Экономика
КОММУНАЛЬНОЕ ОКНО В ЕВРОПУ
27 июля
Окончание.
Начало - в "НВ"
№ 128 от 25.07.07
и № 129 от 26.07.07
Что доступное жилье в принципе не может быть легко решаемой задачей, всем понятно. Трудностей, проблем всюду не меньше нашего - и с землеотводом, и с инженерной подготовкой. Рост цены квадратного метра в прошлом году произошел у всех. Только не так прытко, как в Петербурге, - в среднем по России на 41 процент. Петербург же за тот год провалился по доступности глубже всех. Другие пусть и чертыхались по поводу собственных проблем и не решенных федеральными инстанциями вопросов, но не переставали изыскивать возможности преодолевать трудности, не отпускать цены в свободный полет. В ряде субъектов Федерации (Омская обл., Татарстан, Мордовия и др.) действует, например, социальная ипотека, в рамках которой мало того что кредиты предоставляют на длительные сроки (25-28 лет) под 5-7 процентов, так еще получателям оказывается в разных формах финансовая поддержка по выплатам за счет средств бюджета или внебюджетных фондов. Квадратный метр по этим схемам обходится в 14-15 тысяч рублей. По питерскому уровню доходов это было бы в самом деле доступное жилье...
Наши вечные соперники - "богатые" москвичи - свой путь к доступному жилью выбрали. Социальная ипотека у них начала работать в 2005 году. Семьи, вставшие на очередь до 1 апреля того года, московские власти обязались обеспечить квартирами бесплатно, причем вдвое сократив сроки получения жилья, - остальные очередники по социальной ипотеке могут приобретать жилье по себестоимости. И уже в этом году очередникам отойдет 46 процентов всех строящихся квартир, в следующем - до 50 процентов.
Но это не все. Мэр Юрий Лужков начал целую кампанию, направленную на укрощение аппетитов рынка недвижимости, где большой процент квартир раскупается, как, впрочем, и у нас, инвесторами, т. е. для выгодной сдачи внаем или перепродажи. При обсуждении стратегии развития Москвы до 2025 года Лужков высказался за увеличение строительства жилья по городскому заказу - "для молодых семей и малообеспеченного населения", уменьшая долю инвестиционного жилья, продаваемого по бешеным ценам. И наконец, под проект "Доступное жилье" столичные власти решили возродить когда-то популярные ЖСК - жилищно-строительные кооперативы. Нынешние члены ЖСК смогут приобретать жилье по себестоимости - в четыре раза дешевле нынешней цены.
Конечно, каждый делает дело, как может; жилищное строительство - прерогатива региональных и местных властей. Значит, ужесточать надо спрос с них, имея в виду интересы "человека с его жизненным уровнем и необходимостью наибольшего внимания к решению его жизненных потребностей", как говорил об этом Владимир Путин на заседании Госсовета, посвященном первоочередным мерам по реализации приоритетных нацпроектов (декабрь 2005 г.). "Национальные проекты - это в известном смысле ускоренное возвращение долгов собственным гражданам", - подчеркивал президент их исключительное значение на современном этапе развития страны.
В конце апреля, в очередной приезд в Петербург первого вице-премьера Дмитрия Медведева, у автора этих строк была возможность не только задать вопросы на его пресс-конференции, но и продолжить разговор с главным куратором нацпроектов после. Сослаться на примеры, говоря о том, как город взвинчивает цены. Например, стартовая цена "Северной долины" - крупного участка площадью 270 га под комплексное освоение и жилую застройку - была поднята до 665 миллионов вместо прежних 395. На аукционе же "Долина" ушла крупнейшей московской компании "Главстрой", принадлежащей холдингу алюминиевого магната Олега Дерипаски, за 7,073 млрд рублей! А до этого на торгах по участку "Купеческая гавань" (18,4 га), примыкающему к дворцово-парковому ансамблю Петергофа на побережье Финского залива, стартовая цена выросла... в 67 раз!
Выслушав высказанную мною оценку и вопрос, не следует ли федеральному органу по реализации национальных проектов озаботиться этой явно двусмысленной ситуацией, первый вице-премьер ответил: "Прямое вмешательство из Москвы в данном случае ничего не может поправить. Потому что это проблемы, с которыми регион должен разбираться сам. И для этого у региона есть все необходимые рычаги. Я говорю не только о Питере, но о любом субъекте Федерации. Регулирование здесь должно осуществляться самими субъектами Федерации, - повторил он. - Из Москвы все не отрегулируешь".
