Экономика
Дыры размером в «Монблан»
22 января
Охотно признавая (задним числом) многочисленные градостроительные ошибки в виде высотных жилых комплексов, депутаты и чиновники Петербурга обещали, что надежный заслон высотному ажиотажу поставит новый городской Закон о правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако, как показало обсуждение этого законопроекта перед решающим вторым слушанием в Законодательном собрании города, по новым ПЗЗ только ленивый не поставит в историческом центре или парковой зоне очередной «монблан». О ходе обсуждения «НВ» рассказал заместитель председателя комиссии по землепользованию и застройке и комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам депутат Сергей МАЛКОВ.
– Все ждали, что ПЗЗ окончательно дадут ответ на вопрос: есть в Петербурге высотный регламент или нет.
– Однозначного ответа он не дал. Новые правила – компромисс между желанием общественности сохранить исторический облик города и давлением со стороны инвесторов, стремящихся строить все выше и выше, дабы получить с этого весомую прибыль. Комиссия по городскому хозяйству ЗС предлагала, чтобы высотных строений, которые отличаются от фоновой застройки, вообще в ПЗЗ не фигурировало. Но, к сожалению, к нашему мнению не прислушались. Очень печально, что и КГИОП отказался от регулирования высотности с помощью своих режимов в очень важной «зоне застройки-2». Поясню: это не сам центр города, но примыкающие к нему районы с исторически сложившейся застройкой. Теперь в них допускается появление высоток. Например, к этой зоне относится Московский проспект. Понятно, что такие лакуны – самые лакомые кусочки для инвестора. Они вплотную подходят к историческому центру, а порой даже вклиниваются в него. И наибольшее число локальных высоток попало как раз в эту зону.
– И какие же мотивы у КГИОП для самоустранения?
– Очень простые: если оставить здесь охранный режим, то для разрешения строительства потребовались бы сложные исследования с проведением историко-культурной экспертизы. А новые ПЗЗ позволят застройщику просто пройти процедуру «об отклонении от предельных параметров». Это гораздо легче, дешевле и позволяет без особых хлопот возвести высотный объект в престижном месте.
– Видимо, есть инвесторы, пользующиеся особым расположением власти. Они, например, строят высотки по несогласованным проектам, но наказаны за это вряд ли будут…
– Вы, наверное, имеете в виду, в частности, компанию ЛЭК. Этот пример у всех на слуху – строительство в районе Новодевичьего монастыря. На этой территории принята и сохраняется предельная высота в 35 метров. И соответственно у всех возникает вопрос – а что же будет со зданиями, которые строит ЛЭК и которые давно уже превысили эту черту? Сегодня прямо на него никто не отвечает. Есть косвенный ответ администрации, позволяющий дать отсрочку конкретному решению. Сказано, что в проекте ПЗЗ действительно установлена высота 35 метров, но ведь он еще не принят, поэтому нет законных оснований, чтобы предъявлять претензии к ЛЭК. Вообще в отношении инвесторов мы видим, что власти не решаются серьезно на них воздействовать.
– Хотя уже разорванную имеющимися высотками и трубами панораму города проектируемый «Охта-центр» не ухудшит, скорее, наоборот, горожан интересует, как решится судьба этого проекта?
– В Правила землепользования и застройки не вошли два городских проекта, которые являются уникальными, – «Охта-центр» и театр Эйфмана. Решение по ним будет индивидуальным.
– Есть ли в ПЗЗ, с точки зрения членов комиссии, какие-либо несоответствия уже существующим градостроительным нормам?
– Там не в полной мере соблюдены требования Градостроительного кодекса, согласно которому высотные объекты могут появляться только в случае комплексного градостроительного решения квартала, основанного на проекте планировки и межевания. У нас высотки появились в кварталах, где проекты планировки и межевания не осуществлялись.
– И какие последствия?
– Очень серьезные. Если планировки и межевания проведено не было – никто не гарантирует, что данная высотка будет строиться именно там, где это рассчитывается сегодня, согласно проведенной экспертизе, а не с отклонением на 100–150 метров. А это, в свою очередь, означает, что при реальном строительстве высотный объект может стать видимым на фоне исторической панорамы города.
– На заседании комиссии по высоткам присутствие инвесторов было массовым. С их стороны наблюдались попытки воздействовать на решения в своих интересах?
