Экономика
Параллельные миры
07 май
Петербургский комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) остался крайне недоволен статьей «Собирали мужики барину на выкуп» («НВ» от 24 апреля). В редакцию поступило официальное письмо за подписью председателя КУГИ Игоря Метельского, которое он требует опубликовать в качестве опровержения.
Мы всегда рады полемике, но опровержение – это уже не просто изложение своей позиции. В нем должны быть веские доказательства, что сотрудник газеты делает выводы на «не соответствующих действительности сведениях» (цитата из письма), и приведены свои, на 100 процентов «соответствующие действительности» сведения. Между тем, по нашему мнению, факты и суждения, изложенные в письме КУГИ, опровергаются фактами, которые мы можем подтвердить многочисленными документами и свидетельствами. Чтобы не быть голословными, а также выполнить требование КУГИ обнародовать их письмо, сравним позиции.
«КУГИ не устанавливает «диктат»
Из письма КУГИ:
«Автор статьи сообщает: «В Петербурге из 15 тысяч малых предприятий, арендующих помещения, собственниками станут считаные единицы», тогда как комитетом по управлению городским имуществом заключено всего 17 тысяч договоров аренды. С учетом ограничений, установленных федеральным законом о выкупе арендованных помещений, потенциально возможными для продажи являлись примерно 5 тысяч помещений.
КУГИ не устанавливает «диктат» и не сдает помещения в аренду «по своему усмотрению». Автор материала, по-видимому, не знаком с законодательством РФ и Санкт-Петербурга – нежилые помещения до июля 2008 года сдавались в аренду на основании решения Комиссии по распоряжению объектами недвижимости, в состав которой помимо представителя КУГИ входят руководители администрации района, депутаты, сотрудники налоговой службы, представители служб ГОиЧС и другие. С июля 2008 года федеральный законодатель установил иной порядок распоряжения государственной собственностью – передача имущества в аренду осуществляется исключительно на торгах.
Автор статьи безосновательно утверждает о фактах «бесправия арендаторов», которых КУГИ «разоряет арендной платой», тогда как договор аренды заключается в строгом соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и подлежит расторжению только в судебном порядке. Ставки аренды, названные автором статьи «кабалой», не менялись с 2005 года и существенно отличаются от коммерческих цен. Судите сами – за 1 квадратный метр на Невском проспекте арендатор городского объекта заплатит около 2500 рублей в месяц против 6000 рублей у частного собственника, а на Московском проспекте 680 рублей против 2000 рублей.
Правительство Санкт-Петербурга является одним из разработчиков проекта Федерального закона № 159-ФЗ. Городские власти инициировали согласование проекта в Министерстве экономического развития РФ, активно участвовали в предварительных слушания в Государственной думе, вели согласования в Комитете по собственности. Принятым в декабре 2008 года законом Санкт-Петербурга установлена «финансовая амнистия» для тех арендаторов, которые имели задержки платежей по аренде. По новому закону предприниматель, арендующий помещение до 500 квадратных метров свыше трех лет, может купить его без аукциона, с рассрочкой на два года. Эти условия одни из самых лояльных по стране. Так, в Москве можно купить 100 метров с рассрочкой на год, в Омске и Кургане 300 метров, в Башкирии – до 250. Поэтому утверждать, что петербургские условия выкупа «чуть ли не самые жесткие по России», в корне неверно.
Действительно, правительством Санкт-Петербурга утвержден перечень основных магистралей, помещения на которых не подлежат выкупу. Но во-первых, речь идет только о помещениях, вход в которые расположен с фасада здания. Во-вторых, это самые ликвидные помещения, которые гарантированно приносят ощутимый доход в городскую казну. Необходимо соблюдать баланс между интересами части малых предпринимателей (помещения у КУГИ арендует не более 10 процентов) и интересами всех жителей города. Доходы от использования государственного имущества – залог функционирования транспорта, социальных выплат. Эти деньги – гарантии учителям, врачам и пенсионерам. «Собирали мужики барину на выкуп» – заголовок статьи. Кто же «барин» в данном случае»? Пенсионеры? Школьники? Или те представители малого бизнеса, которые арендуют свои помещения у частников? (А таких около 90 процентов.) И сегодня бюджет старается субсидировать им часть арендной платы.
