Экономика
Пять миллионов за «трешку»
26 декабря
Если в прошлом году рост цен на жилье был темой номер один, то в нынешнем политические события оттеснили его на второй план. Тем не менее квартирный вопрос для сотен тысяч петербургских семей остается самым главным. Что изменил в ценах уходящий год и что готовит год новый?
На эти вопросы «Невскому времени» отвечает директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, руководитель Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин.
– Для начала просто скажите: почем сейчас в Питере жилье эконом-класса?
– Цена зависит от типа дома и от того, идет речь о первичном или вторичном рынке. На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в крупнопанельных объемно-блочных жилых домах типовых проектов высотой 9–16 этажей составляет 2346 долларов, на вторичном рынке – 2858 долларов. В монолитных домах 9–16 этажей с навесными трехслойными панелями квадратный метр жилья стоит 2530 долларов на первичном рынке и 2972 доллара на вторичном. В домах такой же высотности с монолитным каркасом и ограждающими конструкциями из кирпича и газобетонных блоков квадратный метр оценивается в 2799, в подобных зданиях постройки с начала 90-х годов – 3024 доллара. В кирпичных домах 6–12 этажей – 2764 доллара. Застройка такого типа, начатая с 70-х годов, оценивается в 3271 доллар за квадратный метр. Наиболее ценится на вторичном рынке «историческое» жилье, построенное в XIX и первой половине XX века. Цена квадратного метра здесь 3340 долларов.
– Что было с ценами в течение года? Они стабилизировались или выросли?
– Рост цен на первичном рынке составил за год 16,4 процента. На вторичном – 12 процентов.
– А почему цены на строящееся жилье росли быстрее?
– В основном это происходило из-за большого спроса на «первичку». Я это связываю, например, с увеличением числа иногородних покупателей, которые ориентируются в основном на покупку жилья в новостройках.
– Наверное, наши власти могут гордиться тем, что темпы роста цен на жилье в 2007 году оказались ниже, чем в 2006-м...
– Не знаю, можно ли этим гордиться, но темпы действительно снизились. Годовой рост цен за прошлый год был 89 процентов. В 2006 году мы шагнули со стоимости квадратного метра 1100 долларов до 2200.
– Чем можно объяснить замедление роста стоимости жилья?
– Во-первых, это замедление характерно только для Петербурга и Москвы. В других регионах рост цен достаточно большой. Я считаю, это из-за того, что в 2006 году в этих двух городах динамика цен была запредельной. А в целом по нынешнему году прирост цен вообще был сезонным. Наиболее стоимость жилья возрастала в апреле-мае и сентябре-октябре.
– Каково соотношение себестоимости строительства и продажной цены жилья?
– В среднем себестоимость меньше стоимости квадратного метра на первичном рынке на 700–800 долларов. Но здесь надо учитывать то обстоятельство, что строительство дома идет от 12 до 18 месяцев. То есть в будущем году себестоимость будет расти быстрее, чем продажная цена, и тогда разрыв составит приблизительно 400 долларов.
– А почему себестоимость строительства будет расти, что у нас подорожало?
– В реальной цене жилья три главные составляющие: пятьдесят процентов приходится на строительные материалы, затем идет стоимость земли и энергетического обеспечения.
Рост цен на основные строительные материалы и конструкции составил за год 28,08 процента. Для сравнения: рост себестоимости строительства – 30,41 процента. При взвинчивании цен на рынке недвижимости в течение всего прошлого года стоимость стройматериалов стала стремительно расти. И за 2007 год по ряду позиций они повысились весьма значительно. Скажем, сборные железобетонные конструкции подорожали в диапазоне 34,5–55,4 процента. Бетон – на 43,7 процента, строительный раствор – на 43,56 процента, минераловатные плиты – на 25,2 процента, керамический кирпич – на 22,9–32,6 процента.
– Чем оправдано подорожание панелей, кирпича? Они выпускаются сейчас какого-то особо высокого, эксклюзивного качества?
