Экономика
«Массовой ипотеки мы не увидим»
23 декабря
Уже не вызывает сомнений, что происходящее на рынке ипотечного кредитования наносит существенный урон работе строительного комплекса. Стоит ли ожидать в ближайшее время реанимации ипотечной программы, какова ситуация с выдачей ипотечных кредитов на сегодняшний день, «НВ» рассказал директор филиала ООО «Фосборн Хоум», кредитный брокер Сергей Стеценков.
–До конца года мы не увидим активных изменений ипотечного климата. Но очень возможно, что будут положительные сдвиги в начале 2009 года. Правда, некоторые эксперты говорят, что в феврале-марте мы можем столкнуться с еще более серьезным витком кризиса.
– Часто ли сегодня банки отказывают клиентам в ипотечном кредитовании?
– Банки сейчас хитрят. Они стараются не сообщать о своем решении в короткие сроки. Если раньше банки рассматривали кредитные истории за 5–7 дней, то теперь это может растянуться на 2–3 недели. Банки крайне неохотно принимают клиентов, медленно обрабатывают данные и часто отвергают кандидатуру заемщика. Сейчас в Петербурге 12 банков, которые хоть как-то занимаются ипотекой. Из них только 3–4 работает с клиентами нормально. У остальных отказов существенно больше. Так, если весной и летом 2008 года наблюдалось от 15 до 25, иногда 30 процентов отказов, то теперь их количество достигает 70 процентов.
– Много ли просрочек платежей по ипотеке?
– Эту статистику нам банки не предоставляют. И вообще стараются такие цифры замалчивать, поскольку считается, что это не самый лучший банковский параметр.
– Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам и какая величина, по вашему мнению, является непреодолимой планкой для заемщика?
– Наблюдается большой разброс кредитных ставок – от 18 до 25 процентов в рублях. Валютные ставки немногим меньше – на 1,5–2 процента. Что же касается непреодолимой планки – это несколько условный показатель. Есть общерыночный закон спроса, он гласит – чем выше цена, тем меньше спрос. Даже при самой высокой процентной ставке все равно найдется, пусть небольшое, число желающих воспользоваться ипотекой. И не потому, что им нравится данный ипотечный продукт. Они понимают, что он дорог, но жизненная ситуация вынуждает их идти на такую сделку. Так что ставки могут расти и дальше. Если у людей будет такая возможность, они постараются расплачиваться быстрее. Соответственно, затраты в совокупности по кредиту при этом будут уменьшаться, так как при досрочном погашении переплата будет весомо меньшей.
– Но проблема не только в завышении кредитных ставок – ведь банки ужесточают свои программы…
– Да, и вполне возможно, что так будет в ближайшие полгода. В результате ипотека будет мало кому доступна. Обращают особое внимание на стаж работы, место прописки, подтверждение доходов (все чаще требуют, чтобы доходы были прозрачными и подтверждались официально). При кредитовании снижают максимальный возраст клиента с 60–65 до 55 лет и повышают минимальный с 21 года до 25 лет.
– Рост кредитных ставок, видимо, заставляет банки уже сегодня серьезно задуматься, справится ли заемщик с возвращением долга?
– Банки действуют очень продуманно. В каждом из них есть департамент управления рисками, который, конечно, учитывает такую ситуацию. Надо понимать, что кредитные ставки повышаются не только из-за затратной части. Банк – это посредник. Он привлекает откуда-то ресурсы, будь это вкладчики, собственники или внешнее кредитование. Эти деньги размещаются в том числе в ипотеке. А ипотечные ставки возрастают не только вследствие удорожания привлечения банками финансов. Им необходимо сузить поток обращений, поступающих по ипотеке. Они могли бы поднимать ставки не до 25 процентов в рублях, как это сделали многие, а всего лишь до 20 процентов. Но расчет шел на то, чтобы потенциальные заемщики испугались самих ставок, и он оказался верным. Более того, банки вычеркнули сейчас из списков своих возможных клиентов представителей финансовой сферы, строительства. Если раньше банковский сотрудник мог подать заявку на ипотеку и быть стопроцентно уверенным, что его кредитуют, то сейчас практически везде ему откажут. Даже родные банки дают своим сотрудникам так называемые «корпоративные кредиты» крайне редко. И если эта тенденция сохранится, у нас будет такая ипотека, какой она была лет 5–6 назад, доступной лишь единицам. Можно твердо сказать, что массовой ипотеки в ближайшие полгода мы не увидим.
– Может так случиться, что доходы банка по ипотеке не покроют расходов?