Покупка недвижимости всегда очень ответственное и затратное решение. Заявку на выкуп можно подать до июня 2010 года, поэтому время правильно оценить свои силы есть. Кроме того, арендатор может написать заявление о включении его объекта в Фонд поддержки малого бизнеса – это гарантия того, что помещение не продадут с торгов и оно останется в аренде. Сегодня произведена оценка около 40 помещений. Помещения в непосредственной близости от Невского проспекта оценены в сумму до 160 тысяч рублей за метр, на Кирочной улице – 67 тысяч за метр, на Зверинской – в 47 тысяч. Можно ли говорить, что эта цена завышена вдвое? В статье приведен пример – 50-метровая парикмахерская у метро «Выборгская» за 9 миллионов. Якобы предприниматель позвонил в редакцию. Это ложь. ГУП «ГУИОН» не оценивал ни одного объекта в Выборгском районе.
Автор обвиняет комитет в том, что «наблюдается волокита с оформлением сделки, когда предприниматель вынужден платить и выкупные платежи, и арендную плату». Это голословное утверждение: первый договор подписан 23 апреля, и «наблюдать волокиту» еще рано просто потому, что не прошло и 10 дней. Распоряжением же КУГИ установлено, что, как только арендатор подписал договор и оплатил первый взнос, он перестает платить арендную плату.
Подводя итог, можно сказать, что статья «Собирали мужики барину на выкуп» основана на недостоверной информации, ввиду чего неверны и основные выводы автора. «Собственниками станут считаные единицы», – утверждает автор. Простая статистика – сегодня заявку на выкуп подали 360 предпринимателей, а площадь выкупаемых объектов превышает 40 тысяч квадратных метров.
Председатель комитета И.М. Метельский»
комментарий «НВ»
Сверим наши сведения
В письме глава КУГИ утверждает, что список потенциальных претендентов на выкуп – всего 5 тысяч адресов – установлен в связи с «ограничениями федерального закона» (не менее трех лет аренды и отсутствие долгов по арендной плате). На самом деле это утверждение «основано на не соответствующих действительности сведениях». Главным инструментом отсечения арендаторов от права выкупа является не закон, а составленный комитетом список «запретных» улиц, на которых действие закона не распространяется.
Комитет также пишет, что «это самые ликвидные помещения, которые гарантированно приносят ощутимый доход в городскую казну. Доходы от использования государственного имущества – залог функционирования транспорта, социальных выплат. Эти деньги – гарантии учителям, врачам, пенсионерам». Между тем 90 процентов дохода бюджета – это наши с вами налоги – подоходный и с предприятий. Выручка от сдачи в аренду городской недвижимости дает скромные 5 процентов бюджета (см. Закон о бюджете 2008 года). Говорить, что именно эти деньги являются «гарантией учителям и пенсионерам», мягко говоря, преувеличение. Зато четвертую часть всех доходов дает малый бизнес. И даст еще больше, если он будет не бесправным арендатором, а собственником. Во всяком случае в этом уверены федеральные законодатели, которые приняли закон о выкупе отнюдь не из благотворительных соображений, а именно как способ повысить налогооблагаемую базу.
Автор письма утверждает, что «КУГИ не устанавливает «диктат» и не сдает помещения в аренду «по своему усмотрению». В распоряжении редакции десятки документально подтвержденных фактов произвола местных администраций, когда выгоняют «неугодных» арендаторов и отдают освободившуюся землю или помещения «дружественным». По утверждению господина Метельского, все вопросы решает комиссия, в которой и представители налоговой, и «представители ГОиЧС». Интересно, а как представитель МЧС решает, отдать помещение предпринимателю Сидорову или бизнесмену Петрову? Что он и большинство других членов комиссии знают о претендентах на аренду? Реальной информацией владеет (и справку к комиссии готовит) именно представитель КУГИ. В курсе дел еще глава района или один-два его зама. Именно этот триумвират и выносит решение, с которым остальные члены комиссии не могут спорить просто потому, что не владеют ситуацией.
