Экономика
Минус два процента пишем, минус десять – в уме
12 ноября
Официально объявляемые застройщиками и агентствами недвижимости цены на жилую недвижимость в Петербурге продолжают снижаться, хотя и в микромасштабах. На вторичном рынке они понизились за неделю примерно на полпроцента, а за последние два месяца – на 2 процента. На рынке строящегося жилья спад цен за неделю более ощутимый – 1,5 процента. Но сейчас сложилась ситуация, при которой статистике верить нельзя…
В среде продавцов новых квартир – застройщиков и агентств – существует своего рода заговор: никто не должен снижать цены ниже среднерыночного уровня, чтобы, во-первых, не переманить покупателей у коллег, а во-вторых, не вызвать общего обвала. Нарушителя конвенции обвинят в предательстве и подвергнут обструкции. Однако втихомолку кое-кто уже сбросил цены более значительно. Так, одна из компаний, продавая квартиры в строящемся доме, держит официальную цену в 3100 долларов за «квадрат», но в ходе переговоров быстро снижает ее до 2700 долларов. Предлагается и покупка нового жилья с зачетом цены имеющейся у клиента недвижимости – эта старая схема вновь входит в моду.
Причины ясны – это и вынужденный отказ населения от ипотеки, которая раньше была задействована в приобретении 25 процентов строящегося жилья, и высокие цены, сильно ограничивающие число покупателей. А главное – покупатель выжидает, стараясь не прогадать в надежде, что падение цен на жилье пойдет гораздо более быстрыми темпами.
Но предсказать, как поведут себя цены, практически невозможно. Одни специалисты говорят, что к весне стоимость жилья упадет процентов на 25–30, другие это опровергают – цены будут только расти, потому что, с одной стороны, резко дорожают банковские кредиты, с другой – объемы строительства будут сокращаться. И отчасти все они правы – но только применительно не ко всему рынку, а к отдельным секторам.
Итак, если «первичка» начала дешеветь, то на вторичном рынке – застой. Застройщики торопятся побыстрее продать строящееся жилье – деньги им нужны срочно, но на вторичном рынке продавцы могут подождать, посмотреть – куда качнутся весы. Да и сами покупатели (у кого есть живые деньги) предпочитают более дорогую «синицу в руках» – готовое жилье, чем более дешевого «журавля в небе» (участие в «долевке»), поскольку понимают, что проекты, которые реализуются только через два-три года, имеют непредсказуемую судьбу при денежных проблемах, которые могут возникнуть в нестабильной ситуации у застройщиков. Поэтому средняя стоимость вторички значительно превышает цены новостроек. На сегодня это соотношение составляет 106,5 тысячи рублей за квадратный метр на вторичном рынке к 89,1 тысячи рублей за квадратный метр – на первичном.
Что сегодня дешевеет в первую очередь? Застройщики снижают цены в секторах, имеющих наименьшую ликвидность. Так, на 1,6 процента – до 90 тысяч рублей – снизилась стоимость квадратного метра в кирпично-монолитных домах. Еще более существенно понизилась средняя цена квадратного метра четырехкомнатных квартир, на покупку которых замахнется далеко не каждый. Но все же они остаются на очень высокой планке – 114 тысяч рублей за квадратный метр. Падает спекулятивно взвинченная стоимость жилья в престижных районах. Так, на 2,2 процента уменьшилась цена запредельно дорогой «первички» в элитном Центральном районе. Но и сегодня она составляет 160 тысяч рублей за квадратный метр.
На вторичном рынке также дешевеет то, что предпочитают не покупать из-за непомерной дороговизны. Здесь, например, на процент с небольшим подешевели сталинки.
Прогнозы о том, что возможно падение цен на 30 процентов, касаются в основном московской «элиты», реальная ценность которой не имеет ничего общего с той ценой, что просят застройщики. Есть дома, где за квадратный метр просят 15–20 тысяч долларов, и в Петербурге. Но даже если они подешевеют вдвое, погоды на рынке это не изменит.
Если судить чисто по экономическим факторам, жилье в ближайшие месяцы должно дешеветь. Падают в цене все стройматериалы, остановился рост зарплат. Но с другой стороны, в ожидании кризиса спешит вложить деньги в недвижимость (в том числе элитную) зажиточная прослойка населения, что подогревает спрос. В футболе и авиации такие ситуации называют «идти в противоход».
Станут ли попытки договориться с потребителем стимулом к увеличению числа сделок на рынке – покажет время. Во всяком случае, в течение нескольких последних лет их количество практически не менялось, составляя примерно 100 тысяч в год, треть из которых занимали сделки со строящимся жильем.
тем временем за границей...
