ВНОВЬ О ПЯТИЭТАЖКАХ
МОДЕРНИЗАЦИЯ СО СТОЛИЧНЫМ РАЗМАХОМ<br>
Между пятидесятыми и семидесятыми годами окраинные кварталы города застраивались преимущественно пятиэтажными крупнопанельными домами. Многочисленные недостатки (по сегодняшним меркам) этой застройки общеизвестны: от эстетичной убогости и до плохой теплоизоляции домов. Выделим из них самый трудноустранимый - неэффективное использование городской земли, способной приносить гораздо больший доход. Тем более что кварталы эти уже давно перестали быть окраиной.
Попытки модернизации кварталов путем надстройки домов дают мизерное повышение эффективности использования земли, ибо из-за увеличения высоты одного дома недопустимо затеняется другой.
Единственный способ радикального решения этой социально-экономической проблемы - вовсе убрать эти дома и заново застраивать кварталы, например, 20-30-этажными домами.
Судя по публикации в "Санкт-Петербургских ведомостях" (6.08.2003), именно так и со столичным размахом Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) предполагает решать наши городские проблемы параллельно со своими "намерениями заработать серьезные деньги". А прием, которым МИСК будет расчищать территории, описан так: "Под снос пойдут целые кварталы петербургских хрущевок". Там же сказано, что "административная поддержка московскому проекту обеспечена не только на городском, но и на федеральном уровне".
Полезно, однако, убедиться, что планы МИСК - это результат серьезного анализа и реалистического подхода, а не маниловщина, из-за которой пороху хватит лишь на возведение, предположим, десятка новых зданий и тем все закончится.
Кроме того, есть еще одно соображение. При нашей нынешней общероссийской бедности (за исключением редких оазисов) нехорошо терять миллиарды рублей.
ПОЧЕМУ МИЛЛИАРДЫ МОГУТ ПОТЕРЯТЬСЯ
Суммарная по Санкт-Петербургу площадь квартир в полносборных 5-этажных домах всех разновидностей неизвестна. Однако из них только в крупнопанельных, по данным ЛенНИИпроекта, эта площадь составляет 6,3 млн кв. м. Сюда, в частности, не входят крупноблочные дома, которыми, например, в Московском районе застроены целые кварталы. (Следует также помнить, что через некоторое время придется решать проблему и со сборными 9-этажными домами.)
Крупнопанельные 5-этажные дома морально устарели, однако элементы, из которых они собраны, находятся, как правило, в удовлетворительном состоянии, имея остаточный ресурс примерно 100 лет.
Известно, что в структуре стоимости крупнопанельных домов на долю сборных элементов приходится около 65 процентов, а с учетом 10 процентов затрат на демонтаж домов (он проще монтажа) - 55 процентов. По данным "Центрального агентства недвижимости", сегодня в нашем городе для таких домов усредненная рыночная цена (а другой теперь и быть не может) составляет 25 тысяч рублей за 1 кв. м.
Если столичный размах распространить только на все 5-этажные крупнопанельные дома в городе и оценить стоимость сборных элементов, из которых они состоят, получается такая сумма: 6300000х0,55х25000=86,6 млрд руб.
Слово "снос", фигурирующее в газете по поводу намерений МИСК, означает разрушение постройки, а не ее демонтаж. Несколько лет назад в Москве их даже начали взрывать, предварительно расселив, конечно. Снос превращает сборные элементы домов в груды бетонных обломков с искореженной стальной арматурой.
Обломки эти придется утилизировать. Переработка их дорогая и энергоемкая. Результат: примерно 4 млн кубометров дрянного щебня, пригодного разве что на подсыпку территорий, и около 120 тыс. тонн стального утильсырья. Тут есть над чем поразмыслить (и посчитать) экологам.
Следовательно, расчистка территорий кварталов по-московски, если распространить ее на все кварталы, с одной стороны, позволила бы радикально улучшить застройку. С другой - снов домов сопровождается потерей стоимости сборных элементов на общую сумму, измеряемую миллиардами, хоть в рублевом, хоть в долларовом исчислении.
