Китайское предупреждение
По мнению представителей Шанхайской строительной корпорации, Петербург может «не вытянуть» все свои 30 проектов комплексной застройки территорий
Недавно на одном из публичных мероприятий китайские товарищи из Шанхайской Заграничной объединенной инвестиционной компании корректно, но принципиально указали российским товарищам на допускаемые ими просчеты и ошибки в строительной сфере Санкт-Петербурга. Дипломатический протокол нарушен не был – заместитель гендиректора компании «Балтийская жемчужина» (это «дочка» Шанхайской корпорации) Цюй Цзыхай был приглашен на форум «Жилищный проект» специально, чтобы высказать свое мнение. А даже если некое отступление от протокола и имело место, то Китай, как великая держава, вполне может себе это позволить.
Самое же главное, что критика товарища Цзыхая попала в точку и получила широкой резонанс. Он сказал то, о чем думали все – но боялись спросить. А именно: что городская программа «комплексного освоения территорий» (КОТ) – строительства в чистом поле жилых районов-миллионников – может оказаться несостоятельной. Как и предшествующая ей программа «уплотнительной застройки» старых кварталов. Чтобы было понятно, в чем проблема, которую четко увидели китайские строители, нужно кратко осветить предысторию вопроса.
С начала 90-х годов прошлого века до примерно 2003 года жилищное строительство в Петербурге велось методом «уплотниловки». Новые дома просто втискивались в старые дворы. Это было выгодно как застройщикам – не нужно было тратиться на прокладку новых коммуникаций, так и бюджету – потому что в этих старых кварталах были и дороги, и поликлиники, и маршруты общественного транспорта. Город, несмотря на протесты жителей, уплотняли и утрамбовывали почти полтора десятка лет, но наступил предел – свободных дворов больше не осталось.
Пришлось переходить к обычной мировой практике: продавать землю небольшими участками – под один-два дома (так стал бурно застраиваться Приморский район), но выяснилось, что это хлопотное дело. Дико забюрократизированная система оформления участков отнимала массу сил не только у застройщиков, но и у чиновников, по каждому дому возникали споры с энергетическими монополистами, повисал в воздухе вопрос с социалкой… И тогда родился новый план – комплексного освоения территорий. Огромный участок пустой земли (без дорог, коммуникаций и прочего) продается солидному инвестору, который берет на себя все хлопоты: строит подстанции, прокладывает линии электропередачи, теплотрассы, после чего строит на своей земле жилье, магазины, отделения милиции, другие социальные объекты.
Одним из первых таких проектов стала та самая «Балтийская жемчужина», которую доверили строить Шанхайской инвестиционной компании. Этот проект, как говорится, пошел – заброшенный пустырь на берегу Финского залива стал на глазах преображаться, превращаясь в современный жилой район. Первый успех вдохновил строительный блок Смольного – и проекты КОТ посыпались как из мешка. Рекордсменом по размеру выкупленных площадей и уплаченных за них сумм стала компания Олега Дерипаски «Главстрой С.Пб.», купившая массивы «Северная долина» и «Юнтолово». Кроме них в работе находятся проекты «Новая Ижора», «Славянка», «Семь столиц», «Триумф-Парк», «Цветочный город» (Ручьи), «Красные зори» (на стыке Петродворцового и Ломоносовского районов), «На Царскосельских холмах», известный проект намыва на Васильевском острове, сугубо элитные проекты «Набережной Европы» и «Невской ратуши», на подходе «Измайловская перспектива», намыв между Сестрорецком и Горской и так далее. На круг – около 30 проектов. На этих площадях планируется построить от 40 до 50 миллионов квадратных метров жилья (в докризисный период город вводил в строй по 2,5 – 3,5 миллиона метров).
Казалось бы – это замечательно: в течение 10 лет жилищный вопрос в Петербурге будет решен раз и навсегда. Но вот представитель Шанхая – самого быстро развивающегося китайского мегаполиса – общего энтузиазма не разделяет.
– Власти Петербурга не располагают достаточными финансовыми и административными ресурсами для того, чтобы в полной мере поддержать застройщиков, – заявил на круглом столе Цюй Цзыхай.
Он сравнил ситуацию с Шанхаем. Там городская администрация берет на себя все заботы по подготовке нового района к застройке – от прокладки электрических сетей до строительства новой ветки метро. Причем все это делается еще до начала строительства. Откуда же деньги? Это те средства, которые застройщики платят за аренду и выкуп своих участков. Если в Петербурге они поступают в общую копилку и их можно потратить на что угодно – от проведения праздников до оплаты визита городской делегации на выставку недвижимости в Каннах, то в Шанхае каждый юань, полученный от строителей, идет на подготовку и развитие инфраструктуры.
