Доходный дом

Корреспондент «НВ» выяснял, почему так дорого стоят квартиры в Петербурге и из чего складывается их цена

Цена на квартиры в Петербурге уже обогнала крупные европейские города и вплотную приблизилась к стоимости жилья в Москве. Горожане обвиняют во всём строительные компании и уверены, что в запредельных ценах виноваты слишком большие аппетиты застройщиков. Сколько же на самом деле стоит квадратный метр жилья и стоит ли надеяться на падение цен на квартиры? Чтобы ответить на эти вопросы, корреспондент «НВ» вместе с экспертами прошёл все этапы строительства жилого дома, чтобы понять, за что платят сначала застройщик, а затем покупатели жилья.

Шаг первый. Участок под застройку

Чуть ли не половину стоимости «квадрата», как оказалось, составляет цена земельного участка, который город продаёт инвестору под строительство. Как рассказал корреспонденту «НВ» генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин, эта сумма может добавлять в цену квадратного метра до 20–25 тысяч рублей.

– Часть проектов, которые сейчас заканчиваются, начиналась реализовываться ещё 6–7 лет назад, поэтому цена за земельный участок в них не добавляет столь серьёзную часть в стоимость квартиры, – говорит Александр Лелин. – Здесь можно говорить о сумме в 2–3 тысячи с «квадрата». Но проблема в том, что в последние годы земельные аукционы практически не проводятся. Это значит, что пятен под застройку становится очень мало и за них идёт очень жёсткая борьба. Раньше в торгах принимали участие до 50 строительных компаний (пусть большинство из них и приходило на аукционы лишь в надежде взять пятно, которое не заинтересует крупных игроков рынка). Сегодня за участки могут реально побороться и на что-то рассчитывать лишь очень мощные строительные структуры. Их представители до максимума повышают свои ставки на землю. И один лишь купленный участок в этих условиях может сразу же поднять стоимость квадратного метра до 30 тысяч руб-лей. При этом мы говорим только о жилье класса «эконом» и «эконом-плюс». В элитных жилых комплексах эта составляющая гораздо выше!

– С местами под застройку в Петербурге действительно всё не слишком хорошо, – считает аналитик строительного рынка Сергей Захаревич. – Свободных участков в городе почти не осталось. Более того, последнее время прослеживается такая тенденция, что город попросту не готовит их к продаже! С одной стороны, это логично, потому что у нас декларируется отказ от уплотнительной застройки. С другой – вообще ничего не строить в мегаполисе невозможно, он должен развиваться. Мне кажется, что власть как-то самоустранилась от этих проблем. В Смольном, похоже, не знают, как быстро и качественно подготовить участок к продаже.

Как отметил эксперт, проблема участков намного серьёзнее, чем могут предположить незнакомые с реалиями строительной отрасли петербуржцы. Фактически сейчас город не может найти необходимое количество пятен для строительства не только нового жилья, но и объектов социальной инфраструктуры. В некоторых районах катастрофически не хватает детских садов, школ, поликлиник, поэтому все подходящие участки отдаются именно под них, а застройщикам предлагают остатки.

– Поднимать табличку, всё сильнее повышая ставки на аукционе, – дело нехитрое, – рассказал Сергей Захаревич. – Но нужно понимать, что чем выше цена на землю, тем дороже квартиры, которые на ней построят. А за эту разницу в любом случае придётся заплатить покупателю.

Шаг второй. Проект 

Ещё один затратный этап – создание и согласование проекта строительства. По словам Александра Лелина, на этой стадии строители особенных финансовых потерь не несут (конечно, по сравнению с покупкой земли). А вот Сергей Захаревич уверен, что проектирование и, главное, получение всех необходимых документов по согласованию способны накинуть 3–4 тысячи рублей на квадратный метр.

– От скорости подписания проекта зависит во многом и начало активной стадии строительства, – говорит аналитик. – Поэтому данный этап предоставляет огромную почву для коррупции. Хочешь побыстрее начать работы – заплати кому нужно, и тогда всё согласуют в короткие сроки и без проблем. Но бизнесмены, которые хотят и дальше работать в Петербурге, вряд ли об этом в открытую расскажут.

Впрочем, как отметил эксперт, взятки на общем фоне «прочих расходов» весьма незначительная сумма.

Шаг третий. Инвестиции

Строительство и сдача дома или жилого комплекса в эксплуатацию настолько затратное дело, что даже у очень крупных строительных корпораций не хватит собственных средств для этого. Поэтому застройщики вынуждены занимать деньги – у банков или частных инвесторов.

– Можно сколько угодно говорить о доступном жилье, максимальной стоимости в 30 тысяч рублей за квадратный метр и так далее, но правда в том, что кредитование строительства в России сейчас слишком дорогое, – продолжает Александр Лелин. – В лучшем случае вы получите кредит под 12–14 процентов. Но мы всё равно вынуждены брать у банка эти деньги и затем в течение нескольких лет обслуживать кредиты, выплачивать проценты. Это обслуживание добавляет в конечную стоимость квадратного метра примерно 8–10 тысяч.

– У банков кредитование строительного бизнеса считается рискованным, поэтому проценты по кредитам такие высокие, – говорит Сергей Захаревич. – Застройщик чаще всего перекладывает эти расходы на покупателей. Кроме того, деньги на строительство привлекаются и другим способом – с помощью начальных продаж по заниженной стоимости. Например, если расчётная себестоимость квадратного метра жилья прогнозируется на уровне 65–70 тысяч, то на начальной стадии его будут продавать по 45–50 тысяч. Но последние квартиры в этом доме уйдут уже по 90–95 тысяч за «квадрат». Только тогда застройщик может рассчитывать на получение желаемой прибыли.

