Общество
Трезини под снос
14 апреля
Темпы перестройки исторического центра Петербурга возрастают на глазах, и одна из причин, по которой это становится возможным, – аварийность зданий. Ведь получить разрешение на снос дома-памятника или выявленного объекта можно только в том случае, если существует угроза его разрушения, а реставрация невозможна. Специалисты говорят, что сегодня в Петербурге можно признать аварийным чуть ли не любой дом, поскольку инвестор сам заказывает экспертизу.
Авария – дочь коррупции
Общественное движение «Живой город» обнародовало список из 94 исторических зданий, утраченных в 2003–2008 годах, большинство из которых – мнимые аварийки. Эксперты утверждают, что можно и нужно было спасать дома на Невском проспекте, 55 и 59, которые были расселены еще в 1993 году при реконструкции отеля «Невский палас». Но гостиничному бизнесу было интереснее построить вокруг «Паласа» новые здания. Похожая история могла произойти с домом Мурузи на углу Литейного проспекта и улицы Пестеля: экспертиза, установившая аварийность этого здания, вызвала многочисленные протесты экспертов. Здание пока удалось отстоять, но проблема остается: независимых экспертов редко слушают.
Когда обострился скандал, связанный с расселением по причине «аварийности» дома Шульгина на Таврической улице, 45, архитектор Владимир Краевский предъявил претензии к техническому заключению, благодаря которому это стало возможным: «В заключении не приводится графических материалов, поясняющих, в каких именно частях дома проведены обследования, нет фотографий, фиксирующих обнаруженное состояние конструкций дома. Ведомость фотофиксации, напротив, свидетельствует, что фотофиксация была проведена только снаружи здания. Нет указаний на те места в доме (этаж, номер квартиры, место в квартире), где проходили необходимые вскрытия обследуемых элементов. Нет и самих выводов по каждому месту – все выводы даны обобщенно, единым заключением на все части дома, хотя физически они представляют собой практически отдельные строения, находящиеся в разных условиях эксплуатации и воздействия строительства нового здания (Шпалерная улица, 60). Данное заключение не может служить основанием для каких-либо практических выводов о реальном состоянии дома и требует доработки».
Тем не менее никаких новых экспертиз не проведено, а жильцы жалуются на то, что их продолжают выдавливать из дома. По аналогичной схеме «приговорены» дома № 79, 81 и 83 на Малом проспекте Петроградской стороны. В техническом заключении, выданном ЗАО НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект», технический износ здания оценен в 71 процент. Фактически это означает ветхое, неремонтопригодное состояние, а в реальности мы видим три добротных сталинки 1950-х годов постройки.
Ожидается снос выявленного объекта культурного наследия (регистрационный № 631) на углу Тифлисской улицы и Биржевой линии. Здание является уцелевшим фрагментом старого Гостиного Двора, которое в 1722–1735 годах строил Доменико Трезини, а в 1821–1824 годах перестраивал Карл Росси. По слухам, уже создан проект нового нежилого здания в стиле хай-тек. Формально это делается ради расширения библиотеки РАН, и применять «аварийность» здесь не пришлось. Но суть от этого не меняется.
Как это делается в Петербурге
– Хотя по всему миру 10–20 процентов рентабельности считается хорошим показателем в строительном бизнесе, в Петербурге даже за 50 процентов работать никто не будет, – говорит Сергей, сотрудник одного из строительных трестов Петербурга. – Зачем дорого реставрировать, если можно за копейки снести, построить новое и сказочно разбогатеть? Чиновники сами хотят сродниться со строителями, предложить им новые уловки для обхода формальностей. Большинство людей, принимающих решения «по архитектуре», не петербуржцы по рождению, для них эти дома и набережные не являются священными. Если прийти к чиновнику средней руки с предложением снести Эрмитаж и построить на его месте бизнес-центр, то вряд ли он возмущенно заголосит про «сокровищницу мировой культуры». Там такая лексика не используется. Спросит просто, кто «тянет» проект и сколько денег.
