ТАК ЛИ СТРАШНА ДОРОГАЯ АРЕНДА, КАК ЕЕ МАЛЮЮТ?
Дешевая аренда городских помещений служила источником коррупции.<br>
Ставки на аренду городской недвижимости вырастут в 1,8 раза, что обеспечит поступления в городской бюджет в размере 8,68 млрд рублей. А по расчетам предпринимательских союзов, это поставит крест на малом бизнесе, лишит горожан сотен магазинов, кафе, мастерских и вызовет новый рост цен - ведь возросшую аренду будет в конечном итоге оплачивать покупатель. Правда, предприниматели пугали этим и раньше - ставки-то растут постоянно, а малый бизнес по-прежнему жив. Но ведь и таких скачкообразных повышений раньше не было.
Попробуем разобраться в механизме расчета ставок и выяснить, так ли страшна новая городская аренда, как ее малюют?
Новая методика расчета арендных ставок, разработанная КУГИ и ГУИОН (Государственным управлением инвентаризации и оценки недвижимости) Петербурга вступила в силу с января 2006 года. По мнению КУГИ, старая методика, действующая еще с 1997 года, сильно отстала от жизни. Сегодня значительно увеличилась потребность в помещениях высокого качества, тогда как несколько лет назад многие фирмы довольствовались заброшенными подвальчиками и бывшими квартирами во дворах жилых домов. Это, по мнению чиновников, свидетельствует, что деньги у предпринимателей есть. Другое соображение: в городе формируются новые территории, приближенные к так называемым "центрам влияния" - деловым и пешеходным зонам, станциям метро. То, что раньше было глухой улочкой, сейчас стало модным местом. Значит, и аренда здесь должна быть дороже. Но главное - использование старой методики, как утверждает начальник ГУИОН Дмитрий Куракин, в последнее время давало цены, значительно отстающие от тех, что предлагаются частными владельцами недвижимости. Поэтому "городские" арендаторы всеми неправдами "пересдавали" свои площади и, не ведя никакой деятельности, спокойно жили за счет разницы цен. Можно не сомневаться, что на этой почве процветала и коррупция, хотя вслух об этом чиновники не говорят.
Поэтому целью новаций стало сближение городских арендных ставок с рыночным.
Сейчас в собственности города находится более 19 800 объектов нежилого фонда, сдаваемых в аренду. Из них порядка 50% - офисные помещения, 30% - торговые и 20% - складские. И по старой, и по новой методике ставки у них разные, площадь под офис, конечно, дороже складской. По-прежнему будет учитываться местоположение зданий, этажность, тип входа в них. Новшество: расширен перечень дорог, близость к которым влияет на арендные ставки, - с 54 до 794 позиций. Выделено 240 трасс, оказывающих влияние на арендную стоимость производственно-складских объектов. Пример - Апраксин Двор. Раньше его проезды считались просто входами во внутренний двор, и поэтому при расчетах по старой методике выходящие на них помещения недооценивались. Теперь эти 13 проездов считаются улицами, и арендные ставки там существенно возрастут.
Председатель КУГИ Игорь Метельский считает повышение разумной мерой, поскольку раньше частные помещения сдавались в аренду примерно на 40% дороже, чем государственные. Притом рост арендной платы будет неравномерным - для одних объектов ставки вырастут в несколько раз, но для других - только на 10-20%.
Платежи для большинства арендаторов будут повышаться поэтапно - каждый квартал ставка будет возрастать на 25%, и, таким образом, 100% по новым ценам арендаторы станут оплачивать только в IV квартале 2006 года, да и то далеко не все.
Существует категория предприятий-льготников - для них предусмотрена рассрочка в 1,5 года. Значительные послабления дают и фирмам, чьи помещения находятся во дворах, - а это более половины площадей, сдаваемых в аренду КУГИ. Им дали отсрочку по взиманию новой арендной платы до 2007 года. Для тех же, кто льготами не обладает и вынужден будет платить за аренду вдвое больше прежнего, - переходный период составит 2 года, если цены увеличились втрое - 3 года.
В итоге, по расчетам КУГИ, в 2006 году арендные ставки вырастут у 7,7 тысячи петербургских предприятий, а у 9,5 тысячи они изменятся только в будущем году.
Конечно, любой рост цен - это зло. Но, как говорят знающие люди, дешевой городской аренды у нас на самом деле давно уже нет. Разницу между городскими и рыночными ставками съедают приближенные к чиновникам арендаторы, которые пересдают свои площади, и нередко сами чиновники. Так что для конечного потребителя мало что изменится.