ВТОРОЕ ПРИШЕСТВИЕ ИПОТЕКИ
Санкт-Петербург - флагман ипотечного кредитования в России. Именно в нашем городе после принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" коммерческие банки официально выдали заемщикам первые кредиты. Потом, правда, наступил август. Этот холодный осенний поцелуй после жаркого лета заставил финансовые институты на несколько лет забыть о возможности долгосрочных вложений в экономику. С другой стороны, холодный душ, бесспорно, пошел нашей финансовой системе на пользу. Канули в небытие операции, дававшие баснословные дивиденды на рынке ГКО и ОФЗ. Банкирам ничего не оставалось, как направить свой взгляд на реальный сектор экономики. В том, что у многих из них он остановился на жилищном строительстве, нет ничего удивительного: эта извечная проблема никогда не потеряет своей актуальности.
На самом деле ипотечные кредиты выдавались и до 1998 года, только назывались они по-другому. Агентства недвижимости, предоставлявшие подобную услугу, обдирали заемщика по полной программе. Ставка в долларах иногда достигала 15-20% в месяц, срок кредита при этом редко превышал 1 год. Вожделенная квартира при этом, как правило, оформлялась на какого-то сотрудника фирмы. Не дай Бог с ним что, или агентство обанкротится - плакали ваши денежки. Но в период первоначального накопления капитала были люди, соглашавшиеся и на эти дикие условия. Ведь банки, как уже говорилось, предпочитали работать с "короткими" деньгами, игнорируя ипотечные кредиты.
После кризиса целый год ипотека была пущена фактически на самотек. Коллапс финансового рынка не мог на ней не отразиться. И лишь в 1999 году правительство Примакова вспомнило об этом весьма эффективно используемом на Западе механизме улучшения жилищных условий. Вновь полигоном для проведения эксперимента стал Петербург. Здесь начинает работать Северо-Западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Правда, за два следующих года через него кредиты получили всего 100 семей.
Существует несколько причин, объясняющих, почему эта цифра столь мизерна. Его тогдашний руководитель в течение долгого времени обивал высокие кабинеты с просьбой выдать агентству лицензию на право осуществлять кредитно-финансовую деятельность. Но Центробанк был непреклонен: нет - и баста. Аргумент следующий: вы же по уставу не кредитно-финансовое учреждение, так зачем вам лицензия. На самом деле она была нужна, дабы минимизировать все бюрократические проволочки с прохождением заявок от заемщика, оптимизировать саму систему, призванную эти кредиты выдавать. Конечно, все проблемы эта вожделенная лицензия решить не могла, но хотя бы лед, возможно, тронулся.
Вторая причина - список требований, предъявленных к заемщику. Он должен был обладать весьма значительным, а главное, официально подтвержденным доходом на семью. Попробуйте в те времена (да и сейчас) убедить главного бухгалтера фирмы, где работаете, выдать вам справку о реальной заработной плате. У нас председатели правлений банков подчас, если верить ведомости, еле сводят концы с концами, а начальники отделов находятся за чертой бедности, не наскребая на минимальную "потребительскую" корзину. Сокрытие реальных доходов, уход из-под налогообложения наряду с "менеджером" - одна из ныне любимых российских игр, пришедших к нам с Запада. А без справки с места работы с солидной трехзначной цифрой в у. е. и аналогичной бумажки из налоговой банк не может выдать кредит, а агентство даже принять заявку.
Третья причина - непомерно высокий банковский процент в валюте при коротком сроке погашения кредита. В Америке вам дадут кредит на 20 лет под 3-4 % годовых, а то и меньше. У нас максимум лет на 5-7 под 20% годовых, да и то в лучшем случае: почувствуйте разницу. Вот почему там за счет ипотеки улучшают свои жилищные условия более 50% населения, у нас - менее 0,5%. Ко времени внесения последнего взноса за квартиру ее цена возрастает на 20%. Это еще в том случае, если за срок пока вы за кредит расплачивались все августы прошли без потрясений.
