Михаил Демиденко: «Нужно остановить экспансию застройщиков»

Председатель петербургского комитета по строительству рассказал «НВ» о том, чего ждать от города очередникам и как решается проблема транспортной доступности новых районов

Строительная отрасль давно служит для Петербурга палочкой-выручалочкой. Что бы ни происходило на других рынках, новые квартиры всегда раскупались как горячие пирожки. Сможет ли она и в нынешнем весьма сложном, если не сказать кризисном, году снова выступить в роли локомотива городской экономики, «НВ» рассказал председатель комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Михаил ДЕМИДЕНКО. 

– В прошлом году петербургские строители сдали внушительные 3,2 миллиона квадратных метров жилья. В этом ожидается 2,7 миллиона. Нет ли риска, что рынок недвижимости перегрет, надувается пузырь? 

– Никаких признаков перегрева – затоваривания рынка или серьёзного падения спроса – я не вижу и не прогнозирую. В этом году спрос немного подсел, но жильё у нас строится под конкретных покупателей, за счёт средств дольщиков, согласно известному ФЗ-214, и 95 процентов квартир в возводимых домах уже имеют хозяев. Банки, которые со своей стороны отслеживают ситуацию, потому что четверть всех квартир люди приобретают за счёт ипотеки, тоже считают рынок петербургской недвижимости надёжным. Да, строим мы много, но в России лишь на четвёртом месте. Больше нас строит Краснодарский край, Московская область, за ней идёт на третьем месте Москва, хотя она обогнала нас в прошлом году всего на 100 тысяч метров. Петербург – четвёртый. У нас привлекательный, конкурентоспособный город, где люди хотят жить. Так что даже с нынешними темпами мы не решим жилищный вопрос окончательно, спрос будет всегда. 

– Один известный строитель считает, что нам не нужно так много новых квартир, а те, что строятся, должны быть дорогими, чтобы Петербург не превращался в проходной двор. Есть в этом логика?

 

– Опасения и мифы, что новые квартиры покупают в основном приезжие, существовали всегда, но статистика говорит о том, что 70 процентов нового жилья приобретают сами петербуржцы. На долю иногородних приходится лишь 30 процентов покупок. Причём 15 из этих 30 процентов – жители Ленинградской области, с которой у нас идёт, если можно так сказать, встречная торговля: петербуржцы охотно покупают загородную недвижимость в области, а жители области – квартиры в Петербурге. Оставшиеся 15 процентов приезжих покупателей – жители Северо-Запада, которые всегда считали своей столицей Петербург, хотя есть и москвичи. К слову, снижение курса рубля активизировало так называемых квартирных инвесторов из ближнего зарубежья, в частности Белоруссии и Казахстана, но в итоге они всё равно продадут эти квартиры местным покупателям.

– Будет ли жильё в Петербурге дешеветь?

– В перспективе – да, потому что появятся новые технологии, острее станет конкуренция. Сейчас себестоимость квадратного метра в среднем
45 тысяч рублей, поэтому дешевле 50 тысяч продавать его вряд ли будут. Но для тех, кто официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, в рамках федеральной госпрограммы «Доступное жильё российской семье» будут строиться квартиры с ценой квадратного метра не больше 35 тысяч рублей – такую планку установил Госстрой. Чтобы уложиться в такую цену, городу придётся выделять под эти дома землю бесплатно или по символической стоимости плюс будет система дотаций для покупателей. Но дело того стоит. Большинству очередников бесплатные квартиры приходится ждать долго, так что есть смысл воспользоваться льготными ценами и в рамках госпрограммы. Правда, в Петербурге она ещё не начата, Госстрой занимается более проблемными регионами. 

– Жилья строится много, но к нему всё труднее добираться. Новые жилмассивы садятся на старые советские улицы, построенные ещё в эпоху хрущёвок, в районы, где нет ни метро, ни даже трамвайных линий. Если с объектами соцкультбыта, школами и садиками, проблему удалось решить – их строительство «повесили» на застройщиков, – то дорогами не занимается никто. 

