Экономика
Спрос бьет цены
25 июня
Спокойствие, царящее на петербургском рынке недвижимости в июне, несмотря на мрачные прогнозы, высказанные специалистами весной (они обещали рост цен за год на 40 процентов), вызывает два вопроса: действительно ли рынок насытился или не затишье ли это перед бурей? На эти вопросы корреспонденту «НВ» Марине Володиной отвечает полномочный представитель президента Гильдии риэлторов России по Северо-Западу Павел СОЗИНОВ.
– Что случилось с ценами в начале лета?
– В Петербурге они перестали интенсивно расти. Рост остановился как на первичном, так и на вторичном рынках. Ситуация в общем характерна для периода отпусков. Но совершенно очевидно, что с осени стоимость жилья снова начнет расти, хотя и не так бурно, как весной. Сейчас покупательская активность по сравнению с первым кварталом нынешнего года снизилась примерно на треть. Но у достаточно известных строительных компаний, у которых сформировался бренд, продажи идут полным ходом. У них сбыт недвижимости практически не зависит от сезонности, потому что покупатели в случае интересного предложения скупают жилье именно у таких фирм. Даже несмотря на то, что там аналогичные предложения на 10–15 процентов дороже, чем у других, люди предпочитают покупать квартиры у таких компаний, предполагая, что за этой известностью стоит надежность и некая стабильность.
– В связи со значительным ростом цен, который продолжался с начала текущего года до мая, – кому-то покупка жилья уже не по карману. Не происходит ли в связи с этим падения спроса и затоваривания?
– Говорить о том, что происходит затоваривание рынка, нет оснований. Сейчас появляются все новые и новые крупные жилищные проекты, но их первые квартиры появятся в 2009–2010 годах. А мегапроекты освоения больших земельных участков – Конная Лахта, «Северная долина» – только стартуют.
Раз никаких существенных изменений на рынке предложений не происходит, формирование его определяет продавец. Здесь, конечно, влияют и сезонные факторы, но сложившееся положение дел сохраняется и будет таким же еще достаточно продолжительное время, пока недвижимости будет не хватать и пока она не будет соответствовать пожеланиям покупателей.
– Но вы все же говорили о снижении покупательского интереса?
– Хочу объяснить – тут идет речь не о покупательной способности, а о таком термине, как покупательская активность. Как правило, эту активность измеряют интенсивностью поступивших в риэлторскую фирму или строительную компанию звонков и запросов от покупателей. Эту информацию учитывают специальные аналитические центры. В таких первичных обращениях обычно интересуются – имеется ли в наличии определенный объект, чем он привлекателен, выражают желание его приобрести. Вот количество таких запросов в среднем снизилось на треть. Но это – счетная величина, а не качественная характеристика.
– А само количество покупок все-таки тоже снизилось?
– Оно может снижаться или повышаться, но в течение года в среднем останется одинаковым: 30 тысяч покупок в год на первичном рынке и 60 тысяч покупок – на вторичном.
– Значит, большие цены на жилье покупателя в основном не отпугивают?
– Они пока не являются серьезным препятствием. Тем более что, несмотря на все трудности ипотечного кредитования, объем сделок по ипотеке достигает на первичном рынке (у прямого продавца – строительных компаний) 20 процентов и чуть меньше – на вторичном. Поэтому в сфере продаж недвижимости пока не существует внутренних причин для падения. Поводы для стагнации могут быть исключительно внешние – макроколебания, связанные с кризисом ликвидности, финансовыми системами. Но пока, по крайней мере, в России ничто не предвещает такой ситуации.
– А соотношение спроса и предложения остается прежним? Например, все так же не хватает однокомнатных квартир?
– Безусловно, но в дефиците не только они. С начала этого года начали интенсивно расти цены на комнаты в коммунальных квартирах. Не имея возможности купить квартиру, люди хотят приобрести хотя бы комнату. Кто-то просто вкладывает на будущее средства в растущую недвижимость или покупает комнату с целью сдачи в аренду. Сегодня средняя цена квадратного метра комнаты в коммуналке в типовом доме на вторичном рынке достигает 102 тысяч рублей. И продолжает плавно прирастать – по полпроцента в месяц.
– Соотношение покупки жилья на первичном и вторичном рынках говорит о том, что готовое жилье более востребовано, чем новостройки. Как это объясняется?
– На протяжении нескольких последних лет «первичка» и «вторичка» находятся в сбалансированном состоянии, соответственно, один к двум. То есть на одно предложение на первичном рынке приходится два на вторичном. Здесь имеют воздействие понятные факторы. Многие приобретают жилье с тем, чтобы вселиться в него прямо сейчас, им некогда ждать, когда его построят. Старый жилой фонд составляет в Петербурге 105 миллионов квадратных метров. И ежегодно из него продается около 5 миллионов квадратных метров жилья. А на первичном рынке в среднем сколько строится, столько и продается – порядка 2,5 миллиона квадратных метров.