– Есть, конечно, и объективные причины – рост себестоимости производства стройматериалов, платы за использование энергоресурсов. Но хочу подчеркнуть – в 2007 году в повышении цен явно присутствует спекулятивная составляющая. Особое беспокойство вызывает рост цен на цемент. За нынешний год он вырос в цене просто фантастически – на 88,7–139 процентов. Основная причина – в монополизации его производства. В то же время потребность в цементе у городских строителей огромная. Я оцениваю дефицит цемента на 2008 год по Петербургу и Ленинградской области в 800 тысяч тонн. «Хлеб строительства» придется изыскивать вне нашего производства, которое имеется в Ленобласти.
– Еще одна из важнейших составляющих себестоимости строительства – земля. Как влияет цена земельных участков на возрастание себестоимости?
– Если в среднем по России она составляет порядка 11–12 процентов от себестоимости, то в Петербурге – около 18–22 процентов.
– В 2007 году известен случай, когда стартовая цена земельного участка на торгах возрастала в 68 раз. Стоимость земли серьезно бьет по карману покупателя квартиры?
– Да, она оказывает очень серьезное влияние на динамику цен на недвижимость. Когда стоимость земли в оценке себестоимости строительства доходит за квадратный метр до 500 долларов (причем имеется в виду не элитное, а типовое жилье) – это очень серьезно. И в будущем составляющая по стоимости земли будет только расти.
– Городские строительные власти утверждают, что свободной земли в городе полно. Если ее выставят на продажу, может, цены упадут?
– В следующем году вряд ли какие-то крупные территории под строительство будут выставляться на торги.
– Но уже в этом году компания Дерипаски получила именно большие территории. Это как-то повлияло на ценовую политику на рынке недвижимости Петербурга?
– Повлияет в будущем. Но я хочу заметить, что на сегодняшний день у города нет серьезных земельных ресурсов, которые можно выставить на торги. Если за 2008 год пройдет хотя бы три аукциона – это будет просто замечательно.
– То есть в 2008 году нас ожидает такой же скачок цен, как в 2006-м?
– Нет, согласно нашим исследованиям, предпосылок к кардинальным изменениям в сфере продажи недвижимости в ближайшее время нет. В грядущем году на рынке жилья по нашим прогнозам наиболее вероятен рост цен до 8–10 процентов в год, потому что уже сейчас в городе есть объекты с непроданными квартирами. Спрос велик, но платежеспособность этого спроса не так велика, чтобы ставить новые рекорды. Как бы ни дорожали материалы, земля – все определяется именно спросом. Впрочем, он прогнозируется труднее всего.
Беседовала Марина Володина
На эти вопросы «Невскому времени» отвечает директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, руководитель Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин.
– Для начала просто скажите: почем сейчас в Питере жилье эконом-класса?
– Цена зависит от типа дома и от того, идет речь о первичном или вторичном рынке. На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в крупнопанельных объемно-блочных жилых домах типовых проектов высотой 9–16 этажей составляет 2346 долларов, на вторичном рынке – 2858 долларов. В монолитных домах 9–16 этажей с навесными трехслойными панелями квадратный метр жилья стоит 2530 долларов на первичном рынке и 2972 доллара на вторичном. В домах такой же высотности с монолитным каркасом и ограждающими конструкциями из кирпича и газобетонных блоков квадратный метр оценивается в 2799, в подобных зданиях постройки с начала 90-х годов – 3024 доллара. В кирпичных домах 6–12 этажей – 2764 доллара. Застройка такого типа, начатая с 70-х годов, оценивается в 3271 доллар за квадратный метр. Наиболее ценится на вторичном рынке «историческое» жилье, построенное в XIX и первой половине XX века. Цена квадратного метра здесь 3340 долларов.
– Что было с ценами в течение года? Они стабилизировались или выросли?
– Рост цен на первичном рынке составил за год 16,4 процента. На вторичном – 12 процентов.
– А почему цены на строящееся жилье росли быстрее?
– В основном это происходило из-за большого спроса на «первичку». Я это связываю, например, с увеличением числа иногородних покупателей, которые ориентируются в основном на покупку жилья в новостройках.
– Наверное, наши власти могут гордиться тем, что темпы роста цен на жилье в 2007 году оказались ниже, чем в 2006-м...
– Не знаю, можно ли этим гордиться, но темпы действительно снизились. Годовой рост цен за прошлый год был 89 процентов. В 2006 году мы шагнули со стоимости квадратного метра 1100 долларов до 2200.
– Чем можно объяснить замедление роста стоимости жилья?