Чехия. Минус 10 процентов
В течение последних десяти лет цены на жилье в Чехии росли очень быстро. Особенно в пересчете на евро или доллары (в 1999 году евро стоил 35 крон, доллар – 30, сейчас евро – 25, доллар – 20). Но финансовый кризис на чешской недвижимости пока не слишком отразился. Количество «проблемных» ипотек – менее 1 процента. Правда, после пика покупательского спроса, зафиксированного прошлой зимой, сейчас наблюдается стагнация и падение на 10 процентов стоимости квартир в панельных домах (квадратный метр – 1500 евро) постройки 1970–80-х годов.
Иван Воронцов, собкор «НВ» в Чехии
Израиль. Минус 8–15 процентов
Согласно аналитическому отчету, опубликованному банком Merill Lynch, экономика Израиля менее восприимчива к глобальному финансовому кризису, чем экономики многих других развитых стран. Тем не менее влияние кризиса на рынок жилья в Израиле, где до недавних пор средняя цена однокомнатной квартиры составляла 780 тысяч шекелей (225 тысяч долларов), ощутимо. Несмотря на то что объективно кризиса в строительстве нет, присутствуют опасения кризиса, которые психологически не менее важны.
– Влияние опасений и атмосферы неустойчивости проявляются в том, что сделки просто останавливаются: и покупатели, и продавцы не знают, что им выгоднее – ждать или совершать сделку сейчас, в какой валюте ее совершать, откладывать ли передачу основной суммы и на какой срок, – говорит один из ведущих риэлторов страны.
В центре Израиля за последние два месяца отмечается снижение цен на 8–12 процентов. В Иерусалиме – на 10–15 процентов. В Хайфе же, рынок жилья которой буквально рухнул после ливанской войны, с прошлого лета наблюдается медленный процесс роста цен, и нынешний кризис еще не успел оказать на него влияния.
Лев Меламид, собкор «НВ» в Израиле
Бельгия. Минус 5–10 процентов
Финансовый кризис затронул и бельгийскую недвижимость. Цены на жилье снизились по стране в целом на 5–10 процентов по сравнению с началом года, а к концу декабря ожидается падение цен до 15 процентов. В пессимистических настроениях пребывают и продавцы, и покупатели жилья. Чтобы продать жилую недвижимость, теперь требуется гораздо больше времени. Если в мае для продажи квартиры требовалось в среднем 103 дня, то теперь этот срок возрос до 142 дней. Причин тому несколько – банки не дают «легких» кредитов, а процент за кредит также возрос на фоне общего экономического спада. К тому же множество бельгийцев потеряли свои сбережения, вложенные в акции. Так как жилье долгое время остается непроданным, его владельцы вынуждены сбивать цену.
Ирина Киселева, собкор «НВ» в Бельгии
В среде продавцов новых квартир – застройщиков и агентств – существует своего рода заговор: никто не должен снижать цены ниже среднерыночного уровня, чтобы, во-первых, не переманить покупателей у коллег, а во-вторых, не вызвать общего обвала. Нарушителя конвенции обвинят в предательстве и подвергнут обструкции. Однако втихомолку кое-кто уже сбросил цены более значительно. Так, одна из компаний, продавая квартиры в строящемся доме, держит официальную цену в 3100 долларов за «квадрат», но в ходе переговоров быстро снижает ее до 2700 долларов. Предлагается и покупка нового жилья с зачетом цены имеющейся у клиента недвижимости – эта старая схема вновь входит в моду.
Причины ясны – это и вынужденный отказ населения от ипотеки, которая раньше была задействована в приобретении 25 процентов строящегося жилья, и высокие цены, сильно ограничивающие число покупателей. А главное – покупатель выжидает, стараясь не прогадать в надежде, что падение цен на жилье пойдет гораздо более быстрыми темпами.
Но предсказать, как поведут себя цены, практически невозможно. Одни специалисты говорят, что к весне стоимость жилья упадет процентов на 25–30, другие это опровергают – цены будут только расти, потому что, с одной стороны, резко дорожают банковские кредиты, с другой – объемы строительства будут сокращаться. И отчасти все они правы – но только применительно не ко всему рынку, а к отдельным секторам.
Итак, если «первичка» начала дешеветь, то на вторичном рынке – застой. Застройщики торопятся побыстрее продать строящееся жилье – деньги им нужны срочно, но на вторичном рынке продавцы могут подождать, посмотреть – куда качнутся весы. Да и сами покупатели (у кого есть живые деньги) предпочитают более дорогую «синицу в руках» – готовое жилье, чем более дешевого «журавля в небе» (участие в «долевке»), поскольку понимают, что проекты, которые реализуются только через два-три года, имеют непредсказуемую судьбу при денежных проблемах, которые могут возникнуть в нестабильной ситуации у застройщиков. Поэтому средняя стоимость вторички значительно превышает цены новостроек. На сегодня это соотношение составляет 106,5 тысячи рублей за квадратный метр на вторичном рынке к 89,1 тысячи рублей за квадратный метр – на первичном.