Это было тактичное напоминание, что в столь продвинутом мегаполисе, как Санкт-Петербург, надо решать проблемы не дожидаясь команд сверху. Действовать самим.
В этом смысле нужен, конечно, серьезный заинтересованный диалог сторон по проблемам доступного жилья. И тогда возникла идея круглого стола в редакции "Невского времени", где встретились бы представители и городской власти, и строительного сообщества, готовые услышать друг друга, обсудить наболевшие проблемы жилстроя, и главное - попытаться найти решения, не допускающие неоправданного вздорожания строительного продукта.
Нет, ожидаемого диалога не получилось - ни Александра Вахмистрова, ни Романа Филимонова, возглавляющего городской комитет по строительству, участники встречи за круглым столом, состоявшейся в Константиновском дворце в Стрельне, не дождались. А жаль, поскольку разговор получился конкретным, критичным, глубоко профессиональным. Было внесено немало конструктивных предложений, одни из которых - на рассмотрение федеральных органов власти, другие - региональных, куда они и направлены редакцией по официальным каналам.
Одно из этих предложений представляется особо интересным. Оно было внесено Матвеем Закашанским, генеральным директором ЗАО "Группа компаний "М-Индустрия" - динамичного игрока на строительном рынке. По мнению Закашанского, в целях нацпроекта необходимо проводить не торги, а конкурсы, когда город продавал бы не землю, а конечную цену объекта. И кто предложит наименьшую (!) цену готового жилья, тот и строил бы на данном месте. "Если государство действительно заинтересовано в доступном жилье для всех, - считает Закашанский, - такая схема подойдет и для коммерческого жилья", а не только социального, которое строится за счет бюджета.
Закашанский прав. Ведь до сих пор у нас выигрывает на торгах землей не тот, кто готов создать качественный продукт с меньшими затратами и потому более доступный в ценовом отношении, а тот, у кого кошелек толще, кто больше заплатит и поднимет цену. То бишь кто больше заработает потом на рынке жилья. Но при такой постановке дела рынок, поставленный с ног на голову, превращается в некий инструмент обирания граждан.
Суммы на земельных торгах пошли запредельные. Представляю, какая радость царила, наверно, в комитете экономики, отхватившем за "Северную долину" семь миллиардов... Над вопросом, в какую цену влетит квадратный метр жилплощади, построенной на этой территории, наш экономический синедрион вряд ли задумался. Странно, конечно, но для них это не имеет значения. То есть не имеет значения судьба нацпроекта по доступному жилью.
В одном из кабинетов городского Центра по ценообразованию мне показали документы, из которых следует, что даже на строительстве жилья по городскому заказу, то есть за деньги бюджета, - а объемы этого строительства резко возрастают, - комитет экономики на 10-15% сам завышает стартовые цены для торгов, выпуская индексы для пересчета в плюс сметной стоимости различных домов. После этого уже невозможно удивляться, что своей политикой на земельном аукционе этот комитет фактически способствует вздорожанию жилья для простых горожан.
Говорят, пересчет смет делается под удорожание стройматериалов. Но, может, лучше заняться вопросом обоснованности того удорожания, которое происходило в прошлом году и в этом? Строители на сей счет высказываются критически.
Ответственный сотрудник центра, к которому попали бумаги с индексами для пересчета смет, человек, знающий, что жилье по горзаказу должно быть качественным и максимально дешевым, был в шоке: "Невероятно, но они предлагают фирмачам, которые ведут это строительство, обогащаться за счет бюджета Санкт-Петербурга!" Происходящее этот немолодой специалист просто не мог взять в толк.
Так кто ж у нас в доме хозяин? Губернатор заявляет в Законодательном собрании: надо строить больше жилья - разного и недорогого. Люди верят, надеются. И что получается...
О деталях, как именно удешевить жилье (а задача вполне реальна), можно говорить много, но хотелось бы выделить главное. Главное - государство в лице местных властей в строительных делах должно выступать не как коммерсант (к тому же монополист) - коммерсантов и без того хватает, а как проводник социальной политики, как гарант прав граждан. Люди, простые горожане, которые в итоге за все платят, не инструмент наполнения бюджета. Это бюджет должен их обслуживать. Если же он по-прежнему будет работать сам на себя и на коммерческий сектор, Петербург снова превратится в "коммунальную столицу", где в каждой трехкомнатной квартире проживает по шесть семей.
