Хрущевская оттепель

В Петербурге стартовал второй этап «Программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий», иными словами, программы сноса хрущевок и строительства на их месте нового благоустроенного жилья. Из 32 хрущевских кварталов 23 уже обрели инвесторов. Застройщики приступили к подготовке документации, а снос пятиэтажек и строительство нового жилья планируется начать в 2011 году.

Первый этап, точнее, первая попытка реализации программы, которая была предпринята еще два года назад, провалилась. Но тот опыт оказался полезным и поучительным. После многочисленных скандалов и протестов был пересмотрен список кварталов, подлежащих сносу, – из перечня убрали семь благоустроенных участков в престижных районах, попавших в него «по ошибке». Родилось и оформилось вполне конструктивное общественное движение в защиту жителей хрущевок. Дыры и ляпы первоначального проекта обсуждались в Законодательном собрании города, на совещаниях в правительстве, на страницах газет. В итоге властям удалось найти и законодательно оформить ответы на многие сложные вопросы. Поэтому сегодня жалоб и протестов от жителей 23 кварталов первой очереди не поступает.

Но далеко не все «хрущевцы» знают, что ждет их в ближайшем будущем. Поэтому сегодня «НВ», которое с самого начала держало программу реновации на контроле, дает ответы на наиболее важные вопросы, которые возникают у горожан. В этом нам помогли депутат Законодательного собрания Петербурга, заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству, член городской комиссии по развитию застроенных территорий Сергей Малков и представители фирм-инвесторов.

Нашлись всего два инвестора, решившихся ввязаться в сложный и затратный проект реновации застроенных территорий. Первый – местная компания «Воин» – выиграл конкурс еще в 2008 году. Компания взяла в оборот один квартал в районе Ульянки, где уже работала ранее. Второй инвестор, взявший на себя огромную территорию в 22 квартала, появился только в конце прошлого года. Гигантский лот выиграла компания «Реновация СПб», заплатившая за него городу 3,9 миллиарда рублей. «Реновация» была создана всего пару месяцев назад – специально под этот проект. Возглавил ее бывший руководитель компании «Главстрой» (одна из структур «Базового элемента» Олега Дерипаски) Артур Маркарян. В числе акционеров – совладелец компании «Русское море» и акционер банка «Санкт-Петербург» Максим Воробьев, совладелец «Евраз Холдинга» Александр Абрамов, бывший директор по развитию «Строймонтажа» Виктор Лебедев.
Кто будет претендовать на оставшиеся девять нераспроданных кварталов – та же «Реновация» или найдутся еще смельчаки, – пока неизвестно. Проекты реноваций заселенных кварталов на порядок менее прибыльны, чем обычное строительство. Действительно, строить дом на свободном месте, заплатив только за землю, – это одно, а строить дом, не только заплатив за землю, но и расселив вдобавок сотню квартир, – совсем другое. Пусть даже город берет на себя затраты по прокладке инженерных сетей и строительству социальных объектов. Поэтому большинство петербургских компаний не только сами не принимают участия в торгах, но и скептически оценивают перспективы той же «Реновации». Есть даже подозрения, что инвестор просто снимет сливки с купленных территорий, то есть застроит свободные места, а потом выйдет из проекта.

Тем не менее проекты реновации при грамотном подходе к делу могут быть рентабельны. По плану «Реновация» должна построить в купленных кварталах 7,5 миллиона квадратных метров жилья (это вдвое больше, чем было построено в городе в предкризисном 2008 году, и втрое больше, чем в 2009-м). 35 процентов этих площадей пойдет на расселение жителей хрущевок, остальное – на продажу. Ключ к успеху – в больших объемах. Ведь, продав десять метров с наценкой в 100 долларов на каждый, инвестор получит такую же прибыль, как петербургская строительная фирма, которая продаст один метр с наценкой в 1 тысячу долларов. В этом секрет большого бизнеса: самыми богатыми в мире являются не те фирмы, которые производят эксклюзивные, стоящие миллионы долларов автомобили и яхты, а производители лимонадов, жвачек и шоколадок, которые продают свой товар с небольшой наценкой, зато в огромных количествах.

Ну а пока проект находится в «бумажной стадии». Реальные работы начнутся в 2011 году. Весь проект рассчитан на девять лет. Очередности, по которой кварталы пойдут под снос, пока нет – инвесторы составляют планы, а в общих чертах говорят, что начнут с кварталов с наименьшими обременениями, то есть с тех, где больше свободного места.