Автор статьи в «НВ» якобы «безосновательно утверждает о фактах «бесправия арендаторов», которых КУГИ «разоряет арендной платой», тогда как договор аренды заключается в строгом соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и подлежит расторжению только в судебном порядке». Утверждение КУГИ вновь не соответствует действительности. В частности, то, что договоры аренды расторгаются «только в судебном порядке». Сотрудникам комитета, готовившим данное «опровержение», стоило бы знать, что уже с осени прошлого года КУГИ предлагает к подписанию договоры аренды нежилых помещений, где появился дополнительный пункт:
«5.5. Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору в случае», и далее идет перечень оснований, которые позволяют без суда и следствия вышвырнуть арендатора на улицу.
Более того, выселять арендатора собираются силами «специализированной организации». А арендатор заранее должен согласиться не только с внесудебным порядком выселения, но и с его оплатой. Единственная приходящая в голову аналогия – выставление счетов за услуги палачей семьям казненных.
Что же касается «бесправия арендаторов», то тут и объяснять ничего не нужно. Договор аренды с КУГИ – по сути, «кабальная сделка», потому что арендатору не дозволяется ни одной запятой заменить в его тексте: подписывай – или проваливай. Сравнения в письме с более высокими ценами аренды на частном рынке наводят на подозрения, что чиновники или не знают реальной ситуации, или лукавят. Аренда, например, в бизнес-центре идет по принципу «все включено» – там и охрана, и уборка, и выделенные интернет-линии, и многое другое. И уж в любом случае владелец бизнес-центра не потребует от вас денег на приобретение лифтов для инвалидов.
В договорах же аренды КУГИ все организационные и финансовые обязанности владельца исправно перелагаются на арендатора. За свой счет арендатор обязан: застраховать объект (в указанной КУГИ фирме), причем выгодоприобретателем (т. е. получателем денег) в случае наступления страхового случая становится КУГИ, а восстанавливать объект за свой счет должен арендатор. Он должен ремонтировать фасады и все здание, оплатить присоединение инженерных сетей, при этом только электрификация обойдется примерно по 50 тысяч рублей за киловатт (этих денег никто арендатору не вернет). Должен провести экспертизу и приспособить арендуемое помещение для посещения «маломобильными группами населения» (инвалидами). Все это вместе и было названо «бесправием арендаторов».
Говоря, что «ставки аренды, названные автором статьи «кабалой», не менялись с 2005 года и существенно отличаются от коммерческих цен», автор письма вводит общественность в заблуждение. С начала кризиса ставки аренды на частном рынке упали на 40–48 процентов. КУГИ свои цены не понизило ни на процент. Хотя, к примеру, мэр Москвы своим распоряжением от 20 января этого года установил для малых предпринимателей годовую аренду в размере 1000 рублей за квадратный метр. В Петербурге же (по утверждению наших коллег из «Делового Петербурга») она в 10 раз выше. Ну уж а заявление о том, что «арендные платежи не растут», – это уже такое «не соответствие действительности», что даже неловко за чиновников становится. Растут каждый квартал.
Продолжим о ценах. КУГИ пишет: «эти условия одни из самых лояльных по стране». Между тем условия в Санкт-Петербурге самые жесткие в масштабах СЗФО (вопрос обсуждался на совещании в полпредстве). Хуже было только в Пскове, но в связи со сменой руководства там ситуация уже меняется. Сравнительные данные по всему округу в редакции имеются.
О цене выкупа КУГИ пишет: «Сегодня произведена оценка около 40 помещений. Помещения в непосредственной близости от Невского проспекта оценены в сумму до 160 тысяч рублей за метр, на Кирочной улице – 67 тысяч за метр, на Зверинской – в 47 тысяч. Можно ли говорить, что эта цена завышена вдвое? В статье приведен пример: 50-метровая парикмахерская у метро «Выборгская» за 9 миллионов. Якобы предприниматель позвонил в редакцию. Это ложь. ГУП «ГУИОН» ни оценивало ни одного объекта в Выборгском районе».