Плюс к тому власти Шанхая сами решают, какой тип жилья городу сейчас нужен, – сколько должно быть домов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Тем самым они, с одной стороны, решают проблему доступного жилья, с другой – обеспечивают застройщикам нормальную прибыль. Плюс к тому там имеются графики ввода и продаж новых площадей. Ведь если одновременно выставить на продажу несколько районов-миллионников, рынок просто рухнет – строители вынуждены будут или продавать квартиры себе в убыток, или замораживать уже готовые дома, что приведет к кризису отрасли.
В Петербурге же, напомним, власти решили переложить все проблемы на плечи самих застройщиков. Хотя уже сейчас видно, что это невозможно. Приходится помогать и «Балтийской жемчужине», и «Северной долине», и другим будущим районам. Но, как справедливо заметил товарищ Цзыхай:
– Чтобы оказать такую поддержку 30 проектам комплексного освоения, ресурсов нет ни у правительства Петербурга, ни у администрации Шанхая.
В итоге часть миллионников будет или заморожена, или растянута на многие годы, возможно – на десятилетия. Об этом не раз осторожно говорили и петербургские строители. Но со всей определенностью высказался только китайский специалист.
компетентно
«Город на пути к исправлению»
Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 трест»
– Почему у строителей «Балтийской жемчужины» возникли вопросы об участии города в комплексном освоении территорий – понятно. Им в свое время под строительство была выделена заболоченная земля на окраине Петербурга, на которую ни у одного из питерских застройщиков не было притязаний. А теперь у китайской стороны, когда она основательно намаялась с этой землей, возникают мысли о том, что городские власти могли бы сделать для комплексных застройщиков в Петербурге, чтобы облегчить их деятельность. Кстати, когда они эту землю брали, таких вопросов не возникало. Радовались, что получили огромный участок в Петербурге.
Мы действительно не строим инфраструктуру опережающими методами. Идеально было бы, чтобы сегодня к той же «Балтийской жемчужине» подходило метро. Но на это нужны большие деньги, которых у города пока нет. Я построил целый квартал жилых домов чуть дальше – в Стрельне, недалеко от Константиновского дворца. Если бы там было хорошее транспортное снабжение – квартиры бы раскупались на ура. Но сегодня, несмотря на это, там тоже есть покупатели. Кто-то хочет жить ближе к даче, правительственной резиденции или иметь красивый вид на море.
Я не из тех, кто защищает любую политику городских властей. Однако при этом могу твердо сказать: то, что положено городу осуществлять в отношении застройщиков, он делает. Конечно, каждому девелоперу хотелось бы, чтобы все инженерные коммуникации были сделаны за счет городского бюджета. А он бы только возвел коробку здания, которое сразу было бы подключено ко всем энергетическим системам. Пока это невыполнимо. Но город старается. К примеру, на всей территории реновации хрущевок инфраструктурой будут заниматься именно городские власти. Застройщику останется прокладывать только внутриквартальные сети. Город также будет заниматься там и социальным строительством – школ, детских садов, магазинов. Так что бросать по этому вопросу обвинения в адрес городского правительства нелогично.
Когда наступят лучшие времена, повысится уровень экономического развития – не исключено, что город возьмет на себя и задачу взаимодействия с энергетическими монополистами. Но если перекинуть эту миссию на город сегодня, то мы – застройщики – просто не сможем сдать свои дома. Допустим, для построенного моей компанией нового дома на Оборонной улице нужно за присоединение отдать «Ленэнерго» 37 миллионов рублей. Мы их выплатили и теперь на законном основании требуем подключения. Представьте, что городу нужно было бы перевести деньги за многие сотни таких домов. В бюджете их не найдется. И тогда монополисты не будут выполнять свои обязанности по уважительной причине – не работая в долг. А новые дома останутся без энергоснабжения.
Сегодня на петербургском строительном рынке определены правила игры, которые мы выполняем. Когда туда приходит постороннее лицо, как в данном случае господин Цюй Цзыхай, при сравнении с порядками на своей родине он многому удивляется. Что-то там лучше, чем у нас в строительной отрасли, что-то хуже. Но главное – сейчас в Петербурге начали наконец действовать стабильные законы, которые постепенно корректируются в лучшую сторону.
Тезис китайского девелопера о том, что городу стоит поддерживать выборочно какие-то проекты, которые сочтут успешными, тоже представляется мне сомнительным. Успешен или не успешен данный проект – будет зависеть от мнения чиновников. Застройщик будет считать, что его проект удачный, а чиновник – наоборот. И что дальше – создавать какую-то независимую комиссию? Не слишком ли много мы их наплодили?
«Ни в Китае, ни в Англии власти не самоустраняются»
Лев Каплан, вице-президент «Союзпетростроя»
– Зерно истины в высказываниях китайского застройщика, безусловно, есть. У нас по генплану предусмотрено освоение 70 тысяч гектаров земли. Это в полтора раза больше, чем в Москве! И в основном речь идет именно о комплексном освоении, которое требует непомерных денег или от застройщика, или от города. А общего кошелька у этих двух сторон нет, хотя только с его помощью и можно было бы решить эту проблему.
