На минувшей неделе в ИТАР - ТАСС состоялся круглый стол на тему "Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга и пути их решения". В ходе оживленной беседы обсуждались вопросы, касающиеся защиты прав дольщиков, применения Градостроительного и Земельного кодексов в Петербурге и новой системы предоставления земли под застройку. Во встрече приняли участие генеральный директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан, представители банковских компаний, строительных организаций и эксперты.
Лев КАПЛАН обозначил наиболее острые проблемы инвестиционно-строительного комплекса:
- Долевое участие граждан в строительстве жилья в Санкт-Петербурге является характерной чертой нашего города. В Москве, например, продают квартиры только после того, как их построили. У нас такую неузаконенную форму инвестирования, как долевое участие граждан в строительстве жилищных объектов, выдвинула сама жизнь. С помощью дольщиков было построено 90-95 процентов всего вводимого в Петербурге жилья. Безусловно, это ненормальная ситуация, но система сложилась и будет действовать еще не один год. По нашему мнению, она должна быть постепенно заменена цивилизованными способами инвестирования рыночной экономики: кредиты банков, средства страховых компаний, пенсионные фонды и социальное жилье.
Участники инвестиционно-строительного комплекса крайне обеспокоены теми процессами, которые наметились сегодня. У нас в городе существовала система распределения пятен под застройку через инвестиционно-тендерную комиссию. Подписание распоряжений губернатором города происходило почти автоматически, потому что рекомендации - кому давать, а кому не давать земельные участки - поступали исключительно из комиссии. Сейчас ситуация резко осложнилась, ибо заявлено о ликвидации инвестиционно-тендерной комиссии и выставлении всех объектов на торги. Дело рассматривалось в Уставном суде, в результате чего юристами вынесен вердикт о ликвидации ИТК, а на переходный период предоставляется 6 месяцев. Теперь все решения по предоставлению участков рассматриваются правительством города, и пока это крайне неупорядоченная и затянутая система. Решения принимают члены правительства, не всегда к этому в полной мере подготовленные, а процедура торгов еще не во всем продумана и не совсем четко организована.
Между тем мы считаем, что земельные участки должны не предоставляться в аренду, а продаваться на аукционе, что предусмотрено Земельным кодексом. Застройщики приобретают земельное пятно на аукционе, собирают дольщиков (ибо других финансовых источников нет), последние же с получением прав на квартиру приобретают права и на кусок земли под этим домом. Так происходит во всем мире. Если же будет сохранен принцип долгосрочной аренды земли, то необходимо, в соответствии с Земельным кодексом РФ, разрешить передачу прав аренды в залог. Уже больше года мы не можем этого добиться. А без собственности на землю и права залога аренды земли банки не дадут строителям кредиты. Это возмутительно, что только 5 процентов всех кредитов, выдаваемых банками города, идет на строительство. Не задействован Градостроительный кодекс и нет Генерального плана развития города. Если удастся задействовать Земельный кодекс с правом продажи земли или сдачи в аренду, то дышать, как говорится, станет гораздо легче.
Владимир ЖЕЛИОСТОВ, управляющий филиалом "Строительный" Промстройбанка:
- Жилье в Петербурге востребовано, и горожане охотно вкладывают свои средства в недвижимость. Поэтому мы должны строить 1,7-2,5 млн кв. м в год. Суммы вложений огромны, так, ежегодно в развитие строительства жилого комплекса инвестируется 1,2 млрд долларов. Обязанность банков - обеспечить финансовый поток на строительство и защитить его от влияний и рисков.