– А по ценам – как разнятся «первичка» и «вторичка»?
– Вторичное жилье на 15–20 процентов стоит дороже новостроя.
– В летние месяцы можно ожидать неизменных цен на недвижимость?
– Я думаю, рынок будет стабильным. Правда, цены на недвижимость могут завуалированно прирастать или падать. То, что мы видим в листингах, не до конца отражает состояние рынка. Например, при стабильности рынка обычно по договоренности с продавцом цены на жилье можно снизить от 5 до 10 процентов. Если рынок в стадии роста, где-то может происходить накрутка. И тогда единственная возможность для покупателя не переплачивать – поскорее приобрести недвижимость за возможную для него стоимость.
– Как обстоят дела с ценами на недвижимость в Москве? Насколько сопоставимы они с петербургскими и сходна ли их динамика с тем, что происходит у нас?
– Предыдущий гигантский рост стоимости жилья в Москве, когда была достигнута средняя планка 5,5 тысячи долларов за квадратный метр, вызывает у московских риэлтеров необходимость корректировки цен. Предположительно осенью цены на недвижимость должны снизиться в Москве на 5–10 процентов. Но будет ли это осуществлено на деле – покажет время.
– А в Петербурге можно утверждать, что до конца года цены будут продолжать расти, хоть и не семимильными шагами?
– Следует ожидать, что называемой ранее цифры – 40 процентов в год – они все же достигнут.
– В связи с этим интересно было бы узнать – а каковы темпы роста цен на жилье в Западной Европе? Так ли они высоки, как у нас?
– Можно рассмотреть динамику цен за год – с прошлого лета по нынешнее. Во многих крупных государствах она разнится в зависимости от статуса городов или земель. Так, во Франции – в ее столице Париже и знаменитом курорте Канны – цены выросли примерно на 5,5 процента, а вот в Марселе и Страсбурге, наоборот, на полпроцента снизились. Аналогичная картина наблюдается и в Германии. В ее восточной части – на территории бывшей ГДР – недвижимость депрессивная, цены на нее падают, зато в Берлине прирастают. А если говорить в целом по стране – ситуация там стабильная. Так же как и в Италии, Швеции, Швейцарии. Здесь цены остаются неизменными уже 2 года. Падение цен на недвижимость происходит в Ирландии – на 7 процентов, в Эстонии – на 4 процента, в Латвии – на 2 процента, в Португалии – на 1,2 процента. А также в Великобритании – в связи с кредитным кризисом. Плавно возрастают цены на жилье в Испании, Финляндии, Норвегии. А все рекорды побивают Болгария и Словакия – 30 процентов в год.
цифры и факты
Средняя цена на новое жилье в северной столице сегодня составляет 87 970 рублей за квадратный метр. Слегка подросли в цене однокомнатные и трехкомнатные квартиры (на 0,64 процента), составив, соответственно, 89 100 и 86 200 рублей за квадратный метр, а двухкомнатные даже подешевели, правда всего на 0,02 процента.
За последнюю неделю более всего выросла стоимость самой дешевой – панельной – недвижимости – до 76 000 за квадратный метр. Самое дорогое – кирпично-монолитное жилье – 89 000 рублей за квадратный метр. В кирпичных домах метр идет за 85 400 рублей.
По районам «в минусе» оказалось новое жилье в Петроградском, где цены и так зашкаливают (139 000 рублей за квадратный метр). Подешевели также новостройки в Невском и Московском районах, соответственно составив 79 600 и 92 500 рублей за квадратный метр. Зато Центральный район побил все рекорды в повышении стоимости жилья. За неделю она дошла до отметки 152 200 рублей за «квадрат».
Для вторичного рынка традиционно характерны более высокие цены на недвижимость. Средняя стоимость предложения здесь на сегодня – 103 160 рублей за квадратный метр.
Наиболее дорогим продолжает оставаться квадратный метр ходовых однокомнатный квартир – 107 800 рублей. На удивление пошла в рост стоимость наименее популярных 4-комнатных квартир. Цена квадратного метра здесь составляет сегодня 100 800 рублей.
Как всегда, спросом пользуются «сталинки». За неделю они подросли в цене до 110 700 рублей за «квадрат». Почти не отстает от них в росте стоимости жилье в старом фонде – 107 500 рублей за квадратный метр. В цене кирпичные дома – 104 540 рублей за «квадрат», рост на 0,7 процента.