Не добившись сколько-нибудь ощутимых результатов на ипотечном фронте, этим летом агентство решило начать работу по новой десятилетней программе, которая была утверждена правительством РФ. Регионы стали разрабатывать собственные подпрограммы. Появилась такая и у нас в городе. Она носит название "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы". Депутаты за нее довольно дружно проголосовали еще в конце октября. Первый вопрос - условия. Главное новшество заключается в том, что отныне кредиты будут выдаваться не в долларах, а в рублях по фиксированной процентной ставке 18% годовых. Нынешняя программа разрабатывалась под девизом: "Ипотеку в массы". По предварительным подсчетам 18 тыс. питерских семей благодаря ей смогут улучшить свои жилищные условия. Федеральный бюджет готов пожертвовать на программу 2 млрд рублей. Администрация города вроде бы дает гарантии агентству в размере $5 млн. Если что - эти деньги пойдут банкам на возмещение невозвратных кредитов. Вообще же за десять лет городская администрация собирается направить на реализацию программы сумму, сопоставимую с федеральной.
Город заинтересован в ее реализации, так как благодаря ей рассчитывает значительно "рассосать" городскую очередь на жилье. В последние годы у десятков тысяч горожан, стоящих в ней, затекли ноги - она не движется. Власти города пообещали, что для ряда категорий льготников, маящихся там, процент по кредиту будет значительно ниже и даже в отдельных случаях может опуститься до 2% в год. Следует учесть, что процент взимается лишь с оставшейся суммы, то есть реально он окажется еще несколько меньше.
Кроме того, очередники, чей уровень доходов в месяц не превышает 10 тысяч рублей, могут рассчитывать на финансовую подпитку из бюджета. Пока выработано 2 механизма по выделению средств на получение кредитов со сроком до 10 лет. Вам предоставят выбор: можно либо получить субсидию на 1-й взнос (он составляет 40-50% от общей стоимости квартиры как для льготников, так и простых смертных), либо на погашение процентной ставки по кредиту (эта схема выгоднее тем, кто сейчас имеет или накопление, или жилье на продажу). Остается надеяться, что квартиру за "недорого" получат действительно наиболее нуждающиеся, а не как это часто бывает - наиболее пронырливые.
Достигнута договоренность и с Союзом промышленников города. Руководство предприятий может дать гарантии под своих работников, которые захотят получить кредит. После его погашения временная служебная квартира становится собственностью. Впрочем, подобную схему раньше уже предлагал Сбербанк.
Если рассматривать плюсы новой программы, то кроме перечисленного, пожалуй, стоит отметить еще один: после внесения первого взноса вы сразу становитесь собственником жилья (правда, обремененного).
Минусы же достались в наследство от прошлой схемы: относительно небольшой срок кредита, необходимость предъявлять справку о доходе (хотя в агентстве и говорят, что в этом отношении их позиция станет более гибкой, но что это означает на практике - не уточняют).
Есть, впрочем, и другой путь отпраздновать новоселье. Сейчас много разговоров идет о Межрегиональной ассоциации жилищных кооперативов, которая была образована на состоявшемся в нашем городе I съезде потребительских жилищных кооперативов. Речь идет о возрождении товариществ на паях. В качестве примера, где удачно работает подобная схема, приводится Башкортостан. Там жилищные кооперативы за 5 лет активной деятельности обеспечили жильем 12 тысяч человек. Но прежде для этого был сформирован специальный фонд при президенте, из которого, если со строительством что-то случается, возмещаются убытки пострадавшим. Кто будет возвращать деньги питерцам, не дай Бог что - неизвестно. Правда, следует признать, оглашенные условия выглядят действительно заманчиво. Вначале пайщик выплачивает всего 5% общей стоимости квартиры, а затем 1,2% годовых весь период кредита. Главный плюс заключается в том, что здесь - вы партнер, а им положено верить на слово. Поэтому никаких справок из налоговой нести не надо. Руководители проекта говорят, что это их ответ "Виадуку". Впрочем, пока это только красивая идея и сложно сказать, насколько реально ее воплотить в жизнь в Петербурге.