального плана для каждого населенного пункта, ни к исполнению 214-го закона о долевом участии граждан в строительстве.
Поэтому в Петербурге магазин земельных участков, подготовленных к продаже, сейчас пуст.
ИВАНОВ: Свободная земля в городе еще есть. Разве так сложно подготовить на конкретные участки документы?
КАПЛАН: Система подготовки торгов в Петербурге оказалась нежизнеспособной. Сегодня осталось несколько десятков компаний, которые специализируются на изготовлении пакетов документов. Это, на мой взгляд, ничего не решает.
ИВАНОВ: Из этого можно сделать вывод, что дефицит земли создан искусственно. Не принимать же всерьез версию, что в Петербурге не хватает фирм, которые могли бы готовить документы к земельным торгам.
КАПЛАН: Все делается ради пополнения бюджета. Но тройное увеличение бюджета еще не означает такого же увеличения ВВП. Можно и пятикратно пополнить бюджет, но при этом уничтожить петербургский строительный бизнес. Петербургские застройщики уходят в область, в другие города - Новосибирск, Норильск, где более благоприятный инвестиционный климат.
ИВАНОВ: Зато в северную столицу приходят мощные московские игроки.
КАПЛАН: Да, провалив торговлю участками стандартных размеров - под один или несколько домов, сейчас в городе пошли по другому пути - комплексного освоения огромных территорий под застройку. Какая картина складывается при этом? Компания Дерипаски - "Главстрой Санкт-Петербург" - скупает все: Ольгино, Лахту, Каменку. И сейчас прихватила самый лакомый кусочек - Северную Долину - 237 гектаров. Второй игрок - компания "Возрождение" группы "ЛСР". Как только появляется какой-либо другой претендент - его попытки пресекаются на корню. Несмотря на то что 10 ведущих компаний Питера во главе с "ЛенСпецСМУ" вводят порядка 40 процентов жилья, комплексное освоение становится недоступным даже для них. А ведь раньше 60 процентов у нас вводили компании, которые строили по 1-3 дома в год - такие, как 36-й, 47-й тресты. Сейчас они просто не имеют никакого доступа к таким аукционам, поскольку цены на землю на них возрастают в 67-70 раз.
Я считаю, что аукционы на земельные участки в том виде, в котором они проводятся, - путь в тупик. Их следует отменить.
ЗАРЕНКОВ: Я считаю в корне неправильным продажу "упакованной" земли, то есть снабженной инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными учреждениями. В этом случае она будет непомерно дорогая. А строители хотят сегодня получить дешевую землю. В Петербурге - в прибрежных районах - 75 миллионов квадратных метров жилья можно построить на свободных территориях. Они не подготовлены инженерно, на них нет проекта планировки, но такую неподготовленную землю можно было бы дешево продать. Я приветствую, когда земля передается в таком виде, как в Лахте. Там болото, нужно вложить сотни миллионов долларов, чтобы на ней можно было строить. Примерно то же можно сказать про Северную Долину. Надо сказать спасибо Дерипаске, что он купил такую землю, будет ли он впоследствии сам на ней строить или перепродаст другим застройщикам.
КАПЛАН: Исследования "Союзпетростроя" показали, что деньги, которые взимаются с застройщиков на инженерную инфраструктуру, идут куда угодно: на пешеходные зоны, метрополитен, но только не на инженерию. Правительство должно решить - или пополнять бюджет за счет застройщиков, или строить доступное жилье. Под него нужна земля, и под землей - коммуникации. Их нет. Поэтому мы не можем справиться с уплотнительной застройкой.
ЗАРЕНКОВ: На мой взгляд, проблема не в том, как организовать торги, а в том, чтобы выделить для строительства как можно больше земли. Плюс к 75 миллионам квадратных метров жилья на свободных территориях, о которых я уже упоминал, можно построить еще 32 миллиона метров на землях, занятых сегодня предприятиями. Не надо искусственно создавать проблему дефицита земельных участков - их предостаточно. А продавать их надо в любых вариантах.
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть предложение - проводить не торги, а конкурсы, когда город продавал бы не землю, а конечную цену объекта. И кто предложит наименьшую цену готового жилья - тот и строил бы на данном месте. Я говорю сейчас о социальном жилье. Хотя, если государство действительно заинтересовано в доступном жилье для всех, такая схема подойдет и для коммерческих домов. Город должен выделять земельные участки бесплатно и выступать заказчиком социального жилья. Тогда хотя бы квартиры для бюджетников и тех, кого нужно расселять из аварийного фонда, будут не такими дорогими.