Кстати, в Москве, где программа сноса хрущевок идет уже больше десяти лет, очередность сноса кварталов вообще является секретом – новый адрес оглашается только перед самым началом работы. Потому что при заблаговременном информировании (как это было раньше) намеченный к скорой «зачистке» квартал становится объектом махинаций, с одной стороны, там внезапно появляются новые мелкие сооружения, за которые их хозяева начинают требовать компенсацию, с другой – прекращаются ремонтные и эксплуатационные работы (хотя деньги на них продолжают идти), с третьей – жителям навязывают услуги по защите их интересов сомнительные фирмы.

Но вопрос: «Когда все начнется»? – лишь один из тех, которые сегодня беспокоят жителей кварталов, подлежащих реновации. Остальные мы поделили на три группы. Ответы на вопросы, помещенные в первую, касаются всех людей, проживающих в этих кварталах. Вторая группа вопросов и ответов представляет животрепещущий интерес для тех людей, чьи хрущевки приватизированы, третья – для тех, кто проживает по договору социального найма.

Если ваш квартал попал в список

– В какие районы будут переселять людей?
По закону новое жилье будет предоставлено не просто в том же районе, но и в том же квартале, где люди проживают сейчас. По желанию обитателя хрущевки новая квартира может быть предоставлена и в другом районе, если компания-инвестор имеет такую возможность. Но граждане не могут этого требовать – только просить.

– Кварталы, попавшие в список, будут уничтожены целиком или хорошие дома оставят на месте?
Хорошие дома сносить не предполагается. Все-таки программа реновации не только коммерческая, но в первую очередь социальная. Впрочем, если квартал расположен в очень уж выигрышном месте и застрйщику удастся «продавить» этот вопрос в инстанциях, то возможно, что под снос пойдет и какая-нибудь добротная пятиэтажка. На практике же это будет выглядеть так: инвестор составляет проект планировки квартала, в котором определяет судьбу каждого дома. Затем этот проект должен быть одобрен властью и на общественных слушаниях.

– Если дом не является классической хрущевкой, но тоже морально и физически устарел, он пойдет под снос?
Такой запрос уже поступил от администрации Кировского района и обсуждался в Законодательном собрании. Но критерии, по которым тот или иной дом может быть приравнен к хрущевке, до конца не определены. Предлагалось два критерия, по которым дом может быть приравнен к хрущевке: отсутствие ванной комнаты и маленькая кухня (не более пяти метров). Пока сошлись только на ванных. Вопрос с кухнями и другими признаками, позволяющими включить дом в список на снос, дорабатывается.

– В Петербурге большинство новых домом сдается без отделки. Придется ли хрущевцам-новоселам за свой счет доводить квартиры до ума – покупать сантехнику, штукатурить стены, клеить обои? И как быть с переездом, который некоторым может оказаться не под силу?
По условиям договора города с инвесторами все квартиры, предназначенные для переселения, сдаются с полной отделкой. А вот вопрос о компенсации затрат на переезд (или об оказании помощи в переезде) пока не решен. Вероятно, проблемы переезда будут решаться в индивидуальном порядке.

– Куда гражданам, недовольным решением о судьбе своего дома или квартиры, можно обратится с жалобами, где получить ответы на вопросы?
Сформированы городская и районные комиссии по развитию застроенных территорий. Главой районной комиссии, как правило, является заместитель главы района, членами – муниципальные депутаты, руководители жилищных агентств. Кроме того, в районные комиссии входят по четыре представителя от каждой хрущевки, причем двое являются собственниками жилья, двое – нанимателями (наниматели, в отличие от собственников, не имеют права решающего голоса – только совещательного). На каждое заседание будут приглашаться представители не более чем от пяти домов, чтобы не валить все проблемы в кучу. В работе комиссий принимает участие и инвестор, но тоже без права голоса. Работу комиссий курируют депутаты ЗС.

Если вы собственник жилья

– Говорят, что новое жилье будет предоставляться по каким-то «социальным нормам». Получается, что если один человек проживает, к примеру, в трехкомнатной квартире – ему взамен дадут однокомнатную? И не заставят ли переселенцев-собственников платить за качество жилья, ведь рыночная стоимость новых квартир заметно больше, чем в старых панельных домах?
По социальным нормам жилье будет предоставляться только нанимателям. Собственники же получат ту же площадь, что была у них раньше. Имел, например, одинокий человек квартиру в 60 метров – такую ему и предоставят. Более того, поскольку новая квартира может не совпадать с точностью до метра с площадью прежней, она может оказаться и просторнее старой – максимальное отклонение, за которое не будет взиматься плата, – 9 метров. Разница же в цене старых и новых метров – затраты инвестора. Никаких доплат со стороны жителей не предусмотрено. Доплачивать нужно будет только тем, кто, воспользовавшись случаем, решит улучшить свои жилищные условия. К примеру, вместо двухкомнатной получить трехкомнатную. Это возможно – нужно будет договориться путем переговоров о цене дополнительной площади.

