СНЕСУТ ЛИ ХРУЩЕВКИ?
В свое время массовое крупнопанельное строительство дало людям возможность переселиться из бараков в благоустроенное (по тем временам и по тем представлениям) жилье. Теперь срок эксплуатации этих домов подходит к концу, и надо либо предоставлять жильцам квартиры в других домах, либо как-то реконструировать и модернизировать существующие. <br>В редакции накопилось много писем от жителей хрущевок, которых беспокоит дальнейшая судьба их домов.<br>С помощью начальника отдела целевых программ и крупных проектов комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Людмилы КУЗНЕЦОВОЙ мы постарались ответить на некоторые вопросы.
СУТЬ ВОПРОСА
Жилой фонд первых массовых серий строился в нашем городе с 1958 по 1970 год. Было построено около 2400 зданий площадью около 9 миллионов квадратных метров, что составляет 10% всего жилищного фонда Петербурга, в котором проживает 11% населения города. Это 100 кварталов города площадью 2500 гектаров.
В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга, комитет по строительству определен координатором Региональной программы реконструкции хрущевок в рамках нового этапа государственной целевой программы "Жилище". Сроки реализации программы 2002-2020 годы. Первый этап заканчивается в следующем году.
НЕРАЗДЕЛЕННЫЙ ОПТИМИЗМ
По данным комитета по содержанию жилищного фонда администрации Санкт-Петербурга, на массовые серии приходится 55% жилого фонда города. Амортизационный срок этих зданий (30-40 лет) давно истек. При этом правила эксплуатации строений предписывали прохождение домов через капитальный ремонт каждые пять лет и соответствующий текущий уход. Условия эти повсеместно не выполнялись.
Тем не менее разработчики программы реконструкции фонда первых массовых серий (ФПМС) утверждают, что капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали своего физического ресурса. Более того, наличие существенных запасов прочности несущих элементов якобы позволяет надстроить такие здания еще одним-двумя этажами!
В аварийном состоянии (со степенью износа свыше 60%), по мнению авторов программы, находятся лишь отдельные элементы зданий - козырьки, карнизы, балконы, которые могут быть отремонтированы без постановки здания на капитальный ремонт.
Трудно разделить этот оптимизм представителей городской власти, глядя на трещины, зияющие в межпанельных пространствах хрущевок.
ЭКСПЕРИМЕНТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ
В Кировском районе более 500 домов поколения 60-х. В них проживает две трети населения района. Наверное, это и стало главной причиной того, что именно он стал полигоном для реализации программы реконструкции домов ФПМС. Территориальное управление Кировского административного района проводит большую работу по выполнению программы проведения социального и градостроительного эксперимента в микрорайоне "Дачное". Она была утверждена распоряжением мэра Санкт-Петербурга А. Собчаком в июне 1993 года.
За прошедшие годы в рамках программы построено 11 жилых домов и часть жилой площади передана под расселение. На сегодня из 10 домов микрорайона расселены 154 квартиры, в том числе полностью расселены два жилых дома по Ленинскому проспекту.
Сейчас ведется строительство еще нескольких жилых домов в Дачном.
ЭТО НЕВЫГОДНО
По данным института "Ленжилпроект", самая скромная реконструкция обходится в 28 долл./кв. м. При замене оконных и дверных проемов эта цифра вырастает до 80 долл. (без учета затрат на расселение).
По оценке администрации Санкт-Петербурга, на реконструкцию только ФПМС потребуется 50 млрд руб. При этом планируемые затраты из бюджета Санкт-Петербурга составляют всего 5,9 млрд руб. (по состоянию на февраль 2000 года, когда была утверждена программа реконструкции). Основную часть финансирования (88%) администрация города традиционно планирует переложить на внебюджетные источники.
Под "внебюджетными источниками" надо понимать денежные средства собственников квартир и покупателей новых квартир (если реконструкция здания совмещена со строительством в нем новых жилых помещений).