Вот данные, опубликованные нашими коллегами из «Делового Петербурга»: помещение площадью 338 метров на Малой Садовой улице выкупят за 95,3 миллиона рублей. Наименьшая цена у помещения в 33 метра на Звенигородской улице: его приватизируют за 2,7 миллиона рублей. Самое дорогое помещение оценено в 8,2 тысячи долларов за метр, а самое дешевое – в 2,4 тысячи, итого в среднем – более пяти тысяч долларов за метр. Сверх того придется заплатить еще 18 процентов НДС и 1,5 процента – вознаграждение Фонду имущества. Суммарно участник «льготной приватизации» должен будет платить 200 процентов от рыночной стоимости. Абсурд заключается еще и в том, что арендатор зачастую платит повторно: чем больше он вложил денег в ремонт и улучшение помещения — тем дороже его оценят. А вот помещения 50-метровой парикмахерской у станции метро «Выборгская» ГУИОН действительно не оценивал, но, собственно, а почему он должен был это делать? В федеральном законе четко указано, что оценщик должен быть «независимым», – согласитесь, фактически подчиненная структура КУГИ таковой быть не может по определению. Поэтому специалисты Фонда имущества неоднократно советовали предпринимателям: прежде чем подавать заявление на выкуп, заказать предварительную оценку, чтобы потом не столкнуться с неприятными сюрпризами. При этом особенно обращали внимание на то, что оценка должна проводиться только фирмами, работающими с адресной базой и методиками ГУИОН – иначе данные могут здорово отличаться. И они оказались абсолютно правы. Оценка по официальной городской методике (которую заказал указанный предприниматель) дает цену в два раза выше, чем обычная рыночная.
Еще КУГИ пишет: «Сегодня заявку на выкуп подали 360 предпринимателей». Даже если умножить 360 заявителей за квартал на 6 – ведь именно на 6 кварталов (полтора года) рассчитано действие закона – получим чуть больше двух тысяч. Реально будет меньше. Те, кто может выкупиться, не стали бы тянуть с подачей заявления, так что первая волна окажется и самой высокой. И не все те, кто уже подал заявку, смогут стать собственниками. Вот, например, самый первый заявитель – ООО «Палитра», арендующее кафе на углу Малой Морской и Невского проспекта, – столкнулся с неразберихой в документах КУГИ и неприятным известием, что на это место существует инвестиционный проект. Многие, сгоряча подав заявление на выкуп, увидели реальные цены и изумились, а теперь не знают, что делать – и денег таких нет, и покупать по таким расценкам бессмысленно.
Характерно, что КУГИ обошел молчанием один важный момент в нашей статье: о том, что, если официальная оценка помещения произведена и цена оказалась для арендатора непосильной, – назад хода нет. Помещение выставят на торги. Возместить расходы на оценку и остаться арендатором нельзя. Цель этого странного правила, как мы писали, – напугать арендатора, чтобы он даже не пытался начать процедуру выкупа. Что же КУГИ не «опровергает» нас в этом вопросе?
КУГИ пишет: «Автор обвиняет комитет в том, что «наблюдается волокита с оформлением сделки, когда предприниматель вынужден платить и выкупные платежи, и арендную плату». Это голословное утверждение. Распоряжением КУГИ установлено, что, как только арендатор подписал договор и оплатил первый взнос, он перестает платить арендную плату». Но до недавнего времени действовала именно схема двойной оплаты. Поскольку она не стыковалась ни с законом, ни со здравым смыслом, под давлением общественных организаций малого бизнеса абсурд двойных платежей ликвидирован 26 марта сего года. А опубликовано распоряжение в апреле, когда статья уже была подготовлена к печати. Найти его можно только в специальных юридических базах. А на сайтах КУГИ и Фонда имущества никаких следов не обнаружено. Ссылаться на свежеиспеченный документ, который почти невозможно найти, – это сильный ход в полемике.
