Как защитить Неву
На набережной скоро появится огромный жилой комплекс, уродующий её вид. И это не единичный случай, а система. Которую надо менять
На месте бывшего комплекса Речного вокзала (он включал в себя не только причальный терминал и зал ожидания, но и гостиницу) застройщик возводит огромный жилой дом, который, по мнению экспертов, полностью изменит привычный облик набережной Невы на участке от Володарского до Вантового моста. Можно ли защитить от нового высотного строительства невские берега и что для этого требуется предпринять? Кто позволил возводить на набережной огромный комплекс из стекла и бетона? Почему сегодня любой инвестор практически беспрепятственно может изуродовать городскую панораму? Ответы на эти вопросы искал корреспондент «НВ».
Бывший официальный адрес гостиницы «Речная» – проспект Обуховской Обороны, 195. 14-этажное здание, построенное по проекту архитекторов Ефима Розенфельда, Ильи Кускова и Владимира Попова, открыли в 1974 году для туристов, прибывающих в Петербург на теплоходах.
– Теперь по проекту вместо гостиницы и причального терминала здесь появится крупный жилой комплекс, – сообщил «НВ» аналитик рынка жилой недвижимости Петербурга Дмитрий Роттель. – Дом в виде лежащей буквы «П» будет повёрнут в сторону реки. Это сильно увеличит зрительную нагрузку на набережную. Но обвинять в этом застройщика я бы не стал. Дело в том, что он не нарушает никаких законов. Строительство в этой части города регулируется только двумя документами – Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и Высотным регламентом. В данном случае их требования полностью соблюдены.
– Никто не говорит, что в городе не нужно строить жильё, просто надо соображать, что и где можно возводить, – считает историк Невского района Евгений Дубровин. – Набережные – это наше общее петербургское достояние, и их привычный вид – это визитная карточка нашего города. Зачем её уничтожать? Не нужно быть искусствоведом или большим специалистом в области архитектуры, чтобы понять – появление огромной 24-этажной конструкции подавит окружающую застройку. При этом причальная стенка, оставшаяся от Речного вокзала, продолжит использоваться именно в этом качестве. Представьте себе: приплывают в Петербург на теплоходах туристы – и что они видят перед собой в первую очередь? Махину из кирпича и бетона, нависающую над ними!
Горожане задаются вопросом: как же городские власти могли допустить такое вопиющее безобразие – возведение огромного массивного здания? Кто ответственен за это, кто выдал разрешение на застройку? Оказывается, никакого разрешения не требуется! Раз инвестор купил данный участок у другой частной компании, он вовсе не обязан кого-то спрашивать, как должен выглядеть новый дом. Если проект удовлетворяет ПЗЗ и Высотному регламенту – строй что угодно!
Как отметил историк, подобное здание прекрасно бы оживило окружающую застройку, будь оно построено чуть дальше от берега, например в 600–700 метрах вглубь квартала, – мощная архитектурная доминанта хорошо бы вписалась в береговую линию, если смотреть на неё с Невы.
– У застройщика (фирма «Мегалит») в Невском районе уже реализовано несколько очень удачных проектов, – продолжает Евгений Дубровин. – Например, дома на проспекте Большевиков или перекрёстке Российского проспекта с улицей Латышских Стрелков. Оба здания отличаются высотностью. Но никому и в голову не пришло хоть что-то сказать против их строительства. Там они на своём месте. Но набережная Невы – это совершенно иной случай! Нельзя просто так взять – и воткнуть на ней огромный жилой комплекс.
Впрочем, по закону (точнее, ввиду отсутствия такового) очень даже можно. Вряд ли кто-то сможет упрекнуть застройщика в желании заработать, тем более что строительство ведётся без нарушений. Взывать к совести инвестора, когда на кону стоят огромные деньги, – тоже занятие бессмысленное. Но как же тогда спасти оставшиеся ещё нетронутыми участки невских набережных, на которые, без сомнения, тоже нацелились предприимчивые строители? По мнению экспертов, единственный выход – кардинально изменить систему застройки прибрежных территорий.
