ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ МОГУТ, БАНКИ НЕ ХОТЯТ. НАЗРЕВАЕТ РЕВОЛЮЦИЯ?
После вступления в силу Закона о долевом строительстве возведение домов перестало быть выгодным бизнесом, а брать кредиты застройщики не в состоянии.<br>
ТЕПЕРЬ НОВОСЕЛОВ ЗАЩИЩАЕТ ЗАКОН
Раньше все было просто. Деньги давали будущие жильцы. При этом никаких серьезных обязательств строители перед ними не несли. Когда сдадут дом - тогда и сдадут. Бывало, что и вообще не сдавали, объясняя обманутым дольщикам, что, мол, бизнес не бывает без риска.
Теперь будущих новоселов защищает закон. Собирать-то с них деньги по-прежнему можно, но за любой сбой штрафы будут такие, что управляющим придется собственные квартиры продавать. И строительным фирмам приходится искать иные источники финансирования новостроек. Испробованы разные способы.
Например, создание паевых инвестиционных фондов под один конкретный объект.
Была и схема, предложенная Сбербанком, при которой застройщик напрямую не имеет взаимоотношений с дольщиками: желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и прилагая собственные средства, банк кредитует строительство всего дома.
Можно упомянуть и жилищно-накопительные кооперативы. Однако после небольшого всплеска (два года назад) тут все пошло по нисходящей.
Эффективными смогли бы стать облигационные займы, которые корпоративно могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают хорошую доходность - 14 процентов. Запуск их в оборот показал неплохую раскупаемость. Но реально заработать на рынке ценных бумаг будет возможно только при объединении застройщиков в крупные пулы.
ЗАСТРОЙЩИК СТАНОВИЛСЯ ПОДОБИЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО БАНКА
В общем, распространения ввиду малой эффективности подобные способы пока не получили. К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. Немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Но при существовании на городском строительном рынке более 300 застройщиков только единицы из них обладают необходимыми капиталами - ведь наиболее распространенный ранее способ застройки и не требовал инвестирования значительных собственных средств (разве что в аренду участков). Основные деньги собирались с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимались строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Даже порой не требовалось и этого - строительные бригады можно было задействовать "разовым образом". Благо что в городе легко найти дешевую рабочую силу в виде мигрантов из стран СНГ. А строительную технику можно арендовать у бывших стройтрестов.
Таким образом, застройщик становился подобием инвестиционного банка - привлекал средства дольщиков и одновременно был девелопером и заказчиком строительства, привлекающим подрядчиков.
При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло не "отстегивать" средства на налоги. Но зато и на счетах таких компаний фактически не было свободных средств.
БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ НЕДОСТУПНЫ
Теперь 214-й закон поставил подобным схемам прочный заслон. А замкнутый цикл строительства, принятый на Западе, для нас пока не слишком приемлем. Эта схема заключается в том, что компании строят жилье на собственные деньги и банковские кредиты, а чтобы расплатиться за них и получить доход, квартиры распродаются, причем большей частью через ипотеку, или сдаются в аренду.
Но вот как раз банковские кредиты, как отмечает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, и являются для наших застройщиков недоступными, поскольку они ничего не могут предложить в залог, не имея собственного имущества. Участки со строящимися зданиями не могли расцениваться как обеспечение, потому что они не являлись собственностью, а лишь сдавались в аренду, причем на небольшой срок - от 3 до 6 лет.
Правда, сейчас появилась возможность сдавать в залог землю, находящуюся в длительной аренде. Однако руководство банков такая перспектива все равно не очень привлекает.
По словам управляющего строительным филиалом Промстройбанка Владимира Желиостова, требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки - установлена 3-я категория риска со 100-процентным резервированием под такой кредит, а в залог при этом предоставляется лишь земля да стройматериалы под громким названием "незавершенное строительство". В итоге в строительство идет лишь 4-5 процентов ресурсов коммерческих банков.
УСПЕХИ В ИПОТЕКЕ ЕСТЬ, А ИПОТЕКИ НЕТ
Откровенно пробуксовывает и ипотечное кредитование. Хотя постоянно звучат доклады об успехах в этой области: например, что объем ипотечных кредитов за прошлый год увеличился почти в два раза. Но несколько тысяч кредитов на многомиллионный город - это капля в море. Снижаются ставки по ипотеке, требования к заемщикам, сумма первичного взноса - а результат все равно невысок.
В любом случае ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок (полтора-два года, пока строился дом), то ипотечные платежи растягиваются на 10-15 лет, причем деньги поступают не застройщику, а банку.
Существует сегодня и еще одна схема, которую тоже называют ипотекой, но, по сути, она не имеет к ипотеке никакого отношения: банк просто предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья, но не абы где, а у конкретного застройщика и в определенном доме. Известны такие альянсы Промстройбанка и Сбербанка со строительной компанией "Северный город", Райффайзенбанка - с компанией "Сканска". Но подобные финансовые схемы не имеют широкого распространения. Руководство банков совершенно оправданно опасается рисков, ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, то банк сразу получит невозврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.
В ТУПИК ЗАГНАЛИ СЕБЯ САМИ
Риски можно было бы свести к минимуму путем, принятым в западных странах, где существуют ассоциации жилищных фондов. Их создают сами строительные компании, отчисляющие в такие фонды до 1 процента от сметной стоимости или рыночной цены объекта строительства. В результате и граждане, и банки могут получить возмещение убытков, что бы ни произошло с застройщиком. Такие ассоциации еще именуются "саморегулирующимися организациями". Клиент просто не будет покупать жилье у фирмы, не состоящей в такой организации.
У нас подобной практики нет, да и вряд ли стоит скоро ожидать ее появления при том малом опыте в частном строительном бизнесе, накопленном у нас по сравнению с компаниями, действующими на западном рынке недвижимости столетиями.
...Подводя итог, нужно отметить, что строители сами загнали себя в тупик. Можно ли представить себе где-нибудь в другой отрасли фирму, которая работает на рынке 10-15 лет, имеет миллиардные обороты, но за все это время не обзавелась ни собственной производственной базой, ни недвижимостью, не накопила средств? А для строителей это в порядке вещей - по балансам они все "малоимущие". И любому магазину, любому заводу или даже совхозу кредит в банке получить проще, чем строительной компании с громким именем.
В перспективе у строителей не будет иного пути, кроме западного, - придется строить дома за собственные деньги и кредиты и только потом продавать квартиры. Но идти по этому пути, наращивая капиталы и другие активы, им придется не один год. Если их не опередят, к примеру, финны, которым скорое вступление России в ВТО откроет российские рынки.