ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС НЕ ДЛЯ ПЕТЕРБУРГА?
ЛЕВ КАПЛАН, ДИРЕКТОР СОЮЗА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ "СОЮЗПЕТРОСТРОЙ"
- Лев Моисеевич, прошел уже год с тех пор, как Государственная дума после долгих дискуссий приняла-таки Земельный кодекс, который разрешил свободную продажу земли. Возможно, я ошибаюсь, но в Петербурге пока не слышно, чтобы кто-то этим правом воспользовался. Неужели никто не хочет стать собственником земли?
- К сожалению, не ошибаетесь. Действительно, данный федеральный закон разрешил продажу земельных участков в населенных пунктах, причем как гражданам России, так и нерезидентам. По Москве и Петербургу в кодексе имеется отдельный пункт. В нем говорится, что продажа земельных участков является прерогативой исполнительной власти данных субъектов РФ.
Вынужден констатировать: за прошедший год в инвестиционно-строительном комплексе нашего города в этом плане ничего не изменилось. Необходимые подзаконные акты на региональном уровне до сих пор не приняты. Город явно не стремится избавляться от принадлежащей ему земли. На рынке сложился системный кризис. Сохранилась распределительная система. Я говорю о системе выделения пятен под застройку, выдаче технических условий и т. д. Парадокс: у нас по-прежнему действуют методы командной экономики, при этом все строительные компании - частные. Инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) и вовсе по своей нынешней деятельности не оправдывает своего названия. Реальные тендеры отсутствуют - одно распределение.
- Неужели городская администрация не предложила никакой схемы, по которой землю можно было бы приобрести? Ведь на Западе под словом "недвижимость" в первую очередь понимается земля и лишь затем все строения, на ней расположенные.
- Город придумал 3-этапную систему. Первый - краткосрочная аренда земли сроком на 1 год для проектирования и проведения изыскательских работ. Фирма может потратить значительные средства, но это вовсе не означает, что по прошествии 12 месяцев она этот участок получит. Второй этап - заключение инвестиционного договора на условиях аренды земли (на 49 лет). Последний этап - после закрытия договора возможна, я подчеркиваю, всего лишь возможна продажа земельного участка (разумеется, прецедентов пока не было). Кстати, условия, на которых землю можно будет приобрести, не разглашаются.
Есть еще один момент. Земельный кодекс даже в случае аренды земли предусматривает уступку прав на нее третьему лицу, сдачу в залог, внесение участка в уставный капитал фирмы даже без согласования с собственником при условии его уведомления. Наш городской инвестиционный договор, вопреки федеральному закону, запрещает подобные "вольности". Таким образом, если появляется новый застройщик, он должен заново обойти всех чиновников, получая их согласования, по новому кругу. Понятно, кому это выгодно.
Я и мои коллеги, наше бизнес-сообщество уверены, что землю следует продавать застройщику на конкурсной основе еще до начала проектирования. Кстати, именно это и предписывает Земельный кодекс. Тем самым мы сразу решаем целый комплекс проблем. У застройщика появится уверенность, что пятно у него не отнимут. Будет положен конец чиновничьему произволу и мздаимству. К нам пойдут иностранные инвестиции - сейчас вопрос действительно упирается в землю, в ее непонятный правовой статус у нас в городе. Коммерческие банки станут выдавать под залог земли кредиты. Они к этому готовы. Появится возможность государственной регистрации незавершенного строительства. Для ГБР надо лишь две вещи: чтобы земля находилась в собственности и не было действующего договора подряда.
- Так что же необходимо сделать, дабы озвученные вами предложения были воплощены в жизнь?
- Юридическая основа у нас есть. В первую очередь необходима политическая воля Смольного. Кроме того, следует наконец провести кадастровое размежевание земель. А то сегодня непонятно, какие участки продавать можно, а какие - нет. Поскольку появится рынок земельных участков, необходимо четко прописать условия именно для Петербурга: какое время они могут находиться в собственности без движения, размер платы за них, различные ограничения для собственника. Иными словами, нужны понятные и прозрачные правила игры.
"Союзпетрострой" 29 и 30 октября организует в Доме архитектора общегородскую конференцию "Проблемы взаимодействия инвесторов и строителей с органами государственной власти Санкт-Петербурга и Ленинградской области". "Земельный" вопрос будет одним из ключевых. Вообще, мы считаем, что проблемы, которые будут на ней обсуждаться, чрезвычайно актуальны в свете политики президента и правительства России по дебюрократизации ее экономики. Это градостроительные вопросы деятельности ИТК, создание бизнес-зон, перспективы жилищного, коммерческого, промышленного и транспортного строительства, экономической интеграции города и области и так далее. Я надеюсь, что по результатам работы мы сможем принять меморандум, над выполнением решений которого будет установлен жесткий контроль как со стороны общественности, так и со стороны администрации города и области.
- Как известно, сейчас идет разработка генерального плана развития Петербурга. Как вы считаете, он действительно необходим городу?
- Безусловно. Это важнейший документ социально-экономического развития Петербурга на ближайшие годы. В нем необходимо прописать, как будет развиваться город, сколько будет жителей, количество автомобилей и многое другое. Поэтому мне не совсем понятно, почему столь масштабным документом занимается лишь один институт - НИиПИГрад. Насколько мне известно, к его разработке не привлекаются экономисты, социологи и другие специалисты. Кстати, вопрос о генеральном плане также включен в повестку дня конференции.
- Лев Моисеевич, сейчас много шума вокруг общественных обсуждений инвестиционно-строительных проектов. Пикеты, митинги, подчас обычные горожане и строители чуть ли не идут стенка на стенку...
- Вернемся к Земельному кодексу. В статье 30 п. 11 говорится о том, что если строительство объекта предусмотрено градостроительным планом, то никаких общественных обсуждений не устраивается. Другое дело, что граждане, на мой взгляд, должны принимать непосредственное участие в обсуждениях на стадии разработки планов застройки, а не после того, как решение уже принято.