Для серьезной организации получить все согласования для заключения об аварийности дома не так уж сложно. Первым пунктом в списке – Управление по инвестициям, распределяющее участки как в ходе конкурса, так и посредством целевых указов губернатора. Строители говорят, что, когда участок выделен, все дальнейшие визы превращаются в формальность, и некоторые компании собирали за неделю с десяток виз: КУГИ, КГА, Градостроительный совет... Чуть более строго смотрит на вещи последняя инстанция – Межведомственная комиссия. По ее требованию инвесторам не раз приходилось вносить изменения в готовый проект, но чтобы его целиком «завернули» – такого в современной истории еще не было.
Если жильцы сопротивляются выселению, то торговаться смогут лишь те из них, кто является собственником своей квартиры или комнаты. Не успевших приватизировать жилье закон позволяет просто переселить в Колпино, предоставив им площадь аналогичного метража. Но и собственникам редко удается продать свои квадратные метры по рыночной цене. В суде инвестор почти наверняка выиграет дело, ведь аварийный дом эксплуатировать нельзя. И каждый петербуржец, смотрящий теленовости, знает, с какой неумолимостью и несвойственной им оперативностью судебные приставы исполняют такие решения суда.
Петербургские архитекторы Сергей Истомин и Павел Никонов подсчитали адекватную цену жилого квадратного метра в центре Петербурга на примере домов 1–3 по Большой Подьяческой улице. Оказалось, что аварийность и последующий снос зданий может принести инвесторам до 19 миллионов долларов.
Допустимая высота строительства в этом месте 23 метра до карниза, а значит, можно построить здание в 7 этажей на месте нынешнего трехэтажного. Площадь пятна застройки составляет 1400 квадратных метров, площадь квартир одного этажа – 1050, а все 7 этажей – 7350 «квадратов».
Рыночная стоимость жилья в этом районе составляет сегодня 4200 долларов за квадратный метр, а средняя себестоимость строительства – 1300 долларов.
Если учесть, что 25 процентов – это хорошая для развитой страны прибыль застройщика, то получается 1625 долларов за метр, за пределами которых начинаются суперприбыли. Это стальные 2575 долларов за каждый из 7350 квадратных метров, что и составляет около 19 миллионов «зеленых». Конечно, сюда не включены «откаты», «благодарности» за помощь в согласовании проекта, но и цена за метр в центре может существенно вырасти за время строительства.
Невозможное – возможно
– Если реставрировать старые дома, такой суперприбыли не получится, – комментирует риэлтор Сергей. – Все новые дома в Петербурге минимум этажа на два выше старых – это и дает самый сладкий барыш. А каким образом ты на старый дом два этажа надстроишь? Для этого нужно укреплять фундаменты, чуть ли не весь дом поднимать, как это делают в Венеции. Такие работы обойдутся в пару миллионов долларов. Конечно, проще снести. А если повредишь соседние дома, штраф составит максимум 50 тысяч долларов, но я не слышал, чтобы и его когда-то взимали. Сегодня никто не думает, что квартира в по-настоящему отреставрированном историческом здании со временем будет стоить гораздо дороже, чем в новоделе. Все понимают: нынешняя халява долго не продлится, – и хотят урвать побольше.
Неудивительно, что жильцы домов на той же Большой Подьяческой улице не верят словам чиновников администрации Адмиралтейского района, будто к тем не поступало никаких заявок от инвесторов на освоение данной территории, а расселение и снос здания является исключительно инициативой властей.
– Весь механизм, связанный с мнимой аварийностью домов, отработан строительными компаниями и связанными с ними чиновниками до такого автоматизма, что сегодня покушаются уже не на отдельные дома, а на целые кварталы, – свидетельствует депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев. – Ведь аппетиты инвесторов растут, и их приходится обслуживать. Все инвесторы смотрят друг на друга: раз у него получилось, то чем я хуже? Можно «случайно» разрушить здание на Невском и не понести за это никакого наказания. Можно произвольно построить стеклянный купол над Исаакиевской площадью – и ничего. Под нужды компании Олега Дерипаски целиком «вынесли» улицу Шкапина. И тут же появились желающие признать аварийными сразу семь домов на Тележной улице, что за Невским проспектом. И уже появились экспертные обоснования готовящегося варварства.