– Пока у нас на горизонте нет каких-либо факторов, которые бы говорили, что инфляция пойдет в сторону глобального повышения. Да, она стала больше, но это еще не гиперинфляция. Есть гораздо более критичные моменты. Прежде всего это доступность долгосрочных ресурсов. Если банки смогут организовать этот канал через государство (внешние рынки сейчас абсолютно недоступны) – ипотека восстановится. Второй момент – общая ситуация в стране. Если весной следующего года у нас продолжится всплеск безработицы – ее следствием станет низкий платежеспособный поток. В этом случае банки будут прикрывать ипотеку как фактор колоссального риска. Ведь сумма дается большая и на значительный срок. А что будет с финансовым положением потенциального заемщика даже в течение года – непонятно. И брать что-то в качестве залога, скажем ту же квартиру, опасно, поскольку это сложно реализуемо. Уже сегодня цены на жилье стоят на таком низком уровне, что банку просто невыгодно продавать квартиру в качестве залога. К тому же объектов сейчас выставляют на вторичный рынок очень много, а сделок по ним – крайне мало: покупатели ожидают падения цен.
– Каковы прогнозы по восстановлению рынка ипотечных кредитов? Некоторые эксперты утверждают, что улучшение наступит не раньше начала 2010 года…
– Сколько экспертов – столько и мнений. Сценариев развития событий на будущий год несколько. Начиная с оптимистичного, когда деньги поступят в нашу экономику – вне зависимости от того, каким будет внешний фон (он был негативным еще в прошлом году, но мы этого не замечали, поскольку деньги в российской экономике крутились). Есть пессимистичный сценарий: некоторые экономисты говорят: то, что мы сейчас видим, – лишь затишье перед бурей, и весной нас ждет такое цунами, по сравнению с которым 1998 год покажется детским утренником. В экономике существуют так называемые «долгие циклы». Они повторяются раз в 70–100 лет. Последней была Великая депрессия в 30-х годах прошлого века. Нынешний кризис грозит стать более масштабным, поскольку экономика интегрирована, рынки – глобальные, он уже захватил не только США, но и Европу, Азию и, соответственно, нашу страну. На какое дно это может нас опустить, не скажет никто, потому что такие явления уникальны. Существует и еще один – реалистичный – вариант развития событий, предполагающий, что у нас в первые 3–4 месяца 2009 года будет постепенное выправление ситуации.
По данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», в III квартале 2008 года банками – участниками Городской программы ипотечного кредитования по Федеральному ипотечному стандарту выдано 110 ипотечных кредитов. В I квартале 2008 года показатели были выше – 188 ипотечных кредитов. В конце октября агентство возобновило прием заявок и выдачу кредитов по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования, приостановленный в конце августа. Беседовала Марина Володина
–До конца года мы не увидим активных изменений ипотечного климата. Но очень возможно, что будут положительные сдвиги в начале 2009 года. Правда, некоторые эксперты говорят, что в феврале-марте мы можем столкнуться с еще более серьезным витком кризиса.
– Часто ли сегодня банки отказывают клиентам в ипотечном кредитовании?
– Банки сейчас хитрят. Они стараются не сообщать о своем решении в короткие сроки. Если раньше банки рассматривали кредитные истории за 5–7 дней, то теперь это может растянуться на 2–3 недели. Банки крайне неохотно принимают клиентов, медленно обрабатывают данные и часто отвергают кандидатуру заемщика. Сейчас в Петербурге 12 банков, которые хоть как-то занимаются ипотекой. Из них только 3–4 работает с клиентами нормально. У остальных отказов существенно больше. Так, если весной и летом 2008 года наблюдалось от 15 до 25, иногда 30 процентов отказов, то теперь их количество достигает 70 процентов.
– Много ли просрочек платежей по ипотеке?
– Эту статистику нам банки не предоставляют. И вообще стараются такие цифры замалчивать, поскольку считается, что это не самый лучший банковский параметр.
– Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам и какая величина, по вашему мнению, является непреодолимой планкой для заемщика?
– Наблюдается большой разброс кредитных ставок – от 18 до 25 процентов в рублях. Валютные ставки немногим меньше – на 1,5–2 процента. Что же касается непреодолимой планки – это несколько условный показатель. Есть общерыночный закон спроса, он гласит – чем выше цена, тем меньше спрос. Даже при самой высокой процентной ставке все равно найдется, пусть небольшое, число желающих воспользоваться ипотекой. И не потому, что им нравится данный ипотечный продукт. Они понимают, что он дорог, но жизненная ситуация вынуждает их идти на такую сделку. Так что ставки могут расти и дальше. Если у людей будет такая возможность, они постараются расплачиваться быстрее. Соответственно, затраты в совокупности по кредиту при этом будут уменьшаться, так как при досрочном погашении переплата будет весомо меньшей.
