Недвижимость на распутье

По итогам первого полугодия объёмы продаж новых квартир в Петербурге упали почти вполовину, а цены на недвижимость снизились всего на 3–5 процентов

 

В России продажи недвижимости падают при любом кризисе. Не потому, что у всех разом заканчиваются деньги – просто потенциальные покупатели, зная о трудностях строительных компаний, затоваривании рынка, рассчитывают на существенное снижение цен и предпочитают выжидать. Застройщики скидки дают, но меньше, чем хотелось бы. И тоже, в свою очередь, выжидают. Они несут на этом некоторые потери, но ведь и покупатель, у которого есть деньги, ничего не выигрывает – его сбережения с каждым месяцем дешевеют. У кого раньше сдадут нервы? 

Пока мяч на стороне покупателей – они голосуют рублём против нынешних цен. У гигантов рынка, строящих жильё в обжитых районах города, продажи в первом полугодии упали больше чем на пятьдесят процентов. У тех, кто возводит новые массивы эконом-класса на окраинах и за пределами города – в Девяткино, Кудрово, Колтушах и так далее, – они снизились процентов на 30–40. Но, как предупредил недавно  министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, в будущем году ввод нового жилья заметно сократится. Сейчас достраиваются дома, начатые в благополучных докризисных 2012–2013 годах. Но уже осенью прошлого года закладка новых домов в большинстве регионов страны упала вдвое (в Петербурге – на треть). Скажется это в 2016–2017 годах, когда, не исключено, возникнет дефицит нового жилья. И тогда мяч окажется уже у застройщиков, они будут диктовать цены. 

Впрочем, точных прогнозов рынка не существует. В ином случае слишком легко было бы зарабатывать деньги: на спаде цен – купить недвижимость, на пике – продать. Лучше посмотреть, какова ситуация сейчас. 

По данным «Бюллетеня недвижимости», с января по июль средняя цена квадратного метра снизилась со 104 до 101 тысячи рублей. На деле, конечно, куда больше, просто снижение застройщики предпочитают называть акциями, подарками, скидками. Они находятся в диапазоне 10–15 процентов. Жильё бизнес-класса по 150 тысяч рублей за метр почти не дешевеет, скидками завлекают в основном покупателей эконом-класса со стоимостью метра  от 70 тысяч рублей.

Насколько нынешние цены справедливы и соответствуют состоянию рынка – это, как говорится, глубоко философский вопрос. С одной стороны, реальные доходы населения за последние девять месяцев снизились, соответственно, должны упасть и цены. С другой – выставленные сейчас на продажу дома строились в основном по высоким докризисным ценам на землю и стройматериалы, так что особо не подешевеют. Тем более что в конце года, когда на панических ожиданиях обвала рубля средний класс скупал всё что можно – от плазменных панелей до тех же квартир, строители набили свои финансовые подушки и могут пережить «тощие месяцы». А с третьей – сейчас широкий выбор ценовых вариантов. Можно без скидок купить себе недвижимость меньше чем за миллион рублей. Но крошечную – студию меньше 20 метров. И в неудобном месте, откуда трудно выехать, – уже упомянутых Девяткино, Кудрово и иже с ними. Альтернативный вариант – воспользоваться субсидируемой государством ипотекой под 12 процентов годовых. Или же подождать ещё несколько месяцев в расчёте на новое снижение цен. 

К слову – зарубежные «квартирные инвесторы» считают нынешние цены в Петербурге весьма привлекательными (с учётом дешёвого по отношению к валютам рубля) и активно скупают жильё, рассчитывая с выгодой продать его через два-три года, – об этом нам рассказал председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко. Интервью с ним читайте на будущей неделе.

 

из первых рук

Виталий Исаков, риэлтор:

– Нынешнее лето я с полным основанием могу назвать провальным. У меня на продажу постоянно выставлено 4–5 квартир в разных районах города. Но если раньше поток клиентов, которые хотели бы их посмотреть, был постоянным, то сейчас спад очень ощутим. Есть дни, когда вообще никто не звонит и не приходит на просмотры. 

Среди тех, кто приходит, число, как мы их называем, «настоящих» покупателей сейчас тоже значительно ниже, чем обычно. Причём я ставлю цены на 3–5 процентов ниже, чем они стоят в среднем по рынку, но это не особенно помогает. За последний месяц у меня три или четыре раза были случаи, когда люди посмотрят квартиру, говорят: «Всё, берём! Созвонимся во вторник и идём в банк!» А потом эти люди куда-то пропадают – некоторые вообще больше не отвечают на звонки, некоторые жалуются, что им «банк не дал ипотеку», и так далее. 

 При этом дорогие квартиры просматривают гораздо реже, чем бюджетные, видимо, ощущается реальное падение доходов у людей. У многих моих коллег дела сейчас обстоят примерно так же. И ссылки на то, что «сейчас лето и «мёртвый сезон», на мой взгляд, неактуальны.

 

Екатерина Романенко, глава правления СРО «Петербургская палата недвижимости»:

– Мне кажется, что рынок первичной недвижимости «скорее жив», но не более того, а на рынке вторичного жилья наблюдается спад активности на 18,5 процента. О снижении активности на «вторичке» свидетельствует и срок экспозиции объектов. Если в первом квартале 2014-го квартиры продавались в среднем 8,5 недели, то в первом квартале этого года – уже 12. При этом квартиры на вторичном рынке в первом квартале 2015-го подорожали по сравнению с тем же периодом 2014-го. В том году средняя цена на однокомнатную квартиру составляла 3,7 миллиона рублей, в этом – 4,1 миллиона рублей. Двушки в 2014 году стоили 5,4 миллиона рублей, в этом – 5,7 миллиона, а трёхкомнатные квартиры в первом квартале прошлого года стоили 7,5 миллиона рублей, а в этом – 7,7 миллиона.

Сегодня средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке жилья составляет 108 тысяч рублей. При этом цена реальной сделки обычно ниже выставляемой на 5 процентов.

В марте-апреле количество сделок на «вторичке» уменьшилось на 28–30 процентов.

Продаётся в основном то, что стоит меньше 5 миллионов рублей. А то, что относится к бизнес-классу, очень долго стоит на продаже и часто в итоге снимается с неё. 

 Рынок аренды также отреагировал на нестабильность в экономике. По данным «Бюллетеня недвижимости», в первом квартале 2013 года спрос на аренду жилья составлял 2700 объявлений, в 2014-м – 1500, в этом году – 750. При этом предложение осталось на прежнем уровне. По нашим наблюдениям, спрос упал на 35 процентов, а предложение по сдаче жилья выросло на 50 процентов в сравнении с 2014 годом. 

Количество же реальных сделок в сравнении с прошлым годом снизилось на 18 процентов. На одну квартиру сейчас претендует всего один съёмщик, и тенденции к увеличению не ожидается. Если раньше однокомнатная квартира с хорошей отделкой, рядом с метро, стоила 25–30 тысяч рублей в месяц, то сейчас – 20–23. А однушку эконом-класса сегодня вполне реально снять за 13–15 тысяч.

 

Владимир Новиков, редактор отдела экономики «НВ». Фо­то «Ин­тер­пресс»