В течение последних 10 лет с огромным трудом были достигнуты оптимальные для нашего города объемы строительства. Работа осуществлялась по двум направлениям. Одно из них касается исторической части Санкт-Петербурга, где находится 20 млн кв. м нуждающихся в реставрации зданий. С 1995 года строители отреконструировали более 5 млн кв. м этих объектов. Второе направление - это новое строительство, которое требует для высокого качества больших затрат. При реализации этих двух направлений мы рассчитывали на большой приток банковского капитала в данный сектор. Поэтому для освоения технологий финансирования, в свою очередь, были представлены два проекта Мирового банка, которые благополучно реализованы. Их идея заключалась в следующем. Город на бюджетные средства готовит проекты - добивается их институционально-юридической чистоты, согласовывает технические условия, определяет цену подготовки жилья на этой территории. Затем эти земельные участки продаются в собственность. Но вот прошло девять лет, и мы опять пришли в тупик. С одной стороны, потребность в жилье, с другой - недопроизводство жилья приводят к активному росту цен. Так, за последние полгода рост стоимости составляет не менее 2,5 процента в месяц.
Естественно, банковское сообщество также ищет варианты вложения средств. Конечно, самый эффективный способ банковских вложений - продажа земли в собственность. Это мировой механизм, эффективней которого еще ничего не придумали. Но пока этого нет и пока работает распределительная система, то мы и в таких условиях ищем какие-то механизмы инвестирования. В банках нет "длинных" денег сроком окупаемости в 7-8 лет. Зато банки располагают ресурсами на 3-5 лет, которые сопоставимы с инвестиционными сроками строительства.
Не нужно забывать, что для банкира строящийся дом - это гора строительных материалов, обремененная исками третьих лиц. Земля не в собственности, а в аренде, дом обременен исками подрядчиков и поставщиков, в собственность же он перейдет только после оформления акта госкомиссией и имущественными органами. Поэтому пятно земли под домом очень важно в качестве залога именно на первой стадии строительства. Проекты, упомянутые мной выше, были рассчитаны именно на это. Вообще, тех, кто занимается строительным бизнесом, интересуют три вещи. Первое - это приобретение земли: она может быть приобретена в аренду на инвестиционных условиях, куплена и так далее. Мы подобрали значительное количество пятен в городе. Этот этап банки готовы взять на себя, но нам также необходим встречный шаг со стороны руководства города. Вторая вещь - уже упомянутое строительство коробки жилого дома. И третья немаловажная вещь - помощь горожанам в приобретении жилья или ипотека.
Виктор ТИТОВ, исполнительный директор Ассоциации банков Северо-Запада:
- Безусловно, банки заинтересованы, чтобы задействованные в строительстве средства попадали в банк по ипотечным схемам кредитования. Поэтому в перспективе должна быть цивилизованная система, когда строительство кредитуется строительной компанией и готовое жилье выставляется на продажу. Кстати, недавно мы проводили совещание с руководителями банков по проблемам ипотечного строительства. Оказалось, на самом деле в городе нет даже ипотечного рынка. С одной стороны, мало людей с легальным доходом, которые готовы платить достаточно высокие проценты в течение долгого времени. С другой - приобретать жилье по такой классической схеме никто не хочет. Ведь можно продать жилье за наличные на вторичном рынке или права на недостроенное жилье. Поэтому в сфере ипотечного кредитования еще много работы. Но судя по показателям, то, что делают строители сейчас, вопреки практическому бездействию системы, очень значимо.
В этих условиях возникает вопрос: как и куда дальше двигаться? Во-первых, некоторое встречное движение со стороны администрации мы уже почувствовали. Состоялось совещание по проблемам ипотеки, на котором присутствовал вице-губернатор Михаил Осеевский, курирующий в администрации экономический блок. Администрация хотела услышать от представителей банков, какие шаги необходимы с их стороны, чтобы ипотека стала активным инструментом для кредитования строительства. Самое главное условие для ипотеки - это наличие дешевых ресурсов. Те ресурсы, которые федеральные власти планируют привлечь сейчас, базируются на высоких рыночных ставках, что отсекает очень большую часть населения от этого рынка.
Кроме того, немаловажна работа, проводимая по регионам. Каждый регион для решения задачи ищет какие-то лазейки. Виден результат там, где привлекаются такие формы, как жилищные кооперативы, либо местный бюджет напрямую вкладывает деньги - предоставляет субсидии. Я думаю, что уже в январе мы с руководителями банков попытаемся сформулировать предложения, по каким направлениям должна осуществляться наша совместная работа с администрацией. Например, специализированные квазиипотеки, молодые семьи, военнослужащие, бюджетные работники и так далее.