– Прессинг был очень сильным. И это вполне понятно, ведь по подсчетам нашей комиссии вследствие общего понижения будущих высоток на 1730 метров застройщики потеряют в общей сложности площади на сумму около 1 миллиарда долларов. Инвесторов строительства на заседании комиссии было раза в 3–4 больше, чем самих ее членов. Но, несмотря на это давление, комиссии удалось отстоять все свои предложения, за исключением повышения высотности только двух объектов – у заводов «Россия» и «Возрождение». Да и то прирост был не велик – с 56 до 60 метров. Надо сказать, инвесторы боролись до последнего. Они доставали документы, где были согласования КГА, главного архитектора, иногда и КГИОП. Вопрос у них был один: на основании чего сейчас понижают высоту, если раньше она была утверждена?
– Какой же ответ они получили?
– Самое интересное, что официальные лица, выдавшие в свое время эти согласования, на комиссии присутствовали. Разговор состоялся довольно комичный. Вице-губернатор Вахмистров спрашивал каждого: его ли подпись фигурирует на документе и на основании чего было выдано разрешение? Ответы не отличались разнообразием: они сводились к тому, что такая в городе была политика. Тогда на каком основании понижать высотки сейчас? Изменилась политика… «Эксперты вы или политики»? – задал вопрос вице-губернатор. Последовало глубокомысленное молчание.
– ППЗ противоречат и закону «О зеленых зонах». С одной стороны, там строительство запрещено, с другой – высотки в некоторых зеленых уголках проставлены на карте ПЗЗ.
– От комиссии мы подготовили письмо Александру Вахмистрову с перечнем объектов предполагаемого строительства, находящихся в зеленых зонах, и просили их исключить. И получили ответ, что сейчас невозможно заняться исправлением всех ошибок. Будем руководствоваться законом о парках. Но здесь есть подводный камень – территорию можно откорректировать, и тогда проставленная там «звездочка» с высоткой получит свой легальный статус.
– Какая часть высотных объектов благодаря работе комиссии была понижена?
– Из 300, спроектированных как высотные, было понижено 78. Эта цифра взята не с потолка – специально Институтом территориального развития города была разработана высотная модель. Согласно ей, со 128 точек, расположенных в исторической части Петербурга, с помощью компьютерной программы проверялась видимость на горизонте города будущих высотных объектов. Выяснилось, что видны будут 163 объекта. Но часть из них будет проектироваться на окраинные районы, и только около 80 – на историческую панораму. Именно эти высотные проекты и были понижены. Среди 78 объектов, которые было решено понизить, наиболее показательным является пример с «Измайловской перспективой», где в целом высотность была понижена на 600 метров. Еще примеры – здания, которые будут расположены между Ушаковской набережной и набережной Черной речки. Высота каждого из них была 75 метров, понижены они на 27 метров. Здание на пересечении Приморского проспекта и Яхтенной улицы со 140 метров понижено до 105.
Беседовала Марина Володина
– Все ждали, что ПЗЗ окончательно дадут ответ на вопрос: есть в Петербурге высотный регламент или нет.
– Однозначного ответа он не дал. Новые правила – компромисс между желанием общественности сохранить исторический облик города и давлением со стороны инвесторов, стремящихся строить все выше и выше, дабы получить с этого весомую прибыль. Комиссия по городскому хозяйству ЗС предлагала, чтобы высотных строений, которые отличаются от фоновой застройки, вообще в ПЗЗ не фигурировало. Но, к сожалению, к нашему мнению не прислушались. Очень печально, что и КГИОП отказался от регулирования высотности с помощью своих режимов в очень важной «зоне застройки-2». Поясню: это не сам центр города, но примыкающие к нему районы с исторически сложившейся застройкой. Теперь в них допускается появление высоток. Например, к этой зоне относится Московский проспект. Понятно, что такие лакуны – самые лакомые кусочки для инвестора. Они вплотную подходят к историческому центру, а порой даже вклиниваются в него. И наибольшее число локальных высоток попало как раз в эту зону.
– И какие же мотивы у КГИОП для самоустранения?
– Очень простые: если оставить здесь охранный режим, то для разрешения строительства потребовались бы сложные исследования с проведением историко-культурной экспертизы. А новые ПЗЗ позволят застройщику просто пройти процедуру «об отклонении от предельных параметров». Это гораздо легче, дешевле и позволяет без особых хлопот возвести высотный объект в престижном месте.
– Видимо, есть инвесторы, пользующиеся особым расположением власти. Они, например, строят высотки по несогласованным проектам, но наказаны за это вряд ли будут…
– Вы, наверное, имеете в виду, в частности, компанию ЛЭК. Этот пример у всех на слуху – строительство в районе Новодевичьего монастыря. На этой территории принята и сохраняется предельная высота в 35 метров. И соответственно у всех возникает вопрос – а что же будет со зданиями, которые строит ЛЭК и которые давно уже превысили эту черту? Сегодня прямо на него никто не отвечает. Есть косвенный ответ администрации, позволяющий дать отсрочку конкретному решению. Сказано, что в проекте ПЗЗ действительно установлена высота 35 метров, но ведь он еще не принят, поэтому нет законных оснований, чтобы предъявлять претензии к ЛЭК. Вообще в отношении инвесторов мы видим, что власти не решаются серьезно на них воздействовать.
