Черное золото – красные цены
Как выяснило «НВ», стоимость жилья в Петербурге удивительным образом зависит от мировых цен на нефть. Так будет и дальше?
Автора этих строк, как и очень многих петербуржцев, крайне заботит, куда, в какую сторону поползут (или поскачут) цены на жилье? Что делать: попробовать купить квартиру сейчас, по 64 тысячи рублей за метр (средняя цена по городу), или подождать, пока она сползет тысяч до пятидесяти? А если она, напротив, вернется к докризисным 100–120 тысячам за метр? При этом веры экспертам по недвижимости – ни на грош. Последние 15 лет они дают один и тот же совет: мол, покупайте сейчас, потому что завтра будет дороже. Вот купил бы я по их совету жилье в 2008-м – и сейчас, когда оно почти вдвое подешевело, все локти себе искусал бы. Но и в то, что метр до 30 тысяч рублей упадет, я тоже не верю. Для этого надо, чтобы в стране все вдвое подешевело – молоко, общественный транспорт, бензин. А это «все», напротив, только растет в цене. Но что-то решать надо – и мы решили в своих прогнозах «оттолкнуться» от цен на нефть.
Связь между ценой нефти на мировых рынках и ценой квадратного метра жилья в Петербурге, как следует из составленного нами графика, очевидна. Метр дорожает вместе с нефтью, с ней он и дешевеет – но уже не в такой степени. Инвестиционная компания «Ренессанс капитал» подсчитала, что в течение восьми предкризисных лет (когда нефть стабильно росла в цене), квадратный метр жилья в Москве стоил ровно 44 барреля (в Петербурге – раза в два дешевле), но в начале 2009 года нефтяные цены рухнули до 40 долларов за баррель, а цены на жилье снизились лишь на считаные проценты. И квадратный метр стал стоить 122 барреля! Сейчас идет процесс выравнивания и установился почти докризисный паритет: метр в Москве стоит примерно 3,5 тысячи долларов, то есть 45 баррелей.
В Петербурге картина несколько иная. До кризиса цена метра в новостройке доходила до 110–115 тысяч за метр, в пересчете на валюту – 4 тысячи долларов. И нефть тогда стоила около 100 долларов за баррель, то есть выходило – 40 баррелей за метр – почти как в Москве. Сейчас – около 30 баррелей.
К каким же выводам мы пришли? Связь между ценой на нефть и ценой квадратного метра есть – но односторонняя, работающая только в сторону повышения. Почему?
Стоимость квартир зависит не только от аппетитов застройщика. Рынок жилья – это пирог, от которого все хотят отхватить кусок побольше. Как рассуждают, к примеру, банкиры? Строительная себестоимость квадратного метра – 50 тысяч рублей, продаваться он будет за 100 тысяч, а поэтому мы тоже хотим свою долю – и повышаем ставки по кредитам. Аналогично взвинчивают свои цены поставщики металла, цемента, кирпича. Энергетические и коммунальные монополисты выставляют запредельные счета за подключение. Даже городские власти хотят урвать «хоть шерсти клок», продавая участки под застройку по бешеным ценам. Не стоит забывать и о чиновниках, каждая подпись которых стоит десятки тысяч долларов.
И когда нефть падает в цене в три с половиной раза, а с ней сокращается и приток шальных денег на рынок, застройщику некуда деваться. Он за все заплатил по старым, докризисным ценам и может поступиться разве что своей маржой. Поэтому в первый год кризиса (с августа 2008-го по август 2009-го) квадратный метр подешевел всего процентов на двадцать – как раз на величину прибыли девелопера.
Отсюда – первый вывод: невыгодно покупать жилье за год до кризиса, когда рынок явно перегрет, и нельзя в первый год после кризиса, когда рынок еще не остыл. Но задними умом мы все крепки, а вот как оценить сегодняшнюю ситуацию?
Оценить ее объективно и дать достоверный прогноз практически невозможно. Эксперты могут с ученым видом анализировать цифры и тренды, но все это – гадание на кофейной гуще. Чтобы в этом убедиться, попробуйте сами оценить все факторы, влияющие на рынок.
С одной стороны – цены в новостройках Петербурга сегодня ниже докризисных в среднем на 40 процентов. Это постепенно выходит на рынок уже послекризисное жилье, построенное из резко подешевевших цемента, металла и на купленной по дешевке (у неудачливых застройщиков) земле.
С другой – цена нефти в целом идет вверх, а чем это грозит покупателям жилья, мы все знаем.
С третьей же стороны, финансовые аналитики говорят, что это не нефть дорожает, а доллар дешевеет, то есть баррель как бы и не растет в цене.
С четвертой – застройщики вынуждены снижать цены, потому что людям покупать жилье «по долевке» еще страшнее, чем до кризиса. Ведь если разорились такие «монстры», как «Строймонтаж», «ИВИ-93» и ряд других, то кто поручится за менее известные компании? Потому-то люди с деньгами и предпочитают брать квартиры на вторичном рынке, хотя цена метра там на 12–15 тысяч рублей больше, чем в строящемся доме.