Судите сами. При губернаторе Яковлеве отчисления строителей на инженерную инфраструктуру составляли 34 доллара на квадратный метр земли, при приходе к власти губернатора Матвиенко – 70 долларов. А потом на аукционах при продаже этих земель цены стали достигать 400–700 долларов на квадратный метр так называемых будущих улучшений. Казалось бы, вот средства не только на обычную инфраструктуру, но даже на метро к новым кварталам. На деле – ничего подобного.
Раньше те небольшие деньги, которые взимались со строителей, шли отдельной строчкой в бюджете – на инженерную подготовку территорий (как до сих пор делается в Шанхае). В год это составляло от 4 до 8 миллиардов рублей. Потом за счет этих отчислений стали строить детские сады, ремонтировать школы, мусоропроводы и лифты. Но это еще полбеды. Беда настала, когда все утонуло в общей инвестиционной программе города. Предположим, поступило от продажи земли 18 миллиардов рублей, сколько из них пойдет на инфраструктуру – не известно. Строители выделяют колоссальные суммы, но они не возвращаются в строительную сферу.
Опыт Шанхая (я сам там был с делегацией и могу это подтвердить доподлинно) показывает, что там не начинается возведение коробки здания, пока к нему не подведены системы жизнеобеспечения. У нас, когда делается документация хотя бы на один дом, от строителей требуют, чтобы они разработали проект планировки и межевания всей территории, где может быть сто таких домов. В результате торги проваливаются. Никто за это не берется, поскольку это страшно дорого.
Эти проблемы должны решать градостроительные органы города и за счет бюджетных средств. Кроме того, нельзя начинать освоение новых территорий без того, чтобы к ним не были подведены коммуникации и транспорт. Например, сейчас интенсивно застраивается Приморский район, но выбраться оттуда – с участков, которые лежат в стороне от магистралей, – практически невозможно.
Я согласен и с утверждением, что именно город должен заниматься проблемами энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, тепла. По официальным данным, 236 домов у нас подключены по временным схемам. Это говорит о том, что у нас разрешается строительство, но не решаются вопросы энергообеспечения новых кварталов. В социалистические времена существовало шесть трестов квартальной застройки. Они осуществляли всю инженерную подготовку квартала вплоть до фундаментов строящихся домов. И после этого домостроительные комбинаты ставили туда дома. Никогда не было такого, чтобы приходили в чистое поле и начинали думать, где бы проложить коммуникации, как связать сети и провести их к тому или иному дому. Все делалось заранее, по строгим планам. При этом инженерная подготовка кварталов осуществлялась комплексно. Выделялся один генподрядчик, который отвечал за инженерные сети. Я неоднократно говорил и городским властям, и застройщикам, что эту практику стоит вернуть.
И еще одну мысль, высказанную китайским застройщиком, я поддерживаю. У нас на больших территориях пытаются строить недорогое жилье, а сами эти участки комфортно не обустраивать. В эти «гетто», как я их называю, не пойдет ни один нормальный покупатель. Кому это нужно – жить в поле, где гуляет ветер, нет благоустройства? Во всем мире строятся города-спутники, из которых легко добраться до центра, в них жить комфортно, там есть места отдыха, развлечений. У нас на окраинах строят социальное жилье. Но оно находится в отдаленных районах, куда по своей воле никто не поедет. А вынуждены селиться там с горя – те, кто выезжает из ветхого и аварийного жилья. К тому же по технологиям, конструкциям, архитектуре – это жилье прошлого века.
Вообще градостроительная политика – очень тонкая вещь. А у нас многое пущено на самотек. Например, город должен отслеживать квартирографию. Каков выход на рынок одно-, двух- и т. д. квартир? Какое жилье, для каких категорий горожан наиболее приемлемо? Застройщики строят как бог на душу положит. В результате по габаритам одного жилья не хватает, другое – в переизбытке и не раскупается. КГА, в чью компетенцию это должно входить, практически такими делами не занимается. Градостроительное планирование у нас на очень низком уровне. А рыночные отношения вовсе не означают стихийность, отсутствие планирования.
Плановое освоение новых территорий ведется не только в социалистическом Китае, но и в капиталистической Англии. Мы побывали в Манчестере, и там нам рассказали, что при этом 50 процентов за подготовку территории платит государство – муниципальные власти, вторую половину – частники. Все строится по единому плану, заранее известно, где что будет возведено. А мы все ищем какой-то третий путь – не социалистический и не капиталистический, я бы его назвал стихийно-бюрократическим.
Марина Володина. Фото Интерпресс
