Экономика
Кто не рискует – тот не создает новых земель
08 декабря
На днях закончились сезонные работы по намыву территории в западной части Васильевского острова. За два года город прирос 70 гектарами земли, место для будущего пассажирского порта уже готово (по проекту планировки под новый морвокзал и причалы отводится 30 гектаров). Меньше ясности с вопросом, что будет строиться на основных площадях «малой земли» и что в итоге получит от этого проекта город.
На вопросы «НВ» отвечает вице-президент ООО «Управляющая компания «Морской фасад» Лев ПУКШАНСКИЙ
–В ноябре городское правительство изменило проект планировки намывной территории. Почему первоначальные планы пришлось корректировать?
– Предварительный проект делали архитекторы крупнейшей в мире американской компании Gensler и инженеры британского Buro Happold. На градостроительном совете Санкт-Петербурга все признали, что проект хороший, высокопрофессиональный, но взгляд зарубежных мастеров все же пришлось подогнать под новые петербургские мерки. В итоге уменьшилась плотность застройки, как жилой, так и торговой, офисной, увеличилась площадь под дороги, скверы. Снизилась общая высотность, впрочем, проект каждого из новых зданий придется утверждать отдельно.
Первоначально мы собирались возвести 6, теперь знаем: построено будет 4 миллиона квадратных метров различного назначения. Однако цена этих метров из-за их более высокого качества будет такой, что мы, как девелоперы, не будем в проигрыше.
4 миллиона – отличная цифра. И согласуется с генпланом города.
Для обеспечения территории общественным транспортом предполагалось строительство метро. Намечено две станции, одна из них с двумя выходами. По мнению специалистов, технически для прокладки линии метрополитена проблем нет, были бы деньги.
– Многие слышали, что для финансирования проекта будут использоваться конвертируемые облигации. Не все разбираются в рынке ценных бумаг, так что возникла настороженность. Почему был избран такой способ?
– Схема не экзотическая. Обратимся к ее сути. Мы инвестируем свои деньги, строим порт. Строительство разбито на этапы. Когда готов первый комплекс – выпускается первый транш облигаций, второй комплекс – следующий и так далее. Все облигации выкупаются городом.
Когда стройка будет полностью завершена, город получит возможность конвертировать облигации в акции. Это значит – стать стопроцентным собственником проекта. С точки зрения города это более выигрышная, безрисковая схема.
– А почему не вести дело как на обычной стройке, где выполненные работы сдаются по акту с оплатой за каждый этап?
– Инвестор отличается от подрядчика тем, что принимает риски на себя. Подрядчик тоже сначала делает, а уж потом получает деньги. Однако риски бизнеса он не несет. Ему заказывают конкретную работу, а он ее выполняет. Он четко делает, что положено согласно документации по проекту. Он не несет риска инвестиционного (что расходы не сойдутся с доходами) – только технический.
Инвестор, вкладывая деньги, неважно, свои или заемные, рискует сам. Городу это выгодно, потому что мы берем все риски вплоть до полного исполнения взятых на себя обязательств.
– В Законодательном собрании, когда разбирали эту схему, отмечали как достоинство, что операции с облигациями, в отличие от прямой продажи объекта, не облагаются НДС. Когда эта схема утверждалась Смольным, то в прессе называлась цифра – город экономит только на НДС около 1 миллиарда рублей...
– Этот вопрос, скорее всего, не ко мне, а к городским чиновникам. Могу лишь сказать, что для бюджета эта схема понятна и прозрачна.
– В последнее время фантастически дорожают строительные материалы. Как это отразилось на проекте?
– Почему так дорожают цемент, песок и прочее? Выскажу свое мнение. Локомотив российской экономики – не нефть, а недвижимость. Хотя такая мысль может показаться крамольной.
С 1999 года стоимость квадратного метра увеличилась на порядок, то есть в десять раз – с 250 до 2500 тысяч долларов. Когда дорожает конечный товар, дорожает рынок ресурса, который необходим для создания этого товара. Для недвижимости ресурс – это стройматериалы, стройуслуги и земля. Темп дорожания на рынке ресурса начинает настигать темп роста рынка товара. Потом догоняет и даже перегоняет его. В этот момент может случиться кризис. Однако жизнь богаче голых финансовых схем: возникают новые технологии, происходит расширение сегментов за счет вовлечения регионов, комплексного освоения территорий, так что кризисы могут и подождать.
– С теорией понятно. А кто за нынешнее подорожание будет платить?
– По порту у города есть четкие условия выкупа – целевая программа, она закон. Есть официальные дефляторы Министерства экономического развития для отрасли. Город будет платить по фиксированной цене плюс величину дефлятора. Все подорожания сверх этих норм – проблемы инвестора.
Так что финансово этот бизнес для инвестора – «Морского фасада» – низкодоходный. А при определенном раскладе может вообще оказаться даже убыточным.
