Экономика
Падение рубля стимулирует спрос на жилье
05 февраля
Пессимистичные прогнозы, опасения тех, кто отложил покупку жилья на начало 2009 года, пока не сбываются. Какова сегодня реальная картина на рынке недвижимости, рассказывает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
– Похоже, что обвал цен на жилье, которым пугали в конце прошлого года некоторые эксперты, в январе 2009 года не произошел?
– Действительно, резкого падения стоимости недвижимости не случилось. Цены снизились по сравнению с декабрем 2008 года примерно на четыре процента. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в начале 2009 года сохраняется тенденция последних месяцев года ушедшего – падение цен приблизительно на один процент в неделю. А это – корректировка в разумных пределах.
– Сколько нужно средств сегодня для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках? Сильно ли на них разнятся цены?
– На вторичном рынке сейчас средняя стоимость жилья от 85 до 90 тысяч рублей. На первичном – от 70 до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Но вообще на сегодняшний момент очень трудно говорить о каких-то усредненных показателях, поскольку квартиры продаются с большим разбросом цен. На аналогичные объекты они могут сильно разниться.
– На недавнем совещании руководства строительного комплекса города с застройщиками последние высказывали тревожные мысли по поводу того, что многим сегодня приходится для достижения ликвидности продавать жилую недвижимость по цене, близкой к ее себестоимости, – 50–55 тысяч рублей за квадратный метр.
– Да, эти деньги близки к цифре себестоимости строительства. Стоимость самой «коробки» дома в районе 30 тысяч рублей за квадратный метр плюс цена выкупа земельного участка – около 20 тысяч на «квадрат». Кому-то приходится идти на то, чтобы снижать цены до этого опасного рубежа. Но, хочу подчеркнуть, пока цены на недвижимость привязаны к рублю, они не будут интенсивно падать или подниматься. У нас и так высокая инфляция – порядка 15–20 процентов. Если резко снижать цены – никакая экономика проекта это не выдержит с учетом необходимости притока оборотных средств. Тем более что это снижение усугубляется падением рубля к доллару.
– Некоторые московские специалисты по недвижимости утверждают, что там уже появилось «дно рынка» – ниже опускать цены на жилье уже некуда. А как в Петербурге – дно рынка просматривается?
– Я не знаю, что такое «дно рынка». Есть понятие – себестоимость строительства на конкретном объекте. Но так как никакой себестоимости строительства на вторичном рынке нет, то и никакого дна здесь быть не может, если мы не приравниваем в цене строящиеся объекты к недвижимости вторичного рынка. А если говорить о первичке, то здесь тоже нет никакого дна – можно вести речь только о рентабельности проекта. Когда продажи идут ниже себестоимости – проект не рентабелен.
– У нас в городе идет много продаж жилья с уровнем цен ниже себестоимости?
– Точные цифры назвать сложно. Застройщик может продавать определенное количество квартир ниже себестоимости, чтобы покрыть кассовый разрыв. А потом добрать эти потери в деньгах за счет продаж на других своих объектах.
– А что можно сказать об объемах продаж жилья на начало текущего года?
– Говоря об этом, надо учитывать специфику спроса. Традиционно наиболее активно покупательский спрос проявляется в декабре. В лучшие времена, допустим в 2007 году, на декабрь приходилось до семи тысяч продаж на вторичном рынке. А в среднем число таких продаж по месяцам составляет не более пяти тысяч продаж. В 2008 году в декабре этот показатель был значительно ниже среднего – всего около четырех тысяч. И главное – не ощущалось интереса потенциальных покупателей. Складывалось ощущение, что они отвернулись от рынка недвижимости. А в январе 2009 года риэлторы фиксируют небывало большое число обращений граждан, касающихся покупок недвижимости. Но надо учитывать, что это те обращения, которые у нас именуются первичными. То есть заключаются лишь предварительные договоры на приобретение жилья. И надо констатировать, что пока многие из них не доходят до стадии окончательного подписания. Такие предварительные обращения можно расценивать как контакты с консультативными целями. Однако это говорит об определенном оживлении интереса, активизации спроса.
– Чем можно объяснить такой подъем заинтересованности возможных покупателей жилья?