– Это уже устаревшие сведения, сейчас ситуация изменилась. Инвесторы давно выходят на нас с предложениями о строительстве за свой счёт дорог – с последующей безвозмездной их передачей городу. Потому что этого требует рынок. У покупателей жилья широкой выбор, и они, конечно, обращают внимание на транспортную доступность. Но появлению частных (на время строительства) дорог мешали юридические препоны: мы по закону не могли предоставлять земли общего пользования частным компаниям даже в аренду – это красные линии, которые нельзя переступать. Только 1 марта 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс, разрешившие предоставлять инвесторам землю под инфраструктурные проекты и с целевым назначением – без торгов. Аналогичные нормы внесены в городское законодательство. Поскольку все были в курсе, что такие изменения готовятся, некоторые компании заранее разработали свои дорожные проекты. Первой ласточкой станет, вероятно, «ЛенСпецСМУ», которое ведёт застройку квартала в районе Октябрьской набережной и проложит там за свой счёт улицу с двумя полосами движения в каждом направлении. Вторая дорога будет построена за счёт скандинавской компании NCC в Красногвардейском районе, где у неё крупный проект. 

– А как быть с новостройками за КАД, на землях области – с Кудрово, Девяткино, Колтушами, Янино? Идущий оттуда поток машин упирается в старые загруженные городские улицы, намертво запирая их. Эта проблема как-то решается?

– Здесь на самом деле две проблемы. Первая в том, что до 2015 года муниципалам в Ленинградской области – администрации любого посёлка, деревни – разрешено было самостоятельно утверждать проекты планировок территорий и генпланы своих поселений, иными словами, продавать в любых количествах землю под новое строительство. Пропускная способность дорог их не волновала, застройщиков – тем более. Начиная с 2015 года муниципалов обязали согласовывать застройку с областными властями. Что делать с уже созданными «бутылочными горлышками», не знаю, наверное, можно и их решить в рамках упомянутых новаций Земельного кодекса, но это вопрос не по профилю нашего комитета. 

– Смольный поддержал идею строительства города-спутника Южный. Вы думаете, что он сможет выиграть борьбу за покупателя с теми посёлками, которые растут у городской черты, где всё близко и недорого? Зачем людям селиться где-то за Пушкином? 

– Дело не в Южном как таковом – он не какой-то изолированный проект. Посмотрите окрестности вдоль Пулковского шоссе, там уже столько Южных понастроено – глаза разбегаются. Но всё это пространство осваивается разрозненно, пятнами. В перспективе вся эта территория – от старой границы города до будущего Южного – станет частью города, но выстроенной по общему плану, с одновременным строительством дорог, социалки. Я бы сравнил наш проект с «Новой Москвой», которая, напомню, в полтора раза больше прежней Москвы. После присоединения соответствующие районы Московской области были включены в планы развития городской инфраструктуры, определены зоны деловой и жилищной застройки, пошло финансирование, потянулись и частные инвесторы. У нас, думаю, будет то же самое. Нужно остановить экспансию застройщиков в сложившихся границах города, потому что скоро негде будет бюджетные объекты размещать – вся земля раскуплена. И сейчас появилась перспектива: город будет расти в направлении Южного вдоль проложенных туда дорог, инженерных коммуникаций. Да и сам Южный, думаю, будет небольшим – всего на 20 тысяч человек – привлекательным городом: хорошо спланированным, благоустроенным, с нормальной экологией. Соединить его каким-нибудь современным видом транспорта с ближайшими станциями метро – задача вполне решаемая.

– Не так давно в качестве резерва земли рассматривалось создание новых намывных территорий: на Васильевском острове, в районе Сестрорецка, на оконечности Крестовского острова у нового стадиона. Но сестрорецкий проект пока на бумаге, застройка намыва на Васильевском идёт как-то вяло. Почему ажиотаж спал?

