Экономика
Собирали мужики барину на выкуп
24 апреля
Федеральный закон, разрешивший малому бизнесу льготный выкуп арендуемых помещений, оказался филькиной грамотой. В Петербурге из 15 тысяч малых предприятий, арендующих помещения, собственниками станут считаные единицы. Чиновникам среднего звена невыгодно отпускать арендаторов на свободу – и закон этим чиновникам не указ.
Хотя закон № 159-ФЗ является федеральным – его в июле прошлого года приняла Госдума и утвердил президент – в Петербурге документ подавали чуть ли не как заслугу городских властей, мол, мы об этом давно говорили, вот в Москве к нам и прислушались. И сейчас начнется у петербургского малого бизнеса новая жизнь. Покончено с диктатом КУГИ, который по своему усмотрению сдавал помещения бизнесменам и разорял их арендной платой, отныне каждый бизнесмен получает возможность обзавестись собственным помещением, выкупив его у города. Правда, условия выкупа по-петербургски оказались чуть ли не самыми жесткими по России. Но по сравнению с бесправием арендаторов это был шаг вперед.
Иллюзии быстро рассеялись. Для начала КУГИ ввело ограничение: не подлежат льготному выкупу помещения, выходящие на значимые петербургские магистрали. А то, мол, откроют напротив Аничкова дворца гуталиновую лавку, на Суворовском – стрип-бар, или, например, синие сатиновые трусы в витрине повесят. Правда, если посмотреть список этих улиц, в нем найдется и далеко не центральный проспект Энгельса, и тихая, но престижная Кирочная улица. По какому же принципу составлялся список запретных улиц? В КУГИ, куда обратился за разъяснениями один из предпринимателей, ему откровенно ответили: с этих (и ряда других, попавших под ограничения, улиц) мы больше всего собираем аренды. То есть пусть президент, правительство, Дума, губернатор думают о поддержке малого бизнеса, пытаются обеспечить ему условия для развития – а нам важнее план по аренде выполнять.
Губернатор, правительство города рассматривают малый бизнес с общеэкономических позиций. Этот сектор уже сейчас обеспечивает четверть всех поступлений в бюджет. А если ему помочь – решить его «квартирный вопрос», он и 30, и 40 процентов налогов будет давать. И никакой кризис городу будет не страшен. Но у КУГИ задача своя – выполнить план по сбору арендных платежей. Торговые зоны у станций метро ликвидировали, убрали торговлю с остановок, часть помещений выкупили различные богатые фирмы – то есть реально арендаторов стало меньше. А задачи по сбору арендной платы остались. Вот КУГИ и крутится, стараясь остановить процесс выкупа. И у него это хорошо получается.
Второй (после списка запретных улиц) метод, позволяющий предотвратить выкуп, – оценка помещений раза в два выше их рыночной стоимости. Вот, например, позвонил нам владелец маленькой парикмахерской (всего три кресла) в районе станции метро «Выборгская». Его помещение – 50 квадратных метров на первом этаже типового жилого дома. Он попросил оценить его на предмет выкупа. От названной суммы у парикмахера волосы на голове стали дыбом – почти 9 миллионов рублей! Кстати, и по другим помещениям, завяленным к выкупу, цена везде двойная.
Берется она, как объяснили нашим собеседникам в КУГИ, не с потолка. Оказалось, хитрость сокрыта в официальной методике. Поскольку сейчас, мол, ситуация на рынке недвижимости нестабильная, за основу приняты цены начала прошлого года (то есть самые пиковые за всю новейшую историю города). Причем берутся они в долларах (которые тогда стоили по 23 рубля) и пересчитываются по нынешнему курсу – по 34–35 рублей. Вот и двойная цена. Но это еще не все: сверх указанной цены насчитывается НДС – 18 процентов, и к этому добавляется еще 1,5 процента – комиссионные Фонда имущества, который оформляет сделку. Такие вот льготные условия выкупа.
Чиновники на это могут ответить, что если цена не нравится – то и не выкупай. Но и в этом невинном предложении сокрыта ловушка. По странному порядку, заведенному КУГИ, если предприниматель официально обратился с просьбой определить цену выкупа, а потом, решив, что она непосильна, отказался от сделки, с помещением он вынужден будет проститься – оно автоматом пойдет на торги. Почему? Чтобы город мог возместить затраты на оценку. Бизнесмен был бы рад сам вернуть оценщикам (или КУГИ) эту сумму, но – не положено. Назвался груздем – полезай в кузов.
Предположим, посчитал предприниматель все затраты, договорился о кредите с банком (тоже кабала, но не такая, как арендная плата) – и решил выкупаться. Но его тщательно, до рубля, выверенный бизнес-план, скорее всего, рухнет. Даже после того как Фонд имущества торжественно объявит, что помещение ему продано в собственность, настоящим собственником он станет после регистрации сделки в ФРС (Федеральной регистрационной службе). Эта служба, известная своей придирчивостью, может вернуть на переделку весь пакет документов из-за неверно поставленной запятой. А кто готовит эти документы? Собственник – то есть районное отделение КУГИ. В итоге документы могут ходить между райотделом КУГИ и ФРС по полгода. И все это время предприниматель будут платить и выкупные платежи, и аренду. Пока не разорится. Или не догадается «отблагодарить» чиновника, который нормально подготовит бумаги.