ИВАНОВ: Но у петербургских компаний есть огромный земельный резерв - территория в Ленобласти. Можно попросить в аренду участки сразу за городской чертой. Это решит проблему земельного дефицита?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: К сожалению, в Ленинградской области проблем с землей не меньше, чем в Петербурге, - несмотря на наличие свободных территорий. Точно такой же дефицит инженерно подготовленных и оформленных участков. К тому же в области новый виток реформы местного самоуправления, идет перераспределение полномочий и обязанностей, непонятно, кто за что отвечает.
ИВАНОВ: А какова цена земли в области?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: Цена определяется дефицитом, поэтому она очень высока - превышает 10 тысяч долларов за сотку.
Для строительства доступного жилья можно заниматься на дешевых муниципальных участках, пусть инженерно не подготовленных, малоэтажным домостроением. Участки при этом могут быть очень маленькими - до 6 соток. В Финляндии практикуется строительство даже на 3 сотках под домом. На таких землях не нужны капитальные затраты на инфраструктуру, все, кроме электричества, будет автономным. Жилье при этом будет по современным меркам достаточно комфортным и не слишком затратным. Но, говоря от лица строительных компаний, занимающихся малоэтажкой, хочу подчеркнуть - под такие проекты пока невозможно получить участки. Во-первых, потому, что в Ленобласти очень мало населенных пунктов имеет градостроительную документацию, а без нее строить запрещается. Иногда сами компании берутся делать для муниципалитетов эту дорогостоящую документацию. Но муниципалы не заинтересованы в этом. Они безбедно живут, продавая немного земли по высоким ценам. А с появлением большого числа подготовленных пятен, которые будут выброшены через аукционы на рынок, местные власти потеряют свой личный интерес. Сейчас надо искать возможности заставлять властные структуры все же готовить участки и выставлять их на торги.
ИВАНОВ: В ближайшее время Ленобласть сможет стать резервом строительства жилья для петербуржцев?
ЛЕБЕДИНСКИЙ: Спрос есть. По оценкам риэлторов, до 40 процентов потенциальных покупателей-горожан согласны покупать жилье за городом. Оно в среднем дешевле на 20 процентов. Кстати, пару лет назад областные чиновники не очень приветствовали переселение горожан в область. Поскольку петербуржцы, живущие здесь, но работающие в городе, налоги платят там, а в области их нужно обеспечить социальными учреждениями, транспортом. Сейчас ситуация несколько изменилась - Ленобласть активно развивает промышленность, а работать на заводах некому. Купив в области жилье, горожанин найдет там и работу с хорошей зарплатой.
КРЕДИТНАЯ ПУТАНИЦА
ИВАНОВ: Все планы авторов "Доступного жилья" строились в расчете на ипотеку. Почему она не работает?
КАПЛАН: Нынешние банковские кредиты на покупку жилья почему-то выдаются за ипотеку. Но я считаю, это обычные кредиты. Ипотека - это совершенно иная экономическая категория. Человек живет в готовой квартире и платит государственному ипотечному агентству за пользование кредитом. Агентство рассчитывается с банком, с застройщиком. Жилищные проблемы во всем мире решаются не с помощью кредитования физических лиц, а при кредитовании застройщиков. Нужно продавать жилье не на уровне фундамента или 1-2-го этажа, а готовые квартиры. Вселился - и начинаешь выплачивать. Наши застройщики готовы к этому, но надо обеспечить ликвидность залогов банков, которые бы выдавали эти проектные кредиты. Также залоги широко известны - это собственность на землю, права аренды на 49 лет с переуступкой этих прав, если заемщик не в состоянии выполнить свои обязательства. У нас же инвестиционные разговоры заключаются только на 3 или на 6 лет.
В общем, мне представляется, что доступное жилье сегодня - такой же миф, как утверждение еще при социализме, что к 2000 году каждый будет иметь отдельную квартиру. Доступного жилья в Петербурге не может быть, если государство не решит вопросы предложения и спроса.
ИВАНОВ: Что вы предлагаете сделать, чтобы программа "Доступное жилье" заработала?
КАПЛАН: Полностью изменить или отменить аукционную систему. В отношении социального или муниципального жилья - того, что будет строиться за бюджетный счет, - вообще не проводить никаких аукционов. И создать нормальную ипотеку.
