УНЕСЕННЫЕ МЕТРЫ
Провал программы доступного жилья требует не комментариев, а действенных решений<br>
Петербургские чиновники только объясняют, почему квартиры дорожают, но ничего не делают для того, чтобы жилье стало доступным хотя бы для среднего класса. Поэтому петербургским строителям, которые 7 декабря соберутся на свой очередной съезд, самим придется решать, как выйти из тупиковой ситуации, в которой оказались не только застройщики, но и горожане, желающие улучшить свои жилищные условия.
О мерах, которые помогут преодолеть жилищный кризис, рассказывает директор союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан.
- Чиновники говорят, что со строительством все не так уж плохо и не надо драматизировать ситуацию...
- У городского правительства найдутся поводы, чтобы вновь сорваться на самовосхваления. И "Балтийскую жемчужину" нам строят, и вторую сцену Мариинского театра, и фасады в центре Петербурга засверкали красками благодаря выполнению губернаторской программы. Все это, бесспорно, позитивные изменения, если только при этом не забывать о нуждах рядовых горожан. Даже если реализация многомиллиардных проектов и вызывает у них чувство гордости, то оно исчезает при возвращении в убогую коммуналку, сменить которую на удобную отдельную квартиру пока, увы, невозможно.
- Настолько плохи дела с выполнением программы "Доступное жилье"?
- Последние земельные торги выявили, что итоговая нагрузка на квадратный метр будущего жилья только по аренде земли составляет в среднем 550 долларов. Обратите внимание на эту цифру - она ключ ко всему. Добавим к стоимости земли то, что "Ленэнерго" берет за присоединение к распределительным сетям: 250 долларов за каждый квадратный метр. Плюс стоимость других подключений - воды, канализации, газа, плюс стоимость различных экспертиз и разрешений. Еще до того, как на будущей стройплощадке выкопают хоть лопату земли, уложат хоть один кирпич - цена будущего квадратного метра уже достигла 1000 долларов!
Если к ней приплюсовать среднюю себестоимость строительства - около 1100 долларов за квадратный метр, - мы выйдем минимально на 2100 долларов самого среднего по качеству жилья.
- У нас что - Монако, Гонконг или Лихтенштейн, где туго с землей и потому такие цены?
- Дефицит земли создан искусственно. В этом году продано участков всего под 300 тысяч квадратных метров, тогда как нужно предоставить под миллионы.
А если магазин продажи земельных участков пуст даже по таким ценам и пакеты документов для торгов не готовятся - это ведет к краху строительного комплекса. И не понимать опасности положения - значит, вести страусиную политику. Когда у нас средняя стоимость жилья достигает 3 тысяч долларов за метр, то покупателей на него найдется немного. Раньше однокомнатные квартиры типа "Реал", которые строит компания "ЛЭК", стоили 30 тысяч долларов, а сейчас дешевле 100 тысяч долларов подобное жилье не купить. Вот так "выполняется" проект по доступному жилью.
Программа "Жилье для молодежи" в этом году выполнена всего на 67 процентов. Ее реализация сейчас из-за высоких цен приостановлена. Выполнение программы по жилью для работников здравоохранения на нуле. Программа по предоставлению жилья для военнослужащих тоже трещит по всем швам. В свое время исходили из того, что при выдаче сертификатов из бюджета выделяли средства по 25 тысяч рублей на метр, сейчас требуется вдвое больше. А это означает, что военнослужащие должны были получить в Пушкине 3650 квартир, а получат в лучшем случае 1500. Проблему доступного жилья разрешить невозможно, когда спрос на жилье в 4 раза превышает предложение. Сейчас утверждают, что цены стабилизировались. На самом деле темпы их роста просто снизились - с 5 процентов в неделю до 1,5 процента.
- Только что состоялось очередное заседание совета "Союзпетростроя". Были ли внесены строителями конкретные предложения по изменению ситуации?
- В первую очередь была буря возмущения. Застройщики говорили, что пытались выйти на последние торги. Причем не только малые и средние компании, но и такие крупные, как ДСК-3 и 47-й трест. Узнав о ценах, они отскочили, как от раскаленной плиты. Покупать землю сегодня могут только гигантские холдинги, которые накопили большие деньги. А 50 процентов жилья в Петербурге всегда вводилось средними и мелкими компаниями, которые в год строили 2-3 дома. Сейчас они сидят на голодном пайке или разоряются.