Наконец, последняя уловка: если предприниматель решительно настроен на выкуп и имеет деньги, а районная администрация не хочет эту недвижимость отдавать, договор аренды может быть просто расторгнут под каким-нибудь нелепым предлогом. В итоге, по оценкам самого КУГИ, из 15 тысяч арендуемых малым бизнесом помещений выкуплено будет в лучшем случае 3–3,5 тысячи. Реально же – в лучшем случае несколько сотен, а то и несколько десятков.
Ситуация с выкупом – просто пример, который показывает, как чиновничий аппарат решает вопросы вопреки воле первых лиц государства и города. Право сдачи городских помещений в аренду всегда было золотым дном для тех, кто к этому делу причастен. В докризисный период на каждое помещение было по несколько претендентов – нетрудно догадаться, по каким критериям выбирали победителя. Но этот победитель тоже, в свою очередь, попадал в кабалу. Под угрозой расторжения договора с него можно было брать деньги просто в свой карман, можно было заставлять его выполнять те работы, которые уже оплатил бюджет (например, ремонт фасадов), – а бюджетные деньги при этом уходили родственной чиновнику фирме. А поскольку в итоге все эти траты перекладываются на конечного покупателя, цены в крупных российских городах давно уже выше, чем в Западной Европе.
из официальных источников
В Санкт-Петербурге в ближайшие дни будут заключены первые договоры льготного выкупа помещений с предприятиями малого бизнеса. Об этом «НВ» сообщила пресс-секретарь комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Елена Бодрова. На 20 апреля в комитет было подано 360 заявлений (кампания стартовала с начала года, и в месяц подается около 100 заявлений) о выкупе объектов. Но, по данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, в стартовой «партии» будет подписано всего пять договоров.
«Процесс шел бы гораздо быстрее, если бы арендаторы должным образом выстраивали свои арендные отношения с городом. На завершающей стадии подготовки документов выяснилось, что практически у всех предпринимателей есть задолженности по арендной плате. Многие, получив право на целевой выкуп, восприняли его как разрешение вовсе не платить аренду. Другие прекратили платежи после подачи заявления на приватизацию, третьи «забыли» об индексации своих выплат после Нового года. В результате процесс подготовки объектов к продаже существенно затормозился» – так прокомментировал ситуацию Антон Бучнев, заместитель директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Владимир Владимиров
Хотя закон № 159-ФЗ является федеральным – его в июле прошлого года приняла Госдума и утвердил президент – в Петербурге документ подавали чуть ли не как заслугу городских властей, мол, мы об этом давно говорили, вот в Москве к нам и прислушались. И сейчас начнется у петербургского малого бизнеса новая жизнь. Покончено с диктатом КУГИ, который по своему усмотрению сдавал помещения бизнесменам и разорял их арендной платой, отныне каждый бизнесмен получает возможность обзавестись собственным помещением, выкупив его у города. Правда, условия выкупа по-петербургски оказались чуть ли не самыми жесткими по России. Но по сравнению с бесправием арендаторов это был шаг вперед.
Иллюзии быстро рассеялись. Для начала КУГИ ввело ограничение: не подлежат льготному выкупу помещения, выходящие на значимые петербургские магистрали. А то, мол, откроют напротив Аничкова дворца гуталиновую лавку, на Суворовском – стрип-бар, или, например, синие сатиновые трусы в витрине повесят. Правда, если посмотреть список этих улиц, в нем найдется и далеко не центральный проспект Энгельса, и тихая, но престижная Кирочная улица. По какому же принципу составлялся список запретных улиц? В КУГИ, куда обратился за разъяснениями один из предпринимателей, ему откровенно ответили: с этих (и ряда других, попавших под ограничения, улиц) мы больше всего собираем аренды. То есть пусть президент, правительство, Дума, губернатор думают о поддержке малого бизнеса, пытаются обеспечить ему условия для развития – а нам важнее план по аренде выполнять.
Губернатор, правительство города рассматривают малый бизнес с общеэкономических позиций. Этот сектор уже сейчас обеспечивает четверть всех поступлений в бюджет. А если ему помочь – решить его «квартирный вопрос», он и 30, и 40 процентов налогов будет давать. И никакой кризис городу будет не страшен. Но у КУГИ задача своя – выполнить план по сбору арендных платежей. Торговые зоны у станций метро ликвидировали, убрали торговлю с остановок, часть помещений выкупили различные богатые фирмы – то есть реально арендаторов стало меньше. А задачи по сбору арендной платы остались. Вот КУГИ и крутится, стараясь остановить процесс выкупа. И у него это хорошо получается.
