Экономика
«Договоры составляются в пользу застройщиков»
15 апреля
Из намеченных к сдаче в 1-м квартале 2009 года 36 жилых домов в Петербурге достроено лишь три. Более 70 тысяч дольщиков остались с обещаниями, что получат жилье через три месяца, полгода, а то и еще позже. К сожалению, никто помочь этим людям не в силах. О дырах в российском законодательстве, которые лишают прав человека, совершающего самую дорогую в свой жизни покупку – новую квартиру, корреспондент «НВ» беседовала с начальником отдела «Юридическо-адвокатское партнерство СПб» Александром Аскеровым.
–Несдача жилья к надлежащему сроку объясняется сегодня всем чем угодно. – И в первую очередь финансовым кризисом. Причем о задержке никто никого не уведомляет, потому что 90 процентов договоров заключается с ориентировочным, а не окончательным сроком сдачи объекта. Просто люди вовремя не получают свою квартиру. Мы практически не встречались со случаями, когда застройщик посылал бы дольщику официальное уведомление, что сдача дома задерживается. Иногда застройщики просят дольщиков оформить дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта на полгода – год. С правовой точки зрения это незаконно. Но проблема в том, что в основном договоры заключаются по схемам инвестиционного договора, предварительной купли-продажи или по модели жилищно-строительного кооператива. Все они предполагают одно: задача построить объект – не является прямой обязанностью застройщика. Он инвестирует деньги в строительство, а когда оно завершится, приходится определять в суде, когда дольщики вынуждены доказывать, что на той или иной компании лежит обязанность достройки данного дома. У нас есть коллективные обращения по строительной компании «Ленспецстрой» – жилой комплекс «Маяк», ЛЭК – комплекс «Лондон Парк». И еще огромное количество единичных жалоб дольщиков, связанных с работой менее крупных строительных организаций. Причем во многих случаях недостроенные объекты находятся в престижных районах в центре города – Московском, Петроградском.
– Кто еще у вас в черном списке?
– Компания ЦДС начала строительство дома в Калининском районе на проспекте Луначарского в июне 2004 года. Срок сдачи – 8 апреля 2008 года – был сорван. И, хотя договоры с соинвесторами расторгнуты, деньги выплачивать застройщик отказывается. ЖСК «Шуваловские высоты» ведет строительство жилой недвижимости в Шувалово-Озерки. Договор оформлен в феврале 2008 года, а окончание срока строительства вообще не указано. Компания «Йорк-девелопмент» должна была закончить объект еще в 2007 году, потом сдачу перенесли на 2008 год, а в результате дольщикам вообще заявили: сейчас недвижимость подорожала, поэтому платите вдвое больше, чем это предусматривалось договором от 2004 года.
– А это законно, что в договорах не прописываются конкретные сроки сдачи домов?
– Конечно нет. По модели договора подряда должны прописываться начальные и конечные сроки производства строительных работ. И они обязаны быть жесткими, чтобы невозможно было отложить их не только на полгода, но даже на несколько дней. Но, поскольку договоры составляются в пользу застройщиков, они готовы даже судиться с дольщиками, им это выгоднее, чем компромиссное решение вопроса с людьми.
– То есть по долгострою законодательной базы нет?
– На уровне Петербурга не существует ни одного правового акта, регулирующего этот вопрос. А на федеральном уровне – это недействующий 214-й и закон «О защите прав потребителей», мало применимый к моделям договоров, которые заключаются с индивидуальными инвесторами. 90 процентов договоров о строительстве жилья оформлены без каких-либо гарантий для дольщиков.
– Известны случаи, когда строительные компании назначают заведомо нереальные сроки окончания строительства – чуть ли не месяц после закладки фундамента, – чтобы активнее продавать будущее жилье.
– Это известный маркетинговый ход. Но ловить на этом строительные фирмы сейчас сложно. Если бы применялся Закон о долевом участии в строительстве или Закон о защите прав потребителя, то любое нарушение сроков означало бы неисполнение обязательств по договору. Но все квалифицируется как инвестиции дольщика и застройщика в некий объект, при которых обе стороны рискуют. В результате такой схемы построения отношений смещение сроков строительства жилья – лишь разумный риск, который обе эти стороны принимают на себя. Чем можно доказать, что в объявлении была ложь, что невозможно было построить объект за указанный срок? Ничем, потому что в теории можно построить дом и за месяц. Почему же не успели? Не было денег! И попробуй доказать обратное.