По мнению эксперта, далеко не всегда у строителей получается реализовать жильё по планируемой цене. Продавать готовые квартиры дешевле, чем изначально заявлялось, многие компании не хотят, поэтому часто в уже сданных домах часть из них пустует на протяжении нескольких лет.

Шаг четвёртый. Строительство

Сам процесс строительства, как оказалось, влияет на стоимость квартиры лишь немногим более, чем цена земельного участка. По словам Александра Лелина, возведение здания добавляет в стоимость «квадрата» не больше 25–30 тысяч рублей. Но и эта сумма в ближайшее время, скорее всего, значительно увеличится. По новым правилам все расходы на возведение социальной инфраструктуры возложили на застройщиков. А они, в свою очередь, возместят их за счёт тех, кто приобретает квартиры в новом квартале.

– До недавнего времени вся нагрузка по созданию социальной инфраструктуры лежала на городском бюджете, – рассказал Александр Лелин. – В прошлом году чиновники решили, что город не справляется ни с темпами её строительства, ни с объёмом необходимого финансирования. И не нашли ничего лучше, как повесить эту нагрузку на застройщиков.

В большей степени, по словам бизнесмена, это касается участков комплексного освоения территорий (КОТов). Раньше при создании проекта учитывались места, где должны появиться школы, детсады, бани или почтовые отделения, а затем эти данные передавали ответственным за их строительство городским чиновникам. Город выделял деньги и строил социальные объекты.

– Теперь же это обязанность застройщика, ему предписывается возвести для города ту же школу или детсад, естественно, на свои средства, – говорит Сергей Захаревич. – Это очень серьёзно ударит по кошельку тех петербуржцев, кто собрался покупать квартиры. Стоимость строительства одной школы сегодня около 200 миллионов рублей, детского сада – 150 миллионов. К конечной цене квадратного метра это добавит 1,5–2 тысячи. Кроме того, до сих пор не определена процедура, по которой застройщик передаёт эти объекты городу.

Эксперт привёл в пример ситуацию в посёлке Петрославянка, где инвестор построил на основе государственно-частного партнёрства несколько школ и детсадов, но до сих пор содержит их на своём балансе, так как по закону не имеет права передать их на государственное обслуживание.

Шаг пятый. Накладные расходы

– Цикл строительства жилого дома составляет около пяти лет, – продолжает Александр Лелин. – Всё это время нужно платить зарплату сотрудникам (у нас в компании, например, работают около 200 человек), содержать офис, оплачивать рекламу (без неё тяжело продать жильё), обеспечивать работников самыми необходимыми вещами, включая расходники для принтеров или туалетную бумагу. Про банковские проценты уже говорили.

– Длительный цикл производства действительно влияет на ценообразование, – отметил Сергей Захаревич. – В строительстве нельзя применить ту же схему, как, например, в хлебопекарном производстве. Там всё быстро: испёк буханку, продал её, получил прибыль. Здесь ситуация иная – в течение 4–5 лет нужно только вкладывать деньги и обслуживать долги. В конечном итоге эти расходы прибавляют около 5–6 тысяч рублей на «квадрат».

Ещё около 2000 добавляют расходы на подключение к сетевым коммуникациям. К счастью, в последние годы всё идёт быстрее, так как между строителями и сетевиками все вопросы решаются с помощью договоров. Застройщик оплачивает определённую сумму, а монополист подключает его к сетям в чётко оговорённые сроки. Правда, строители до сих пор недовольны взаимодействием с «Лен-энерго», уверяя, что эта компания частенько сроки затягивает. Зато с тепловиками и «Водоканалом» в последние годы проблем ни у кого не возникает. Но в любом случае сетевые подключения также оплачиваются из кармана покупателей жилья.

Шаг шестой. Прибыль застройщика

Строительство – это бизнес, причём бизнес очень выгодный, иначе им бы не старалось заниматься так много компаний. Как рассказал Сергей Захаревич, чистая прибыль строителей с каждого «квадрата» сегодня составляет около 10 тысяч рублей. Правда, эксперт оговорился, что речь идёт о ситуации, когда весь цикл строительства закончен вовремя (не позднее чем за 5 лет), компания реализует не один, а несколько проектов, строительство ведётся без различных форс-мажоров (например, мирового финансового кризиса) и застройщику удаётся реализовать все квартиры.

– В противном случае прибыль стремительно падает и хорошим показателем станет цифра в 3–4 тысячи рублей с квадратного метра, – считает Сергей Захаревич. – Могу с сожалением констатировать – квартиры у нас не подешевеют, а продолжат дорожать. В ситуации, когда земли не хватает, банковские ставки не понижаются и наблюдается стабильно растущая инфляция, инвестору приходится строить не только дома, но и дороги и объекты социальной инфраструктуры, повышение цен на жильё неминуемо. В Ленобласти картина пока не столь печальная, поэтому многие компании стараются уйти туда и строить жильё в районных центрах.

По мнению Сергея Захаревича, изменить ситуацию может лишь вмешательство государства. Город, например, на средства бюджета мог бы заказывать строительным компаниям возведение новых микрорайонов на окраинах Петербурга. При этом земля под такие кварталы должна выделяться бесплатно.

– Если исключить из цены квадратного метра расходы на оплату государству (той же земли или подключения к сетям), то стоимость квартир резко упадёт, – считает эксперт. – Я думаю, что найдётся немало компаний, которые захотят возводить жильё на государственные деньги, являясь исполнителями. В эти новые кварталы можно расселять, например, жильцов коммуналок. 

Владимир Афанасьев