Анатолий ЕЖЕЛЕВ, обозреватель "НВ"
Начало - в "НВ"
№ 128 от 25.07.07
и № 129 от 26.07.07
Что доступное жилье в принципе не может быть легко решаемой задачей, всем понятно. Трудностей, проблем всюду не меньше нашего - и с землеотводом, и с инженерной подготовкой. Рост цены квадратного метра в прошлом году произошел у всех. Только не так прытко, как в Петербурге, - в среднем по России на 41 процент. Петербург же за тот год провалился по доступности глубже всех. Другие пусть и чертыхались по поводу собственных проблем и не решенных федеральными инстанциями вопросов, но не переставали изыскивать возможности преодолевать трудности, не отпускать цены в свободный полет. В ряде субъектов Федерации (Омская обл., Татарстан, Мордовия и др.) действует, например, социальная ипотека, в рамках которой мало того что кредиты предоставляют на длительные сроки (25-28 лет) под 5-7 процентов, так еще получателям оказывается в разных формах финансовая поддержка по выплатам за счет средств бюджета или внебюджетных фондов. Квадратный метр по этим схемам обходится в 14-15 тысяч рублей. По питерскому уровню доходов это было бы в самом деле доступное жилье...
Наши вечные соперники - "богатые" москвичи - свой путь к доступному жилью выбрали. Социальная ипотека у них начала работать в 2005 году. Семьи, вставшие на очередь до 1 апреля того года, московские власти обязались обеспечить квартирами бесплатно, причем вдвое сократив сроки получения жилья, - остальные очередники по социальной ипотеке могут приобретать жилье по себестоимости. И уже в этом году очередникам отойдет 46 процентов всех строящихся квартир, в следующем - до 50 процентов.
Но это не все. Мэр Юрий Лужков начал целую кампанию, направленную на укрощение аппетитов рынка недвижимости, где большой процент квартир раскупается, как, впрочем, и у нас, инвесторами, т. е. для выгодной сдачи внаем или перепродажи. При обсуждении стратегии развития Москвы до 2025 года Лужков высказался за увеличение строительства жилья по городскому заказу - "для молодых семей и малообеспеченного населения", уменьшая долю инвестиционного жилья, продаваемого по бешеным ценам. И наконец, под проект "Доступное жилье" столичные власти решили возродить когда-то популярные ЖСК - жилищно-строительные кооперативы. Нынешние члены ЖСК смогут приобретать жилье по себестоимости - в четыре раза дешевле нынешней цены.
Конечно, каждый делает дело, как может; жилищное строительство - прерогатива региональных и местных властей. Значит, ужесточать надо спрос с них, имея в виду интересы "человека с его жизненным уровнем и необходимостью наибольшего внимания к решению его жизненных потребностей", как говорил об этом Владимир Путин на заседании Госсовета, посвященном первоочередным мерам по реализации приоритетных нацпроектов (декабрь 2005 г.). "Национальные проекты - это в известном смысле ускоренное возвращение долгов собственным гражданам", - подчеркивал президент их исключительное значение на современном этапе развития страны.
В конце апреля, в очередной приезд в Петербург первого вице-премьера Дмитрия Медведева, у автора этих строк была возможность не только задать вопросы на его пресс-конференции, но и продолжить разговор с главным куратором нацпроектов после. Сослаться на примеры, говоря о том, как город взвинчивает цены. Например, стартовая цена "Северной долины" - крупного участка площадью 270 га под комплексное освоение и жилую застройку - была поднята до 665 миллионов вместо прежних 395. На аукционе же "Долина" ушла крупнейшей московской компании "Главстрой", принадлежащей холдингу алюминиевого магната Олега Дерипаски, за 7,073 млрд рублей! А до этого на торгах по участку "Купеческая гавань" (18,4 га), примыкающему к дворцово-парковому ансамблю Петергофа на побережье Финского залива, стартовая цена выросла... в 67 раз!
Выслушав высказанную мною оценку и вопрос, не следует ли федеральному органу по реализации национальных проектов озаботиться этой явно двусмысленной ситуацией, первый вице-премьер ответил: "Прямое вмешательство из Москвы в данном случае ничего не может поправить. Потому что это проблемы, с которыми регион должен разбираться сам. И для этого у региона есть все необходимые рычаги. Я говорю не только о Питере, но о любом субъекте Федерации. Регулирование здесь должно осуществляться самими субъектами Федерации, - повторил он. - Из Москвы все не отрегулируешь".
