КОГДА СЛОМАЛСЯ ЛИФТ...
Пакет новых жилищно-строительных законов нуждается в существенных доработках<br>
В минувшем году на рынке недвижимости появился крупный пакет основных строительных законов. Однако оказалось, что большинство из них нуждается в усовершенствовании, без чего их применение на практике становится проблематичным. Чтобы и в дальнейшем не допустить подобных просчетов в законотворчестве, проекты новых документов, регламентирующих строительную деятельность, должны проходить дополнительную корректировку с участием профессионалов, считает генеральный директор Ассоциации строительно-промышленного комплекса Северо-Запада Михаил Викторов:
- Блок законов, который волнует всех - и потребителей, и строителей, - это жилищный пакет. И в первую очередь - закон о долевом строительстве. В прошлом году об этом много говорилось и писалось, но 214-й закон практически не действовал. Над поправками мы очень много работали, поскольку закон слабо отражал производственную специфику. Два ключевых момента в законе мы поддерживаем. Во-первых, регистрацию договоров долевого участия, которая полностью исключает двойные продажи. В прошлом году мы отработали с регистрационной системой возможность выполнения этих юридических действий. И сейчас ГБР к этому полностью готово. Второй аспект, за который мы ратуем, - проектные декларации. Добросовестный застройщик заинтересован, чтобы его проект был "прозрачен" для потребителя. Мы даже обращались в КУГИ и комитет по строительству, чтобы пресечь продажи квартир на тех объектах, где не было необходимых разрешений и согласований. Образно говоря - это мина замедленного действия, которая может подорвать репутацию всех строительных компаний.
КАК ДОГОВОРИТЬСЯ С МОНОПОЛИСТАМИ
Но ряд производственных моментов, прописанных в законе, сомнителен или вообще не учтен, как, например, сложные отношения строителей с монополистами. Федеральные власти как бы не замечают, что энергетические компании свои обязательства перед строителями зачастую просто не выполняют. Обычно дается совет - судиться с ними. Однако если строительная фирма сдает один дом, по которому есть претензии к энергетикам, но параллельно несколько других объектов ей необходимо согласовать с тем же "Ленэнерго" - как же при этом судиться и портить отношения с монополистом? На уровне регионального законодательства мы очень интенсивно занимались вопросами сокращения сроков и введения в определенные временные рамки процесса подключения новых домов к тепло- и энергоисточникам ГУП "ТЭК" и "Ленэнерго". В результате сделан большой шаг вперед - постановлением правительства было принято два регламента, где четко прописаны сроки подключений домов к теплу и электросетям. Но даже эти сроки, сократившиеся почти в 1,5 раза, все равно составляют не 2 месяца, а порядка 200 дней.
ЧЕМ ЗАМЕНИТЬ "СОЛИДАРНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ"
Некоторые важные пункты закона удалось видоизменить, чтобы сделать его доступным в практическом применении, к примеру убедить законодателей отказаться от такой идеи, как солидарная ответственность банков. Ряд статей закона навязывал следующую схему. Допустим, по объекту строительства банки давали какие-то деньги на нулевой цикл, строительство фундамента, а потом появлялись дольщики, поднимался второй, третий этаж строящегося дома. Средства банков использовались на отдельных этапах для запуска проекта. А по закону в ряде случаев - при срыве сроков строительства, изменении проекта - дольщик имел право расторгнуть договор, возложив всю финансовую ответственность на застройщика и банки. Реакция банков на этот закон была следующей - если хоть один дольщик имеется на объекте, они отказывали в кредитах. Застройщику приходилось выбирать, либо финансирование только за счет дольщиков, либо исключительно за счет банков. Но если использовать банковские средства, надо учитывать, что придется выплачивать 18-20% годовых. Эта цена кредитного ресурса будет закладываться в себестоимость квадратного метра строящегося объекта. Таким образом, проект станет неконкурентным. С этим доводом законодатели согласились. Правда, при этом обсуждается, чем все же надо заменить эту солидарную ответственность банков. Кроме того что строитель и так несет ответственность по договорам, было предложено создать механизмы привязки к имуществу, капиталу. Первая идея здесь - страхование профессиональной ответственности застройщика. Такой рыночный механизм уже существует (страховка составляет примерно 3,5-4% от стоимости квартиры). Но сейчас такое страхование применяется добровольно, а оно может стать обязательным. Причем затраты возлагаются на застройщика. Это может привести опять же к автоматическому росту цены жилья на вышеуказанные проценты. Хорошо ли при этом будет дольщику, законодатель не думает. Сегодня все желающие могут получить страховку, завтра она будет выдаваться в добровольно-принудительном порядке, и относительно доступное жилье станет для дольщиков гораздо менее доступным.