СТРОИТЕЛЯМ НЕВЫГОДЕН РОСТ ЦЕН
ИВАНОВ: А цены на обычное коммерческое жилье могут быть снижены?
ЗАРЕНКОВ: Сегодня не только среди чиновников, но и среди бизнесменов идут спекуляция темой цен. Видел рекламу, где утверждается, что можно построить жилье за 450-500 долларов за метр. Это фантастика. Только для того, чтобы возвести "коробку" без окон и дверей, без инженерной инфраструктуры, дорог, обеспечения электроэнергией и теплом, канализацией, надо вложить 750 евро на метр.
А если посчитать, сколько всего работ нужно выполнить, - получится 2,5 тысячи долларов - это цена, по которой и продается жилье в многоквартирных домах. Якобы дешевое жилье в каких-нибудь щитовых домах я считаю мифом. Проблему национального проекта "Доступное жилье" можно решить только в многоквартирных домах, где проще контролировать цены на строительные работы и стройматериалы, себестоимость. К тому же на квадратном метре дорогой земли можно построить гораздо больше жилья, чем если бы строить там коттеджи.
Нас часто упрекают, говорят, что это строители нагоняют цены. На деле застройщикам никогда не был выгоден рост цен. Большинство квартир продается на раннем этапе. В течение срока строительства они могут вырасти чуть ли не вдвое, но те, кто заключил договор на покупку жилья, получат его по изначальным ценам. Конечно, застройщикам это невыгодно. Если, например, рост цен будет 8-10 процентов в год, нам будет достаточно получать 6-8 процентов рентабельности. Но когда мы продали сотни квартир на стадии строительства по 800 долларов за квадратный метр, а себестоимость возросла вслед за ценами до 1500 долларов за метр, нам приходится остальное жилье продавать дороже, чтобы как-то покрыть свои расходы. Возникает ненормальная ситуация - люди в одном и том же доме купили жилье и за 800 долларов за метр, и за 3000 долларов.
Жилье не может быть дешевым, но может и должно быть доступным. Главным инструментом я считаю развитие ипотечного кредитования. То, что господин Каплан называет "не ипотекой", на самом деле зародыши ипотеки. Но сроки выплаты кредитов надо продлить не на 15 лет, а, допустим, на 30, может быть, даже на 40 лет.
И позвольте выступить в защиту долевого строительства. В высоких сферах говорят, что долевое строительство есть только в России и надо продавать готовое жилье. Я с этим абсолютно не согласен - готовое жилье стоит как минимум на 40 процентов дороже, чем при долевом строительстве. Застройщики берут банковские кредиты, они вынуждены продлевать сроки реализации жилья, поскольку по завершении строительства его нужно еще года два продавать. В цену приходится включать инфляцию, накладные расходы. Поэтому не надо ставить крест на долевом строительстве. Опыт западноевропейских стран, а также США показывает - основные продажи жилья там происходят на стадии закладки фундамента. И законы там разрешают продавать квартиры на ранней стадии строительства. Более того - например, в Лас-Вегасе, если с 60 процентами дольщиков предварительно не заключен договор, даже не дают разрешения на строительство. У нас же пресловутый 214-й закон, якобы направленный на защиту дольщиков, практически способствовал ликвидации долевого строительства. А в экономике не должно быть революций.
КАПЛАН: Вы согласны, что пакет законов, принятый на федеральном уровне, является тормозом для жилищного строительства?
ЗАРЕНКОВ: Да, в свое время на совещании с разработчиками 214-го закона я заявил с трибуны, что его применение резко увеличит цены на жилье. Меня тогда обвинили в перестраховке, но впоследствии все именно так и произошло.
КАПЛАН: И ваша компания не участвовала в торгах на участки, предназначенные для комплексного освоения?
ЗАРЕНКОВ: Мы не имеем возможности участвовать в гонке, когда цены взвинчиваются в десятки раз.
Основной владелец земли - город. Он должен продать на торгах максимальное количество земли. Те 100 миллионов квадратных метров, о которых я говорил, к продаже не готовы - там нужно провести межевание, раздел территорий. Если земли поступит в продажу много, то цены на нее начнут падать.
"ОБРОК" - 1000 ДОЛЛАРОВ ЗА МЕТР
ИВАНОВ: Есть ли вероятность снижения цен хотя бы в перспективе?