Как могут убедиться читатели, мы дали ответы на все претензии КУГИ. Если этого окажется недостаточным, нашу правоту готовы подтвердить – подробными рассказами и документами – десятки, если нужно – сотни людей.
Мы всегда рады полемике, но опровержение – это уже не просто изложение своей позиции. В нем должны быть веские доказательства, что сотрудник газеты делает выводы на «не соответствующих действительности сведениях» (цитата из письма), и приведены свои, на 100 процентов «соответствующие действительности» сведения. Между тем, по нашему мнению, факты и суждения, изложенные в письме КУГИ, опровергаются фактами, которые мы можем подтвердить многочисленными документами и свидетельствами. Чтобы не быть голословными, а также выполнить требование КУГИ обнародовать их письмо, сравним позиции.
«КУГИ не устанавливает «диктат»
Из письма КУГИ:
«Автор статьи сообщает: «В Петербурге из 15 тысяч малых предприятий, арендующих помещения, собственниками станут считаные единицы», тогда как комитетом по управлению городским имуществом заключено всего 17 тысяч договоров аренды. С учетом ограничений, установленных федеральным законом о выкупе арендованных помещений, потенциально возможными для продажи являлись примерно 5 тысяч помещений.
КУГИ не устанавливает «диктат» и не сдает помещения в аренду «по своему усмотрению». Автор материала, по-видимому, не знаком с законодательством РФ и Санкт-Петербурга – нежилые помещения до июля 2008 года сдавались в аренду на основании решения Комиссии по распоряжению объектами недвижимости, в состав которой помимо представителя КУГИ входят руководители администрации района, депутаты, сотрудники налоговой службы, представители служб ГОиЧС и другие. С июля 2008 года федеральный законодатель установил иной порядок распоряжения государственной собственностью – передача имущества в аренду осуществляется исключительно на торгах.
Автор статьи безосновательно утверждает о фактах «бесправия арендаторов», которых КУГИ «разоряет арендной платой», тогда как договор аренды заключается в строгом соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и подлежит расторжению только в судебном порядке. Ставки аренды, названные автором статьи «кабалой», не менялись с 2005 года и существенно отличаются от коммерческих цен. Судите сами – за 1 квадратный метр на Невском проспекте арендатор городского объекта заплатит около 2500 рублей в месяц против 6000 рублей у частного собственника, а на Московском проспекте 680 рублей против 2000 рублей.
Правительство Санкт-Петербурга является одним из разработчиков проекта Федерального закона № 159-ФЗ. Городские власти инициировали согласование проекта в Министерстве экономического развития РФ, активно участвовали в предварительных слушания в Государственной думе, вели согласования в Комитете по собственности. Принятым в декабре 2008 года законом Санкт-Петербурга установлена «финансовая амнистия» для тех арендаторов, которые имели задержки платежей по аренде. По новому закону предприниматель, арендующий помещение до 500 квадратных метров свыше трех лет, может купить его без аукциона, с рассрочкой на два года. Эти условия одни из самых лояльных по стране. Так, в Москве можно купить 100 метров с рассрочкой на год, в Омске и Кургане 300 метров, в Башкирии – до 250. Поэтому утверждать, что петербургские условия выкупа «чуть ли не самые жесткие по России», в корне неверно.
Действительно, правительством Санкт-Петербурга утвержден перечень основных магистралей, помещения на которых не подлежат выкупу. Но во-первых, речь идет только о помещениях, вход в которые расположен с фасада здания. Во-вторых, это самые ликвидные помещения, которые гарантированно приносят ощутимый доход в городскую казну. Необходимо соблюдать баланс между интересами части малых предпринимателей (помещения у КУГИ арендует не более 10 процентов) и интересами всех жителей города. Доходы от использования государственного имущества – залог функционирования транспорта, социальных выплат. Эти деньги – гарантии учителям, врачам и пенсионерам. «Собирали мужики барину на выкуп» – заголовок статьи. Кто же «барин» в данном случае»? Пенсионеры? Школьники? Или те представители малого бизнеса, которые арендуют свои помещения у частников? (А таких около 90 процентов.) И сегодня бюджет старается субсидировать им часть арендной платы.
