Экономика
Вот такой ширины, вот такой высоты
19 октября
Резервации для «бедных богатых»
Евгений Каплан, заместитель директора «Союзпетростроя» по аналитической работе
Генеральный план развития Петербурга до 2025 года предусматривает, что из 80 миллионов квадратных метров нового жилья около 40 миллионов будет построено в обжитой части города. Этот принципиально важный раздел генплана уже нарушен, градостроительная программа «перекошена» в сторону окраин.
Главным строительным событием 2007 года стало проведение 4 аукционов на право комплексного освоения территорий в окраинных Приморском, Красносельском, Выборгском и Петродворцовом районах. Это 778 гектаров, на которых можно возвести около 7 миллионов метров жилья. Эти миллионы квадратных метров будут построены на необжитых землях, где нет инфраструктуры. По другим «окраинным» адресам город продал или собирается продать землю под еще
11 миллионов квадратных метров жилья. В итоге 18 миллионов метров новых квартир будут построены «на задворках».
Намерения городских властей превратить пустынные окраины в цветущие, благоустроенные жилые кварталы похвальны. Но проблема в том, что на окраины – даже уже застроенные, – приходится не более 20 процентов платежеспособного спроса населения. В то же время в обжитой части города, на которую приходится 80 процентов спроса, реально выделено земель меньше чем под 1 миллион метров жилья. Невероятная диспропорция: на 18 миллионов метров претендуют 20 процентов потенциальных новоселов, на 1 миллион – 80 процентов. Нетрудно представить, какие ценовые перекосы это породит.
Окраинные территории, конечно, должны развиваться, но постепенно, по мере переориентации спроса населения, развития социальной и инженерной инфраструктуры, транспортных связей, а также мест приложения труда. В противном случае они превратятся в неблагоустроенные резервации для «бедных богатых», которые накопили на квартиру, но только в районах, отрезанных от «старого города». Да, жилье в таких районах окажется относительно доступным, потому что оно вследствие низкой ликвидности будет продаваться по демпинговым ценам, но комфортным для жизни оно не станет.
Оптовая распродажа ударит по покупателям
Михаил Зарубин, генеральный директор строительной компании «Трест № 47»
Город должен расширяться. В 1950-е годы у нас глухой окраиной было Автово. Сегодня Каменка и Коломяги уже не даль. Намечается строительство и в Ленобласти – в Кудрово, Буграх. Для жителей Кудрово рядом будет метро – «Улица Дыбенко». В обжитых районах квартира в панельном доме стоит 2,4 тысячи долларов за квадратный метр, а на окраине за эти деньги его никто не будет покупать. Но при ценах более низких – а рынок это урегулирует – на предложение найдется спрос.
А вообще, любое освоение территории уже хорошо: там становится меньше глухих или болотистых мест, туда придет цивилизация. Проблема окраин в другом: выставляя на торги периферийные участки по 300–400 гектаров, петербургские власти должны понимать, что ни у одной, даже самой сильной, петербургской компании не хватит средств на их приобретение и освоение. Ведь на денежных мешках никто не сидит – деньги постоянно находятся в обороте, идут на новое строительство. При продаже участков по 1–2 гектара покупателей нашлось бы много. Но чиновникам заниматься таким делением не интересно. Гораздо проще поставить на торги гигантскую территорию, и какая разница, кто приобретет эту землю – петербургские, московские или, скажем, ташкентские застройщики? Казалось бы, и будущему покупателю квартиры нет дела до того, кто купил землю на аукционе. На самом деле покупателя это касается. «Залетный купец», приобретший большую площадь под застройку, этой самой застройкой не занимается, а предпочитает сделать то, что не сделали петербургские власти, – нарезать землю на участки и продавать их нашим же строительным компаниям. Только цены на них при этом значительно поднимутся. По сути, нынешние крупные покупатели – просто оптовики, которые потом пускают землю в розницу, зарабатывая на разнице цен. Будут ли такие участки доступны небольшим строительным фирмам, которые обеспечивают ввод половины всего жилья? Наверное, да. Но в итоге за подобные сделки будет расплачиваться рядовой горожанин, который будет вынужден покупать жилье по повышенной стоимости.