– Хотя уже разорванную имеющимися высотками и трубами панораму города проектируемый «Охта-центр» не ухудшит, скорее, наоборот, горожан интересует, как решится судьба этого проекта?
– В Правила землепользования и застройки не вошли два городских проекта, которые являются уникальными, – «Охта-центр» и театр Эйфмана. Решение по ним будет индивидуальным.
– Есть ли в ПЗЗ, с точки зрения членов комиссии, какие-либо несоответствия уже существующим градостроительным нормам?
– Там не в полной мере соблюдены требования Градостроительного кодекса, согласно которому высотные объекты могут появляться только в случае комплексного градостроительного решения квартала, основанного на проекте планировки и межевания. У нас высотки появились в кварталах, где проекты планировки и межевания не осуществлялись.
– И какие последствия?
– Очень серьезные. Если планировки и межевания проведено не было – никто не гарантирует, что данная высотка будет строиться именно там, где это рассчитывается сегодня, согласно проведенной экспертизе, а не с отклонением на 100–150 метров. А это, в свою очередь, означает, что при реальном строительстве высотный объект может стать видимым на фоне исторической панорамы города.
– На заседании комиссии по высоткам присутствие инвесторов было массовым. С их стороны наблюдались попытки воздействовать на решения в своих интересах?
– Прессинг был очень сильным. И это вполне понятно, ведь по подсчетам нашей комиссии вследствие общего понижения будущих высоток на 1730 метров застройщики потеряют в общей сложности площади на сумму около 1 миллиарда долларов. Инвесторов строительства на заседании комиссии было раза в 3–4 больше, чем самих ее членов. Но, несмотря на это давление, комиссии удалось отстоять все свои предложения, за исключением повышения высотности только двух объектов – у заводов «Россия» и «Возрождение». Да и то прирост был не велик – с 56 до 60 метров. Надо сказать, инвесторы боролись до последнего. Они доставали документы, где были согласования КГА, главного архитектора, иногда и КГИОП. Вопрос у них был один: на основании чего сейчас понижают высоту, если раньше она была утверждена?
– Какой же ответ они получили?
– Самое интересное, что официальные лица, выдавшие в свое время эти согласования, на комиссии присутствовали. Разговор состоялся довольно комичный. Вице-губернатор Вахмистров спрашивал каждого: его ли подпись фигурирует на документе и на основании чего было выдано разрешение? Ответы не отличались разнообразием: они сводились к тому, что такая в городе была политика. Тогда на каком основании понижать высотки сейчас? Изменилась политика… «Эксперты вы или политики»? – задал вопрос вице-губернатор. Последовало глубокомысленное молчание.
– ППЗ противоречат и закону «О зеленых зонах». С одной стороны, там строительство запрещено, с другой – высотки в некоторых зеленых уголках проставлены на карте ПЗЗ.
– От комиссии мы подготовили письмо Александру Вахмистрову с перечнем объектов предполагаемого строительства, находящихся в зеленых зонах, и просили их исключить. И получили ответ, что сейчас невозможно заняться исправлением всех ошибок. Будем руководствоваться законом о парках. Но здесь есть подводный камень – территорию можно откорректировать, и тогда проставленная там «звездочка» с высоткой получит свой легальный статус.
– Какая часть высотных объектов благодаря работе комиссии была понижена?
– Из 300, спроектированных как высотные, было понижено 78. Эта цифра взята не с потолка – специально Институтом территориального развития города была разработана высотная модель. Согласно ей, со 128 точек, расположенных в исторической части Петербурга, с помощью компьютерной программы проверялась видимость на горизонте города будущих высотных объектов. Выяснилось, что видны будут 163 объекта. Но часть из них будет проектироваться на окраинные районы, и только около 80 – на историческую панораму. Именно эти высотные проекты и были понижены. Среди 78 объектов, которые было решено понизить, наиболее показательным является пример с «Измайловской перспективой», где в целом высотность была понижена на 600 метров. Еще примеры – здания, которые будут расположены между Ушаковской набережной и набережной Черной речки. Высота каждого из них была 75 метров, понижены они на 27 метров. Здание на пересечении Приморского проспекта и Яхтенной улицы со 140 метров понижено до 105.
Беседовала Марина Володина