А по районам на вторичном рынке наиболее высокой планки достигают элитный Петроградский район и расположенная у залива часть Приморского. Здесь стоимость 111 900 и 101 260 рублей за квадратный метр. А падают цены в Кировском и Красносельском районах, где старый фонд никогда не отличался высоким качеством.
– Что случилось с ценами в начале лета?
– В Петербурге они перестали интенсивно расти. Рост остановился как на первичном, так и на вторичном рынках. Ситуация в общем характерна для периода отпусков. Но совершенно очевидно, что с осени стоимость жилья снова начнет расти, хотя и не так бурно, как весной. Сейчас покупательская активность по сравнению с первым кварталом нынешнего года снизилась примерно на треть. Но у достаточно известных строительных компаний, у которых сформировался бренд, продажи идут полным ходом. У них сбыт недвижимости практически не зависит от сезонности, потому что покупатели в случае интересного предложения скупают жилье именно у таких фирм. Даже несмотря на то, что там аналогичные предложения на 10–15 процентов дороже, чем у других, люди предпочитают покупать квартиры у таких компаний, предполагая, что за этой известностью стоит надежность и некая стабильность.
– В связи со значительным ростом цен, который продолжался с начала текущего года до мая, – кому-то покупка жилья уже не по карману. Не происходит ли в связи с этим падения спроса и затоваривания?
– Говорить о том, что происходит затоваривание рынка, нет оснований. Сейчас появляются все новые и новые крупные жилищные проекты, но их первые квартиры появятся в 2009–2010 годах. А мегапроекты освоения больших земельных участков – Конная Лахта, «Северная долина» – только стартуют.
Раз никаких существенных изменений на рынке предложений не происходит, формирование его определяет продавец. Здесь, конечно, влияют и сезонные факторы, но сложившееся положение дел сохраняется и будет таким же еще достаточно продолжительное время, пока недвижимости будет не хватать и пока она не будет соответствовать пожеланиям покупателей.
– Но вы все же говорили о снижении покупательского интереса?
– Хочу объяснить – тут идет речь не о покупательной способности, а о таком термине, как покупательская активность. Как правило, эту активность измеряют интенсивностью поступивших в риэлторскую фирму или строительную компанию звонков и запросов от покупателей. Эту информацию учитывают специальные аналитические центры. В таких первичных обращениях обычно интересуются – имеется ли в наличии определенный объект, чем он привлекателен, выражают желание его приобрести. Вот количество таких запросов в среднем снизилось на треть. Но это – счетная величина, а не качественная характеристика.
– А само количество покупок все-таки тоже снизилось?
– Оно может снижаться или повышаться, но в течение года в среднем останется одинаковым: 30 тысяч покупок в год на первичном рынке и 60 тысяч покупок – на вторичном.
– Значит, большие цены на жилье покупателя в основном не отпугивают?
– Они пока не являются серьезным препятствием. Тем более что, несмотря на все трудности ипотечного кредитования, объем сделок по ипотеке достигает на первичном рынке (у прямого продавца – строительных компаний) 20 процентов и чуть меньше – на вторичном. Поэтому в сфере продаж недвижимости пока не существует внутренних причин для падения. Поводы для стагнации могут быть исключительно внешние – макроколебания, связанные с кризисом ликвидности, финансовыми системами. Но пока, по крайней мере, в России ничто не предвещает такой ситуации.
– А соотношение спроса и предложения остается прежним? Например, все так же не хватает однокомнатных квартир?
– Безусловно, но в дефиците не только они. С начала этого года начали интенсивно расти цены на комнаты в коммунальных квартирах. Не имея возможности купить квартиру, люди хотят приобрести хотя бы комнату. Кто-то просто вкладывает на будущее средства в растущую недвижимость или покупает комнату с целью сдачи в аренду. Сегодня средняя цена квадратного метра комнаты в коммуналке в типовом доме на вторичном рынке достигает 102 тысяч рублей. И продолжает плавно прирастать – по полпроцента в месяц.
– Соотношение покупки жилья на первичном и вторичном рынках говорит о том, что готовое жилье более востребовано, чем новостройки. Как это объясняется?
– На протяжении нескольких последних лет «первичка» и «вторичка» находятся в сбалансированном состоянии, соответственно, один к двум. То есть на одно предложение на первичном рынке приходится два на вторичном. Здесь имеют воздействие понятные факторы. Многие приобретают жилье с тем, чтобы вселиться в него прямо сейчас, им некогда ждать, когда его построят. Старый жилой фонд составляет в Петербурге 105 миллионов квадратных метров. И ежегодно из него продается около 5 миллионов квадратных метров жилья. А на первичном рынке в среднем сколько строится, столько и продается – порядка 2,5 миллиона квадратных метров.
