Экономика
Дядю Тома выселяют из хижины
30 августа
Мировые финансовые рынки вновь лихорадит. Все указывают на одну причину – проблемы на рынке американской ипотеки. Некоторые аналитики утверждают, что кризис уже начался, другие – что настоящие трудности будут осенью, третьи надеются, что самого страшного можно все же избежать. Попробуем разобраться, что происходит и как заокеанские неурядицы могут отразиться на наших кошельках.
Жить в долг – просто, мило и весело. До момента отдачи. США слишком долго строили общество всеобщего потребления, настало время менять ценности.
Общий объем ипотечного рынка США к началу этого года составлял 8,4 триллиона долларов. Но сколько из них «плохих», с минимальными надеждами на возврат? В последние десятилетия получить ипотечный кредит в США было можно без первоначального взноса и справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые требуют полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех – но под более высокий процент. По оценке экономиста Томаса Лолера, примерно 17–18 процентов жилья, купленного в 2006 году в США на ипотечные кредиты, частично финансировалось за счет ссуд с высокой ставкой. Эти агентства, в свою очередь, брали деньги на фондовом рынке, выпуская свои облигации. Считалось, что эти ценные бумаги надежны, так как обеспечены недвижимостью.
Пока в Америке жилье стабильно дорожало, была возможность перекредитовываться с большой выгодой. Взял человек 100 тысяч долларов, купил на них дом, прошло время – дом стоит уже 150 тысяч. Значит, можно взять новый кредит под залог недвижимости, погасить старый, а разница – это доход заемщика.
Когда цена кредита стала расти, заемщики стали чаще пропускать платежи. Банкиры обвиняют в этом заемщиков, которым кредиты достались слишком легко. Например, чтобы снять жилье на время, нужно внести двухмесячный депозит, но «не имея денег для аренды дома, можно позволить себе его купить», констатируют аналитики банка Credit Suisse.
Опасность ситуации на сегодня в риске свалиться в «финансовый штопор». Когда кредит не возвращается, то базовый актив продается. Когда таких случаев много, то цена на базовый актив (а это в данном случае жилые дома) падает. К тому же падает спрос – опять же из-за проблем на ипотечном рынке. В результате – обвал цен на недвижимость. Наш гипотетический дом вновь стоит 100 тысяч, но ведь должны за него уже 150! Тут уж неизбежны убытки либо у владельца, либо у банка, если владелец предпочтет съехать, оставив предмет залога.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, на конец июля на продажу было выставлено 4,59 миллиона домов. Такого предложения на вторичном рынке жилой недвижимости США не наблюдалось с октября 1991 года.
Между тем спрос падает, и сейчас он минимальный за пять лет. В июле продано 479,2 тысячи домов. Иными словами, чтобы раскупить все предложения, нужно около девяти месяцев, а рынок недвижимости считается сбалансированным, когда срок этот равен шести.
Все это отражается и на социальной обстановке в стране. Дядю Тома выгоняют из его хижины. По данным Realty-
Trac, в июле было объявлено о 179,6 тысячи случаев ареста объектов жилой недвижимости за неуплату ипотечного кредита. Это на 93 процента (почти вдвое!) больше, чем в июле прошлого года.
Почти треть деловых людей считают долговые проблемы главной опасностью для экономики США (террористическая угроза впервые за последние годы оказалась отодвинута на второе место).
На фоне всеобщего недоверия выросли ставки по кредитам. В августе заговорили о всеобщем кризисе ликвидности. Европейский Центробанк, чтобы погасить пожар, влил в рынки 95 миллиардов евро по ставкам ниже рыночных. Действия ЕЦБ поддержали Банк Японии и ФРС, которые дали рынкам соответственно 8,5 и 24 миллиарда долларов. Только Банк Англии отказался петь хором.
…Недавно в Петербурге состоялся круглый стол, посвященный урокам американского кризиса. Александр Хандруев, первый вице-президент Ассоциации региональных банков России, сообщил что в США ненадежных кредитов выдано более 800 миллиардов долларов, причем масштабы кризиса усилятся в октябре. По мнению банкира, российские банки, учитывая негативный опыт США, будут более требовательно относиться к предоставлению ипотечных кредитов, выдавать их осторожнее, требуя высокий первоначальный взнос.
При этом Александр Хандруев считает, что кризис в США не повлияет на российскую ипотечную систему. Он объясняет это тем, что, во-первых, объем ипотеки в России не очень значителен и в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей, во-вторых, банки пытаются удержать ставки в разумных (то есть высоких) пределах, а в-третьих, в России достаточно развита практика досрочного погашения кредитов.
Старший советник по воздействию макроэкономических факторов на рынок ценных бумаг Центра развития фондового рынка Юрий Данилов на том же мероприятии был более категоричен:
– Мы имеем дело с завершением фазы роста мировой экономики. Мир переходит к этапу рецессии, который неминуемо затронет и Россию. Не хочется быть астрологом, но магия цифр завораживает: в октябре 1987 года случился «черный понедельник», когда индекс Доу–Джонса упал на 23 процента, в октябре 1997 года начался финансовый кризис в Юго-Восточной Азии, теперь нас ждет октябрь 2007 года.
По прогнозам Юрия Данилова, грядущий кризис будет классическим кризисом перепроизводства, от которого пострадают не только финансовый, но и реальный сектор экономики.
– Кризис реального сектора возникнет, когда предприятия не смогут «перекредитоваться», когда они не смогут погасить свои долги потому, что не смогут взять на рынке новые деньги, — предполагает он. — Ресурсов ЦБ, государства, какими бы большими они ни были, не хватит, чтобы предотвратить кризис.