– Для начала стоило бы выносить все подобные проекты на общественное обсуждение, причём обсуждать их необходимо ещё на стадии разработки, а не перед самым началом строительства, – уверен вице-президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, заслуженный архитектор России Святослав Гайкович. – Участие общественности на ранних стадиях поможет избежать серьёзных ошибок и скандалов. Сейчас же слушания проходят уже тогда, когда что-то изменить невозможно, решение фактически уже принято. А в самих обсуждениях должны принимать участие профессионалы. В зарубежных странах, например, для каждого случая создают специальный совет, 50 процентов в котором составляют архитекторы, туда же входят представители местных властей, жители, строители.
Впрочем, в Петербурге есть подобный орган – Градсовет. Но он оценивает только те проекты, которые считает нужным обсудить главный архитектор города. В данном случае обсуждения не было, потому что формально никаких нарушений нет, а сам район находится далеко от центра и исторических кварталов.
По словам Святослава Гайковича, сегодня ни один участок на набережной Невы и примыкающих к ним территориях не защищён от застройки (исключение составляют набережные в историческом центре, где действует Высотный регламент и застройщику невыгодно возводить небольшие, но очень дорогие дома). Кстати, в Петербурге достаточно примеров и того, как в исторической части застройщики умудряются обойти этот запрет. Например, печально известный жилой комплекс «Монблан», попавший в список самых неудачных строений города, располагается в непосредственной близости от корпусов Военно-медицинской академии, напротив Летнего сада и соседствует с «Авророй».
– К сожалению, по закону охранный статус или статус памятника может получить лишь здание, которое построено не менее 50 лет назад, – отметил архитектор. – В случае с Речным вокзалом как раз пришлось столкнуться с этой проблемой – его возраст не дотягивал до необходимой полусотни лет, поэтому его так свободно разрешили продать и снести. Вообще, в зону риска сейчас попадают очень многие здания советской эпохи. Например, Академии имени Макарова на Петергофском шоссе. Если не изменить законодательство, через несколько лет мы можем их лишиться.
– Появление таких громоздких жилых комплексов в непосредственной близости от Невы – это ненормально, неправильно! – рассказал корреспонденту «НВ» депутат Законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский. – Они разрушают уже сложившиеся невские панорамы, которыми мы все так гордимся.
По словам парламентария, защитить набережные помогут изменения в ПЗЗ. В них депутат предлагает жёстко прописать, на каком расстоянии от берега застройщик может возводить высотные комплексы. Строительство предлагается разрешить и вблизи реки, но дома в этом случае должны быть низкими и соответствовать по архитектурному стилю окружающей застройке.
– Очень важно прописать в документе именно тот момент, который запрещает ставить на берегах конструкции, кардинально отличающиеся от соседних зданий, – считает Евгений Дубровин. – Ведь ценна не только историческая застройка центральной части Петербурга с её дворцами. В том же Невском районе есть очень большой участок промышленной застройки, который тоже представляет огромный интерес.
– Я лично направлю Георгию Полтавченко предложение внести в ПЗЗ эти изменения, – сообщил Борис Вишневский. – Думаю, многие коллеги ко мне присоединятся. Дело в том, что этот вопрос вправе решать только исполнительная власть и депутаты могут только советовать властям. Но этот вопрос настолько важен для города, что губернатор, я уверен, нас во всём поддержит.
Как отметил депутат, необходимые изменения в ПЗЗ могут быть внесены уже в начале следующего года. Это технологически сложная процедура, которой должны предшествовать поправки в Генплан Петербурга. Эта работа уже ведётся и займёт не меньше полугода. Остаётся надеяться, что за это время в очередную стройплощадку не превратится ещё какой-нибудь участок набережной, на котором строители решат воздвигнуть массивный жилой комплекс.
Выходит, ни один закон (кроме морально-этического, о котором многие дельцы забывают, лишь почуяв запах бешеных денег) не нарушен, а панорама невской набережной в районе проспекта Обуховской Обороны безнадёжно испорчена. Вывод напрашивается сам собой: если закон не имеет силы и не может запретить возводить где угодно и что угодно, закон пора менять. Редакция «НВ» надеется, что у депутатов хватит сил и желания настоять на внесении изменений в действующее законодательство, которые выделят прибрежные городские территории в отдельную категорию земель, на которых разрешено исключительно малоэтажное строительство. Причём каждый проект перед реализацией должен проходить длительную процедуру согласований и утверждений.