– А по ценам – как разнятся «первичка» и «вторичка»?
– Вторичное жилье на 15–20 процентов стоит дороже новостроя.
– В летние месяцы можно ожидать неизменных цен на недвижимость?
– Я думаю, рынок будет стабильным. Правда, цены на недвижимость могут завуалированно прирастать или падать. То, что мы видим в листингах, не до конца отражает состояние рынка. Например, при стабильности рынка обычно по договоренности с продавцом цены на жилье можно снизить от 5 до 10 процентов. Если рынок в стадии роста, где-то может происходить накрутка. И тогда единственная возможность для покупателя не переплачивать – поскорее приобрести недвижимость за возможную для него стоимость.
– Как обстоят дела с ценами на недвижимость в Москве? Насколько сопоставимы они с петербургскими и сходна ли их динамика с тем, что происходит у нас?
– Предыдущий гигантский рост стоимости жилья в Москве, когда была достигнута средняя планка 5,5 тысячи долларов за квадратный метр, вызывает у московских риэлтеров необходимость корректировки цен. Предположительно осенью цены на недвижимость должны снизиться в Москве на 5–10 процентов. Но будет ли это осуществлено на деле – покажет время.
– А в Петербурге можно утверждать, что до конца года цены будут продолжать расти, хоть и не семимильными шагами?
– Следует ожидать, что называемой ранее цифры – 40 процентов в год – они все же достигнут.
– В связи с этим интересно было бы узнать – а каковы темпы роста цен на жилье в Западной Европе? Так ли они высоки, как у нас?
– Можно рассмотреть динамику цен за год – с прошлого лета по нынешнее. Во многих крупных государствах она разнится в зависимости от статуса городов или земель. Так, во Франции – в ее столице Париже и знаменитом курорте Канны – цены выросли примерно на 5,5 процента, а вот в Марселе и Страсбурге, наоборот, на полпроцента снизились. Аналогичная картина наблюдается и в Германии. В ее восточной части – на территории бывшей ГДР – недвижимость депрессивная, цены на нее падают, зато в Берлине прирастают. А если говорить в целом по стране – ситуация там стабильная. Так же как и в Италии, Швеции, Швейцарии. Здесь цены остаются неизменными уже 2 года. Падение цен на недвижимость происходит в Ирландии – на 7 процентов, в Эстонии – на 4 процента, в Латвии – на 2 процента, в Португалии – на 1,2 процента. А также в Великобритании – в связи с кредитным кризисом. Плавно возрастают цены на жилье в Испании, Финляндии, Норвегии. А все рекорды побивают Болгария и Словакия – 30 процентов в год.
цифры и факты
Средняя цена на новое жилье в северной столице сегодня составляет 87 970 рублей за квадратный метр. Слегка подросли в цене однокомнатные и трехкомнатные квартиры (на 0,64 процента), составив, соответственно, 89 100 и 86 200 рублей за квадратный метр, а двухкомнатные даже подешевели, правда всего на 0,02 процента.
За последнюю неделю более всего выросла стоимость самой дешевой – панельной – недвижимости – до 76 000 за квадратный метр. Самое дорогое – кирпично-монолитное жилье – 89 000 рублей за квадратный метр. В кирпичных домах метр идет за 85 400 рублей.
По районам «в минусе» оказалось новое жилье в Петроградском, где цены и так зашкаливают (139 000 рублей за квадратный метр). Подешевели также новостройки в Невском и Московском районах, соответственно составив 79 600 и 92 500 рублей за квадратный метр. Зато Центральный район побил все рекорды в повышении стоимости жилья. За неделю она дошла до отметки 152 200 рублей за «квадрат».
Для вторичного рынка традиционно характерны более высокие цены на недвижимость. Средняя стоимость предложения здесь на сегодня – 103 160 рублей за квадратный метр.
Наиболее дорогим продолжает оставаться квадратный метр ходовых однокомнатный квартир – 107 800 рублей. На удивление пошла в рост стоимость наименее популярных 4-комнатных квартир. Цена квадратного метра здесь составляет сегодня 100 800 рублей.
Как всегда, спросом пользуются «сталинки». За неделю они подросли в цене до 110 700 рублей за «квадрат». Почти не отстает от них в росте стоимости жилье в старом фонде – 107 500 рублей за квадратный метр. В цене кирпичные дома – 104 540 рублей за «квадрат», рост на 0,7 процента.
А по районам на вторичном рынке наиболее высокой планки достигают элитный Петроградский район и расположенная у залива часть Приморского. Здесь стоимость 111 900 и 101 260 рублей за квадратный метр. А падают цены в Кировском и Красносельском районах, где старый фонд никогда не отличался высоким качеством.