ЗАКАШАНСКИЙ: Цены на жилье не будут снижаться, возможны лишь сезонные колебания. Уменьшать их не позволит себестоимость строительства. Я хочу объяснить, как сейчас формируется цена на жилье. За подключение к электросетям платишь 250 долларов на квадратный метр, тепло - еще столько же, земля - еще 300-400 долларов. Проект межевания территорий, проектирование, вода, телефонизация - и вот мы получаем 1000 долларов на квадратный метр площади, еще, как говорится, не взявшись за лопату, не выйдя на стройку. Поэтому строительство за меньшие деньги - утопия.
А что касается разговоров о том, что многоэтажное строительство дорого, а малоэтажное дешево, то я согласен с оценкой господина Заренкова - это миф. Мы ради диверсификации бизнеса купили земельный участок в Токсово для постройки там коттеджного поселка. Уже сейчас себестоимость строительства близка к 2000-2200 долларов за метр с учетом стоимости земли и инженерии.
КАМЕНЕЦКИЙ: Был вопрос, что должен делать город, чтобы строил не один Дерипаска. От городских властей надо просить или даже требовать, чтобы земельные участки продавались частями. Наверняка, если бы территория Северной Долины была разделена на несколько частей, ряд петербургских компаний приобрел бы там землю, в том числе и наша группа
"ЛСР". С точки зрения города это было бы даже более выгодно, поскольку в расчете на квадратный метр земли можно было бы получить больше средств для пополнения бюджета.
В КИТАЕ МЕТАЛЛ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В ЧЕРЕПОВЦЕ
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть у строителей и еще одна проблема - рост цен на стройматериалы.
Каплан: Производители в связи с ростом стоимости жилья накручивают цены на строительную продукцию. Очень дорожает металл, который в Петербурге не производится, его привозят и продают посредники.
ЗАРЕНКОВ: Сейчас дешевле покупать металл в Китае, чем у российских предприятий.
КАМЕНЕЦКИЙ: Я считаю, наоборот, с точки зрения развития промышленности стройматериалов есть какой-то позитив. Начать с того, что доля стоимости стройматериалов в себестоимости строительства при нынешних ценах не превышает 20 процентов. Поэтому нет оснований винить их производителей в удорожании жилья. Хватит ли стройматериалов для реализации проекта? С нашей точки зрения, в ближайшие годы никакого дефицита стройматериалов не будет. Город собирается вводить к 2010 году 3 миллиона квадратных метров, область - 1,5 миллиона. Объемы жилищного строительства будут увеличены примерно в 1,5 раза. А по основным видам стройматериалов, в частности по цементу, ожидается двукратное увеличение производства. Кстати, тот же Дерипаска предполагает заниматься в Петербурге и выпуском стройматериалов. А что касается цен на них - рост не удивителен. Ведь только для того чтобы поддержать существующий уровень производства, требуются колоссальные инвестиции, а от нас требуют еще и развития, поскольку столько жилья, сколько возводится сегодня в Петербурге, не строили 40 лет. Выручка группы "ЛСР" за 2006 год составила 22 миллиарда рублей. Чистая прибыль - 1 миллиард. А совокупные инвестиции на развитие - 11 миллиардов рублей. В производство нами вкладывается не только то, что зарабатывается на рынке, но и большие кредитные ресурсы, наша группа берет на себя значительные риски. Многие ли из тех, кто говорит о больших ценах на цемент, способны на такое? Скажем, вложить 300 миллионов евро в строительство нового цементного завода.
ГОРЯЧКИН: Промышленность стройматериалов нуждается в государственной поддержке. Необходимо снижение таможенных пошлин, поскольку оборудование для производства того же цемента приходится везти из-за границы.
ЗАКАШАНСКИЙ: Есть еще один больной вопрос: строим полтора года, а разрешительные документы на строительство получаем 3-4 года.
ИВАНОВ: Может быть, для решения жилищной проблемы имеет смысл возродить строительство домов типа хрущевок? Да, они тесные, но хотя бы дешевые.
ГОРЯЧКИН: Назад к хрущевкам - это не путь развития. Надо строить нормальное жилье. Для среднего класса оно будет доступным, если будет поддержка - кредиты, ипотека. Но значительная часть населения не сможет воспользоваться этими продуктами. Для этих слоев жилищный вопрос надо решать на государственном уровне. Сейчас в Петербурге стоит задача об увеличении строительства муниципального жилья. Но оно опять не получается дешевым. Есть расчет его ориентировочной стоимости - 29 888 рублей за метр (это без цены земли).