Покупка недвижимости всегда очень ответственное и затратное решение. Заявку на выкуп можно подать до июня 2010 года, поэтому время правильно оценить свои силы есть. Кроме того, арендатор может написать заявление о включении его объекта в Фонд поддержки малого бизнеса – это гарантия того, что помещение не продадут с торгов и оно останется в аренде. Сегодня произведена оценка около 40 помещений. Помещения в непосредственной близости от Невского проспекта оценены в сумму до 160 тысяч рублей за метр, на Кирочной улице – 67 тысяч за метр, на Зверинской – в 47 тысяч. Можно ли говорить, что эта цена завышена вдвое? В статье приведен пример – 50-метровая парикмахерская у метро «Выборгская» за 9 миллионов. Якобы предприниматель позвонил в редакцию. Это ложь. ГУП «ГУИОН» не оценивал ни одного объекта в Выборгском районе.
Автор обвиняет комитет в том, что «наблюдается волокита с оформлением сделки, когда предприниматель вынужден платить и выкупные платежи, и арендную плату». Это голословное утверждение: первый договор подписан 23 апреля, и «наблюдать волокиту» еще рано просто потому, что не прошло и 10 дней. Распоряжением же КУГИ установлено, что, как только арендатор подписал договор и оплатил первый взнос, он перестает платить арендную плату.
Подводя итог, можно сказать, что статья «Собирали мужики барину на выкуп» основана на недостоверной информации, ввиду чего неверны и основные выводы автора. «Собственниками станут считаные единицы», – утверждает автор. Простая статистика – сегодня заявку на выкуп подали 360 предпринимателей, а площадь выкупаемых объектов превышает 40 тысяч квадратных метров.
Председатель комитета И.М. Метельский»
комментарий «НВ»
Сверим наши сведения
В письме глава КУГИ утверждает, что список потенциальных претендентов на выкуп – всего 5 тысяч адресов – установлен в связи с «ограничениями федерального закона» (не менее трех лет аренды и отсутствие долгов по арендной плате). На самом деле это утверждение «основано на не соответствующих действительности сведениях». Главным инструментом отсечения арендаторов от права выкупа является не закон, а составленный комитетом список «запретных» улиц, на которых действие закона не распространяется.
Комитет также пишет, что «это самые ликвидные помещения, которые гарантированно приносят ощутимый доход в городскую казну. Доходы от использования государственного имущества – залог функционирования транспорта, социальных выплат. Эти деньги – гарантии учителям, врачам, пенсионерам». Между тем 90 процентов дохода бюджета – это наши с вами налоги – подоходный и с предприятий. Выручка от сдачи в аренду городской недвижимости дает скромные 5 процентов бюджета (см. Закон о бюджете 2008 года). Говорить, что именно эти деньги являются «гарантией учителям и пенсионерам», мягко говоря, преувеличение. Зато четвертую часть всех доходов дает малый бизнес. И даст еще больше, если он будет не бесправным арендатором, а собственником. Во всяком случае в этом уверены федеральные законодатели, которые приняли закон о выкупе отнюдь не из благотворительных соображений, а именно как способ повысить налогооблагаемую базу.
Автор письма утверждает, что «КУГИ не устанавливает «диктат» и не сдает помещения в аренду «по своему усмотрению». В распоряжении редакции десятки документально подтвержденных фактов произвола местных администраций, когда выгоняют «неугодных» арендаторов и отдают освободившуюся землю или помещения «дружественным». По утверждению господина Метельского, все вопросы решает комиссия, в которой и представители налоговой, и «представители ГОиЧС». Интересно, а как представитель МЧС решает, отдать помещение предпринимателю Сидорову или бизнесмену Петрову? Что он и большинство других членов комиссии знают о претендентах на аренду? Реальной информацией владеет (и справку к комиссии готовит) именно представитель КУГИ. В курсе дел еще глава района или один-два его зама. Именно этот триумвират и выносит решение, с которым остальные члены комиссии не могут спорить просто потому, что не владеют ситуацией.