Денис Терентьев, спецкор «НВ»
Авария – дочь коррупции
Общественное движение «Живой город» обнародовало список из 94 исторических зданий, утраченных в 2003–2008 годах, большинство из которых – мнимые аварийки. Эксперты утверждают, что можно и нужно было спасать дома на Невском проспекте, 55 и 59, которые были расселены еще в 1993 году при реконструкции отеля «Невский палас». Но гостиничному бизнесу было интереснее построить вокруг «Паласа» новые здания. Похожая история могла произойти с домом Мурузи на углу Литейного проспекта и улицы Пестеля: экспертиза, установившая аварийность этого здания, вызвала многочисленные протесты экспертов. Здание пока удалось отстоять, но проблема остается: независимых экспертов редко слушают.
Когда обострился скандал, связанный с расселением по причине «аварийности» дома Шульгина на Таврической улице, 45, архитектор Владимир Краевский предъявил претензии к техническому заключению, благодаря которому это стало возможным: «В заключении не приводится графических материалов, поясняющих, в каких именно частях дома проведены обследования, нет фотографий, фиксирующих обнаруженное состояние конструкций дома. Ведомость фотофиксации, напротив, свидетельствует, что фотофиксация была проведена только снаружи здания. Нет указаний на те места в доме (этаж, номер квартиры, место в квартире), где проходили необходимые вскрытия обследуемых элементов. Нет и самих выводов по каждому месту – все выводы даны обобщенно, единым заключением на все части дома, хотя физически они представляют собой практически отдельные строения, находящиеся в разных условиях эксплуатации и воздействия строительства нового здания (Шпалерная улица, 60). Данное заключение не может служить основанием для каких-либо практических выводов о реальном состоянии дома и требует доработки».
Тем не менее никаких новых экспертиз не проведено, а жильцы жалуются на то, что их продолжают выдавливать из дома. По аналогичной схеме «приговорены» дома № 79, 81 и 83 на Малом проспекте Петроградской стороны. В техническом заключении, выданном ЗАО НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект», технический износ здания оценен в 71 процент. Фактически это означает ветхое, неремонтопригодное состояние, а в реальности мы видим три добротных сталинки 1950-х годов постройки.
Ожидается снос выявленного объекта культурного наследия (регистрационный № 631) на углу Тифлисской улицы и Биржевой линии. Здание является уцелевшим фрагментом старого Гостиного Двора, которое в 1722–1735 годах строил Доменико Трезини, а в 1821–1824 годах перестраивал Карл Росси. По слухам, уже создан проект нового нежилого здания в стиле хай-тек. Формально это делается ради расширения библиотеки РАН, и применять «аварийность» здесь не пришлось. Но суть от этого не меняется.
Как это делается в Петербурге
– Хотя по всему миру 10–20 процентов рентабельности считается хорошим показателем в строительном бизнесе, в Петербурге даже за 50 процентов работать никто не будет, – говорит Сергей, сотрудник одного из строительных трестов Петербурга. – Зачем дорого реставрировать, если можно за копейки снести, построить новое и сказочно разбогатеть? Чиновники сами хотят сродниться со строителями, предложить им новые уловки для обхода формальностей. Большинство людей, принимающих решения «по архитектуре», не петербуржцы по рождению, для них эти дома и набережные не являются священными. Если прийти к чиновнику средней руки с предложением снести Эрмитаж и построить на его месте бизнес-центр, то вряд ли он возмущенно заголосит про «сокровищницу мировой культуры». Там такая лексика не используется. Спросит просто, кто «тянет» проект и сколько денег.