Экстраверт и интраверт
Владимир Аврутин, заместитель генерального директора «НИПИ-града»
Город будет развиваться и вширь, и вглубь. Правда, не по принципу уплотнительной застройки. В свежих постановлениях городского правительства указывается, что в кварталах, где речь не идет о комплексной реконструкции, ничего, кроме объектов соцкультбыта и школ, строиться не будет.
В чем земельный резерв? В Генеральном плане заложена программа по выводу и перебазированию предприятий из центра Петербурга – участков вдоль Обводного канала, Митрофаньевского шоссе – в периферийные промзоны. Часть этих освободившихся территорий предполагается использовать на развитие жилой застройки. Мы сейчас разрабатываем проекты по Петровскому острову, откуда выводятся промышленные предприятия и где открываются большие возможности для строительства жилья. Еще один резерв в обжитой зоне города – реновация кварталов массовой застройки 50–60-х годов. В генплане до 2015 года на этих участках предполагается построить около 6 миллионов квадратных метров жилья.
Однако предусмотренный генпланом баланс между застройкой окраин и обжитых районов сегодня действительно нарушен в пользу окраин. Потому что с отставанием по времени идут и программа по реконструкции пятиэтажного фонда (она только-только появилась на бумаге), и программа вывода предприятий. Она движется там, где самая дорогая земля – на Васильевском острове, Петроградской стороне, но пока мало затронула старый «промышленный пояс» Петербурга. В то же время, по моему мнению, опасности освоения новых окраинных территорий несколько преувеличены. Именно в периферийных районах имеется колоссальный дефицит работающих, поскольку там происходит интенсивный процесс развития промзон, спровоцированный, в частности, и выводом предприятий из центра, о котором говорилось выше. На юге города – это Шушарская промзона с комплексом автозаводов. Развиваются производственные зоны в Петродворцовом и Красносельском районах, на северной границе Петербурга. При комплексном освоении территорий проекты включают весь объем соцкультбыта – школы, детские сады, поликлиники и др. По поводу транспорта – тоже особого беспокойства быть не может: в генплане этой теме посвящены большие разделы. Весь вопрос в сроках, чтобы сначала появлялись дороги, а потом – новостройки. Но это уже забота не проектировщиков, а городских властей.
Евгений Каплан, заместитель директора «Союзпетростроя» по аналитической работе
Генеральный план развития Петербурга до 2025 года предусматривает, что из 80 миллионов квадратных метров нового жилья около 40 миллионов будет построено в обжитой части города. Этот принципиально важный раздел генплана уже нарушен, градостроительная программа «перекошена» в сторону окраин.
Главным строительным событием 2007 года стало проведение 4 аукционов на право комплексного освоения территорий в окраинных Приморском, Красносельском, Выборгском и Петродворцовом районах. Это 778 гектаров, на которых можно возвести около 7 миллионов метров жилья. Эти миллионы квадратных метров будут построены на необжитых землях, где нет инфраструктуры. По другим «окраинным» адресам город продал или собирается продать землю под еще
11 миллионов квадратных метров жилья. В итоге 18 миллионов метров новых квартир будут построены «на задворках».
Намерения городских властей превратить пустынные окраины в цветущие, благоустроенные жилые кварталы похвальны. Но проблема в том, что на окраины – даже уже застроенные, – приходится не более 20 процентов платежеспособного спроса населения. В то же время в обжитой части города, на которую приходится 80 процентов спроса, реально выделено земель меньше чем под 1 миллион метров жилья. Невероятная диспропорция: на 18 миллионов метров претендуют 20 процентов потенциальных новоселов, на 1 миллион – 80 процентов. Нетрудно представить, какие ценовые перекосы это породит.
Окраинные территории, конечно, должны развиваться, но постепенно, по мере переориентации спроса населения, развития социальной и инженерной инфраструктуры, транспортных связей, а также мест приложения труда. В противном случае они превратятся в неблагоустроенные резервации для «бедных богатых», которые накопили на квартиру, но только в районах, отрезанных от «старого города». Да, жилье в таких районах окажется относительно доступным, потому что оно вследствие низкой ликвидности будет продаваться по демпинговым ценам, но комфортным для жизни оно не станет.
