Новоселы скажут кризису спасибо
Не все флагманы петербургского строительного рынка переживут этот кризис. Зато он позволит проявить себя тем, кто умеет работать не в атмосфере денежного изобилия и ажиотажного спроса на недвижимость, а в жесткой конкурентной среде. Одна из таких компаний – «ЛенСпецСтрой». В нынешнем году она получила престижную награду Международной ассамблеи экономического, научного и культурного сотрудничества как очень эффективно развивающаяся молодая строительная организация. Плюс к тому – была занесена в федеральный реестр добросовестных поставщиков, что стоит иных наград. О своем «ответе кризису» нам рассказал генеральный директор компании доктор технических наук Дмитрий АСТАФЬЕВ.
– В нынешнем году ваша компания сумела начать пять новых проектов – и все в работе. Выходит, кризис вам даже на пользу?
– Я бы так не сказал, но мы выжили в этой сложной обстановке – и это уже хорошо. Да, мы начали новое строительство пяти объектов во второй половине 2008-го и весной 2009 года – в самый разгар кризиса. Как это ни парадоксально, сама попытка работать в крайне неблагоприятных условиях привела к тому, что компания, мобилизовав свои резервы, сохранилась. Если бы мы заморозили какие-то объекты, как это сделали многие другие строительные организации, впоследствии размораживать их было бы значительно сложнее. Общий объем наших жилых новостроек – 260 тысяч квадратных метров. Это, по сути, 10 процентов годового ввода жилья всего Петербурга. И нам удалось вести стройку на всех корпусах, правда не в ударном темпе.
– Вы на удивление откровенны. А что подразумевается под неударными темпами?
– На строительство отводится в среднем три года – и именно по такому графику мы работаем. При нормализации ситуации эти сроки, конечно, можно было бы сократить. Но до ударных темпов нам далеко, главное, что работы ведутся за каждым нашим строительным забором.
– Мне кажется – благодаря ценам. В марте этого года вы предлагали квартиры по цене, заявленной государством для покупки бюджетного жилья, – 47 300 рублей за квадратный метр. Сегодня компания заявляет о продажах по стоимости 44 300 рублей. Как удается строить жилые дома по цене, близкой к себестоимости?
– Мы предлагаем жилье даже за 37 тысяч рублей за квадрат. Если говорить честно, это один из способов привлечь внимание покупателей к работе компании. Такие цены мы назначаем далеко не на все строящееся нами жилье. Они относятся к квартирам очень большого размера, которые пользуются ограниченным спросом. Площадь таких квартир существенно выше, чем у наших конкурентов. Но если взять цены наших конкурентов (условно говоря, 60 000 за квадратный метр) и умножить их на площадь в полтора раза меньшую, чем наша, и наши цены в пересчете на значительно большую площадь, получится примерно аналогичная стоимость жилья. У покупателя возникает дилемма – купить квартиру размером в полтора раза больше за те же деньги или у другой компании, но маленькую. К тому же следует учитывать, что такое жилье – не лучшее по своему расположению, видовым параметрам. Оно расположено, как правило, на втором-третьем этажах, окна могут выходить на север и т. д. Тем не менее такие квартиры пользуются спросом. Расценки, повторю, у нас дифференцированы – жилье с видом на Финский залив или Юнтоловский заказник стоит значительно больше, здесь демпинговые цены неприемлемы.
– Но вы не боитесь разориться, продавая дешевое жилье?
– Нет. У нас дешевле выходит инфраструктура, у нас прогрессивное проектирование, новые строительные материалы, схемы. Поэтому себестоимость возведения каркасов у нас ниже, чем у других. В среднем по городу это 33–35 тысяч рублей за квадратный метр. У нас эти затраты – около 25–26 тысяч. В результате наша себестоимость строительства – в районе 35–40 тысяч за квадратный метр, в то время как у большинства застройщиков она 50–55 тысяч. Так что мы имеем рентабельность до 10 процентов, а она не так уж плоха в кризисных условиях. Мы предпочитаем продавать жилье, а не задирать цены и ждать у моря погоды.