– Во-первых, это замедление характерно только для Петербурга и Москвы. В других регионах рост цен достаточно большой. Я считаю, это из-за того, что в 2006 году в этих двух городах динамика цен была запредельной. А в целом по нынешнему году прирост цен вообще был сезонным. Наиболее стоимость жилья возрастала в апреле-мае и сентябре-октябре.
– Каково соотношение себестоимости строительства и продажной цены жилья?
– В среднем себестоимость меньше стоимости квадратного метра на первичном рынке на 700–800 долларов. Но здесь надо учитывать то обстоятельство, что строительство дома идет от 12 до 18 месяцев. То есть в будущем году себестоимость будет расти быстрее, чем продажная цена, и тогда разрыв составит приблизительно 400 долларов.
– А почему себестоимость строительства будет расти, что у нас подорожало?
– В реальной цене жилья три главные составляющие: пятьдесят процентов приходится на строительные материалы, затем идет стоимость земли и энергетического обеспечения.
Рост цен на основные строительные материалы и конструкции составил за год 28,08 процента. Для сравнения: рост себестоимости строительства – 30,41 процента. При взвинчивании цен на рынке недвижимости в течение всего прошлого года стоимость стройматериалов стала стремительно расти. И за 2007 год по ряду позиций они повысились весьма значительно. Скажем, сборные железобетонные конструкции подорожали в диапазоне 34,5–55,4 процента. Бетон – на 43,7 процента, строительный раствор – на 43,56 процента, минераловатные плиты – на 25,2 процента, керамический кирпич – на 22,9–32,6 процента.
– Чем оправдано подорожание панелей, кирпича? Они выпускаются сейчас какого-то особо высокого, эксклюзивного качества?
– Есть, конечно, и объективные причины – рост себестоимости производства стройматериалов, платы за использование энергоресурсов. Но хочу подчеркнуть – в 2007 году в повышении цен явно присутствует спекулятивная составляющая. Особое беспокойство вызывает рост цен на цемент. За нынешний год он вырос в цене просто фантастически – на 88,7–139 процентов. Основная причина – в монополизации его производства. В то же время потребность в цементе у городских строителей огромная. Я оцениваю дефицит цемента на 2008 год по Петербургу и Ленинградской области в 800 тысяч тонн. «Хлеб строительства» придется изыскивать вне нашего производства, которое имеется в Ленобласти.
– Еще одна из важнейших составляющих себестоимости строительства – земля. Как влияет цена земельных участков на возрастание себестоимости?
– Если в среднем по России она составляет порядка 11–12 процентов от себестоимости, то в Петербурге – около 18–22 процентов.
– В 2007 году известен случай, когда стартовая цена земельного участка на торгах возрастала в 68 раз. Стоимость земли серьезно бьет по карману покупателя квартиры?
– Да, она оказывает очень серьезное влияние на динамику цен на недвижимость. Когда стоимость земли в оценке себестоимости строительства доходит за квадратный метр до 500 долларов (причем имеется в виду не элитное, а типовое жилье) – это очень серьезно. И в будущем составляющая по стоимости земли будет только расти.
– Городские строительные власти утверждают, что свободной земли в городе полно. Если ее выставят на продажу, может, цены упадут?
– В следующем году вряд ли какие-то крупные территории под строительство будут выставляться на торги.
– Но уже в этом году компания Дерипаски получила именно большие территории. Это как-то повлияло на ценовую политику на рынке недвижимости Петербурга?
– Повлияет в будущем. Но я хочу заметить, что на сегодняшний день у города нет серьезных земельных ресурсов, которые можно выставить на торги. Если за 2008 год пройдет хотя бы три аукциона – это будет просто замечательно.
– То есть в 2008 году нас ожидает такой же скачок цен, как в 2006-м?
– Нет, согласно нашим исследованиям, предпосылок к кардинальным изменениям в сфере продажи недвижимости в ближайшее время нет. В грядущем году на рынке жилья по нашим прогнозам наиболее вероятен рост цен до 8–10 процентов в год, потому что уже сейчас в городе есть объекты с непроданными квартирами. Спрос велик, но платежеспособность этого спроса не так велика, чтобы ставить новые рекорды. Как бы ни дорожали материалы, земля – все определяется именно спросом. Впрочем, он прогнозируется труднее всего.
Беседовала Марина Володина