Инвестирование в жилищное строительство в первую очередь осуществляется через зарубежные банки, которые заявляют о своей заинтересованности в работе на рынке ипотеки. Среди них можно выделить: "ДельтаКредит банк", "Райфайзербанк", "Ситибанк". Но это дорогие деньги.
Григорий ДВОРКИН, генеральный директор ЗАО "Трест 36":
- За 10 лет мы построили порядка 7-7,5 млн кв. м жилья. Стоимость инфраструктуры определяет не застройщик, не подрядчик, не инвестор, а власть. И власть оценила ее в 25-35 долл. за кв. м. Так за 10 лет застройщики передали власти порядка 1 млрд долл. Вообще, под инфраструктурой изначально подразумевалась инженерия новых пятен. Когда каждый может прийти, выбрать себе пятно, заплатить деньги и начать строить жилье. Спрашивается, где эти деньги, на что они использованы?
Уже третий год к нам за жильем идет средний класс. Они договариваются с нами о рассрочке на 18 месяцев, потому что люди ограничены в средствах. Поэтому рост стоимости жилья до 80 долл. за кв. м автоматически сказывается на нашем среднем классе. Ведь никто не учитывает, что с 1 июля этого года стройматериалы подорожали на 18 процентов, а за прошлый год - на 30 процентов. В один прекрасный день весь инвестиционно-строительный комплекс может просто рухнуть.
Владимир ЕРАНЦЕВ, первый заместитель генерального директора ЗАО "47 трест":
- Мы сами для себя готовим пятна под застройку. Старые наработки кончаются, все районы уже иссякли. Например, мы взяли два квартала с целью сноса 160 хрущевок и застройки нового жилья. Теперь росчерком пера из-за отсутствия средств эти хрущевки подлежат только реконструкции. А новые пятна город не готовит.
Еще существует проблема с "Ленэнерго". Нам дают полгода на проектировку и согласование подключения объекта. При этом только на оформление документов в двух организациях - "Энергосбыте" и экологической экспертизе - уходят эти 6 месяцев, в результате срыв сроков проектирования и непомерные санкции. Хоть дольщики пока и есть, но с помощью нового тарифа на инфраструктуру их станет гораздо меньше. Правительство, конечно, может, и увеличит таким образом бюджет в 2 раза, но это однозначно отразится на строительном комплексе и на дольщиках, которые стоят за нашей спиной. Ведь социальное жилье город не строит и строить пока не будет. Мы же имеем налаженные схемы постройки соцжилья.
Сергей МАКСИМОВ, эксперт Ассоциации домостроителей Петербурга, профессор СПбГИЭУ:
- Год назад на одном из своих выступлений я употребил словосочетание "системный кризис". Поэтому сегодняшние события - это прорыв того тупикового состояния, в котором находилось регулирование инвестиционно-строительного комплекса и сам комплекс. Потому что долго существовать система административного распределения не могла. Меня, например, из последних событий больше поразил не правительственный контроль рыночных пятен, а то, что сделали с рыночной оценкой. На смену устоявшейся системе, которую можно заменить только другой системой, может прийти принцип волевых решений. Пока же шаги, направленные на создание новой системы, не очень заметны. Ведь строительное сообщество полностью интегрировано в устоявшуюся ранее практику. И это в какой-то степени развратило участников строительно-инвестиционного рынка.
Вторая проблема - проблема дольщиков. Мне кажется, что система долевого участия тормозит развитие других форм инвестирования. Зачем мне что-то изобретать, работать с банками, создавать кооперативы, когда можно по-прежнему работать с дольщиками? Долевое участие подобно допингу, к которому снова и снова невольно прибегают. Необходимо определенное мужество для ухода от этой схемы. Тогда автоматически решится и проблема ипотеки.
Эта страница использует технологию cookies для google analytics.