«О резком росте тарифов речь не идёт»
Руководитель регионального оператора капремонта Дмитрий Локтаев рассказал «НВ», кто и как будет распоряжаться средствами петербуржцев, собранными на ремонт их домов
Уже в ноябрьских счетах на коммуналку петербуржцы, владеющие квадратными метрами, увидят новую строчку – взнос на капитальный ремонт. В Петербурге по сравнению с другими регионами установлен самый гуманный тариф – 2 рубля с жилого «квадрата». Эти средства, а также субсидии из бюджета, направляемые на капремонт, в каждом регионе страны аккумулируются на счетах специально созданных региональных операторов. Последние выступают в качестве заказчиков работ в своём регионе, контролируют их исполнение и рассчитываются с подрядчиками. О том, как функционирует новая система в Петербурге, «НВ» рассказал генеральный директор некоммерческой организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Дмитрий ЛОКТАЕВ.
– В Петербурге принята региональная программа капремонта, рассчитанная на 25 лет. В ближайшие годы планируется ремонтировать по несколько тысяч домов в год. Но фонд же не сразу выбирает подрядчика, который тут же начинает ломать-строить. Что предшествует выходу рабочих на объект?
– Подготовка самих ремонтных работ начинается задолго до даты их наступления. Чтобы провести ремонт в конкретном году, нужно предварительно провести конкурс. Конкурс невозможен без начальной цены. Чтобы её определить, необходимо сделать смету, а в некоторых случаях и проект. Соответственно, нужно съездить на объект, составить дефектную ведомость, то есть провести целый цикл мероприятий. Мало того, согласно Жилищному кодексу мы должны представить собственникам жилья предложения о характере капитального ремонта, который будет у них проводиться, а собственники, в свою очередь, могут с чем-то согласиться, а что-то и отвергнуть…
– По какому принципу формировался список домов, включённых в кратко-срочную программу на 2015–2017 годы?
– Очерёдность ремонта многоквартирных домов установлена региональной программой. Районные администрации планировали ремонт конкретного дома, исходя из данных технического паспорта и степени износа, и вносили нам соответствующие предложения. Однако было немало случаев, когда мы обнаруживали, что дома вообще не нуждаются в ремонте. Например, выходим на конкретный адрес, где по программе предусмотрен ремонт кровли в 2015 году, и обнаруживаем, что крыша в идеальном состоянии. Или, например, в техпаспорте прописано, что кровля мягкая, а на деле она жёсткая. Ну и как сделать в этом случае проект на основании такого недостоверного паспорта? Сейчас у нас уже порядка сотни подобных адресов. Поэтому нам приходится оценивать реальное состояние объекта, составлять дефектные ведомости и уже по ним делать смету. Всё это отнимает время и силы. Так что техпаспорта – недостоверный источник. Необходимо приводить их в соответствие, а как эта задача будет решаться, это уже отдельный вопрос.
– Как фонд контролирует качество ремонтных работ?
– У нас создаётся специальная служба квалифицированных инженеров. Мы для себя установили норматив, что на одного инженера одновременно не должно приходиться более десяти объектов. Сотрудник раз в неделю будет появляться на каждом подконтрольном объекте, оценивать динамику выполнения работ, соблюдение подрядчиком технологий, вносить в специальный журнал замечания, если они будут. Обязательно будем проводить ротацию людей, чтобы между инженером и подрядчиками не возникали какие-то взаимные «симпатии», позволяющие проверяющему закрывать глаза на те или иные недостатки.
– Штрафы за ненадлежащее качество работ будут?
– Замечания должны устраняться – работы с замечаниями попросту не принимаются. Штрафы же полагаются только за срыв сроков, что прописывается контрактом. Когда подписывается акт приёмки и производится оплата, мы одновременно высчитываем пени и вычленяем их из общей суммы платежа.
– Собственники жилья к приёмке работ привлекаются?
– Конечно, это обязательная норма Жилищного кодекса. Со стороны собственников участвовать в подписании акта будет председатель совета дома.
– Не так давно в Петербурге массово перестелили кровли, которые через пару лет потекли. В случае возникновения подобной ситуации куда жителям бежать с жалобами?
– Так наша задача и состоит в том, чтобы подобных ситуаций не возникало! Чтобы кровля не потекла через несколько лет, она должна быть качественно сделана, на приёмке должны быть устранены все замечания. Существуют гарантийные обязательства подрядчика по устранению замечаний, однако на практике подрядчик говорит, что кровля потекла в результате неправильной эксплуатации. Да, можно входить в болезненный процесс предъявления гарантийных претензий, но я нашу задачу вижу не в организации работ по гарантии, а в изначально качественно выполненном ремонте. Если же при всём этом у жильцов возникнут какие-то проблемы и заказчиком работ был фонд, тогда обращаться нужно к нам, потому что именно фонд несёт ответственность за качество ремонта.