– Но проблема не только в завышении кредитных ставок – ведь банки ужесточают свои программы…
– Да, и вполне возможно, что так будет в ближайшие полгода. В результате ипотека будет мало кому доступна. Обращают особое внимание на стаж работы, место прописки, подтверждение доходов (все чаще требуют, чтобы доходы были прозрачными и подтверждались официально). При кредитовании снижают максимальный возраст клиента с 60–65 до 55 лет и повышают минимальный с 21 года до 25 лет.
– Рост кредитных ставок, видимо, заставляет банки уже сегодня серьезно задуматься, справится ли заемщик с возвращением долга?
– Банки действуют очень продуманно. В каждом из них есть департамент управления рисками, который, конечно, учитывает такую ситуацию. Надо понимать, что кредитные ставки повышаются не только из-за затратной части. Банк – это посредник. Он привлекает откуда-то ресурсы, будь это вкладчики, собственники или внешнее кредитование. Эти деньги размещаются в том числе в ипотеке. А ипотечные ставки возрастают не только вследствие удорожания привлечения банками финансов. Им необходимо сузить поток обращений, поступающих по ипотеке. Они могли бы поднимать ставки не до 25 процентов в рублях, как это сделали многие, а всего лишь до 20 процентов. Но расчет шел на то, чтобы потенциальные заемщики испугались самих ставок, и он оказался верным. Более того, банки вычеркнули сейчас из списков своих возможных клиентов представителей финансовой сферы, строительства. Если раньше банковский сотрудник мог подать заявку на ипотеку и быть стопроцентно уверенным, что его кредитуют, то сейчас практически везде ему откажут. Даже родные банки дают своим сотрудникам так называемые «корпоративные кредиты» крайне редко. И если эта тенденция сохранится, у нас будет такая ипотека, какой она была лет 5–6 назад, доступной лишь единицам. Можно твердо сказать, что массовой ипотеки в ближайшие полгода мы не увидим.
– Может так случиться, что доходы банка по ипотеке не покроют расходов?
– Пока у нас на горизонте нет каких-либо факторов, которые бы говорили, что инфляция пойдет в сторону глобального повышения. Да, она стала больше, но это еще не гиперинфляция. Есть гораздо более критичные моменты. Прежде всего это доступность долгосрочных ресурсов. Если банки смогут организовать этот канал через государство (внешние рынки сейчас абсолютно недоступны) – ипотека восстановится. Второй момент – общая ситуация в стране. Если весной следующего года у нас продолжится всплеск безработицы – ее следствием станет низкий платежеспособный поток. В этом случае банки будут прикрывать ипотеку как фактор колоссального риска. Ведь сумма дается большая и на значительный срок. А что будет с финансовым положением потенциального заемщика даже в течение года – непонятно. И брать что-то в качестве залога, скажем ту же квартиру, опасно, поскольку это сложно реализуемо. Уже сегодня цены на жилье стоят на таком низком уровне, что банку просто невыгодно продавать квартиру в качестве залога. К тому же объектов сейчас выставляют на вторичный рынок очень много, а сделок по ним – крайне мало: покупатели ожидают падения цен.
– Каковы прогнозы по восстановлению рынка ипотечных кредитов? Некоторые эксперты утверждают, что улучшение наступит не раньше начала 2010 года…
– Сколько экспертов – столько и мнений. Сценариев развития событий на будущий год несколько. Начиная с оптимистичного, когда деньги поступят в нашу экономику – вне зависимости от того, каким будет внешний фон (он был негативным еще в прошлом году, но мы этого не замечали, поскольку деньги в российской экономике крутились). Есть пессимистичный сценарий: некоторые экономисты говорят: то, что мы сейчас видим, – лишь затишье перед бурей, и весной нас ждет такое цунами, по сравнению с которым 1998 год покажется детским утренником. В экономике существуют так называемые «долгие циклы». Они повторяются раз в 70–100 лет. Последней была Великая депрессия в 30-х годах прошлого века. Нынешний кризис грозит стать более масштабным, поскольку экономика интегрирована, рынки – глобальные, он уже захватил не только США, но и Европу, Азию и, соответственно, нашу страну. На какое дно это может нас опустить, не скажет никто, потому что такие явления уникальны. Существует и еще один – реалистичный – вариант развития событий, предполагающий, что у нас в первые 3–4 месяца 2009 года будет постепенное выправление ситуации.
По данным ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», в III квартале 2008 года банками – участниками Городской программы ипотечного кредитования по Федеральному ипотечному стандарту выдано 110 ипотечных кредитов. В I квартале 2008 года показатели были выше – 188 ипотечных кредитов. В конце октября агентство возобновило прием заявок и выдачу кредитов по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования, приостановленный в конце августа. Беседовала Марина Володина