Оптовая распродажа ударит по покупателям
Михаил Зарубин, генеральный директор строительной компании «Трест № 47»
Город должен расширяться. В 1950-е годы у нас глухой окраиной было Автово. Сегодня Каменка и Коломяги уже не даль. Намечается строительство и в Ленобласти – в Кудрово, Буграх. Для жителей Кудрово рядом будет метро – «Улица Дыбенко». В обжитых районах квартира в панельном доме стоит 2,4 тысячи долларов за квадратный метр, а на окраине за эти деньги его никто не будет покупать. Но при ценах более низких – а рынок это урегулирует – на предложение найдется спрос.
А вообще, любое освоение территории уже хорошо: там становится меньше глухих или болотистых мест, туда придет цивилизация. Проблема окраин в другом: выставляя на торги периферийные участки по 300–400 гектаров, петербургские власти должны понимать, что ни у одной, даже самой сильной, петербургской компании не хватит средств на их приобретение и освоение. Ведь на денежных мешках никто не сидит – деньги постоянно находятся в обороте, идут на новое строительство. При продаже участков по 1–2 гектара покупателей нашлось бы много. Но чиновникам заниматься таким делением не интересно. Гораздо проще поставить на торги гигантскую территорию, и какая разница, кто приобретет эту землю – петербургские, московские или, скажем, ташкентские застройщики? Казалось бы, и будущему покупателю квартиры нет дела до того, кто купил землю на аукционе. На самом деле покупателя это касается. «Залетный купец», приобретший большую площадь под застройку, этой самой застройкой не занимается, а предпочитает сделать то, что не сделали петербургские власти, – нарезать землю на участки и продавать их нашим же строительным компаниям. Только цены на них при этом значительно поднимутся. По сути, нынешние крупные покупатели – просто оптовики, которые потом пускают землю в розницу, зарабатывая на разнице цен. Будут ли такие участки доступны небольшим строительным фирмам, которые обеспечивают ввод половины всего жилья? Наверное, да. Но в итоге за подобные сделки будет расплачиваться рядовой горожанин, который будет вынужден покупать жилье по повышенной стоимости.
Экстраверт и интраверт
Владимир Аврутин, заместитель генерального директора «НИПИ-града»
Город будет развиваться и вширь, и вглубь. Правда, не по принципу уплотнительной застройки. В свежих постановлениях городского правительства указывается, что в кварталах, где речь не идет о комплексной реконструкции, ничего, кроме объектов соцкультбыта и школ, строиться не будет.
В чем земельный резерв? В Генеральном плане заложена программа по выводу и перебазированию предприятий из центра Петербурга – участков вдоль Обводного канала, Митрофаньевского шоссе – в периферийные промзоны. Часть этих освободившихся территорий предполагается использовать на развитие жилой застройки. Мы сейчас разрабатываем проекты по Петровскому острову, откуда выводятся промышленные предприятия и где открываются большие возможности для строительства жилья. Еще один резерв в обжитой зоне города – реновация кварталов массовой застройки 50–60-х годов. В генплане до 2015 года на этих участках предполагается построить около 6 миллионов квадратных метров жилья.
Однако предусмотренный генпланом баланс между застройкой окраин и обжитых районов сегодня действительно нарушен в пользу окраин. Потому что с отставанием по времени идут и программа по реконструкции пятиэтажного фонда (она только-только появилась на бумаге), и программа вывода предприятий. Она движется там, где самая дорогая земля – на Васильевском острове, Петроградской стороне, но пока мало затронула старый «промышленный пояс» Петербурга. В то же время, по моему мнению, опасности освоения новых окраинных территорий несколько преувеличены. Именно в периферийных районах имеется колоссальный дефицит работающих, поскольку там происходит интенсивный процесс развития промзон, спровоцированный, в частности, и выводом предприятий из центра, о котором говорилось выше. На юге города – это Шушарская промзона с комплексом автозаводов. Развиваются производственные зоны в Петродворцовом и Красносельском районах, на северной границе Петербурга. При комплексном освоении территорий проекты включают весь объем соцкультбыта – школы, детские сады, поликлиники и др. По поводу транспорта – тоже особого беспокойства быть не может: в генплане этой теме посвящены большие разделы. Весь вопрос в сроках, чтобы сначала появлялись дороги, а потом – новостройки. Но это уже забота не проектировщиков, а городских властей.