– Здесь сыграла роль сильная девальвация рубля. Когда потенциальные инвесторы в жилую недвижимость увидели, что им не в чем сохранить накопленные сбережения, многие из них задумались о вложениях средств в жилье. Падение цен на недвижимость в рублях меньше, чем падение рубля к доллару.
– Число продаж квартир за январь зашкаливало за среднестатистические данные?
– Оно было практически на среднемесячном уровне. Например, для первичного рынка характерно число продаж в месяц 2–3,5 тысячи. В эти рамки и уложились.
– Жилье с какими сроками сдачи пользуется наибольшей популярностью у покупателей?
– Первый-второй кварталы 2009 года. Купить жилье, сдающееся в 2010 году, желающих меньше в разы.
– Сегодня высказывается мнение, что некоторые форматы жилой недвижимости будут не дешеветь, а дорожать. В первую очередь речь идет о малогабаритных однокомнатных квартирах, которые в силу своей востребованности покупателем могут к лету текущего года подняться в цене на 15 процентов. Дефицит происходит оттого, что сегодня строят слишком большие квартиры – до 80 квадратных метров, тогда как интересуют более дешевые – 50-метровые.
– Действительно, был всплеск на строительство достаточно больших по метражу квартир. Из строящегося объема доля однокомнатных квартир всегда примерно составляла одну треть. В прошлом году было продано около шести тысяч однокомнатных квартир. Маленькие однокомнатные квартиры всегда пользовались повышенным интересом. Но надо понимать, что невозможно построить дом, условно говоря, из одних однокомнатных квартир. Большие квартиры застройщик считает продавать более выгодным. А еще более выгодным – продавать жилье, имеющее несколько комнат. В этом случае, скажем, на трехкомнатную квартиру надо искать всего одного покупателя, а на сходные по метражу три маленькие однокомнатные – целых трех клиентов.
– Насколько оптимистичными в отношении рынка жилья могут быть прогнозы на февраль?
– Думаю, что ситуация будет оставаться пока на прежнем уровне. Вполне возможно, что одним из изменений будет привязка цен на недвижимость к доллару. В результате они стабилизируются. Если рубль будет девальвироваться, то цены на недвижимость в рублях будут расти.
Марина Володина
– Похоже, что обвал цен на жилье, которым пугали в конце прошлого года некоторые эксперты, в январе 2009 года не произошел?
– Действительно, резкого падения стоимости недвижимости не случилось. Цены снизились по сравнению с декабрем 2008 года примерно на четыре процента. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в начале 2009 года сохраняется тенденция последних месяцев года ушедшего – падение цен приблизительно на один процент в неделю. А это – корректировка в разумных пределах.
– Сколько нужно средств сегодня для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках? Сильно ли на них разнятся цены?
– На вторичном рынке сейчас средняя стоимость жилья от 85 до 90 тысяч рублей. На первичном – от 70 до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Но вообще на сегодняшний момент очень трудно говорить о каких-то усредненных показателях, поскольку квартиры продаются с большим разбросом цен. На аналогичные объекты они могут сильно разниться.
– На недавнем совещании руководства строительного комплекса города с застройщиками последние высказывали тревожные мысли по поводу того, что многим сегодня приходится для достижения ликвидности продавать жилую недвижимость по цене, близкой к ее себестоимости, – 50–55 тысяч рублей за квадратный метр.
– Да, эти деньги близки к цифре себестоимости строительства. Стоимость самой «коробки» дома в районе 30 тысяч рублей за квадратный метр плюс цена выкупа земельного участка – около 20 тысяч на «квадрат». Кому-то приходится идти на то, чтобы снижать цены до этого опасного рубежа. Но, хочу подчеркнуть, пока цены на недвижимость привязаны к рублю, они не будут интенсивно падать или подниматься. У нас и так высокая инфляция – порядка 15–20 процентов. Если резко снижать цены – никакая экономика проекта это не выдержит с учетом необходимости притока оборотных средств. Тем более что это снижение усугубляется падением рубля к доллару.
– Некоторые московские специалисты по недвижимости утверждают, что там уже появилось «дно рынка» – ниже опускать цены на жилье уже некуда. А как в Петербурге – дно рынка просматривается?