Это было тактичное напоминание, что в столь продвинутом мегаполисе, как Санкт-Петербург, надо решать проблемы не дожидаясь команд сверху. Действовать самим.
В этом смысле нужен, конечно, серьезный заинтересованный диалог сторон по проблемам доступного жилья. И тогда возникла идея круглого стола в редакции "Невского времени", где встретились бы представители и городской власти, и строительного сообщества, готовые услышать друг друга, обсудить наболевшие проблемы жилстроя, и главное - попытаться найти решения, не допускающие неоправданного вздорожания строительного продукта.
Нет, ожидаемого диалога не получилось - ни Александра Вахмистрова, ни Романа Филимонова, возглавляющего городской комитет по строительству, участники встречи за круглым столом, состоявшейся в Константиновском дворце в Стрельне, не дождались. А жаль, поскольку разговор получился конкретным, критичным, глубоко профессиональным. Было внесено немало конструктивных предложений, одни из которых - на рассмотрение федеральных органов власти, другие - региональных, куда они и направлены редакцией по официальным каналам.
Одно из этих предложений представляется особо интересным. Оно было внесено Матвеем Закашанским, генеральным директором ЗАО "Группа компаний "М-Индустрия" - динамичного игрока на строительном рынке. По мнению Закашанского, в целях нацпроекта необходимо проводить не торги, а конкурсы, когда город продавал бы не землю, а конечную цену объекта. И кто предложит наименьшую (!) цену готового жилья, тот и строил бы на данном месте. "Если государство действительно заинтересовано в доступном жилье для всех, - считает Закашанский, - такая схема подойдет и для коммерческого жилья", а не только социального, которое строится за счет бюджета.
Закашанский прав. Ведь до сих пор у нас выигрывает на торгах землей не тот, кто готов создать качественный продукт с меньшими затратами и потому более доступный в ценовом отношении, а тот, у кого кошелек толще, кто больше заплатит и поднимет цену. То бишь кто больше заработает потом на рынке жилья. Но при такой постановке дела рынок, поставленный с ног на голову, превращается в некий инструмент обирания граждан.
Суммы на земельных торгах пошли запредельные. Представляю, какая радость царила, наверно, в комитете экономики, отхватившем за "Северную долину" семь миллиардов... Над вопросом, в какую цену влетит квадратный метр жилплощади, построенной на этой территории, наш экономический синедрион вряд ли задумался. Странно, конечно, но для них это не имеет значения. То есть не имеет значения судьба нацпроекта по доступному жилью.
В одном из кабинетов городского Центра по ценообразованию мне показали документы, из которых следует, что даже на строительстве жилья по городскому заказу, то есть за деньги бюджета, - а объемы этого строительства резко возрастают, - комитет экономики на 10-15% сам завышает стартовые цены для торгов, выпуская индексы для пересчета в плюс сметной стоимости различных домов. После этого уже невозможно удивляться, что своей политикой на земельном аукционе этот комитет фактически способствует вздорожанию жилья для простых горожан.
Говорят, пересчет смет делается под удорожание стройматериалов. Но, может, лучше заняться вопросом обоснованности того удорожания, которое происходило в прошлом году и в этом? Строители на сей счет высказываются критически.
Ответственный сотрудник центра, к которому попали бумаги с индексами для пересчета смет, человек, знающий, что жилье по горзаказу должно быть качественным и максимально дешевым, был в шоке: "Невероятно, но они предлагают фирмачам, которые ведут это строительство, обогащаться за счет бюджета Санкт-Петербурга!" Происходящее этот немолодой специалист просто не мог взять в толк.
Так кто ж у нас в доме хозяин? Губернатор заявляет в Законодательном собрании: надо строить больше жилья - разного и недорогого. Люди верят, надеются. И что получается...
О деталях, как именно удешевить жилье (а задача вполне реальна), можно говорить много, но хотелось бы выделить главное. Главное - государство в лице местных властей в строительных делах должно выступать не как коммерсант (к тому же монополист) - коммерсантов и без того хватает, а как проводник социальной политики, как гарант прав граждан. Люди, простые горожане, которые в итоге за все платят, не инструмент наполнения бюджета. Это бюджет должен их обслуживать. Если же он по-прежнему будет работать сам на себя и на коммерческий сектор, Петербург снова превратится в "коммунальную столицу", где в каждой трехкомнатной квартире проживает по шесть семей.
Анатолий ЕЖЕЛЕВ, обозреватель "НВ"
