СТРОИТЕЛЬНОМУ БУМУ - КОНЕЦ
Сегодня застройщики "проедают" задел, созданный два года назад. <br>
Роман Филимонов, председатель городского комитета по строительству:
- В 2005 году на торгах было продано 23 участка под строительство жилья, 5 - под возведение торговых объектов и 66 - под автозаправки. На сегодня наш комитет и управление инвестиций подготовили для проведения торгов 159 пакетов. На этих участках общей площадью 147,7 га можно построить
1 млн 935 тыс. кв. м жилья и 250 тыс. кв. м общегражданских объектов. Есть уверенность, что жилье будет хорошо раскупаться - в сентябре 2005 года ситуация на строительном рынке Петербурга стала выправляться. Ожидается, что в 2006 году жилья в эксплуатацию будет сдано не меньше, чем в минувшем году. Возможно даже, планка поднимется до 2 млн 500 тыс. кв. м.
Пока цены на недвижимость практически не растут - средняя рыночная стоимость составляет 1000-1100 долларов за квадратный метр.
Важным направлением деятельности комитета по строительству стало выполнение мероприятий по подготовке территорий под жилищно-гражданское строительство согласно утвержденной правительством Петербурга программе, рассчитанной до 2010 года.
В 2005 году началась реализация приятых ранее долгосрочных программ, финансируемых городским бюджетом. Под госзаказ было выделено 5 млрд 788 млн руб. Приоритет был отдан строительству нового жилья в рамках проекта по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда.
Жилье сдается, но не продается
Несмотря на мрачные прогнозы "строительных генералов", по итогам 2005 года город получил 2 млн 273 тыс. кв. м жилья, что лишь немного не дотянуло до запланированных правительством 2 млн 300 тыс. кв. м. Но пессимизм крепчает, и руководители ведущих компаний города продолжают утверждать, что если не в 2006-м, то в 2007 году резкий спад неизбежен.
Дело в том, что в конце года были сданы дома, заложенные еще 2-3 года назад, когда действовали старые схемы, на рынке был бум, а положительное сальдо строительных компаний Петербурга составляло 350 млн долларов в год. Уже в 2004 году это сальдо выражалось тем же числом, только со знаком минус. Рентабельность работы застройщиков упала с 20 процентов в 2004 году до 10 процентов в 2005-м.
Да, объемы возведенного жилья впечатляют. Но жилье сдается в эксплуатацию для покупателей, а не для отчетности. Однако продано в новостройках менее 1 млн 600 тыс. кв. м (преимущественно в малогабаритных квартирах: 3-4-комнатные квартиры оказались неликвидными). В результате резко сократилось количество средств, которые можно вовлечь в оборот при новом строительстве.
Виноваты в этом, конечно, и сами строители. Головы от успехов закружились: думали, что "на ура" будет раскупаться любое жилье (как это было в 2002-2003 годах), да просчитались. А рост цен привел к тому, что многие горожане, предполагавшие купить квартиру попросторнее, вынуждены теперь умерить свои аппетиты.
Уменьшение габаритов - не выход
"Строители пытаются искать выход из создавшегося положения, - говорит генеральный директор ЗАО "47-й трест" Михаил Зарубин. - Некоторые на ходу сокращают габариты квартир. Но манипулировать площадями можно лишь в панельных домах, а не в кирпичных. К тому же уменьшение площадей приведет к увеличению их числа и, как следствие, к коридорной системе, от которой люди бегут из коммуналок".
В 2005 году было запущено в строительство почти в 2 раза меньше объектов, чем введено, то есть рынок сократился на 40-50 процентов. При этом многие стройки законсервированы. Раньше компания, "зависшая" с таким мертвым объектом, просто продавала его более успешному конкуренту. Но ситуация на рынке даже добропорядочные фирмы превратила в финансовые пирамиды: работ произведено только на 5-10 процентов, а продано уже 20-30 процентов квартир.
"Тот, кто захочет перекупить такой дом, гарантированно получит около 2 млн долларов убытка, - комментирует заместитель директора "Союзпетростроя" по информационно-аналитическим программам Евгений Каплан. - Поэтому дом еще долго будет висеть на рынке, создавая головную боль как застройщикам, так и городским властям".
Москвичи убежали
Одна из самых серьезных проблем - вступивший в силу в октябре прошлого года Градостроительный кодекс, согласно которому земля под застройку может быть предоставлена инвестору только через торги. Участки положено продавать с полным пакетом документов. Но к формированию пакетов зачастую привлекались не слишком компетентные организации, а это приводило к затягиванию сроков разработки в 1,5-2 раза, а порой и к возвращению документов. За 2005 год по результатам торгов по полным пакетам было продано лишь 15 участков.
И никакие меры тут не помогут. 2007 год уже потерян: не запущенные сегодня в изыскательские работы объекты в строительстве не появятся. Дефицит жилья на рынке будет увеличиваться, начнется новый виток роста цен.
"Для того чтобы продолжить строительство в прежних объемах, нужно закладывать по крайней мере 200-300 объектов в год, - отмечает вице-президент "Союзпетростроя" Лев Каплан. - Но пока можно рассчитывать на подготовку очень небольшого числа пакетов - в десятки раз меньше".
Для многих застройщиков слишком дорогой оказалась цена на землю - 200 долларов за кв. м. К тому же многие лоты были гигантских размеров.
Богатые московские компании, поначалу хлынувшие на петербургский рынок недвижимости, также не особо способствовали его развитию. Убедившись, что жилье в Петербурге продается с трудом, а цены в последнее время почти не растут, многие московские застройщики стали отказываться от своих замыслов.
Хорошо забытое старое
Минувший год оказался сложным и из-за выхода в свет 1 апреля 2005 года закона о долевом участии. Хотя этот закон фактически пока не действует (нет подзаконных актов, позволяющих его реализовать), застройщики с тех пор отнюдь не стремились получать новые разрешения на строительство. Тем более что задел пока достаточен: в целом по городу строится 8 млн кв. м жилья. Потенциальные же покупатели тоже стали куда менее охотно вступать в отношения долевого участия с застройщиками, дожидаясь времен, когда новое законодательство будет их надежнее защищать.
Что же делать, чтобы не провалить хотя бы 2008 год?
Один из путей - создание консорциумов. В 2006 году строители ждут выхода еще одного важного документа. Это постановление "О комплексной застройке под жилищное строительство". Не зря говорят, что "новое - это хорошо забытое старое". В социалистические времена в процессе квартальной застройки сотрудничали тресты, которые комплексно выполняли все виды инженерной подготовки вплоть до закладки фундаментов, и домостроители, которые ставили на фундаменты дома.
Ясно, что комплексной застройкой смогут заниматься только крупные компании, у которых много оборотных средств. То есть всем трестам, СМУ и УНР придется объединяться.
ДОСТОВЕРНО:
За прошлый год строители ввели в эксплуатацию 507 жилых домов на 33 190 квартир. За счет бюджетных средств было возведено 10 жилых домов на 1713 квартир. Было построено 406 объектов общегражданского назначения общей площадью более 1 млн 260 тыс. кв. м. Сейчас на учете в комитете по строительству находится 2180 объектов. Из них 841 - в стадии строительства, на 1088 ведется проектирование, на 251 участке - изыскательские работы.