ЦЕНА КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

Сколько будет стоить жилье в 2005 году?<br>

Этим вопросом справедливо задаются и потребители, и профессиональные участники рынка недвижимости. Последние неоднозначно оценивают введение с 1 апреля новых федеральных законов, которые негативно могут сказаться на темпах строительства жилья и, следовательно, на стоимости квадратного метра. "ЗДОРОВЫЕ" ТЕНДЕНЦИИ Спрос и предложение на рынке жилья придут в соответствие примерно в третьем квартале текущего года. Такой прогноз дает Вячеслав Семененко, руководитель Ассоциации риэлторов Петербурга, организации, которая контролирует порядка 80-85 процентов рынка недвижимости города. Анализ, проведенный Ассоциацией, показывает, что предложение на первичном рынке будет продолжать расти в течение полугода за счет сдачи строящихся домов. А в конце года ожидается сокращение объемов ввода нового жилья, что и приведет к балансу между спросом и предложением. По мнению Вячеслава Семененко, сегодня на рынке наблюдаются "здоровые" тенденции. Наконец-то потребитель стал доминирующей фигурой в товарно-денежных отношениях. Можно также говорить о глобальной стабилизации цен на рынке жилья. На "вторичке" стоимость квартир даже корректируется в сторону снижения. Происходит это потому, что на фоне общего роста цен на недвижимость стоимость квадратного метра на вторичном рынке была переоценена. Стабилизация цен - основная характеристика первичного сегмента недвижимости, который доминирует и определяет главные тенденции на строительном рынке. Незначительный рост цен продолжается только на элитные квартиры. ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ Резкое увеличение строительства позволяет покупателю выбирать из предложения. Сейчас в экспозиции находится около 6 миллионов квадратных метров жилья, из которых примерно 3 миллиона уже нашли своих покупателей. В соответствии с планами городских властей, к 2007 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. метров жилья. Если говорить о России в целом, то в прошлом году в стране был введен 41 млн кв. метров. К 2010 году федеральное правительство обещает построить порядка 80 млн кв. метров жилья, а к 2019-му - 140 млн кв. метров. На основании всех приведенных аргументов эксперты делают вывод, что время покупать наступило. На рынке недвижимости начинает доминировать брэнд. Те компании, которые сумели сформировать предложение, некую марку, пользуются наибольшим спросом. Поэтому в сегодняшней ситуации избыточного предложения застройщики вынуждены заниматься стимулированием сбыта. Возможность выбора у покупателя, согласно прогнозам специалистов, будет в ближайшие шесть месяцев нарастать. К концу этого года, по данным комитета по строительству, много домов будет сдано. Поэтому спрос уравновесит предложение. Безусловно, это не сможет не сказаться на стоимости квадратных метров. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ КАМНИ Снижение темпов строительства, как считают специалисты, произойдет не без влияния новых федеральных законов, которые вступают в силу с 1 апреля текущего года. Благая идея законодателя - защита прав граждан - в них сильно искажена. К замыслу, на исполнение которого направлены разработанные нормативные акты, - сделать жилье доступным - тоже не придерешься. Более 70 процентов семей в России хотели бы улучшить свои жилищные условия, поэтому цель принятых законов - сделать так, чтобы жилья хватало. Однако эта задача никак не выполнима при сокращении темпов строительства и соответствующем повышении цен на жилье. Как считают представители рынка, на темпы строительства жилья в Петербурге и в России в целом повлияет в значительной степени закон "О долевом участии граждан". Если он вступит в силу в своем нынешнем виде, то уже в ближайший год можно ожидать резкого уменьшения объемов строительства. Следовательно, скорее всего, речь идет о корректировке цен в сторону увеличения. Главное недовольство домостроителей вызвали нормы нового закона, согласно которым у дольщиков появляется возможность требовать уплаты штрафа за просрочку сдачи дома по договору, а также в любой момент "выходить" из участия в проекте и требовать вернуть им обратно вложенные деньги. Строительный бизнес призывает ввести мораторий на исполнение этого закона до конца 2005 года, чтобы рынок получил возможность подготовиться к новым правилам игры. Бросается в глаза фактическая оторванность закона от объективной реальности. Фактически в Петербурге, например, уже создан саморегулирующийся рынок жилья, который имеет жесткие профессиональные стандарты и контроль за качеством. Все это реализуется на практике. Количество конфликтов и скандалов снизилось по сравнению с концом 90-х годов на порядок. А закон написан таким образом, как будто этого ничего не произошло. Дорабатывать законодательство необходимо, чтобы нормативные акты не препятствовали, а способствовали развитию рынка и покупке жилья населением. Председатель Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов Михаил Викторов считает, что предложенные петербургскими строителями поправки к Закону о дольщиках приняты в Госдуме к рассмотрению и к 1 апреля некоторые из них могут быть удовлетворены. Но вообще, петербургские игроки на рынке жилья сетуют на то, что 27 федеральных законов вышли без участия Петербурга, хотя сейчас наш город - один из самых активных в плане спроса на недвижимость. ЕЩЕ РАЗ ОБ ИПОТЕКЕ Прошлый год был показательным с точки зрения ипотечного кредитования. В Петербурге таких кредитов в течение 2004 года зарегистрировано около 1,5 тыс. Динамика по сравнению с предыдущим периодом очевидна - до прошлого года в Петербурге всего было выдано 400 кредитов под ипотеку. Однако для города-миллионника, в котором каждый третий житель хотел бы улучшить свои жилищные условия, этот показатель незначителен. Поэтому невозможно не согласиться с теми экспертами, которые свидетельствуют, что перехода с 1 апреля к классической ипотеке не произойдет. Причины этого они видят в первую очередь в высоких процентных ставках под ипотеку (в среднем 15 процентов годовых). Кроме того, не все кредитные учреждения готовы кредитовать на столь значительный срок (10-15 лет). Тем не менее, как заявил глава представительства городского ипотечного банка Игорь Жигунов, в программе ипотечного кредитования готова участвовать половина всех кредитных организаций, работающих на петербургском рынке. Поэтому говорить о значительных перспективах ипотечного кредитования можно, но, скорее всего, не в ближайшей перспективе. Согласно статистическим данным более 75 процентов строящегося жилья в России финансировалось за счет долевого участия в период с 2000 по 2004 год. 2,5 процента строились по схемам жилищно-накопительных кооперативов и меньше 0,5 процента - за счет ипотечных схем. По мнению профессиональных участников рынка недвижимости, новые законы приведут, в частности, к тому, что два источника финансирования - долевое строительство и жилищно-накопительные схемы - будут закрыты. Поэтому потеря финансирования первичного рынка сократится приблизительно на 80 процентов. В условиях неразвитости ипотеки в данном секторе это опять же грозит привести к сокращению темпов строительства жилья. Строительство жилья в Петербурге с 2000 по 2004 год (по данным комитета по строительству) Новое строительство домов квартир кв. метров 2000 год 167 14 344 990 380 2001 год 149 13 799 985 770 2002 год 115 14 697 1 048 490 2003 год 221 22 342 1 706 220 2004 год 158 26 235 1 863 937