Автор статьи в «НВ» якобы «безосновательно утверждает о фактах «бесправия арендаторов», которых КУГИ «разоряет арендной платой», тогда как договор аренды заключается в строгом соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и подлежит расторжению только в судебном порядке». Утверждение КУГИ вновь не соответствует действительности. В частности, то, что договоры аренды расторгаются «только в судебном порядке». Сотрудникам комитета, готовившим данное «опровержение», стоило бы знать, что уже с осени прошлого года КУГИ предлагает к подписанию договоры аренды нежилых помещений, где появился дополнительный пункт:
«5.5. Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору в случае», и далее идет перечень оснований, которые позволяют без суда и следствия вышвырнуть арендатора на улицу.
Более того, выселять арендатора собираются силами «специализированной организации». А арендатор заранее должен согласиться не только с внесудебным порядком выселения, но и с его оплатой. Единственная приходящая в голову аналогия – выставление счетов за услуги палачей семьям казненных.
Что же касается «бесправия арендаторов», то тут и объяснять ничего не нужно. Договор аренды с КУГИ – по сути, «кабальная сделка», потому что арендатору не дозволяется ни одной запятой заменить в его тексте: подписывай – или проваливай. Сравнения в письме с более высокими ценами аренды на частном рынке наводят на подозрения, что чиновники или не знают реальной ситуации, или лукавят. Аренда, например, в бизнес-центре идет по принципу «все включено» – там и охрана, и уборка, и выделенные интернет-линии, и многое другое. И уж в любом случае владелец бизнес-центра не потребует от вас денег на приобретение лифтов для инвалидов.
В договорах же аренды КУГИ все организационные и финансовые обязанности владельца исправно перелагаются на арендатора. За свой счет арендатор обязан: застраховать объект (в указанной КУГИ фирме), причем выгодоприобретателем (т. е. получателем денег) в случае наступления страхового случая становится КУГИ, а восстанавливать объект за свой счет должен арендатор. Он должен ремонтировать фасады и все здание, оплатить присоединение инженерных сетей, при этом только электрификация обойдется примерно по 50 тысяч рублей за киловатт (этих денег никто арендатору не вернет). Должен провести экспертизу и приспособить арендуемое помещение для посещения «маломобильными группами населения» (инвалидами). Все это вместе и было названо «бесправием арендаторов».
Говоря, что «ставки аренды, названные автором статьи «кабалой», не менялись с 2005 года и существенно отличаются от коммерческих цен», автор письма вводит общественность в заблуждение. С начала кризиса ставки аренды на частном рынке упали на 40–48 процентов. КУГИ свои цены не понизило ни на процент. Хотя, к примеру, мэр Москвы своим распоряжением от 20 января этого года установил для малых предпринимателей годовую аренду в размере 1000 рублей за квадратный метр. В Петербурге же (по утверждению наших коллег из «Делового Петербурга») она в 10 раз выше. Ну уж а заявление о том, что «арендные платежи не растут», – это уже такое «не соответствие действительности», что даже неловко за чиновников становится. Растут каждый квартал.
Продолжим о ценах. КУГИ пишет: «эти условия одни из самых лояльных по стране». Между тем условия в Санкт-Петербурге самые жесткие в масштабах СЗФО (вопрос обсуждался на совещании в полпредстве). Хуже было только в Пскове, но в связи со сменой руководства там ситуация уже меняется. Сравнительные данные по всему округу в редакции имеются.
О цене выкупа КУГИ пишет: «Сегодня произведена оценка около 40 помещений. Помещения в непосредственной близости от Невского проспекта оценены в сумму до 160 тысяч рублей за метр, на Кирочной улице – 67 тысяч за метр, на Зверинской – в 47 тысяч. Можно ли говорить, что эта цена завышена вдвое? В статье приведен пример: 50-метровая парикмахерская у метро «Выборгская» за 9 миллионов. Якобы предприниматель позвонил в редакцию. Это ложь. ГУП «ГУИОН» ни оценивало ни одного объекта в Выборгском районе».