– Я не знаю, что такое «дно рынка». Есть понятие – себестоимость строительства на конкретном объекте. Но так как никакой себестоимости строительства на вторичном рынке нет, то и никакого дна здесь быть не может, если мы не приравниваем в цене строящиеся объекты к недвижимости вторичного рынка. А если говорить о первичке, то здесь тоже нет никакого дна – можно вести речь только о рентабельности проекта. Когда продажи идут ниже себестоимости – проект не рентабелен.
– У нас в городе идет много продаж жилья с уровнем цен ниже себестоимости?
– Точные цифры назвать сложно. Застройщик может продавать определенное количество квартир ниже себестоимости, чтобы покрыть кассовый разрыв. А потом добрать эти потери в деньгах за счет продаж на других своих объектах.
– А что можно сказать об объемах продаж жилья на начало текущего года?
– Говоря об этом, надо учитывать специфику спроса. Традиционно наиболее активно покупательский спрос проявляется в декабре. В лучшие времена, допустим в 2007 году, на декабрь приходилось до семи тысяч продаж на вторичном рынке. А в среднем число таких продаж по месяцам составляет не более пяти тысяч продаж. В 2008 году в декабре этот показатель был значительно ниже среднего – всего около четырех тысяч. И главное – не ощущалось интереса потенциальных покупателей. Складывалось ощущение, что они отвернулись от рынка недвижимости. А в январе 2009 года риэлторы фиксируют небывало большое число обращений граждан, касающихся покупок недвижимости. Но надо учитывать, что это те обращения, которые у нас именуются первичными. То есть заключаются лишь предварительные договоры на приобретение жилья. И надо констатировать, что пока многие из них не доходят до стадии окончательного подписания. Такие предварительные обращения можно расценивать как контакты с консультативными целями. Однако это говорит об определенном оживлении интереса, активизации спроса.
– Чем можно объяснить такой подъем заинтересованности возможных покупателей жилья?
– Здесь сыграла роль сильная девальвация рубля. Когда потенциальные инвесторы в жилую недвижимость увидели, что им не в чем сохранить накопленные сбережения, многие из них задумались о вложениях средств в жилье. Падение цен на недвижимость в рублях меньше, чем падение рубля к доллару.
– Число продаж квартир за январь зашкаливало за среднестатистические данные?
– Оно было практически на среднемесячном уровне. Например, для первичного рынка характерно число продаж в месяц 2–3,5 тысячи. В эти рамки и уложились.
– Жилье с какими сроками сдачи пользуется наибольшей популярностью у покупателей?
– Первый-второй кварталы 2009 года. Купить жилье, сдающееся в 2010 году, желающих меньше в разы.
– Сегодня высказывается мнение, что некоторые форматы жилой недвижимости будут не дешеветь, а дорожать. В первую очередь речь идет о малогабаритных однокомнатных квартирах, которые в силу своей востребованности покупателем могут к лету текущего года подняться в цене на 15 процентов. Дефицит происходит оттого, что сегодня строят слишком большие квартиры – до 80 квадратных метров, тогда как интересуют более дешевые – 50-метровые.
– Действительно, был всплеск на строительство достаточно больших по метражу квартир. Из строящегося объема доля однокомнатных квартир всегда примерно составляла одну треть. В прошлом году было продано около шести тысяч однокомнатных квартир. Маленькие однокомнатные квартиры всегда пользовались повышенным интересом. Но надо понимать, что невозможно построить дом, условно говоря, из одних однокомнатных квартир. Большие квартиры застройщик считает продавать более выгодным. А еще более выгодным – продавать жилье, имеющее несколько комнат. В этом случае, скажем, на трехкомнатную квартиру надо искать всего одного покупателя, а на сходные по метражу три маленькие однокомнатные – целых трех клиентов.
– Насколько оптимистичными в отношении рынка жилья могут быть прогнозы на февраль?
– Думаю, что ситуация будет оставаться пока на прежнем уровне. Вполне возможно, что одним из изменений будет привязка цен на недвижимость к доллару. В результате они стабилизируются. Если рубль будет девальвироваться, то цены на недвижимость в рублях будут расти.
Марина Володина