Можно что-то сэкономить на новых технологиях домостроения. Мы просчитывали применение новых материалов, предположим пенобетона, современных конструктивных элементов. Но существенной экономии не получается. Взять, к примеру, быстровозводимые модульные дома, широко распространенные в США. Я разговаривал с директором Ярославского завода, который занимается объемно-модульным домостроением. Такая коробка стоит 15 тысяч рублей за квадратный метр, то есть около 500 долларов.
Если говорить о деревянном домостроении, то цены на древесину очень высоки. В ценовой линейке на первом месте стоит кирпичное домостроение, потом идет дерево-клееный брус, цилиндрованное бревно. Поэтому говорить здесь о цене 200-300 долларов за метр нереально.
Скажу о себестоимости строительства. По итогам 2006 года жилье на рынке в Петербурге подорожало на 80-120 процентов. Себестоимость строительства за это время возросла на 17-25 процентов. Вроде бы большой разрыв, но это единовременный показатель. С августа прошлого года начался рост цен на промышленно-строительные материалы. Стоимость металла выросла на 60-80 процентов, и этот рост продолжается. А у нас в одном квадратном метре условного жилья - примерно 40-60 килограммов условного металла - это уже до 7-8 процентов в стоимости строительно-монтажных работ. Цементная продукция подорожала на 16 процентов. А в квадратном метре условного цемента примерно 500 кило. Это может составлять до 4-6 процентов себестоимости.
С начала 2007 года - совокупный рост цен на строительные материалы составил порядка 10 процентов, и это будет продолжаться. То есть, хотя разрыв в стоимости и себестоимости строительства есть, но на конечной стадии реализации проекта мы все равно будем находиться в пределах 14-18 процентов рентабельности для застройщиков. Рост цен на жилье на рынке вроде бы приостановился. Но мы ожидаем, что к осени и началу следующего года цены опять пойдут на повышение, к этому времени поднимется и себестоимость. Сегодня мы оцениваем себестоимость самого простого жилья порядка 1500 долларов за метр. К концу текущего года реальная себестоимость уже будет 1700-1800 долларов.
ИВАНОВ: То есть ценовой пирог уже поделен и конечную цену не снизить, потому что никто не намерен отказываться от своего куска.
ГОРЯЧКИН: Этот пирог делят не только строители и стройиндустрия. Долю с будущих жильцов берут местные власти через продажу земли, энергетики в виде платы за подключение. В западноевропейских странах, где существует свободный рынок, все наоборот - энергетики, коммунальщики сами бегают за строителями, предлагая им обеспечить подключение, если появится новая потребительская единица.
Есть такой показатель - коэффициент доступности жилья. Это количество лет, за которые семья из 3 человек может накопить на приобретение квартиры в 54 квадратных метра, откладывая все свои доходы. У нас национальный проект стартовал осенью 2005 года - тогда коэффициент доступности жилья в Петербурге составлял 4,4 года. На сегодняшний день он исчисляется в 7,7-8 лет. Хотя по общефедеральному проекту к 2008 году он должен был бы составить 3,2 года.
СОЗИНОВ: Хотелось бы более подробно коснуться проблемы ипотечного кредитования. В проекте "Доступное жилье", как уже говорилось в начале нашей беседы, делается акцент на снижении процентной ставки кредитов. Правительство ставит перед собой задачу к 2010 году добиться 8-процентной ставки. Рассмотрим, сколько стоит сейчас однокомнатная квартира. На вторичном рынке в среднем 100 тысяч долларов. Чтобы купить ее сегодня под 12 процентов с помощью ипотеки, потребуется выплачивать по 1200 долларов ежемесячно. Значит, необходимо подтвердить совокупный доход на семью порядка 2-2,5 тысяч долларов в месяц. Какое количество жителей может себе позволить приобретать такие квартиры? По данным Петростата, около 6-7 процентов населения, по данным правительства РФ, около 9 процентов. Чтобы купить такое жилье, семье потребуется 12 годовых бюджетов. Людям, таким образом, нужно не пить, не есть, а 12 лет копить деньги на приобретение такой квартиры. Фактор доступности, к сожалению, с каждым годом уменьшается. Ипотека у нас действительно в зачаточном состоянии, но все же это один из механизмов покупки жилья, который нужно защищать как на уровне правительства РФ, так и на нашем местном уровне. Есть много интересных предложений - ПИФы, ссудосберегательные кассы, которые никак не могут заработать. Каждая из этих схем может привнести свой элемент в строительство и покупку жилья. Расчеты показывают, что при снижении ипотечной ставки на 4 процента число заемщиков может значительно увеличиться, поскольку тогда ежемесячно приобретатель жилья сможет отчислять на погашение кредита лишь 500 долларов.