С пятой стороны – нам грозит дефицит нового жилья. Ведь большинство компаний как в Петербурге, так и в Москве достраивают дома, заложенные еще до кризиса. В прошлом году новых стройплощадок практически не открывалось, мало их и в нынешнем году. Пик дефицита планируется на будущий и на 2012 год. Хотя это тоже всего лишь прогноз – потому что начнут поступать на рынок квартиры, отобранные банками у несостоятельных ипотечников (платить от 35 до 60 тысяч рублей в месяц в течение 10–20 лет может далеко не каждая семья), начнут продавать квартиры и так называемые инвесторы, люди, которые вкладывали деньги в жилье именно с целью последующей его продажи.
С шестой – никто не может дать прогноз цен на нефть. Во всяком случае, от прогнозов нашего Минфина (для которого ошибка в цене нефти в 50–100 процентов – не ошибка даже, а так – небольшая погрешность) уши вянут.
Можно добавить еще несколько факторов: снижение покупательной способности населения (зарплаты стабильны, а цены растут), насыщение аппетитов состоятельной прослойки горожан: они уже купили жилье себе и детям. А те, кто получает до 30 тысяч рублей в месяц, – это не покупатели.
И наконец, на рынок жилья влияют не только цены на нефть, стройматериалы, землю и прочее. Начала наконец приносить свои плоды долгожданная программа доступного жилья. И цена этого жилья, к счастью, никак не привязана к ценам на нефть. Все эксперты отмечают, что самое сильное влияние на рынок жилья в Петербурге сейчас оказывает проект «Северная долина», в котором цены квадратного метра начинаются от 52 тысяч рублей. Проект гигантский – поэтому застройщику приходится продавать жилье «ниже рынка», иначе продажи замедлятся и уже вложенные деньги перестанут приносить отдачу. К тому же он идет с мощной государственной поддержкой, так что «Северная долина» может себе позволить легкий демпинг. А на подходе аналогичные проекты – Юнтолово и «Семь столиц» в Кудрово (на территории области, но вплотную к городской черте).
Ну а теперь попробуйте свести все эти разнонаправленные факторы воедино и определить, куда будут двигаться цены в будущем году? Особенно если вас интересуют не «Северная долина» и Юнтолово, а другие районы города.
Прогноз дать невозможно. Но можно сделать осторожные предположения. Первое: в городе появляется рынок доступного жилья с ценой квадратного метра около 50 тысяч рублей. Ниже она не опустится – если не будет, как уже говорилось, общего снижения цен в стране, что маловероятно. «Северная долина» и ее аналоги – это, по сути, повторение опыта Гражданки, Ржевки и Купчино, массовое недорогое жилье. За пределами КАД, возможно, появятся еще более дешевые проекты (такая ситуация в Москве), но мы говорим пока о городском жилье.
Что же касается точечной застройки в остальных районах города, то цены там будут, скорее всего, расти. Но, чтобы покупатели не выбирали «доступное жилье» на окраинах, застройщики вынуждены будут привлекать их более высоким качеством. Не только наличием внутренней отделки, но и автостоянкой и детской площадкой во дворе, хорошими лифтами, надежной сантехникой и прочим.
И самое смелое предположение – что цены квадратного метра оторвутся от цены нефти. Фактически это уже произошло. Даже если нефть будет расти, доходы от нее уже не будет автоматически конвертироваться в зарплаты и бонусы, как это было до кризиса, – уровень зарплат устоялся. А нынешнее снижение цены метра отпугнет инвесторов, которые скупали жилье про запас.
В итоге Петербург, Москва и все остальные регионы лет через десять придут к европейскому нормативу: стоимость квадратного метра жилья среднего уровня соответствует среднемесячной зарплате человека в этом городе. То есть если пять лет откладывать половину зарплаты, можно будет накопить на скромную однушку, за десять лет – на двушку.
А в вопросе, покупать квартиру сейчас или подождать, автор решил исходить не из прогнозов и предположений, а из своих возможностей наделать и потом отдать долги. Обидно будет потом выяснить, что переплатил, но еще обидней – если потеряешь в ожидании жилья часть жизни.
мнение экспертов
Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
– Восстановление рынка новостроек началось в Санкт-Петербурге с ноября 2009 года и продлилось в течение полугода. Затем полгода мы наблюдали ценовой спад. Застройщики потеряли иллюзии и вынуждены снижать цены, приноравливаться к планкам, поставленным «Северной Долиной»: 52–55 тысяч рублей за квадратный метр – это сейчас самый спросовый товар. Я уверена, что это войдет в учебники как пример регулирования оборота при помощи ценовой политики.
Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания «Темп»:
– Первичный рынок стабилизировался, точка равновесия достинута. Цена снизилась, но катастрофического падения нет. На эту ситуацию, безусловно, повлияли такие проекты, как «Северная Долина», «Семь столиц» – первые продажи в них начались ниже рынка. Но не все покупатели готовы брать жилье на первичном рынке, нести риски, этим объясняется достаточно стабильная ситуация на вторичном рынке.
Николай Лавров, исполнительный директор «ЮРИНФО – Недвижимость»:
– Весна была достаточно активной: как показывает большинство источников, первичный рынок повысил цены не менее чем на 5 процентов. Новые объекты перестали выставляться дешевле рыночной цены. На первичном рынке реализовался спрос тех, кто имел 2 миллиона и хотел купить отдельное новое жилье: летом на рынок вышли проекты с дешевым квадратным метром. Кроме того, роль ипотеки и социальных программ явно недооценена: до 15 процентов сделок сегодня проводятся по ипотеке – она поддерживала жизнь на рынке в тяжелое время и сейчас усиливает свои позиции.