– Некоторые компании утверждают, что сорвали сроки, потому что у них плохо идут продажи квартир. Это корректно?
– Такие аргументы в основном не правомочны, поскольку компания-застройщик изначально осуществляет предпринимательскую деятельность, имеющую под собой рисковое начало. Следовательно, она должна учесть и просчитать все риски. И нести ответственность за это, являясь профессиональным участником рынка недвижимости.
– Приведет ли нынешняя ситуация к переделу строительного рынка и что от него ждать?
– Во многом это будет просто смена вывесок. Многие старые фирмы, активно вовлеченные в кредитные истории и обязательства, становятся сегодня нерентабельными для новых вложений. Но строительство по-прежнему очень привлекательный бизнес, добровольно никто из него не уходит. Поэтому в новых фирмах, скорее всего, будут те же самые люди. То есть старая компания уходит, но открываются новые бренды и возникают организации, которыми руководят все те же «кардиналы» рынка недвижимости.
– Есть ли выход из правового тупика для дольщиков?
– Мне представляется, что Верховный суд должен рассмотреть все применяемые нынче схемы – вексельные, договоры купли-продажи и т. д. И принять окончательное решение, какие из них законны, а какие – нет. Сейчас идет абсолютный правовой разнобой. Нужно новое законодательство. Но какие бы новые законы ни принимались, не может быть ретроспективного действия права. К сожалению, объект должен строиться и сдаваться по тем нормам, которые действовали на период выдачи разрешения на его возведение.
между тем…
Дольщиков защитит новый фонд
Петербург в ближайшее время направит на рассмотрение Государственной думы РФ проект закона о создании фонда участников долевого строительства. Его разработали власти города совместно с представителями строительного сообщества. Как заявила губернатор Валентина Матвиенко, фонд предполагается создать по аналогии с уже работающим в банковской сфере Агентством по страхованию вкладов. Мотивируется необходимость принятия нового документа тем, что он позволит снизить риски и стимулировать спрос на жилье.
Кроме того, на заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства в Петербурге рассмотрено «персональное дело» компании ЛЭК – рекордсмена по срывам сроков. Комитет по строительству потребовал от нее точных графиков работ по 18 объектам. Однако оказание помощи уже обманутым дольщикам за счет средств города местные инициативы не предусматривают. Отношения дольщика и застройщика, по мнению городских властей, – их внутренний коммерческий спор.
Беседовала Марина Володина
–Несдача жилья к надлежащему сроку объясняется сегодня всем чем угодно. – И в первую очередь финансовым кризисом. Причем о задержке никто никого не уведомляет, потому что 90 процентов договоров заключается с ориентировочным, а не окончательным сроком сдачи объекта. Просто люди вовремя не получают свою квартиру. Мы практически не встречались со случаями, когда застройщик посылал бы дольщику официальное уведомление, что сдача дома задерживается. Иногда застройщики просят дольщиков оформить дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта на полгода – год. С правовой точки зрения это незаконно. Но проблема в том, что в основном договоры заключаются по схемам инвестиционного договора, предварительной купли-продажи или по модели жилищно-строительного кооператива. Все они предполагают одно: задача построить объект – не является прямой обязанностью застройщика. Он инвестирует деньги в строительство, а когда оно завершится, приходится определять в суде, когда дольщики вынуждены доказывать, что на той или иной компании лежит обязанность достройки данного дома. У нас есть коллективные обращения по строительной компании «Ленспецстрой» – жилой комплекс «Маяк», ЛЭК – комплекс «Лондон Парк». И еще огромное количество единичных жалоб дольщиков, связанных с работой менее крупных строительных организаций. Причем во многих случаях недостроенные объекты находятся в престижных районах в центре города – Московском, Петроградском.
– Кто еще у вас в черном списке?
– Компания ЦДС начала строительство дома в Калининском районе на проспекте Луначарского в июне 2004 года. Срок сдачи – 8 апреля 2008 года – был сорван. И, хотя договоры с соинвесторами расторгнуты, деньги выплачивать застройщик отказывается. ЖСК «Шуваловские высоты» ведет строительство жилой недвижимости в Шувалово-Озерки. Договор оформлен в феврале 2008 года, а окончание срока строительства вообще не указано. Компания «Йорк-девелопмент» должна была закончить объект еще в 2007 году, потом сдачу перенесли на 2008 год, а в результате дольщикам вообще заявили: сейчас недвижимость подорожала, поэтому платите вдвое больше, чем это предусматривалось договором от 2004 года.