– Но ведь управляющая компания не благотворительный фонд…
– Мы действительно в итоге должны заработать. Ведь мы развиваем всю территорию, а не только порт.
У нас в стране – презумпция виновности предпринимателя. Как народ думает? Пришли товарищи, строят порт, за большие деньги его продают городу и на этом наживаются. Это не так, я это говорю как человек, отвечающий за финансы. Порт нужен стране, нужен городу, нужен нам. Этот объект – уникальный для нашей страны: круизный терминал для приема 1,5 миллиона пассажиров в год.
Соседство с ним поднимает статус всего района. Такой якорь (не в корабельном смысле, а в риэлторском – знаковый объект), как пассажирский порт, не может не сработать. Я бы не стал говорить, что соседство с ним поднимает цену прилегающих участков на столько-то процентов, но с уверенностью можно сказать, что порт обязательно привлечет бизнес. Место становится известным, посещаемым людьми.
– Когда будет первая продажа участков на намыве?
– Я думаю, что о сделках мы объявим в начале следующего года, а договоры, возможно, будут подписаны раньше. Интерес к нашему проекту проявляют все, кто занимается строительством в России.
– Что более перспективно для вас: сформировать пул покупателей сразу или искать их по одному?
– Есть группа интересантов. В конце сложится некий клуб застройщиков, где мы будем выступать в качестве макродевелоперов.
– Претензии жителей прилегающих районов остаются прежними?
– Я общаюсь со знакомыми, друзьями, которые живут в западной части острова. Вот что они видят. Во-первых, мы не шумим. Во-вторых, мы хоть немного облагородили набережную, хотя до полного благоустройства еще далеко. Там же была сплошная помойка: наркоманские шприцы валялись, люди собак боялись пускать гулять, не то что детей. С залива постоянные ветра, мы не в Дубае живем, у нас климат другой. Васильевский остров, хотя и центр, но долгое время здесь не было цивилизованной инфраструктуры.
Василеостровцы будут жить в знаковом месте, с обширной общественной инфраструктурой, транспортная сеть развивается. По Западному скоростному диаметру, а наши проекты увязаны, за 15 минут можно будет до аэропорта доехать. Вот и цены на недвижимость растут. Мониторинг общественного мнения показывает, что василеостровцы довольны.
– А будет ли выпуск облигаций порта для всех желающих или город выкупит все?
– По порту – облигации будут только для города. Публичный выпуск облигаций – менее понятный механизм, чем публичная продажа акций. Этот способ привлечения средств более подходит финансовым или сырьевым компаниям, банкам. Хотя в царской России большие проекты, например строительство железных дорог, финансировались именно так. Значит, в принципе, такой путь не заказан.
Беседовал Алексей Миронов
На вопросы «НВ» отвечает вице-президент ООО «Управляющая компания «Морской фасад» Лев ПУКШАНСКИЙ
–В ноябре городское правительство изменило проект планировки намывной территории. Почему первоначальные планы пришлось корректировать?
– Предварительный проект делали архитекторы крупнейшей в мире американской компании Gensler и инженеры британского Buro Happold. На градостроительном совете Санкт-Петербурга все признали, что проект хороший, высокопрофессиональный, но взгляд зарубежных мастеров все же пришлось подогнать под новые петербургские мерки. В итоге уменьшилась плотность застройки, как жилой, так и торговой, офисной, увеличилась площадь под дороги, скверы. Снизилась общая высотность, впрочем, проект каждого из новых зданий придется утверждать отдельно.
Первоначально мы собирались возвести 6, теперь знаем: построено будет 4 миллиона квадратных метров различного назначения. Однако цена этих метров из-за их более высокого качества будет такой, что мы, как девелоперы, не будем в проигрыше.
4 миллиона – отличная цифра. И согласуется с генпланом города.
Для обеспечения территории общественным транспортом предполагалось строительство метро. Намечено две станции, одна из них с двумя выходами. По мнению специалистов, технически для прокладки линии метрополитена проблем нет, были бы деньги.
– Многие слышали, что для финансирования проекта будут использоваться конвертируемые облигации. Не все разбираются в рынке ценных бумаг, так что возникла настороженность. Почему был избран такой способ?
– Схема не экзотическая. Обратимся к ее сути. Мы инвестируем свои деньги, строим порт. Строительство разбито на этапы. Когда готов первый комплекс – выпускается первый транш облигаций, второй комплекс – следующий и так далее. Все облигации выкупаются городом.
Когда стройка будет полностью завершена, город получит возможность конвертировать облигации в акции. Это значит – стать стопроцентным собственником проекта. С точки зрения города это более выигрышная, безрисковая схема.
– А почему не вести дело как на обычной стройке, где выполненные работы сдаются по акту с оплатой за каждый этап?
– Инвестор отличается от подрядчика тем, что принимает риски на себя. Подрядчик тоже сначала делает, а уж потом получает деньги. Однако риски бизнеса он не несет. Ему заказывают конкретную работу, а он ее выполняет. Он четко делает, что положено согласно документации по проекту. Он не несет риска инвестиционного (что расходы не сойдутся с доходами) – только технический.