При завершении строительства на инвестиционных условиях инвестор передает в собственность Санкт-Петербурга жилые квартиры. В соответствии с распоряжением администрации Санкт-Петербурга о завершении строительства ООО "Концерн "ЛЭК ИСТЕЙТ" жилых домов в квартале 9 Дачного предусматривается по окончании строительства каждого корпуса 2-й и 3-й очереди передача квартир общей площадью 3900 кв. м для расселения граждан, проживающих в Дачном. При строительстве АОЗТ "Трест № 47" жилого дома 71 предусмотрена передача 10% общей площади квартир для расселения жилых домов первых массовых серий.
Но при сносе жилых домов под расселение требуется предоставить площади в 1,3-1,6 раза больше. Очень часто администрация района вынуждена обращаться с исками в суд против многих жильцов, предъявляющих немыслимые требования. Узнав о расселении, в квартиру начинают прописывать родственников. В результате количество жильцов увеличивается в несколько раз.
ЧЬЯ КРЫША ЛУЧШЕ?
Существует мнение, что надстройка этажами и мансардами приведет к появлению характерного для современной архитектуры историзма: мансардные крыши, треугольные фронтоны, трехэтажные эркеры.
В Приморском районе за счет средств Королевства Дании для заселения 9 квартир военнослужащими из стран Балтии реализован проект надстройки мансардным этажом жилого дома. На Торжковской, 16, были выполнены ремонтные работы без расселения жильцов.
Но если надстраивать добротные квартиры улучшенной планировки по евростандартам, проводить реконструкцию зданий, то расходы не окупаются.
В сегодняшних условиях за основу принято решение о проведении инвесторами ремонта жилых домов без расселения.
КОМУ-ТО СКОРО ПОВЕЗЕТ
Как только дело доходит до реальных обсчетов, становится ясно, что реконструкция пятиэтажек - предприятие явно убыточное. В бюджете города денег на нее нет.
В настоящее время готовятся условия для проведения работ по ремонту жилых домов за счет средств инвесторов, осуществляющих новое строительство в районах ФПМС в счет денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет города за право застройки.
По многим земельным участкам в районах города выпущены распоряжения администрации Санкт-Петербурга на проведение изыскательских работ по определению возможности проектирования и строительства объектов инвестирования.
Наибольшее количество распоряжений выпущено по земельным участкам районов: Московского (кв. 64-71-79; 8-11-12,15 ЗВЖД), Калининского (кв. 18 Гражданского проспекта), Кировского (кв. 10А Ульянки), Красногвардейского(кв. 31 Малой Охты).
По Фрунзенскому району в кварталах 8-8А, 17, восточнее Витебской железной дороги.
Новое строительство на территориях, застроенных в 60-е годы прошлого столетия, даст экономию до 1,5 тыс. га.
ДЕНЬГИ ОСТАНУТСЯ В КВАРТАЛЕ
В свое время Никита Хрущев "привез" панельное домостроение из Франции. Там оно ничем не отличается от нашего. Но на Западе это - социальное жилье, как правило, временное. Сейчас масштабную реконструкцию ФПМС можно провести только с привлечением частного капитала. И нужно отказаться от мысли, что массовое строительство решает жилищную проблему.
Проблема должна решаться таким образом, чтобы приносить доход и городу, и инвесторам, вкладывающим деньги в эти проекты. Ломать и строить новые дома экономически невыгодно. Кто будет вкладывать средства на расселение дома, его снос, погрузку и вывоз строительного мусора (свалки опять же не бесплатные), замену инженерных коммуникаций и, наконец, строительство нового дома. К чему вся эта головная боль, если обследования зданий первых массовых серий, проведенные в 80-х годах, показали, что эти дома достаточно прочные и вариант их достройки вполне реален и экономичен.
По новому порядку так называемые пятна в кварталах первых массовых застроек будут предоставляться инвесторам только после общественных слушаний. Если население и муниципальные власти согласны на строительство, то инвестору предоставляется право застройки только после того, как он проведет работы по инженерному оборудованию территорий кварталов и ремонту хрущевок на сумму, равную начальной цене объекта инвестирования. Средства инвесторов за право застройки будут оставаться в квартале, а не перечисляться в бюджет города.