– Можно ли сейчас, уже после старта программы, продать свою квартиру в хрущевке?
Собственник может продать свою квартиру в любой момент. Но вряд ли ему это будет выгодно, ведь он потеряет возможность переехать в хороший новый дом. Да и махинации с приватизированными метрами невозможны. Допустим, владелец однокомнатной квартиры продает ее втридорога многодетной семье в расчете на то, что та при расселении потребует для себя пятикомнатную. Не получится: кто бы ни купил квартиру в расселяемом доме (одинокий старик или семья гастарбайтеров), новое жилье будет такой же площади, как и старое.

– А если собственник квартиры упрется: у меня, мол, тут вся жизнь прошла, на мой век этого дома хватит – не хочу переезжать, а собственность отнимать не имеете права!
Богатый опыт решения таких конфликтов накоплен в Москве, где большая часть хрущевок уже снесена. Как правило, даже самый упертый человек вынужден считаться с общественным мнением, с позицией соседей по дому, которые хотят не сидеть на чемоданах, а без проволочек переехать в новые дома. Очень трудно, не приводя здравых аргументов, твердить свое «не хочу» членам комиссии и собранию жильцов.

Но есть и юридический вариант принуждения к переезду. По поправке к 44-й статье Жилищного кодекса, принятой в 2005 году, вопрос о реконструкции жилого дома относится к компетенции собственников жилья (в число которых, кстати, входит и город как владелец неприватизированных квартир). Для принятия решения достаточно двух третей голосов. И если в программе реновации нет принципиальных просчетов (какие, например, были в первоначальном петербургском плане), то есть под снос предназначены действительно плохие дома, а новые квартиры отвечают всем требованиям жителей, – это решение, конечно же, будет принято. И тогда несогласного могут выселить судебные приставы. Если же он наотрез откажется от новой квартиры, ему выплатят денежную компенсацию за старую.

Если вы проживаете по договору социального найма

– Каковы нормы предоставления нового жилья тем, кто не приватизировал свою квартиру, то есть нанимателям?
Норма – 18 квадратных метров (общей площади) на каждого члена семьи или 33 метра на одиноко проживающего.

– Что получат люди, если в квартире проживает две или более семей, например родители и их взрослые дети, имеющие или не имеющие семьи?
Каждая семья должна получить отдельную квартиру по указанным выше нормам – городской закон предусматривает, что коммуналок в новых домах не будет. Правда, при определении количества семей, проживающих в квартире, могут возникнуть сложности. Например, является ли отдельной семьей совершеннолетний ребенок нанимателей, если он не состоит в браке и не имеет своих детей? Этот вопрос трактуется по-разному. Один из главных критериев – зарегистрирован ли он как очередник. В целом же спорные ситуации (когда члены семьи не договорятся с районной комиссией и с инвестором) будет рассматривать суд.

– Можно ли прописать к себе в квартиру родственников, чтобы они при расселении претендовали на отдельное жилье?
Список проживающих в каждой квартире был зафиксирован на момент вступления в силу программы реновации. Те, кто пропишется позднее, претендовать на жилье не могут. Но эти положения городу придется еще уточнять. Например, в семьях могут рождаться дети – они, конечно, должны получить все права.

Куда более сложными будут ситуации, когда житель расселяемой квартиры приведет в дом жену или мужа. Должны ли новые члены семьи получать метры в новом доме, как установить, является брак реальным или фиктивным, – однозначного ответа на эти вопросы у города нет.

Но если те же районные комиссии решат, что в нестандартной, не предусмотренной законом ситуации нет криминала, город и инвестор, скорее всего, пойдут навстречу жителю хрущевки, поскольку заинтересованы в успехе программы реновации.

– Можно ли еще приватизировать квартиру, уже попавшую под расселение?
Действительно, если люди проживают по договору социального найма в достаточно просторной квартире (более, чем это положено по нормам, указанным выше), то им имеет смысл приватизировать свое жилье, чтобы получить квартиру такой же площади. И права на приватизацию никто не отменял, напомним, что срок приватизации квартир в Петербурге продлен.

 

Марина Володина