цена вопроса
Видовая однушка за 7 миллионов
По словам Дмитрия Роттеля, официально сумма сделки «Мегалита» и JFC не афишировалась, но речь может идти о 38–40 миллионах долларов (к слову, сам Владимир Кехман приобрёл участок с гостиницей и Речным вокзалом за более скромные деньги – 20 миллионов долларов). Снос здания (эксперты предпочитают называть эту процедуру более мягко – разбором) обошёлся инвестору ещё примерно в 30 миллионов, но уже рублей.
– Покупая землю за такую серьёзную сумму, застройщик явно рассчитывает получить с проекта немалую прибыль, – продолжает Дмитрий Роттель. – Большинство квартир в строящемся вместо гостиницы «Речная» многофункциональном жилом комплексе – так называемые видовые. Причём речь идёт не только о тех, окна которых выходят непосредственно на Неву. Видовыми считаются и квартиры, выходящие на расположенный поблизости парк «Куракина дача». В общей сложности в этот сегмент могут попасть около 500 квартир из тысячи.
Сколько подобные апартаменты могут стоить на последних стадиях строительства (и уж тем более после сдачи дома в эксплуатацию), собеседник «НВ» не рискнул даже предположить, отметив, что цена легко может перешагнуть и отметку в 6,5–7 миллионов рублей за однушку. К слову, уже сейчас, на стадии начального строительства, однокомнатные квартиры в доме продаются по 3–3,5 миллиона. Про ценник на четырёхкомнатные квартиры простому горожанину лучше вообще не читать – они уже сейчас стоят больше 11 миллионов.
– За такую сумму вполне можно приобрести хороший дом на побережье Средиземного или Адриатического моря, – говорит Дмитрий Роттель. – Не думаю, что это жильё удастся очень быстро реализовать. Поэтому прибыль от строительства комплекса на месте гостиницы пока просчитать трудно.
Владимир Афанасьев
история вопроса
Гостиница оказалась не у дел
– Гостиницу строили с учётом минимальной комфортности, – рассказал корреспонденту «НВ» историк Невского района Евгений Дубровин. – Номера, например, оказались слишком маленькими. В них при всём желании не удалось бы разместить необходимое для комфортного проживания количество мебели и техники. Неудивительно, что с 1990-х годов здание постепенно пришло в упадок. В Петербурге достаточно других отелей низкой ценовой категории, расположенных гораздо более удобно и ближе к исторической части города. В наши дни использовать его в качестве отеля уже не представлялось возможным. Даже один из авторов проекта гостиницы, Владимир Попов, об этом говорил.
Новую жизнь «Речной» могла дать реконструкция, которую в середине 2007 года задумал провести Владимир Кехман. «Фруктовый король» приобрёл её у дочерней структуры «Северо-Западного пароходства». Но из-за финансового кризиса его компания JFC вынуждена была избавиться от своих проектов в сфере недвижимости. Участок в начале 2012 года выкупила известная в городе строительная корпорация «Мегалит».
Денежные мешки обойдут все законы
Владимир Владимиров, обозреватель «НВ»
Мировой опыт обсуждения строительных проектов с общественностью нам без пользы. Наша общественность всегда, в 100 процентах случаев будет против застройки своей территории. За кордоном у людей мотивация иная. Там граждане с радостью поддержат строительство жилого комплекса для состоятельных людей в таком непритязательном районе, каким у нас считается, скажем, Невская застава. Оно и понятно: от появления новых покупателей выиграют местные магазины, бары, парикмахерские, а лавочники там весомый голос имеют, соответственно, муниципалитет соберёт с них больше налогов, ещё и от строителей ему что-то перепадёт. На эти деньги можно будет даже новый сквер с фонтаном разбить. Да и цена квартир в окрестных домах от приятного соседства повысится – так что выиграют все.