Что сегодня дешевеет в первую очередь? Застройщики снижают цены в секторах, имеющих наименьшую ликвидность. Так, на 1,6 процента – до 90 тысяч рублей – снизилась стоимость квадратного метра в кирпично-монолитных домах. Еще более существенно понизилась средняя цена квадратного метра четырехкомнатных квартир, на покупку которых замахнется далеко не каждый. Но все же они остаются на очень высокой планке – 114 тысяч рублей за квадратный метр. Падает спекулятивно взвинченная стоимость жилья в престижных районах. Так, на 2,2 процента уменьшилась цена запредельно дорогой «первички» в элитном Центральном районе. Но и сегодня она составляет 160 тысяч рублей за квадратный метр.
На вторичном рынке также дешевеет то, что предпочитают не покупать из-за непомерной дороговизны. Здесь, например, на процент с небольшим подешевели сталинки.
Прогнозы о том, что возможно падение цен на 30 процентов, касаются в основном московской «элиты», реальная ценность которой не имеет ничего общего с той ценой, что просят застройщики. Есть дома, где за квадратный метр просят 15–20 тысяч долларов, и в Петербурге. Но даже если они подешевеют вдвое, погоды на рынке это не изменит.
Если судить чисто по экономическим факторам, жилье в ближайшие месяцы должно дешеветь. Падают в цене все стройматериалы, остановился рост зарплат. Но с другой стороны, в ожидании кризиса спешит вложить деньги в недвижимость (в том числе элитную) зажиточная прослойка населения, что подогревает спрос. В футболе и авиации такие ситуации называют «идти в противоход».
Станут ли попытки договориться с потребителем стимулом к увеличению числа сделок на рынке – покажет время. Во всяком случае, в течение нескольких последних лет их количество практически не менялось, составляя примерно 100 тысяч в год, треть из которых занимали сделки со строящимся жильем.
тем временем за границей...
Чехия. Минус 10 процентов
В течение последних десяти лет цены на жилье в Чехии росли очень быстро. Особенно в пересчете на евро или доллары (в 1999 году евро стоил 35 крон, доллар – 30, сейчас евро – 25, доллар – 20). Но финансовый кризис на чешской недвижимости пока не слишком отразился. Количество «проблемных» ипотек – менее 1 процента. Правда, после пика покупательского спроса, зафиксированного прошлой зимой, сейчас наблюдается стагнация и падение на 10 процентов стоимости квартир в панельных домах (квадратный метр – 1500 евро) постройки 1970–80-х годов.
Иван Воронцов, собкор «НВ» в Чехии
Израиль. Минус 8–15 процентов
Согласно аналитическому отчету, опубликованному банком Merill Lynch, экономика Израиля менее восприимчива к глобальному финансовому кризису, чем экономики многих других развитых стран. Тем не менее влияние кризиса на рынок жилья в Израиле, где до недавних пор средняя цена однокомнатной квартиры составляла 780 тысяч шекелей (225 тысяч долларов), ощутимо. Несмотря на то что объективно кризиса в строительстве нет, присутствуют опасения кризиса, которые психологически не менее важны.
– Влияние опасений и атмосферы неустойчивости проявляются в том, что сделки просто останавливаются: и покупатели, и продавцы не знают, что им выгоднее – ждать или совершать сделку сейчас, в какой валюте ее совершать, откладывать ли передачу основной суммы и на какой срок, – говорит один из ведущих риэлторов страны.
В центре Израиля за последние два месяца отмечается снижение цен на 8–12 процентов. В Иерусалиме – на 10–15 процентов. В Хайфе же, рынок жилья которой буквально рухнул после ливанской войны, с прошлого лета наблюдается медленный процесс роста цен, и нынешний кризис еще не успел оказать на него влияния.
Лев Меламид, собкор «НВ» в Израиле
Бельгия. Минус 5–10 процентов
Финансовый кризис затронул и бельгийскую недвижимость. Цены на жилье снизились по стране в целом на 5–10 процентов по сравнению с началом года, а к концу декабря ожидается падение цен до 15 процентов. В пессимистических настроениях пребывают и продавцы, и покупатели жилья. Чтобы продать жилую недвижимость, теперь требуется гораздо больше времени. Если в мае для продажи квартиры требовалось в среднем 103 дня, то теперь этот срок возрос до 142 дней. Причин тому несколько – банки не дают «легких» кредитов, а процент за кредит также возрос на фоне общего экономического спада. К тому же множество бельгийцев потеряли свои сбережения, вложенные в акции. Так как жилье долгое время остается непроданным, его владельцы вынуждены сбивать цену.
Ирина Киселева, собкор «НВ» в Бельгии