По первому кварталу текущего года ипотечные брокеры заявляют, что количество обращений по ипотечным кредитам снизилось на 30 процентов. К тому же ипотека сейчас - это скрытые потребительские кредиты. Фактически 50 процентов приходящих к брокеру заемщиков получают кредит под залог недвижимости не на приобретение жилья, а на благоустройство уже полученного, ремонт, и так далее, поскольку это оказывается более выгодным, чем иные виды кредитов. Начиная со второй половины 2007 года мы будем свидетелями резкого уменьшения количества выданных кредитов.
Касательно ипотеки Петербург выглядит как рядовой провинциальный город. Чтобы было понятно: в среднем по России выдается ипотечных кредитов где-то 9 процентов от количества сделок на рынке недвижимости. В Петербурге - только 6 процентов. То есть у нас ипотечное кредитование в 1,5 раза менее активно, чем по России.
КАПЛАН: А какой процент невозвращения кредитов?
СОЗИНОВ: Риск невозвращения велик и возрастает после 3-летнего периода. Мы пока до этого рубежа не дошли, а к 2008 году увидим реальное количество невозвращенных кредитов.
ИВАНОВ: Значит, ипотека рядовому покупателю не поможет?
СОЗИНОВ: Ипотека сейчас, к сожалению, не инструмент доступности жилья. Но если цены будут прирастать, даже обеспеченные люди просто не смогут выложить из кармана требуемую сумму целиком. И поэтому число ипотечных сделок будет увеличиваться.
ИВАНОВ: И все же, какие пути приемлемы, чтобы повысить доступность жилья?
ЗАКАШАНСКИЙ: Одно из предложений - чтобы заказчиком такого жилья являлся город. И речь бы шла не об аукционах по продаже земли, а о торгах, где победителем является тот, кто предложит минимальную цену квадратного метра. Кроме того, надо правильно оценить потенциал - сколько имеется строительных компаний и какое количество жилья они могут возводить. Число людских ресурсов в этих фирмах и наличие стройматериалов, а также сколько сможет осилить потенциальный покупатель. Доступность жилья должна определяться расчетами, а не лозунгами.
ИВАНОВ: Подведем итоги. Общий вывод: доступного жилья в Петербурге и близких к городу районах Ленинградской области нет и в обозримой перспективе не будет.
Кто основные "виновники" роста цен, сделавшего жилье недоступным даже для верхнего слоя среднего класса?
Во-первых, региональные и муниципальные власти, превратившие торговлю земельными участками под строительство в крупный источник доходов для бюджета. Являясь монопольными владельцами земли, они фактически занимаются земельными спекуляциями. Росту цен способствует и земельный дефицит, объективных причин которому нет.
Во-вторых, федеральные власти, которые не приняли пока ни одного закона, способствующего росту ввода жилья и снижению цен на него. В частности, они самоустранились от контроля за земельной проблемой в регионах, подменили ипотеку обычным потребительским кредитом, не создали механизма кредитования застройщиков, что позволило бы людям вселяться в готовые квартиры, выплачивая их стоимость в течение ряда лет государственным ипотечным агентствам.
В-третьих, Федеральная антимонопольная служба, при бездействии которой в России идет ничем не оправданный рост цен на металл, цемент и многие другие материалы.
В-четвертых, региональные монополисты, в первую очередь энергетики, придумавшие так называемую плату за подключение, с помощью которой они кладут себе в карман 10-20 процентов от стоимости нового жилья.
Поскольку на нашем круглом столе присутствуют руководители, выражающие мнение большей части строительного сообщества, предлагается принять резолюцию, адресованную в региональные и федеральные органы власти (она будет туда направлена по официальным каналам) и добиться конкретного ответа на нее.
РЕЗОЛЮЦИЯ УЧАСТНИКОВ КРУГЛОГО СТОЛА
Подготовила Марина ВОЛОДИНА