ЕСТЬ ВЫХОД ИЗ ПОЛОЖЕНИЯ
Московский проект - хорошая затея, но не без минусов. Однако любую хорошую затею можно ведь и улучшить.
Расчистить кварталы от 5-этажных крупнопанельных домов можно, не превращая их в груды обломков, а демонтировав и увезя панели в другое место. Там из этих сборных элементов в комбинации с дополнительными конструкциями из кирпича, ячеистого бетона, металла, монолитного железобетона, дерева и пр. можно возводить разнообразные жилые и некоторые общественные здания. Архитектурные возможности для таких комбинированных построек безграничны.
Тогда главным вопросом становится такой: где же те территории, на которых целесообразно (и возможно!) строить дома с использованием сборных элементов от демонтированных пятиэтажек?
ОБЪЕКТИВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО РЕШЕНИЯ
С нами соседствуют четыре субъекта РФ: Ленинградская, Псковская и Новгородская области и Республика Карелия. Все они имеют относительно развитую транспортную инфраструктуру, связанную с нашим городом. Это близкие соседи: от их границ до Санкт-Петербурга расстояния небольшие - от 0 до 190 км. Живут они по-разному, но все пока не очень-то богато, хотя природные условия не хуже, чем в Финляндии. По статистике на 1.01.99, плотность населения от 4,5 до 19,6 чел./кв. км, средняя - 10,8.
Из множества имеющихся в стране нерешенных социально-экономических проблем выделим проблему с обустройством потенциальных переселенцев: русскоязычного населения из ближнего зарубежья; бывших военнослужащих, число которых будет расти из-за военной реформы; населения Крайнего Севера, теряющего там работу по возрасту или из-за сокращения производственной необходимости, и пр.
Учитывая низкую плотность населения в соседних регионах, где сегодня проживает всего 4 млн человек, там теоретически можно удвоить население. Для этого, однако, людей надо обеспечить работой, жильем, социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Люди (тоже теоретически) - это самый ценный ресурс для социально-экономических преобразований регионов.
ВЫВОДЫ
Представляется целесообразным пересмотреть планы социально-экономического развития названных субъектов РФ, входящих в Северо-Западный федеральный округ. Увязать их с возможностью расширения существующих поселений и создания новых вокруг каких-нибудь новых же сборочных заводов и иных предприятий различного назначения, где будут жить и работать переселившиеся туда люди. Строительство жилья там обойдется значительно дешевле за счет использования "спасенных" от разрушения панелей - сэкономленные на этом миллиарды надо будет по справедливости разделить.
Таким путем можно обеспечить и приток инвестиций, и быстрый рост экономики соседей, и решить проблему градостроительной реабилитации Санкт-Петербурга.
Полвека назад, в кампанию по освоению целины, ленинградские строители изготавливали панели, перевозили за тысячи километров и там монтировали из них дома. А спустя лет десять повторили это для Ташкента, пострадавшего от землетрясения. Так что опыт такой есть. Да и возить-то надо будет не за тысячи километров.
Для городов, подобных Санкт-Петербургу, из всех объектов недвижимости (если только это не памятники истории или архитектурные шедевры) наиболее ценным является земля. Это теперь известно почти всем. Расчистка территории кварталов от устаревших крупнопанельных домов, новый запуск ее в медленный цикличный градостроительных оборот - это возвращение городской земле ее увеличившейся стоимости. Однако следует должным образом относиться и к сборным элементам, из которых состоят крупнопанельные дома. Это весьма ценный полуфабрикат для капитального строительства, а не строительный мусор, который не знают, куда лучше деть.
Дефицит нормального жилья в промышленно развитых регионах страны - застарелая социальная проблема. Ее решение зависит в значительной мере от себестоимости строительства, и пренебрегать возможностью снижения себестоимости за счет использования упомянутых полуфабрикатов с любой точки зрения неразумно.
Возглавить и организовать такое дело - это актуальная крупномасштабная государственная задача, посильная для руководства Северо-Западного федерального округа РФ с участием Госстроя РФ и правительств названных субъектов РФ.