– А это законно, что в договорах не прописываются конкретные сроки сдачи домов?
– Конечно нет. По модели договора подряда должны прописываться начальные и конечные сроки производства строительных работ. И они обязаны быть жесткими, чтобы невозможно было отложить их не только на полгода, но даже на несколько дней. Но, поскольку договоры составляются в пользу застройщиков, они готовы даже судиться с дольщиками, им это выгоднее, чем компромиссное решение вопроса с людьми.
– То есть по долгострою законодательной базы нет?
– На уровне Петербурга не существует ни одного правового акта, регулирующего этот вопрос. А на федеральном уровне – это недействующий 214-й и закон «О защите прав потребителей», мало применимый к моделям договоров, которые заключаются с индивидуальными инвесторами. 90 процентов договоров о строительстве жилья оформлены без каких-либо гарантий для дольщиков.
– Известны случаи, когда строительные компании назначают заведомо нереальные сроки окончания строительства – чуть ли не месяц после закладки фундамента, – чтобы активнее продавать будущее жилье.
– Это известный маркетинговый ход. Но ловить на этом строительные фирмы сейчас сложно. Если бы применялся Закон о долевом участии в строительстве или Закон о защите прав потребителя, то любое нарушение сроков означало бы неисполнение обязательств по договору. Но все квалифицируется как инвестиции дольщика и застройщика в некий объект, при которых обе стороны рискуют. В результате такой схемы построения отношений смещение сроков строительства жилья – лишь разумный риск, который обе эти стороны принимают на себя. Чем можно доказать, что в объявлении была ложь, что невозможно было построить объект за указанный срок? Ничем, потому что в теории можно построить дом и за месяц. Почему же не успели? Не было денег! И попробуй доказать обратное.
– Некоторые компании утверждают, что сорвали сроки, потому что у них плохо идут продажи квартир. Это корректно?
– Такие аргументы в основном не правомочны, поскольку компания-застройщик изначально осуществляет предпринимательскую деятельность, имеющую под собой рисковое начало. Следовательно, она должна учесть и просчитать все риски. И нести ответственность за это, являясь профессиональным участником рынка недвижимости.
– Приведет ли нынешняя ситуация к переделу строительного рынка и что от него ждать?
– Во многом это будет просто смена вывесок. Многие старые фирмы, активно вовлеченные в кредитные истории и обязательства, становятся сегодня нерентабельными для новых вложений. Но строительство по-прежнему очень привлекательный бизнес, добровольно никто из него не уходит. Поэтому в новых фирмах, скорее всего, будут те же самые люди. То есть старая компания уходит, но открываются новые бренды и возникают организации, которыми руководят все те же «кардиналы» рынка недвижимости.
– Есть ли выход из правового тупика для дольщиков?
– Мне представляется, что Верховный суд должен рассмотреть все применяемые нынче схемы – вексельные, договоры купли-продажи и т. д. И принять окончательное решение, какие из них законны, а какие – нет. Сейчас идет абсолютный правовой разнобой. Нужно новое законодательство. Но какие бы новые законы ни принимались, не может быть ретроспективного действия права. К сожалению, объект должен строиться и сдаваться по тем нормам, которые действовали на период выдачи разрешения на его возведение.
между тем…
Дольщиков защитит новый фонд
Петербург в ближайшее время направит на рассмотрение Государственной думы РФ проект закона о создании фонда участников долевого строительства. Его разработали власти города совместно с представителями строительного сообщества. Как заявила губернатор Валентина Матвиенко, фонд предполагается создать по аналогии с уже работающим в банковской сфере Агентством по страхованию вкладов. Мотивируется необходимость принятия нового документа тем, что он позволит снизить риски и стимулировать спрос на жилье.
Кроме того, на заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства в Петербурге рассмотрено «персональное дело» компании ЛЭК – рекордсмена по срывам сроков. Комитет по строительству потребовал от нее точных графиков работ по 18 объектам. Однако оказание помощи уже обманутым дольщикам за счет средств города местные инициативы не предусматривают. Отношения дольщика и застройщика, по мнению городских властей, – их внутренний коммерческий спор.
Беседовала Марина Володина