– Некоторые депутаты критикуют региональную программу за то, что в неё включено мало видов работ по ремонту несущих конструкций в пользу замены водопроводов, систем отопления и так далее…
– Что ж, критика депутатов во многом справедливая. У нас, в свою очередь, тоже немало замечаний к программе. И не только у нас, но и у губернатора и правительства. Именно поэтому была создана специальная рабочая группа при правительстве города для её доработки. С моей точки зрения, программа несовершенна в первую очередь потому, что сделана на базе техпаспортов, которые не отражают реального положения вещей. Во-вторых, федеральный закон гласит, что за 25 лет в каждом доме должны быть проведены конкретные виды работ. Однако что мы видим по некоторым адресам, когда открываем региональную программу? Дата проведения работ по замене внутридомовой системы водоснабжения есть, по ремонту кровли и замене лифтового оборудования тоже, а, например, в графе замены электропроводки стоит прочерк. Таких пробелов быть не должно. Что касается очерёдности, то здесь главный вопрос в том, как измерить износ. Ведь один специалист сделает это так, а другой иначе. Сегодня этот вопрос не урегулирован, и я считаю, что рабочая группа при правительстве должна с этим разобраться. Фонд, со своей стороны, обсуждает эту проблематику с Минстроем, который должен будет подготовить поправки в Жилищный кодекс, прописывающие корректировку программы в случае обнаружения подобных ошибок. Ведь сегодня этой процедуры нет, но, надеюсь, до конца года она появится.
Насколько я понимаю логику специалистов, работавших над этой программой, малое количество работ с несущими конструкциями связано прежде всего с их огромной ценой. Программу приходится балансировать по деньгам, и если средств на все работы не хватает, то резоннее выбирать те, которые по карману и для которых сегодня есть необходимые мощности, специалисты, рынок подрядчиков. Аварийность же, как правило, локальна. Если в отдельных частях здания, предположим, в аварийном состоянии находятся перекрытия, тогда их ремонт включается в программу. Однако если весь дом признается аварийным, его ждёт уже другая судьба, например реконструкция.
– Поговаривают, что плата за капремонт будет дифференцирована…
– Да, по предложению депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга с 2015 года она будет дифференцирована по типам домов. Правда, соответствующего постановления городского правительства, в котором был бы указан размер этой платы, пока нет. Фантазировать на эту тему, как мне кажется, сейчас бессмысленно, лучше подождать принятия решения. Но могу сказать, что ни о каком резком росте тарифов в следующем году речь не идёт. Тарифы устанавливаются каждый год. На оставшиеся месяцы 2014 года это два рубля. Соответственно, к концу года будет выпущено постановление правительства с новыми тарифами. ТСЖ и ЖСК, выбравшие вариант специального индивидуального счёта, могут устанавливать собственный тариф. Таких на сегодня в городе несколько сотен, то есть менее процента от общего числа многоквартирных домов.
– В чём, на ваш взгляд, плюсы и минусы самостоятельного накопления средств на капремонт и взносов в «общий котёл», которым распоряжается региональный оператор?
– Региональный оператор выполняет определённые функции заказчика, контроля качества, организатора всех необходимых процессов. В случае выбора специального счёта все вышеперечисленные функции должно взять на себя ТСЖ или ЖСК. Преимущества, на мой взгляд, в возможности более индивидуального подхода к своему дому: сами собственники выступают заказчиками работ, у них появляются дополнительные рычаги давления на подрядчиков. Преимущество же «общего котла» в том, что я для себя сформулировал как внутреннюю защиту от инфляции. По закону региональный оператор в течение года собирает деньги и тратит их на ремонт в следующем году, что продиктовано необходимостью планирования. Безусловно, в течение года на эти средства начисляются банковские проценты. В случае выбора индивидуального счёта собственникам приходится копить деньги 10–15 лет, чтобы собрать необходимую для ремонта сумму. В плане инфляции 15 лет и год – совершенно разные вещи. За год деньги обесцениваются гораздо меньше. При этом собственники, которые обслуживаются региональным оператором, могут забрать взносы своего дома в любой момент и перейти на индивидуальный счёт. Для этого нужно провести общее собрание, принять соответствующее решение, обратиться в фонд, и в следующем году мы осуществим перевод этих средств.
– Какую долю в бюджете регионального оператора должна составлять плата граждан, а какую – субсидии из городской казны?
– В Петербурге таких параметров не установлено. Есть позиция губернатора, что город должен максимально оказывать поддержку, поскольку у нас много ветеранов и пенсионеров. Так и происходит: платы до ноября не было, а капремонт есть. Сейчас сто процентов средств вносит город. В сумме это 7 миллиардов рублей.
– Средства немаленькие, особенно с учётом денег горожан, которые вскоре начнут поступать. Кто же контролирует деятельность фонда и чистоту расходования средств?
– Да проще сказать, кто не контролирует! Жилищная инспекция следит за качеством работ. Жилищный комитет Санкт-Петербурга и комитет финансового контроля проверяют, как мы расходуем бюджетные средства. Проверки проводятся вплоть до выезда на объект с пересчитыванием каждого гвоздя и каждого метра трубы. Росфиннадзор контролирует операции со средствами собственников жилья. Помимо этого есть ещё аудитор Законодательного собрания Петербурга, Счётная палата, Минюст, прокуратура и прочие ведомства. Мало того, по закону Петербурга полагается определить городское ведомство, которое будет отдельно контролировать нашу работу. Так что, если представить, что все эти контролирующие структуры вдруг выйдут к нам с проверкой одновременно, нам просто придётся перестать работать на объектах и заниматься только подготовкой отчётов. Так что наша финансовая деятельность более чем прозрачна.
Беседовала Анна Кострова. Фото Интерпресс