- Земли под застройку предусмотрены действующим Генеральным планом. Почему он не выполняется?
- Сейчас идет общественное обсуждение закона о землепользовании и застройке, который стоит во главе угла строительства. Без него Генеральный план Петербурга практически не действует, поскольку он лишен конкретики. Детализирующий его закон будет описывать, какие зоны существуют в городе, регламентировать высотность строений в них и плотность застройки - принципы зонального использования. То есть, где можно строить только жилье, где - промышленные предприятия, где осуществлять смешанное строительство. Будем надеяться, что к концу года этот закон будет принят. Но - в какой форме?
Пока обсуждение такого важного документа превращается в профанацию. Собирается очень незначительное количество горожан, которые мало информированы или ничего не понимают в данном вопросе. А чиновники говорят: пусть себе обсуждают, мы примем то, что сами себе запланировали. На заседание "Союзпетростроя" мы тоже вынесли этот вопрос и, видимо, будем предлагать внести в закон наши коррективы. Но прислушаются ли к этому - сказать трудно. Вопрос не только в том, какие это будут правила, но и как они будут выполняться.
Например, до сего времени застройщики должны были подчиняться временному высотному регламенту. И почти все его соблюдают. Но некоторые искали и нашли обходные пути. А в результате у гостиницы "Санкт-Петербург" фирмой "Строймонтаж" строится высотный комплекс "Монблан", портящий городскую панораму. Была надежда, что "строймонтажники" остановятся хотя бы на 30-м этаже, но они вывесили на фасаде лозунг "Будем строить выше!". А ведь нас официально предупредили, что искажение исторического облика Петербурга повлечет за собой исключение его из числа памятников архитектуры ЮНЕСКО. Выходит, правила писаны не для всех?
Кстати, здесь есть и обратная сторона. В 1989 году четыре района города площадью 4,2 тысячи гектаров были объявлены охранной зоной. Это было большой ошибкой, поскольку на данной территории далеко не все здания имеют архитектурную ценность. У нас есть в этих районах Дворцовая площадь, но есть Пряжка и Лиговка с их доходными домами. "Союзпетрострой" добился, чтобы в Генеральном плане выделили три зоны. Одна - действительно охранная, где нельзя ничего строить. Вторая - примыкающая к ней, где сохраняется исторический колорит, но в ряде случаев строительство возможно. И третья - с домами малоценной застройки, которые просто необходимо перестраивать, поскольку они стоят на полуразрушенных деревянных лежнях. Иначе повторится картина обрушения в Выборге.
- Первый путь снизить цену жилья - снизить стоимость земли. Что еще требуется?
- Очень дорого обходятся услуги естественных монополистов. Мы недавно получили справку из Жилищной инспекции о том, что в городе 241 новый жилой дом не подключен к электроснабжению и стоит на временной схеме. В Законодательном собрании были слушания по поводу "Ленэнерго". Я задал простой вопрос - кому подчиняется "Петроэлектросбыт" после реорганизации, но ответа не получил. А между тем эта организация не принимает дома в эксплуатацию по вполне меркантильным причинам: ей это не выгодно. Она годами взимает плату со строителей в четырехкратном размере. А с жильцов пришлось бы получать гораздо меньше. Объясняться с "Петроэлектросбытом" невозможно - он закрыл прием для посетителей. Вообще реорганизация "Ленэнерго", когда вместо одной структуры появилось четыре, создала только дополнительные трудности для строителей.
- О каких результатах по сдаче жилья можно будет рапортовать на съезде строителей - ведь темпы строительства упали?
- В настоящее время введено 996 тысяч квадратных метров - 85 процентов к аналогичному периоду 2005 года. Вполне возможно, что прошлогодний рубеж будет достигнут. Только за счет чего? Ведь дома сдаются на скорую руку - без отделки и инженерных сетей. Более того - недавно, когда сдавали очередные три дома, произошел казус - приемочная комиссия не смогла войти внутрь, потому что там не было лестничных маршей. Так что для обсуждения на съезде строителей волнующих тем - предостаточно. Это будет не съезд победителей, как окрестили прошлогодний форум. В лучшем случае - антикризисный.