АВАНС ВЫГОДЕН ВСЕМ
Если говорить о нововведениях, то профильные комитеты Госдумы предлагают внести в закон и такое понятие, как системы авансовых платежей. Целесообразность этого сомнительна. В законе они предполагают прописать жесткую схему, по которой дольщик вносит средства. Нулевой цикл - 10% от общей стоимости квартиры; фундамент - еще 10%; 2-3-й этажи - проплата не более 40%. Но для многих дольщиков гораздо выгоднее заплатить за жилье, скажем, 50%, когда еще только выкопан котлован для будущего строительства. Потому что при этом застройщик делает приобретающим жилье скидку в 10-15%. И таким образом, например, покупатель может получить лишних 10 кв. метров жилья. А предложенная схема авансовых платежей снижает экономическую свободу дольщиков, их возможность маневрировать и получать дополнительные преференции.
Вообще, хочу отметить - летом нам говорили, что по закону о долевом строительстве надо наработать юридическую практику. Сейчас уже прошел год, и мы можем откровенно сказать, что никакой практики не было, так как закон был мертворожденным. Ввести туда жизненные элементы - основная задача строительного сообщества и законодательной власти. Пока этот закон не был нужен ни строителям, ни банкам, ни рядовым инвесторам.
КОДЕКС ОБХОДИТСЯ СЛИШКОМ ДОРОГО
Хотелось бы отдельно остановиться на Жилищном кодексе. Я думаю, что в текущем году и в начале следующего года этот закон будет оказывать влияние на ценовую и маркетинговую ситуацию на городском рынке жилья. В первую очередь это относится к вторичному рынку, потому что реформа жилищно-эксплуатационных структур, управляющих компаний связана с одним - все затраты на эксплуатацию помещения, капитальный ремонт теперь возлагаются на собственника. И здесь пока из-за несовершенства нашего законодательства возникает ряд казусов и несуразностей. Один из характерных примеров - в доме часть квартир приватизирована, но осталось около трети неприватизированных. Там сломался лифт. Как будет осуществляться его ремонт? Стоимость капремонта лифта - от 600 тысяч до 2 млн рублей. Если раскидать эту сумму на десяток квартир, можно подсчитать, что для собственника такая починка лифта станет огромной затратой. А те, кто не является собственником, вообще не понимают, почему они тоже должны вносить свою лепту. Управляющие компании не берут на себя решение этой задачи. В результате десятки лифтов стоят. А ведь это только один из элементов инженерного оборудования дома. В здании, имеющем срок эксплуатации всего 10-15 лет (уже не говоря о большем), вероятность отказа труб, разводящих узлов, протечки кровли с каждым годом увеличивается. И бремя потенциального ремонта будет давить на рыночную стоимость квадратного метра жилой площади. Вообще сегодня ситуация на жилищном рынке Петербурга уникальна тем, что квадратный метр жилья с большим сроком эксплуатации стоит фактически столько же, сколько метр в новостройке. Это объясняется тем, что при новом строительстве цены на жилую недвижимость почти год стояли, а на вторичном рынке потихоньку росли. Но затраты собственника на ремонт старого и нового жилья при этом станут просто несоизмеримы - они будут отличаться примерно на 30%. Кроме того, потери на старых сетях тепла, воды, электроэнергии - на 30-35% выше, чем в новом доме. А все это живые деньги, которые обладатель квартиры будет вынужден выплачивать эксплуатирующим организациям. Поэтому в ближайшие год-полтора в закон будут внесены коррективы, позволяющие четко разграничивать первичный и вторичный рынки - новое жилье с высокими эксплуатационными характеристиками, гарантийными сроками будет дорожать, поскольку защищает потребителя от каких-либо потерь. А старое, ветхое жилье в ряде сегментов будет падать в цене. Это - защита инвестиций. Очень важно, становясь собственником, определиться: будет ли ваша собственность экономить вам средства или, наоборот, выкачивать их из вашего кармана.