Второй (после списка запретных улиц) метод, позволяющий предотвратить выкуп, – оценка помещений раза в два выше их рыночной стоимости. Вот, например, позвонил нам владелец маленькой парикмахерской (всего три кресла) в районе станции метро «Выборгская». Его помещение – 50 квадратных метров на первом этаже типового жилого дома. Он попросил оценить его на предмет выкупа. От названной суммы у парикмахера волосы на голове стали дыбом – почти 9 миллионов рублей! Кстати, и по другим помещениям, завяленным к выкупу, цена везде двойная.
Берется она, как объяснили нашим собеседникам в КУГИ, не с потолка. Оказалось, хитрость сокрыта в официальной методике. Поскольку сейчас, мол, ситуация на рынке недвижимости нестабильная, за основу приняты цены начала прошлого года (то есть самые пиковые за всю новейшую историю города). Причем берутся они в долларах (которые тогда стоили по 23 рубля) и пересчитываются по нынешнему курсу – по 34–35 рублей. Вот и двойная цена. Но это еще не все: сверх указанной цены насчитывается НДС – 18 процентов, и к этому добавляется еще 1,5 процента – комиссионные Фонда имущества, который оформляет сделку. Такие вот льготные условия выкупа.
Чиновники на это могут ответить, что если цена не нравится – то и не выкупай. Но и в этом невинном предложении сокрыта ловушка. По странному порядку, заведенному КУГИ, если предприниматель официально обратился с просьбой определить цену выкупа, а потом, решив, что она непосильна, отказался от сделки, с помещением он вынужден будет проститься – оно автоматом пойдет на торги. Почему? Чтобы город мог возместить затраты на оценку. Бизнесмен был бы рад сам вернуть оценщикам (или КУГИ) эту сумму, но – не положено. Назвался груздем – полезай в кузов.
Предположим, посчитал предприниматель все затраты, договорился о кредите с банком (тоже кабала, но не такая, как арендная плата) – и решил выкупаться. Но его тщательно, до рубля, выверенный бизнес-план, скорее всего, рухнет. Даже после того как Фонд имущества торжественно объявит, что помещение ему продано в собственность, настоящим собственником он станет после регистрации сделки в ФРС (Федеральной регистрационной службе). Эта служба, известная своей придирчивостью, может вернуть на переделку весь пакет документов из-за неверно поставленной запятой. А кто готовит эти документы? Собственник – то есть районное отделение КУГИ. В итоге документы могут ходить между райотделом КУГИ и ФРС по полгода. И все это время предприниматель будут платить и выкупные платежи, и аренду. Пока не разорится. Или не догадается «отблагодарить» чиновника, который нормально подготовит бумаги.
Наконец, последняя уловка: если предприниматель решительно настроен на выкуп и имеет деньги, а районная администрация не хочет эту недвижимость отдавать, договор аренды может быть просто расторгнут под каким-нибудь нелепым предлогом. В итоге, по оценкам самого КУГИ, из 15 тысяч арендуемых малым бизнесом помещений выкуплено будет в лучшем случае 3–3,5 тысячи. Реально же – в лучшем случае несколько сотен, а то и несколько десятков.
Ситуация с выкупом – просто пример, который показывает, как чиновничий аппарат решает вопросы вопреки воле первых лиц государства и города. Право сдачи городских помещений в аренду всегда было золотым дном для тех, кто к этому делу причастен. В докризисный период на каждое помещение было по несколько претендентов – нетрудно догадаться, по каким критериям выбирали победителя. Но этот победитель тоже, в свою очередь, попадал в кабалу. Под угрозой расторжения договора с него можно было брать деньги просто в свой карман, можно было заставлять его выполнять те работы, которые уже оплатил бюджет (например, ремонт фасадов), – а бюджетные деньги при этом уходили родственной чиновнику фирме. А поскольку в итоге все эти траты перекладываются на конечного покупателя, цены в крупных российских городах давно уже выше, чем в Западной Европе.
из официальных источников
В Санкт-Петербурге в ближайшие дни будут заключены первые договоры льготного выкупа помещений с предприятиями малого бизнеса. Об этом «НВ» сообщила пресс-секретарь комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Елена Бодрова. На 20 апреля в комитет было подано 360 заявлений (кампания стартовала с начала года, и в месяц подается около 100 заявлений) о выкупе объектов. Но, по данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, в стартовой «партии» будет подписано всего пять договоров.
«Процесс шел бы гораздо быстрее, если бы арендаторы должным образом выстраивали свои арендные отношения с городом. На завершающей стадии подготовки документов выяснилось, что практически у всех предпринимателей есть задолженности по арендной плате. Многие, получив право на целевой выкуп, восприняли его как разрешение вовсе не платить аренду. Другие прекратили платежи после подачи заявления на приватизацию, третьи «забыли» об индексации своих выплат после Нового года. В результате процесс подготовки объектов к продаже существенно затормозился» – так прокомментировал ситуацию Антон Бучнев, заместитель директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Владимир Владимиров