– Как вы не побоялись в самый разгар кризиса – в марте нынешнего года – начать строительство камнеобрабатывающего предприятия? Производство собственных строительных материалов начнет окупаться не так скоро…
– Гранитных месторождений в Западной Европе крайне мало. Спрос на гранит устойчив и вырос за последний год. Даже со стороны тех стран, где он имеется, например Норвегии. Мы уже готовим с ней контракты. А также с Финляндией, Данией, Германией. Наш завод уже работает в режиме опытного производства. У нас не щебеночный карьер, а производство гранитных блоков для изготовления, например, отделочной плитки, бордюрного камня. Причем используем новые методы добычи – струйный и ультразвуковой, которые в отличие от старого буровзрывного позволяют сохранить целостность камня. Мы намерены сочетать использование гранита в собственном строительстве (в элитном домостроении) с продажей его в России и за рубеж.
– Вы выдерживаете конкуренцию с крупными компаниями, расхватывающими земельные участки?
– Пятна застройки не очень-то расхватываются, поскольку инженерно подготовленных территорий в городе практически нет. Чаще встречаются попытки рейдерского захвата чужих участков. Поползновения такого рода мы тоже испытывали, но сработала служба безопасности, и свое право мы отстояли.
– Ваша компания не побоялась вынести, так сказать, сор из избы, организовав публичное обсуждение скандальной ситуации с приостановкой строительства дома, где «ЛенСпецСтрой» был заказчиком, а Гатчинский ДСК – подрядчиком. Подрядчик попытался свалить на вас всю вину, заявив, что «ЛенСпецСтрой» не выплачивал деньги за продолжение стройки.
– Это не единственный случай в нашем городе, когда дольщики не смогли вовремя получить свое жилье. Застройщиком данного объекта является ООО «Маяк», однако вина здесь полностью лежит на Гатчинском ДСК и Строительном тресте № 20. Мы посчитали необходимым во всеуслышание обнародовать причины задержки строительства, проведя несколько пресс-конференций. Согласно почти 600-страничному заключению экспертизы, проведенной по требованию Госстройнадзора, ГДСК и Строительный трест
№ 20 признаны виновными в том, что вели стройку с огромным числом нарушений. Несущие стены здания были сделаны значительно тоньше, чем это было предписано проектным заданием. Вместо железобетона – бетонные элементы без необходимой арматуры. Степень брака была такова, что здание могло рухнуть как карточный домик. Достаточно сказать, что из-за брака переварены 100 процентов сварных швов, а это более 15 тысяч узлов соединений. Мы практически схватили их за руку на бракодельстве, а они стали заявлять дольщикам, что им просто не хотят платить за работу.
– Удивительно, что домостроительный комбинат, имя которого является брендом, так проштрафился.
– Думаю, здесь сыграли роль «авось» и желание сэкономить любым путем. Сейчас, после судебной процедуры и подписания мирового соглашения, уволены первые лица предприятия – генеральный директор и главный инженер, а ГДСК взял на себя устранение брака в течение полугодия. Представьте, сколько им нужно исправлять, если за год строится целиком дом.
– Эксперты утверждают, что покупательский спрос сейчас начинает нарастать. Помогают ли в этом пиаровские ходы, которые вы применяли, – продажа квартир с подарком – дорогостоящей кухонной мебелью и сантехникой?
– Спрос есть, но он далек от того, чтобы обеспечивать темпы строительства, которые были у нас до кризиса. К сожалению, рекламные акции большого успеха не принесли. Разве что розыгрыш среди покупателей жилья автомашины «Рено-лагуна», стоившей около миллиона рублей, тогда как квартира – три миллиона. Но это было еще в прошлом году. Сейчас срабатывает только низкая цена квартир, то, что строительно-монтажные работы реально ведутся, и 214-й закон, в рамках которого мы работаем.
– Вы – романтик? Названия всех ваших строящихся комплексов связаны с музыкальной тематикой.
– Да, один из комплексов мы условно называем «Скандинавский дуэт», другой – «Ленинградское трио». Придумывая имена домам, мы исходили из того, что, по известному выражению, «архитектура – это застывшая музыка». А музыка объединяет народы, и одни наши здания, находящиеся друг от друга в шаговой доступности, получили названия «Григ», «Сибелиус», по именам знаменитых скандинавских композиторов, другие названы в честь произведений композиторов, творивших в нашем городе, – «Медный всадник», «Ленинградская симфония», «Ленинградские вечера».
Отчасти все настоящие петербургские строители – романтики: город у нас такой, что без души работать нельзя.