Вот данные, опубликованные нашими коллегами из «Делового Петербурга»: помещение площадью 338 метров на Малой Садовой улице выкупят за 95,3 миллиона рублей. Наименьшая цена у помещения в 33 метра на Звенигородской улице: его приватизируют за 2,7 миллиона рублей. Самое дорогое помещение оценено в 8,2 тысячи долларов за метр, а самое дешевое – в 2,4 тысячи, итого в среднем – более пяти тысяч долларов за метр. Сверх того придется заплатить еще 18 процентов НДС и 1,5 процента – вознаграждение Фонду имущества. Суммарно участник «льготной приватизации» должен будет платить 200 процентов от рыночной стоимости. Абсурд заключается еще и в том, что арендатор зачастую платит повторно: чем больше он вложил денег в ремонт и улучшение помещения — тем дороже его оценят. А вот помещения 50-метровой парикмахерской у станции метро «Выборгская» ГУИОН действительно не оценивал, но, собственно, а почему он должен был это делать? В федеральном законе четко указано, что оценщик должен быть «независимым», – согласитесь, фактически подчиненная структура КУГИ таковой быть не может по определению. Поэтому специалисты Фонда имущества неоднократно советовали предпринимателям: прежде чем подавать заявление на выкуп, заказать предварительную оценку, чтобы потом не столкнуться с неприятными сюрпризами. При этом особенно обращали внимание на то, что оценка должна проводиться только фирмами, работающими с адресной базой и методиками ГУИОН – иначе данные могут здорово отличаться. И они оказались абсолютно правы. Оценка по официальной городской методике (которую заказал указанный предприниматель) дает цену в два раза выше, чем обычная рыночная.
Еще КУГИ пишет: «Сегодня заявку на выкуп подали 360 предпринимателей». Даже если умножить 360 заявителей за квартал на 6 – ведь именно на 6 кварталов (полтора года) рассчитано действие закона – получим чуть больше двух тысяч. Реально будет меньше. Те, кто может выкупиться, не стали бы тянуть с подачей заявления, так что первая волна окажется и самой высокой. И не все те, кто уже подал заявку, смогут стать собственниками. Вот, например, самый первый заявитель – ООО «Палитра», арендующее кафе на углу Малой Морской и Невского проспекта, – столкнулся с неразберихой в документах КУГИ и неприятным известием, что на это место существует инвестиционный проект. Многие, сгоряча подав заявление на выкуп, увидели реальные цены и изумились, а теперь не знают, что делать – и денег таких нет, и покупать по таким расценкам бессмысленно.
Характерно, что КУГИ обошел молчанием один важный момент в нашей статье: о том, что, если официальная оценка помещения произведена и цена оказалась для арендатора непосильной, – назад хода нет. Помещение выставят на торги. Возместить расходы на оценку и остаться арендатором нельзя. Цель этого странного правила, как мы писали, – напугать арендатора, чтобы он даже не пытался начать процедуру выкупа. Что же КУГИ не «опровергает» нас в этом вопросе?
КУГИ пишет: «Автор обвиняет комитет в том, что «наблюдается волокита с оформлением сделки, когда предприниматель вынужден платить и выкупные платежи, и арендную плату». Это голословное утверждение. Распоряжением КУГИ установлено, что, как только арендатор подписал договор и оплатил первый взнос, он перестает платить арендную плату». Но до недавнего времени действовала именно схема двойной оплаты. Поскольку она не стыковалась ни с законом, ни со здравым смыслом, под давлением общественных организаций малого бизнеса абсурд двойных платежей ликвидирован 26 марта сего года. А опубликовано распоряжение в апреле, когда статья уже была подготовлена к печати. Найти его можно только в специальных юридических базах. А на сайтах КУГИ и Фонда имущества никаких следов не обнаружено. Ссылаться на свежеиспеченный документ, который почти невозможно найти, – это сильный ход в полемике.
Как могут убедиться читатели, мы дали ответы на все претензии КУГИ. Если этого окажется недостаточным, нашу правоту готовы подтвердить – подробными рассказами и документами – десятки, если нужно – сотни людей.