Для серьезной организации получить все согласования для заключения об аварийности дома не так уж сложно. Первым пунктом в списке – Управление по инвестициям, распределяющее участки как в ходе конкурса, так и посредством целевых указов губернатора. Строители говорят, что, когда участок выделен, все дальнейшие визы превращаются в формальность, и некоторые компании собирали за неделю с десяток виз: КУГИ, КГА, Градостроительный совет... Чуть более строго смотрит на вещи последняя инстанция – Межведомственная комиссия. По ее требованию инвесторам не раз приходилось вносить изменения в готовый проект, но чтобы его целиком «завернули» – такого в современной истории еще не было.
Если жильцы сопротивляются выселению, то торговаться смогут лишь те из них, кто является собственником своей квартиры или комнаты. Не успевших приватизировать жилье закон позволяет просто переселить в Колпино, предоставив им площадь аналогичного метража. Но и собственникам редко удается продать свои квадратные метры по рыночной цене. В суде инвестор почти наверняка выиграет дело, ведь аварийный дом эксплуатировать нельзя. И каждый петербуржец, смотрящий теленовости, знает, с какой неумолимостью и несвойственной им оперативностью судебные приставы исполняют такие решения суда.
Петербургские архитекторы Сергей Истомин и Павел Никонов подсчитали адекватную цену жилого квадратного метра в центре Петербурга на примере домов 1–3 по Большой Подьяческой улице. Оказалось, что аварийность и последующий снос зданий может принести инвесторам до 19 миллионов долларов.
Допустимая высота строительства в этом месте 23 метра до карниза, а значит, можно построить здание в 7 этажей на месте нынешнего трехэтажного. Площадь пятна застройки составляет 1400 квадратных метров, площадь квартир одного этажа – 1050, а все 7 этажей – 7350 «квадратов».
Рыночная стоимость жилья в этом районе составляет сегодня 4200 долларов за квадратный метр, а средняя себестоимость строительства – 1300 долларов.
Если учесть, что 25 процентов – это хорошая для развитой страны прибыль застройщика, то получается 1625 долларов за метр, за пределами которых начинаются суперприбыли. Это стальные 2575 долларов за каждый из 7350 квадратных метров, что и составляет около 19 миллионов «зеленых». Конечно, сюда не включены «откаты», «благодарности» за помощь в согласовании проекта, но и цена за метр в центре может существенно вырасти за время строительства.
Невозможное – возможно
– Если реставрировать старые дома, такой суперприбыли не получится, – комментирует риэлтор Сергей. – Все новые дома в Петербурге минимум этажа на два выше старых – это и дает самый сладкий барыш. А каким образом ты на старый дом два этажа надстроишь? Для этого нужно укреплять фундаменты, чуть ли не весь дом поднимать, как это делают в Венеции. Такие работы обойдутся в пару миллионов долларов. Конечно, проще снести. А если повредишь соседние дома, штраф составит максимум 50 тысяч долларов, но я не слышал, чтобы и его когда-то взимали. Сегодня никто не думает, что квартира в по-настоящему отреставрированном историческом здании со временем будет стоить гораздо дороже, чем в новоделе. Все понимают: нынешняя халява долго не продлится, – и хотят урвать побольше.
Неудивительно, что жильцы домов на той же Большой Подьяческой улице не верят словам чиновников администрации Адмиралтейского района, будто к тем не поступало никаких заявок от инвесторов на освоение данной территории, а расселение и снос здания является исключительно инициативой властей.
– Весь механизм, связанный с мнимой аварийностью домов, отработан строительными компаниями и связанными с ними чиновниками до такого автоматизма, что сегодня покушаются уже не на отдельные дома, а на целые кварталы, – свидетельствует депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев. – Ведь аппетиты инвесторов растут, и их приходится обслуживать. Все инвесторы смотрят друг на друга: раз у него получилось, то чем я хуже? Можно «случайно» разрушить здание на Невском и не понести за это никакого наказания. Можно произвольно построить стеклянный купол над Исаакиевской площадью – и ничего. Под нужды компании Олега Дерипаски целиком «вынесли» улицу Шкапина. И тут же появились желающие признать аварийными сразу семь домов на Тележной улице, что за Невским проспектом. И уже появились экспертные обоснования готовящегося варварства.
Денис Терентьев, спецкор «НВ»