У нас же всё наизнаку и мотивация сугубо негативная. Новая высотка в старом районе – это сотни новых машин на газонах, окончательно разбитый асфальт, кучи мусора во дворах, мёртвые пробки на окрестных дорогах. Муниципалы с этого не получат ничего, кроме головной боли (потому как малый бизнес повымер), а строители проплачиваются на совсем ином властном уровне. Поэтому общественность против всегда. Все об этом знают и под лукавым предлогом – мол, ежели всех слушать, так вообще ничего не построим, – плюют и на общественные слушания, и на протесты.
С одной стороны, это жестокая необходимость, потому что иначе действительно ничего бы в городе не строилось. Но с другой – именно кулуарность принятия проектов позволяет протаскивать через комитеты Смольного и районных администраций дома-уродцы наподобие пресловутого «Монблана» да ещё и втискивать их то окна в окна с женским монастырём, как на Московском проспекте, то на видовых набережных.
Получается тупик. Будем слушать только население – строительство остановится. Пойдём на поводу у строительного лобби и прикормленных им чиновников – город окончательно испоганим. Оппозиционные депутаты предлагают ужесточить и детализировать ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), введя особый градостроительный режим, в частности для набережных. Тоже вариант, но проблем он не решает: нет таких правил, которые не могли обойти денежные мешки. К тому же в Петербурге большинство строек требуют такого же индивидуального подхода, как лечение больного или вынесение приговора в суде. В медицинских справочниках и юридических кодексах тоже ведь все симптомы и нормы прописаны, но решение (какое лечение или наказание назначить) принимает живой человек.
Более того, изобретать, пожалуй, ничего и не нужно. В Петербурге уже есть орган, который можно назвать «архитектурным судом», – Градсовет. Не сказать, что он представляет широкую общественность, потому как люди в нём маститые и титулованные, в основном архитекторы, директора проектных институтов, художники. Скорее это квалифицированная общественность, далёкая как от протестных настроений, так и от соглашательства. Там есть свои тайные течения, но пока никакими скандальными решениями Градсовет себя не запятнал. И именно он мог бы рассмотреть и оценить, что там хотят построить на месте Речного вокзала. Может, именно поэтому его и не спросили, что не были уверены в результате – в отрицательном вердикте?
Городу грозит «Нео-Ленинград»
Сергей Ачильдиев, редактор отдела спецпроектов «НВ»
Большинство петербуржцев, несмотря на штамп в паспорте о регистрации, живут вовсе не в Петербурге. Они обитают в Ленинграде – том самом, который состоит из железобетонных коробок. Но с каждым годом всё больше жителей северной столицы оседает в циклопических муравейниках «Нео-Ленинграда». Три города в одном. И этот последний грозит стать ещё уродливее, чем второй, который вырос при советской власти вокруг первого, чтобы как можно больше горожан перебралось из деревянных хибар, коммуналок и общаг в отдельное жильё.
Нео-Ленинград слишком часто оказывается уродцем по одной простой причине: нынешнее городское законодательство, с его зияющими лакунами, отдало значительную часть территории на откуп застройщикам. Именно так – не архитекторам, а застройщикам. Если до революции зодчий строго контролировал возведение спроектированного им здания (любого, даже обычного доходного дома), потому что понимал – в противном случае ему, автору безобразного строения, никто больше ничего не закажет, – то теперь всё не так. Теперь в одних случаях архитектор тем и ценится, что за гонорар готов на всё, а в других, если зодчий вдруг оказался слишком строптивым, застройщик, не моргнув глазом, вносит в его проект свои изменения.
И новый жилой комплекс на проспекте Обуховской Обороны – лишь первая ласточка-монстр на берегу Невы. Если так пойдёт и дальше, эта ласточка сделает вдоль набережных главной водной магистрали города такую весну, что загадит всё, что только можно.
Проще всего в этой ситуации обвинить чиновников, которые по своим служебным обязанностям призваны следить за внешним видом городских улиц, набережных и площадей северной столицы. Но, по большому счёту, не им отвечать за мегаполис, точнее – не только им. Потому что не им он принадлежит, а всем горожанам. А значит, только Градостроительный совет, наделённый не рекомендательными функциями, а правом решающего голоса, должен выносить вердикт по поводу каждого нового здания, где бы его ни решили строить – в историческом центре или на окраине. Именно так живут сегодня уважающие себя города Западной Европы.
Фото Интерпресс