– Вероятно, инвесторы этих проектов переоценили их выгоды. На намыве Васильевского острова компания-инвестор распродала участки, обещая, что все коммуникации к ним будут проложены за счёт бюджета. Многие не мытьём, так катаньем начали получать градпланы. Но губернатор сказал: стоп! Никаких новостроек, пока сами застройщики не найдут денег на инфраструктуру. Шума было много, потому что средства нужны колоссальные – один только коллектор чего стоит. Но даже с этими затратами проект получился окупаемым. В итоге строители создали консорциум по проектированию и прокладке сетей, даже взяли на себя возведение некоторых социальных объектов, так что работа идёт. Но арифметика проекта поменялась, будущие прибыли снизились до среднестатистических показателей, поэтому ажиотажа с новыми намывами нет. 

– А в чём смысл намыва на оконечности Крестовского острова рядом с новым стадионом и зачем эти 16 гектаров земли строить за бюджетный счёт?

– Там будет новая станция метро, автостоянки для посетителей стадиона и, соответственно, дороги к ним. Плюс к тому вертолётная площадка, поскольку воздушный транспорт начинает бурно развиваться.

– А не получится, что на этой бюджетной земле с роскошным видом на залив появятся какие-нибудь бизнес-центры или элитное жильё? 

– Ничего подобного там не проектируется, к тому же территорию намыва будет посередине разрезать трасса ЗСД, строить что-то вплотную к ней не имеет смысла: дорога на этом участке проходит над землёй на уровне шестого этажа. А если кто-то ухитрится в обход правил всё же получить участок с целью что-то построить и узаконить по факту, то прецедент исправления «градостроительных ошибок» у нас наконец появился. В Сестрорецке по распоряжению вице-губернатора Игоря Албина частично снесён строящийся жилой комплекс компании «Доходъ», который стоял вплотную к Приморскому шоссе. Хотя застройщик согласовал проект в профильных инстанциях и даже с ГИБДД, жители и руководство города возмутились. В итоге часть дома, примыкающую к дороге, решено было снести, демонтаж конструкций уже ведётся. На очереди ещё несколько адресов. 

– Лет семь назад проект реновации хрущёвок подавался как революционный, широко обсуждался, но в итоге расселено всего несколько сотен квартир. 

– Реновация – действительно огромный проект. Много было экспериментов, но в итоге все убедились, что надстраивать, перестраивать, утеплять хрущёвки – бессмысленная трата сил, снести их и построить современные дома – дешевле и лучше для людей. Намечается в 23 кварталах снести
3 миллиона квадратных метров старого жилья и построить 8 миллионов метров нового. Работа идёт, хотя, соглашусь, достаточно медленно.
9 кварталов у нас в списке проблемных – там не сделано вообще ничего. Почему? Поначалу инвесторы рассчитывали на более льготные условия – что им предоставят свободные пятна для строительства первых домов, куда можно будет отселять жителей сносимых зданий. Но в этих кварталах свободных мест давно нет, инвестору необходимо вкладывать свои средства на расселение домов, сносить их и на этом месте возводить новые. Протесты со стороны части жителей и градозащитников также не придают ускорения процессу реновации. 

– Всегда найдутся люди, не соглашающиеся ни на какой переезд, каков же выход? 

– Можно посмотреть, как эта программа проводилась в Москве, и использовать их опыт. Там столкнулись с такими же проблемами, но сумели их решить. В столице хрущёвки сносили целыми кварталами, но при получении новых квартир многие семьи улучшали свои жилищные условия, те, у кого метраж не менялся, выигрывали в качестве нового жилья. Поэтому отдельные протестующие граждане и градозащитники не получили общественной поддержки, ведь большинство людей были довольны переселением и быстро успокоились. Суды тоже, как правило, вставали на сторону города, а не протестующих. Сейчас важнее финансовая, а не юридическая сторона реновации, программа уже не является для инвесторов такой же привлекательной, как в нулевых годах. Но это тема для отдельного разговора. 

 

 

Беседовал Владимир Новиков