Инвестор, вкладывая деньги, неважно, свои или заемные, рискует сам. Городу это выгодно, потому что мы берем все риски вплоть до полного исполнения взятых на себя обязательств.
– В Законодательном собрании, когда разбирали эту схему, отмечали как достоинство, что операции с облигациями, в отличие от прямой продажи объекта, не облагаются НДС. Когда эта схема утверждалась Смольным, то в прессе называлась цифра – город экономит только на НДС около 1 миллиарда рублей...
– Этот вопрос, скорее всего, не ко мне, а к городским чиновникам. Могу лишь сказать, что для бюджета эта схема понятна и прозрачна.
– В последнее время фантастически дорожают строительные материалы. Как это отразилось на проекте?
– Почему так дорожают цемент, песок и прочее? Выскажу свое мнение. Локомотив российской экономики – не нефть, а недвижимость. Хотя такая мысль может показаться крамольной.
С 1999 года стоимость квадратного метра увеличилась на порядок, то есть в десять раз – с 250 до 2500 тысяч долларов. Когда дорожает конечный товар, дорожает рынок ресурса, который необходим для создания этого товара. Для недвижимости ресурс – это стройматериалы, стройуслуги и земля. Темп дорожания на рынке ресурса начинает настигать темп роста рынка товара. Потом догоняет и даже перегоняет его. В этот момент может случиться кризис. Однако жизнь богаче голых финансовых схем: возникают новые технологии, происходит расширение сегментов за счет вовлечения регионов, комплексного освоения территорий, так что кризисы могут и подождать.
– С теорией понятно. А кто за нынешнее подорожание будет платить?
– По порту у города есть четкие условия выкупа – целевая программа, она закон. Есть официальные дефляторы Министерства экономического развития для отрасли. Город будет платить по фиксированной цене плюс величину дефлятора. Все подорожания сверх этих норм – проблемы инвестора.
Так что финансово этот бизнес для инвестора – «Морского фасада» – низкодоходный. А при определенном раскладе может вообще оказаться даже убыточным.
– Но ведь управляющая компания не благотворительный фонд…
– Мы действительно в итоге должны заработать. Ведь мы развиваем всю территорию, а не только порт.
У нас в стране – презумпция виновности предпринимателя. Как народ думает? Пришли товарищи, строят порт, за большие деньги его продают городу и на этом наживаются. Это не так, я это говорю как человек, отвечающий за финансы. Порт нужен стране, нужен городу, нужен нам. Этот объект – уникальный для нашей страны: круизный терминал для приема 1,5 миллиона пассажиров в год.
Соседство с ним поднимает статус всего района. Такой якорь (не в корабельном смысле, а в риэлторском – знаковый объект), как пассажирский порт, не может не сработать. Я бы не стал говорить, что соседство с ним поднимает цену прилегающих участков на столько-то процентов, но с уверенностью можно сказать, что порт обязательно привлечет бизнес. Место становится известным, посещаемым людьми.
– Когда будет первая продажа участков на намыве?
– Я думаю, что о сделках мы объявим в начале следующего года, а договоры, возможно, будут подписаны раньше. Интерес к нашему проекту проявляют все, кто занимается строительством в России.
– Что более перспективно для вас: сформировать пул покупателей сразу или искать их по одному?
– Есть группа интересантов. В конце сложится некий клуб застройщиков, где мы будем выступать в качестве макродевелоперов.
– Претензии жителей прилегающих районов остаются прежними?
– Я общаюсь со знакомыми, друзьями, которые живут в западной части острова. Вот что они видят. Во-первых, мы не шумим. Во-вторых, мы хоть немного облагородили набережную, хотя до полного благоустройства еще далеко. Там же была сплошная помойка: наркоманские шприцы валялись, люди собак боялись пускать гулять, не то что детей. С залива постоянные ветра, мы не в Дубае живем, у нас климат другой. Васильевский остров, хотя и центр, но долгое время здесь не было цивилизованной инфраструктуры.
Василеостровцы будут жить в знаковом месте, с обширной общественной инфраструктурой, транспортная сеть развивается. По Западному скоростному диаметру, а наши проекты увязаны, за 15 минут можно будет до аэропорта доехать. Вот и цены на недвижимость растут. Мониторинг общественного мнения показывает, что василеостровцы довольны.
– А будет ли выпуск облигаций порта для всех желающих или город выкупит все?
– По порту – облигации будут только для города. Публичный выпуск облигаций – менее понятный механизм, чем публичная продажа акций. Этот способ привлечения средств более подходит финансовым или сырьевым компаниям, банкам. Хотя в царской России большие проекты, например строительство железных дорог, финансировались именно так. Значит, в принципе, такой путь не заказан.
Беседовал Алексей Миронов