Ну а пока региональные власти в России активно развивают ипотеку. И не факт, что американский урок пройдет нам впрок.
Алексей Миронов
Жить в долг – просто, мило и весело. До момента отдачи. США слишком долго строили общество всеобщего потребления, настало время менять ценности.
Общий объем ипотечного рынка США к началу этого года составлял 8,4 триллиона долларов. Но сколько из них «плохих», с минимальными надеждами на возврат? В последние десятилетия получить ипотечный кредит в США было можно без первоначального взноса и справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые требуют полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех – но под более высокий процент. По оценке экономиста Томаса Лолера, примерно 17–18 процентов жилья, купленного в 2006 году в США на ипотечные кредиты, частично финансировалось за счет ссуд с высокой ставкой. Эти агентства, в свою очередь, брали деньги на фондовом рынке, выпуская свои облигации. Считалось, что эти ценные бумаги надежны, так как обеспечены недвижимостью.
Пока в Америке жилье стабильно дорожало, была возможность перекредитовываться с большой выгодой. Взял человек 100 тысяч долларов, купил на них дом, прошло время – дом стоит уже 150 тысяч. Значит, можно взять новый кредит под залог недвижимости, погасить старый, а разница – это доход заемщика.
Когда цена кредита стала расти, заемщики стали чаще пропускать платежи. Банкиры обвиняют в этом заемщиков, которым кредиты достались слишком легко. Например, чтобы снять жилье на время, нужно внести двухмесячный депозит, но «не имея денег для аренды дома, можно позволить себе его купить», констатируют аналитики банка Credit Suisse.
Опасность ситуации на сегодня в риске свалиться в «финансовый штопор». Когда кредит не возвращается, то базовый актив продается. Когда таких случаев много, то цена на базовый актив (а это в данном случае жилые дома) падает. К тому же падает спрос – опять же из-за проблем на ипотечном рынке. В результате – обвал цен на недвижимость. Наш гипотетический дом вновь стоит 100 тысяч, но ведь должны за него уже 150! Тут уж неизбежны убытки либо у владельца, либо у банка, если владелец предпочтет съехать, оставив предмет залога.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, на конец июля на продажу было выставлено 4,59 миллиона домов. Такого предложения на вторичном рынке жилой недвижимости США не наблюдалось с октября 1991 года.
Между тем спрос падает, и сейчас он минимальный за пять лет. В июле продано 479,2 тысячи домов. Иными словами, чтобы раскупить все предложения, нужно около девяти месяцев, а рынок недвижимости считается сбалансированным, когда срок этот равен шести.
Все это отражается и на социальной обстановке в стране. Дядю Тома выгоняют из его хижины. По данным Realty-
Trac, в июле было объявлено о 179,6 тысячи случаев ареста объектов жилой недвижимости за неуплату ипотечного кредита. Это на 93 процента (почти вдвое!) больше, чем в июле прошлого года.
Почти треть деловых людей считают долговые проблемы главной опасностью для экономики США (террористическая угроза впервые за последние годы оказалась отодвинута на второе место).
На фоне всеобщего недоверия выросли ставки по кредитам. В августе заговорили о всеобщем кризисе ликвидности. Европейский Центробанк, чтобы погасить пожар, влил в рынки 95 миллиардов евро по ставкам ниже рыночных. Действия ЕЦБ поддержали Банк Японии и ФРС, которые дали рынкам соответственно 8,5 и 24 миллиарда долларов. Только Банк Англии отказался петь хором.
…Недавно в Петербурге состоялся круглый стол, посвященный урокам американского кризиса. Александр Хандруев, первый вице-президент Ассоциации региональных банков России, сообщил что в США ненадежных кредитов выдано более 800 миллиардов долларов, причем масштабы кризиса усилятся в октябре. По мнению банкира, российские банки, учитывая негативный опыт США, будут более требовательно относиться к предоставлению ипотечных кредитов, выдавать их осторожнее, требуя высокий первоначальный взнос.
При этом Александр Хандруев считает, что кризис в США не повлияет на российскую ипотечную систему. Он объясняет это тем, что, во-первых, объем ипотеки в России не очень значителен и в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей, во-вторых, банки пытаются удержать ставки в разумных (то есть высоких) пределах, а в-третьих, в России достаточно развита практика досрочного погашения кредитов.
Старший советник по воздействию макроэкономических факторов на рынок ценных бумаг Центра развития фондового рынка Юрий Данилов на том же мероприятии был более категоричен:
– Мы имеем дело с завершением фазы роста мировой экономики. Мир переходит к этапу рецессии, который неминуемо затронет и Россию. Не хочется быть астрологом, но магия цифр завораживает: в октябре 1987 года случился «черный понедельник», когда индекс Доу–Джонса упал на 23 процента, в октябре 1997 года начался финансовый кризис в Юго-Восточной Азии, теперь нас ждет октябрь 2007 года.
По прогнозам Юрия Данилова, грядущий кризис будет классическим кризисом перепроизводства, от которого пострадают не только финансовый, но и реальный сектор экономики.
– Кризис реального сектора возникнет, когда предприятия не смогут «перекредитоваться», когда они не смогут погасить свои долги потому, что не смогут взять на рынке новые деньги, — предполагает он. — Ресурсов ЦБ, государства, какими бы большими они ни были, не хватит, чтобы предотвратить кризис.
Ну а пока региональные власти в России активно развивают ипотеку. И не факт, что американский урок пройдет нам впрок.
Алексей Миронов
